물어보기 부끄러워 묻지 못한 부동산 경매 (2023.12)

경매, 어떻게 시작하는지부터 낙찰 받은 부동산 인도받기까지

경매로 부동산을 산다는 건 공인중개사한테 부동산을 소개받는 게 아니라 법원에서 소개받아 사는 것이다. 법원은 법이 응찰자들에게 제공할 것을 정한 서류를 배포하면서, 응찰자들에게 부동산을 소개한다. 법원에서는 낙찰자가 떠안게 될 법률적인 문제를 일정 부분 알려주지만, 대부분 법률용어가 쓰인다. 낙찰 받고 싶은 부동산에 아무런 법률적 하자가 없는지 알기 위해서는 경매와 관련한 부동산 법률용어를 이해해야 한다. 그뿐만 아니라, 직접 부동산 주변을 둘러보고, 부동산 가치에 영향을 미칠만한 사례가 있는지 살펴봐야 한다.

하지만 대부분의 경매 초보자들은 이러한 기초적인 지식도 제대로 알지 못하고 무리하게 경매에 뛰어들어 큰 손해만 보고 물러나는 경우가 많다. 특히 변호사로서 경매사건을 10년간 다루어온 필자는 이런 경험들을 많이 겪었기 때문에 부동산 경매에서 가장 기초적인 부동산 법률 용어에 대해 그 누구보다 더 중요성을 깨닫고 최대한 이해하기 쉽게 설명하고 있다. 필자의 경매사건 의뢰인들에게 생각지 못하게 손해가 났던 상황이 무엇인지, 독자들이 이를 피하기 위해서는 사전에 무엇을 꼭 알고 있어야 하는지 알려준다.

임차인이 있는 부동산의 유형과 해결법부터 임차인 신고된 특수물건으로 수익 내기까지

경매 부동산은 전 소유자가 살고 있는 때도 있지만, 그 못지않게 임차인이 살고 있는 부동산도 많다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 경매에서 보증금을 돌려달라고 하기도 하지만, 일정 조건을 갖춘 임차인은 낙찰자에게 보증금을 내놓으라고 요구할 힘이 있다. 임차인에게 보증금을 줄 걸 고려해 낙찰가를 정해야 하는 때가 언제인지 알아야 한다. 임차인이 낙찰자한테 못 받은 보증금을 돌려달라는 힘은 어떤 조건을 갖춰야 하는지 자세히 살펴본다. 법원이 제공하는 서류만 봐서는 임차인이 경매 절차에서 보증금을 모두 돌려받고 나갈 것처럼 보이지만, 몇 가지 서류를 더 확인해보면 일부 돌려받지 못할 상황을 미리 알아챌 수 있다. 이 또한 실무 경험이 많은 필자가 그간의 경험을 바탕으로 책에 정리해두었다. 법원이 제공하는 서류만 봐서는 대항력 있는 임차인으로 판단되어, 보증금을 돌려줄 것을 각오하고 싸게 낙찰 받았는데 소송으로 다퉈보니 돌려줄 보증금이 없는 때도 있다. 싸게 낙찰 받음은 물론 시세차익까지 얻어 크게 수익이 났던 사례들에 어떤 특징이 있었는지도 소개한다.

고수들의 세계를 살짝 맛본다

경매에 나온 부동산을 살피다 보면, 여러 가지 낯선 용어가 눈에 띈다. 모르고 넘어가자니 찝찝한 자주 마주치는 용어들 그러나 초보자가 낙찰받기에는 해결의 난이도가 높아 피하면 좋을 물건들에 관해서도 설명한다. 고수들은 일부러 이런 물건들만 싼값에 낙찰 받아 하자를 고치고 비싸게 되팔아 수익을 극대화하기도 한다. ‘특수물건’이라고 표현하는데, 유치권·선순위 가등기·공유지분·법정지상권에 대해서 간략히 설명하고, 고수들의 실제 성 공 사례들도 소개한다.

주희진

한양대학교 법과대학 법학과를 조기졸업, 우수졸업했다. 대학 재학 중 54회 사법시험에 합격하고, 사법연수원 44기 수료 후 2015년부터 2023년까지 경매사건 특화로펌인 법무법인 열린에서 수천 건의 경매 사건을 다뤘으며,

2019년부터는 열린 아카데미에서 일반 투자자들을 상대로 경매 강의를 했다. 대한변호사협회에 부동산과 민사집행, 두 분야에 전문 등록이 되어 있다. 민사집행 중 하나가 부동산경매인데, 이 두 분야 모두에 전문성을 가진 변호사

는 우리나라에서 손에 꼽는다. 현재 법무법인 윈스의 파트너 변호사로 일하고 있다.

PART 1. 법원경매 절차 A to Z

chapter 1 경매, 어떻게 시작할까?

chapter 2 법원이 부동산을 설명하는 방법

chapter 3 경매종료, 살아남는 권리와 사라지는 권리 구별하기

chapter 4 등기사항증명서 보는 법

chapter 5 낙찰 받고 싶은 부동산, 직접 가보기(임장)

chapter 6 최고가매수 신고인이 되면 해야 할 일

chapter 7 낙찰 받은 부동산 인도받기

PART 2. 보증금이 관건인 임차인이 있는 부동산

chapter 1 주택임대차 보호법이 정한 임차인의 힘

chapter 2 주택임대차보호법 적용 범위

chapter 3 대항력은 언제, 어떻게 생기나?

chapter 4 예상치 못한 임차인의 보증금 요구

chapter 5 전세권 등기한 임차인이 있는 때

chapter 6 임차인 신고된 부동산, 특수물건으로 수익 내기

PART 3. 유치권, 선순위 가등기, 공유지분, 법정지상권

chapter 1 유치권, 주장하는 그대로 믿을 필요 없다.

chapter 2 소유권 뺏어가는 선순위 가등기

chapter 3 소액 투자로 접근하는 지분경매

chapter 4 건물주가 땅 쓰는 권리, 법정지상권