믿을 건 집밖에 없다 (2023.11)

집으로 돈 버는 시대는 아직 끝나지 않았다!

집 한 채로 수십 억대 자산가가 될 것인가?

잘못된 판단으로 벼락거지가 될 것인가?

사람들은, 집으로 돈 버는 시대는 이미 끝났다고 얘기한다. 정말 그럴까? 돈을 벌려면 일단 부동산은 제쳐두고 주식이나 채권, 코인 같은 것들에 관심을 쏟아야 할까? 이 책의 저자들은 대한민국에서 단지 사는(live) 목적으로 집을 사는(buy) 경우는 여전히 매우 드물다고 단언한다.

이는 곧 주택시장에서 명징하게 드러난다. 고금리와 수많은 규제 속에서도 서울·수도권 요지의 집값은 쉽게 떨어지지 않는다. 오히려 짧은 하락기를 마치고 상승장에 진입한 곳들도 적지 않다. 서울의 웬만한 지역 아파트 값은 국민평형(전용면적 85제곱미터) 기준 이미 20억 원을 넘어섰다. 실제로 강남3구의 국민평형 아파트들은 수십억 원을 호가한다. 집을 잘 사면 수십억 대 자산증식이 가능하지만, 잘 못 사면 ‘벼락거지’가 될 수도 있는 것이다.

이 책 <믿을 건 집밖에 없다>는 어떻게 하면 집 한 채로 수십억 자산증식을 실현할 수 있는지, 또 벼락거지의 위험을 피해 갈 수 있는지에 관한 90여 가지 알토란 투자지식을 담았다. 부동산 전문기자인 저자들은 집값이 롤러코스터를 탄 최근 몇 년 동안 재건축·재개발 지역 및 분양 현장 곳곳을 돌며 아파트 투자에서 반드시 알아둬야 할 핵심 정보들을 선별·분석했다.

재건축에서 아파트 키 키우기(용적률) 전략, 대지지분과 추가분담금의 상관관계, 청약통장 없이 서초 원베일리 분양받는 법, 아파트-상가 재건축에서 ‘썩상’ 투자의 허와 실, 대치 은마 등 강남 아파트들의 권리분석, 전국 미분양 아파트에서 옥석가리기, 반포·개포·청량리·은평 등 재개발·재건축 지역 랜드마크(대장) 아파트가 인근 시세에 미치는 영향 등 핵심 투자이슈들을 직접 현장을 누비며 탐사했다. 뿐 만 아니라 양도소득세, 종합부동산세, 증여세와 상속세 등 주택에 얽힌 세금관계 및 금리와 통계 등 집값의 흐름을 읽는 시그널들을 짚어냈다.

시장흐름에 밝은 부동산 전문기자들이

국내 최고 부동산 전문가들과 만나

서울·수도권 알토란 곳곳을 탐사·분석

서울 집값을 이끄는 강남 부자들의 ‘원픽’ 대장아파트 분석

대장 없던 ‘개포지구’, 강남의 새로운 블루칩으로 등극할까?

‘청’+마용성의 탄생 : 청량리, 홍등 꺼지고 초고층 주상복합 불 켜지나?

트리플역세권 ‘은평DMC’, 얼마까지 오를까?

1기 신도시, 재건축하기 딱 좋은 용적률이란?

아파트-상가 재건축, ‘썩상’ 투자의 허와 실

재건축할 때 우리 동네 아파트, 키 키우기 전략

청약통장 없이 서초 원베일리 분양받는 법

서울·수도권 미분양 아파트 옥석가리기 노하우

대치 은마아파트 6억원에 사기 : 강남3구 아파트 경매 권리분석 등등

재건축·재개발, 청약과 분양, 대장아파트, 시세동향, 절세 테크닉 등

최근 아파트 투자에서 반드시 알아야 할 핵심 포인트 집대성!!

◆ 서울 대장아파트의 시세 변화 = 전국 부동산시장의 풍향계

이 책 <믿을 건 집밖에 없다>는 부동산 중에서 아파트 투자에 포커스를 맞췄다.

권두특집에서는 재건축과 재개발에 돌입한 서울 주요 지역의 대장아파트들이 어떻게 인근 시세를 견인하고 있는지를 분석했다. 서울의 대장아파트들은 전국 부동산시장의 풍향계로 작용하는 만큼 아파트 투자자라면 그 시세와 가치를 제대로 파악하고 있어야 한다.

이 책은 강남을 대표하는 신흥 부촌인 반포와 개포 지구를 비롯해 초고층 아파트와 트리플 역세권으로 각각 급부상한 청량리와 은평 지구를 통해 대장아파트들을 심도 있게 다뤘다. 특히 반포지구의 경우, 레미안원베일리와 아크로리버파크 이후 어떤 단지가 지역 랜드마크를 차지하게 될지 상세하게 풀어냈다. 아울러 한때 우스갯소리로 ‘개도 포기한 동네’에서 이제 ‘개도 포르쉐 타는 동네’로 불리는 개포지구가 어떻게 강남의 신흥 부촌으로 변모해가고 있는지 투자가치를 따져봤다.

재개발을 통한 강북권 대장 단지들의 투자 분석도 놓칠 수 없다. 서울의 대표적인 집창촌에서 65층 주상복합 단지로 개발 중인 청량리의 투자가치를 상세하게 조명했고, 역시 난개발이란 인식으로 투자를 꺼렸던 수색과 증산 지구가 트리플 역세권으로 각광 받을 수밖에 없는 이유 및 향후 투자 전망을 낱낱이 파헤쳤다.

◆ 변화무쌍한 재개발·재건축 관련 투자 포인트 완전분석

권두특집에 이어 첫 번째 챕터에서 재건축 등 정비사업을 다룬 데는 그만한 이유가 있다. 서울 대부분 지역과 1기 신도시들이 재건축에 돌입하고 있기 때문이다. 서울에 새로 아파트를 지을 땅이 거의 고갈된 만큼 재건축은 이제 필수불가결한 사업이 되었다.

하지만 재개발과 재건축은 투자가치와 법제도, 진행과정 등에 대한 정보들이 난립해 있다. 투자 고수를 자처하는 이들에게도 뭐가 사실이고 또 뭐가 중요한지 도통 혼란스럽기만 하다. 이 책은 변화무쌍하고 복잡하기 이를 데 없는 재개발 및 재건축에서 아파트 투자자들이 반드시 알고 있어야 할 핵심 포인트만을 선별하여 분석했다.

재건축 조합원들의 초미 관심사인 용적률과 관련하여, ‘35층 룰’을 폐지한 ‘2040 서울도시기본계획’을 뜯어봤고, 1기 신도시 주민들이 그토록 염원하는 ‘노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 법률’의 골자를 알기 쉽게 설명했다. 이밖에도 대지지분, 썩상투자, 컨소시엄 시공, 신탁 재건축, 권리산정기준일, 재건축초과이익환수제, 추가분담금 등 재건축 관련 최신 이슈만을 골라 심층 분석했다.

◆ 형제지간에도 ‘쉬쉬’하는 청약과 분양 관련 알토란 정보들

두 번째 챕터에서는 ‘청약’과 ‘분양’ 관련 주제들을 집중해 다뤘다. 청약과 분양은 ‘내 집 마련’의 첫 단추인 만큼 기초정보에 머무르지 않고 현실에서 맞닥트리는 실사구시(實事求是) 지식을 정확하게 전달하는데 초점을 맞췄다.

이를테면 ‘미분양에서 옥석가리는 법’, ‘할인분양에 슬기롭게 대처하기’, ‘무순위 청약’과 ‘선착순 분양’, ‘토지임대부주택’의 허와 실 등을 알기 쉽게 설명했다. 특히 미분양 아파트 가운데 향후 투자가치가 높은 곳들을 찾아낼 때 반드시 체크해야 할 핵심 요인들을 조목조목 집어냈다.

‘초기 분양률’이 왜 중요한지와 함께 ‘안 팔리는 집이 끝까지 안 팔리는 이유’ 등 실제로 거래 환경에서 자주 일어나는 현상들을 집중 분석했다. 까다롭기로 소문난 청약가점을 올리는 다양한 방법들도 구체적으로 제시했다. 청약통장을 ‘만능통장’으로 활용하기 위한 노하우를 비롯해 수능만점보다 어렵다는 청약만점을 달성하기 위한 알토란 방법들을 담아냈다.

◆ 아파트 투자 고수들도 솔깃할 만한 집테크 노하우

세 번째와 네 번째 챕터에서는 아파트 투자 고수들도 솔깃할만한 집테크 노하우들로 채웠다. 대치동 은마아파트, 잠실동 아시아선수촌아파트 등 재건축을 앞둔 강남권 아파트들의 권리분석을 통해, 수억원대의 차익실현이 어떻게 가능한지를 살폈다.

아울러 부동산 규제가 심할수록 다주택자들이 토지 투자에 주목해야 하는 이유를 다뤘고, 유명 연예인이 사는 강남의 고급 아파트들이 왜 29가구인지에 주목하면서 분양가 상한제와 전매 제한을 피해가는 투자 고수들의 노하우를 소개했다.

이 밖에도 아파텔과 오피스·생숙·지산 등 수익형 부동산의 투자가치, 아파트 브랜드가 시세에 미치는 영향, 금리 및 통계와 부동산경기의 상관관계 등 쉽게 접할 수 없는 고급 정보들을 담아냈다.

◆ 아파트 투자에 앞서 전·월세 시세 변화를 감지해야 하는 이유

다섯 번째 챕터에서 다룬 전·월세 관련 핵심 이슈들도 ‘내 집 마련’을 위한 투자 관점에서 접근해 다뤘다. 전·월세 시세와 집값은 실과 바늘 관계인만큼 아파트시장의 흐름을 이해하려면 전·월세 판도를 꿰뚫고 있어야 한다.

1억원으로 마용성(마포구, 용산구, 성동구)에 아파트를 살 수 있는 ‘주전세’의 맹점, 임대리츠 거래구조를 통한 부동산 간접투자의 실익, 전세가율 및 입주물량 현황으로 집갑 시세 예측하기, 전세로 살던 집에 대한 셀프낙찰법 등 기존 부동산 관련 도서에서 다루지 못한 내밀한 이슈들을 집중 분석했다. 아울러 최근 불거진 전세사기와 깡통전세 같은 부작용들이 집값에 미치는 영향도 깊이 있게 다뤘다.

◆ 집테크의 마침표이자 완성 ‘절세 테크닉’ 집중해부

집테크의 마침표는 ‘강남에 내 집 마련’일까? 그렇지 않다. 집테크의 완성은 ‘절세’다. 강남에 수십억 원대 아파트를 소유한 이들도 부동산세를 다룬 이 책의 마지막 챕터를 정독해야 하는 이유가 여기에 있다.

주택 관련 세제는 취득세에서 양도소득세, 종합부동산세, 상속세 및 증여세에 이르기까지 다양한 세목이 복잡하게 얽히고설켜 있다. 조세 전문가들조차 어려워하는 이유다. 이 책에서는 현실에서 빈번하게 일어나는 사례를 중심으로 최대한 쉽게 설명했다.

특히 양도소득세와 상속세 및 증여세와 관련하여, 가족 간에 주택을 싸게 사고파는 저가양수도에서 합법적으로 세금폭탄을 피하는 방법을 자세하게 다뤘다. 이와 함께 가족 간에 주택을 맞바꾸는 절세 전략, 상속재산 감정평가의 이해득실 따져보기, 재건축 시 대체주택 양도소득세 비과세 받는 법, 철거 중인 재건축 아파트의 복잡한 세금관계, 강남아파트 낙찰 받을 때 세제 및 규제 감면 혜택, 재개발·재건축 지역 입주권 단기양도 시 중과세 현자타임, 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 요건 등 까다로운 세금문제들을 명쾌하게 풀어냈다.

채신화

부린이로 시작해 부동산 책까지 낸 성장형 부동산 기자다.

2019년 5월 ‘비즈워치’에 입사해 오직 부동산 분야에서 한 우물 파기에 전념하고 있다.

부동산 좀 안다고 집 사기 쉽지 않다는 걸 몸소 보여주고 있지만,

거울을 볼 때마다 주문을 건다. ‘내 집 마련’이 보이는 것보다 가까이 있음을!

[머리글] 집으로 돈 버는 시대는 아직 끝나지 않았다!

[권두특집] 믿을 건 ‘대장아파트’밖에 없다 : 서울 대장아파트 분석

•누가 왕이 될 상인가 : 서울은 지금 대장아파트 전쟁

•‘반포 대장주’ 아리팍, 이제 비켜! 다음은 어디? : 강남 부자들의 ‘원픽’ 대장아파트들

•대장 없던 ‘개포’, 주공1단지 대장 꿰찰까 : 강남의 새로운 블루칩이 될 만하다

•‘청량리블루스’는 이제 그만! 65층 스카이라인으로 변신 : ‘청’+ 마용성의 탄생

•은평DMC, 신축도 초역세권은 못 이긴다 : 탁월한 입지조건이 만든 대장아파트

CHAPTER 1 믿을 건 ‘재건축’밖에 없다 : 정비사업 투자분석

•재건축하기 딱 좋은 용적률 : 1기 신도시 주민들이 특별법만 기다리는 이유

•아파트-상가 재건축, 같이 갈까, 따로 갈까 : ‘썩상’ 투자했더니 분양권이 나온다고?

•내 집 재건축하는데 국가에 돈을 낸다고? : 재건축초과이익 부담 전격 해부

•추가분담금요? 이익금 드릴게요! : 재건축 시 ‘대지지분’ 완전정복

•지금 우리 학교는……재건축 기부채납이 뭐길래 : 층수 올리기 vs 안 하고 속도 내기

•컨소시엄 아파트, 좋아요, 싫어요? : 단독시공보다 컨소시엄이 인기 없는 이유

•내 아파트, 키 키우기 전략 : 서울시 ‘2040 플랜’에 주목하는 이유

•부산에는 왜 초고층 빌딩이 많을까? : 초고층 아파트 가치의 명과 암

•무시했다간 ‘금딱지’가 ‘물딱지’ 된다?! : 공공재개발 투자에서 ‘권리산정기준일’의 중요성

•뭉쳐야 재건축? : 1기 신도시, 통합재건축 가능할까?

•‘내력벽 철거’ 뭐가 문제야, 세이 썸띵~ : 리모델링도 규제 완화 가능할까?

•신탁 재건축, 잘 나가다가 도루묵 될 수도 있다! : 잠원동 신반포4차에서 신탁 재건축이 무산된 이유

CHAPTER 2. 믿을 건 ‘분양’밖에 없다 : 청약과 분양에 관한 신박한 지식

•청약통장 없이 원베일리 분양받는 방법 : 틈새 투자처로 각광받는 ‘보류지’

•미분양에도 ‘급’이 있다 : 미분양 아파트 옥석가리는 법

•‘줍줍’만 된다면, 반지하·옥탑방도 OK? : ‘무순위 청약’ 꼼꼼히 체크하기

•‘후분양 시대’ 과연 올까? : 선분양 vs 후분양, 이해득실 따져보기

•이유 없는 ‘무규제’는 없다! : ‘선착순 분양’ 물량 급증? 침체 시그널!

•먼저 사면 ‘임자’ 아니라 ‘손해’ : 불공정한 ‘할인분양’ 해소법 찾기

•반값인데도 반갑지 않은 내 집 마련 : ‘토지임대부주택’, 분양일까 임대일까?

•내 아파트인데 입주 못한다고? : 입주율, 매매수급지수, 전세수급지수를 눈여겨봐야 하는 이유

•청약통장, 제대로 알아야 집 산다! : 만능통장의 쓸모

•청약 당첨? 자금 마련이 더 중요하다! : 계약금, 중도금, 잔금 마련 프로젝트

•수능만점보다 어려운 청약만점 : 청약가점 요목조목 따져보기

•아버지, 혹시 청약통장 있으세요? : 분양시장 금수저=청약통장 수저

•모델하우스에 속지 않으려면? : 견본주택 100% 활용법

•끝날 때까지 끝난 게 아니다 : 새 아파트 ‘하자보수’ 어디까지 받을 수 있나?

•‘내 거인 듯 내 거 아닌’ 아파트 ‘등기’ 전쟁 : 등기, 아파트 출생신고에 관하여

•아이 낳으면 내 집 마련 문턱 낮아져요 : 신생아 특공 신설, 2명도 다자녀

CHAPTER 3. 믿을 건 ‘투자안목’밖에 없다 : 아파트 투자안목을 키우는 핵심 포인트

•은마아파트를 6억원에 살 수 있었던 이유 : 강남3구 아파트 경매 타이밍 분석

•규제가 심할수록 토지 투자에 나선다고?! : 다주택자가 땅을 좋아하는 이유

•연예인 산다는 비싼 아파트는 왜 ‘29가구’ 일까? : 가구 수 다이어트로 분양가 살찌우는 법

•투기 억제수단? 집값 상승지표! : ‘토지거래허가구역’ 뜯어보기

•아파텔, 지산, 생숙, 도생……현자타임 : 수익형 부동산 투자가치 분석

•아파트 매매예약금, 어디까지 알아보셨나요? : 집을 예약 걸고 사는 법

•‘반값 아파트’가 가져다 준 참사 : 지옥주택조합이 된 지역주택조합

•재건축‧재개발 보다 빠르다?! : 지주택사업, 성공과 실패를 가르는 요인들

•지주택 투자, 이것 모르면 쪽박 : 추가분담금, 임의가입, 준조합원의 함정

•현실과 먼 ‘소행주’ 주택사업 : ‘협동조합형 민간임대주택’의 허와 실

CHAPTER 4. 믿을 건 ‘정보력’밖에 없다 : 시세, 금리, 통계 등에 얽힌 오해와 진실

•금리와 집값, 커플링 혹은 디커플링? : 금리와 경기흐름 및 주택시장의 상관관계

•‘급매 거래’로 만들어진 집값, 믿어도 될까? : ‘정상 거래’와 ‘사연 있는 거래’

•땅주인이라고 다 같은 땅주인이 아니다! : 토지 소유 통계에 얽힌 오해와 진실

•집값 통계, 무엇을 봐야하나? : 부동산 투자에 필요한 통계를 찾고 해석하는 법

•우리 동네 아파트 시가총액은 얼마일까? : 아파트 순위 손쉽게 매기는 법

•불황에도 호황에도 분양가는 오른다? : 원자잿값 오르고, 상한제 풀리고

•아파트 ‘원가계산법’이 있다고요? : 분양가 적절한지 알아보는 방법

•경쟁률 4대1인데 ‘청약 미달’? : 서울은 무늬만 미분양, 지방은 그냥 미분양

•신도시에서 래미안과 자이를 보기 힘든 이유 : 벌떼 입찰 잡으면 대형 건설사 움직일까?

•대우건설도 ‘써밋’이고 호반도 ‘써밋’이네? : 아파트 브랜드가 시세에 미치는 효과

•부동산 PF 뇌관, 쉽게 꺼지지 않는 까닭 : 괜찮다더니 터졌던 저축은행 사태

•눈뜨고 ‘발코니’ 베이지 않으려면 : 점점 유연해지는 발코니 기준

CHAPTER 5. 믿을 건 ‘보증금’밖에 없다 : 슬기로운 전‧월세 생활

•빈 깡통이 위험한 이유 : 설마 내가 사는 집도 ‘깡통전세’?

•딸랑 1억원으로 마용성에 집을 샀다고요? : 주전세, 투자 묘수 혹은 악수[惡手]

•이젠 세입자가 월세를 받는다?! : 월세 줄게 전세 재계약 해다오

•내 집 마련 징검다리가 물에 잠겼다고?! : 전세, 갈수록 사그라드는 까닭

•주택을 주식처럼? : 임대리츠로 내 집 마련 가능할까

•집에도 신분증이 있다 : 등기부등본 구석구석 뜯어보기

•월세 적정 가격, 그것이 알고 싶다! : ‘전‧월세전환율’로 ‘월세덤터기’ 피하기

•집값 떨어지면 세입자가 깡통 찬다고? : 전세가율과 입주물량에 밝아야 하는 이유

•공인중개사인 듯 공인중개사 아닌 공인중개사 같은 너(=중개보조원) : 믿을 만한 중개업소 감별법

•3만원 내고 1억원 지키기 : 돌다리도 두드려 보듯 가입하는 전세보증보험

•집주인이 전세보증금을 자기 돈이라 생각한다면 : 전세보증금 떼어먹을 집주인상 알아보기

•전‧월세 2년 더 살고 싶다면? : 계약갱신청구권 사용설명서

•보증금 받기 전까진 ‘내 집’ : 보증금 사수! 3중 안전장치

•집주인 사망, 내 보증금 어쩌죠? : 보증금 상속인을 찾아라!

•전세사기! 어떻게? : 전세난민을 위한 절실한 해법들

•살던 집, 셀프낙찰법 : 보증금 못 받는다고? 차라리 경매로 사자!

CHAPTER 6. 믿을 건 ‘절세’밖에 없다 : 부동산 투자의 마지막은 ‘세테크’

•가족에게 싸게 팔기 어디까지 가능할까? : 세금폭탄 피하는 저가양수도 바로알기

•아버지와 아들의 집 바꾸기 전략 : 가족과 주택을 맞바꾸는 절세 테크닉

•상속주택은 가격을 바꿀 수 있다던데요 : 상속재산 감정평가의 유‧불리

•재개발·재건축 때 나가 살던 집에 양도세가…… : 대체주택 양도세 비과세 받는 법

•내 집 마련 시 세금 혜택 받는 법 : 주택 관련 소득‧세액 공제 모음

•오피스텔을 주거용으로 쓰면 생기는 일 : 취득세, 양도소득세 등 대처하기

•집 허물어도 재산세는 나와요 : 공사 중인 주택의 세금관계 설명서

•인테리어·리모델링할 때 꼭 챙겨야 할 세금문제 : 필요경비의 절세 테크닉

•강남 아파트 낙찰받으면 좋은 이유 : 자금조달계획서, 거주의무, 조합원지위승계 따져보기

•입주권 사서 준공 후 팔면 중과세 폭탄?! : 재개발‧재건축 지역 입주권 매매 단기양도의 실익

•우리 집도 팔면 양도소득세 안 내나요? : 일시적 2주택자 양도세 비과세 요건

•종부세 낼 돈이 없을 때 : 납부를 미루거나 나눠 내는 방법

•잘못 계산된 종부세 고지서를 받았다면 : 종부세 고지서 체크리스트

•농지, 양도세 감면 어려워졌다 : 8년 자경농지 감면 방법

[권말부록] 내 집 마련 때 알아두면 좋은 웹사이트