대출 경력 10년 은행원이 알려주는 부동산 부자가 되는 대출의 비밀 (2024.2)

자본주의 사회에서 대출은 선택이 아닌 필수다!

우리가 사는 현대 사회는 자본주의 사회다. 자본주의 사회에서는 대출을 이용하는 사람과 이용하지 못하는 사람의 격차가 점점 벌어질 수밖에 없다. 대출을 잘 활용할 줄 알아야 자본주의 사회에서 빠르게 부자가 될 수 있다. 인플레이션으로 우리가 아무런 행동을 하지 않았음에도 우리가 가진 화폐의 가치는 하락하기에 움직여야만 한다. 은마아파트 시세로 생각해보자. 2009년에는 10억 원이면 은마아파트 35평을 구입할 수 있었다. 그런데 현재는 동일평수가 24억 원 정도다. 15년 만에 가격이 2배가 넘게 오른 것이다. 10억 원도 적은 돈은 아니기에 만약, 2009년에 대출을 받아서 은마아파트를 구입했다면, 대출을 50%까지 받는다고 가정했을 때, 내 돈 5억 원만 있어도 가능했을 것이다. 그러나 지금은 같은 조건이라 해도 내 돈 12억 원이 필요하다. 결국 과거에는 5억 원만 있으면 대출 5억 원을 받아서 은마아파트의 주인이 될 수 있었을 것이고, 지금까지 보유하고 있었다면 15억 원 넘는 시세 차익을 볼 수 있었을 것이다. 이처럼 대출을 활용하면 내가 가지고 있는 현금 자산에 비해서 훨씬 높은 가치의 부동산을 구입할 수 있다.

자본주의 시대에서는 준비한 자와 공부한 자만이 부자가 될 수 있다. 지금 바로 시작해야 한다. 대출에 대해 잘 알게 되면, 자신이 가지고 싶은 부동산을 좀 더 효율적인 가격, 적절한 타이밍에 구할 수 있을 뿐만 아니라, 내가 매수할 수 있는 부동산의 범위가 넓어지면서 최상의 결정을 내릴 수 있다. 이런 대출을 폭넓게 활용하면 자산을 증식할 수 있다.

지은이 : 이훈규

서울시립대학교 수학과를 졸업하고, 10년째 한 직장에서 꾸준히 근무하고 있다. 외적동기보다는 내적동기에 의해 인생을 살아가고 있으며, 즐거움보다 평온함에서 행복을 찾는 삶을 추구한다. 운동, 명상, 공부, 글쓰기를 즐기며, 항상 절제하는 삶을 살려고 노력한다. ‘대출로 부자되는 세상’이라는 네이버 블로그를 운영하고 있으며, 대출을 몰라서 손해 보는 사람이 없도록 대출에 대한 정보를 전달하고 있다. 이 책의 인세는 전액 불우이웃에게 기부할 예정이다. 나로 인해 세상이 조금이라도 살기 좋은 곳으로 바뀌었으면 좋겠다.

프롤로그 대출을 공부해야 하는 이유 …… 5

part 1 대출 기초부터 탄탄하게, 마인드세팅

01 좋은 대출과 나쁜 대출이 있나요? …… 19

02 대출상담사를 통하면 금리가 높다? …… 23

03 은행 직원은 대출에 대해 모두 알까? …… 26

04 연체하면 바로 경매에 넘어간다? …… 30

05 대출은 비교해볼 필요가 없다? …… 35

part 2 주택담보대출

06 주택의 정의, 주택이란 무엇인가요? …… 43

07 주택담보대출에서 채무자별로 분류하는 기준이 어떻게 되나요? …… 47

08 기업주택담보대출에서 채무자 분류 …… 51

09 대출을 어떻게 사용하는지에 따라서도 대출이 다르게 나온다고요? …… 57

10 기업자금대출 용도 증빙이 필수라고요? …… 63

11 대출가능금액 LTV, DTI, DSR 총 3단계 관문을 넘어야 합니다 …… 65

12 DSR 어떻게 하면 낮출 수 있을까? DSR 제외 대출은?(전세자금대출 vs 전세보증금대출) …… 71

part 3 주택담보대출(실전)

13 신용대출이 많은데 주택담보대출을 받을 수 있나요? …… 81

14 소득이 없는 주부입니다. 대출을 받을 수 있나요? …… 86

15 소득 합산, 그것이 궁금하다 …… 91

16 주택담보대출 당시 규제지역이어서 추가 약정 체결했는데 만약 비규제지역으로 되었다면? …… 95

17 주택담보대출이 있는 집에 세입자로 들어가도 괜찮을까요? …… 99

part 4 주택담보대출(사업자)

18 신규사업자도 창업자금대출을 받을 수 있을까요? …… 107

19 법인도 대출이 안 되는 경우도 있다고요? …… 111

20 가계담보대출을 받은 후에 사업자대출을 받을 수 있을까요? …… 115

21 RTI가 안 나옵니다. 그래도 대출을 받을 수 있을까요? …… 118

part 5 담보신탁대출

22 근저당권 vs 담보신탁의 차이가 궁금해요 …… 125

23 담보신탁 체결부터 관리까지 알아보자 …… 130

24 어떤 경우에 담보신탁대출이 필요한가요? …… 134

25 이럴 때는 보증보험 가입이 안 됩니다 …… 138

26 신탁대출, 안전한 것 맞나요? …… 141

27 신탁대출, 실전사례를 통해서 알아보자 …… 145

part 6 전세자금대출

28 전세자금대출을 받는 데 왜 보증서를 발급해야 하나요? …… 151

29 전세보증보험 보증기관별 특징은? …… 156

30 전세보증보험 가입이 안 되어도 전세대출 가능한 방법이 있다고요? …… 160

31 집주인이 전세금을 반환해주지 못한다고 하는데 어떻게 해야 하죠? …… 164

part 7 건축자금대출

32 나도 건축주 한번 되어볼까? …… 171

33 건축자금대출 얼마나 받을 수 있을까요? …… 177

34 건물 준공 후에 담보대출이 되나요? 일명 미분양 담보대출! …… 181

35 주변에서 PF대출이 뇌관이라고 하던데 정말 심각한가요? …… 185

part 8 경락잔금대출

36 경락잔금대출이 무엇인가요? …… 193

37 주택의 경락잔금대출 얼마나 되나요? …… 196

38 비주택의 경락잔금대출 한도가 궁금해요! …… 201

39 잘 알려져 있지 않는 신탁 공매, 수의계약이 무엇인가요? …… 210

part 9 비주택 담보대출

40 생활형 숙박시설도 대출이 되나요? …… 217

41 현황은 주택, 공부상에는 근린생활시설, 이런 경우도 대출이 되나요? …… 222

42 공장, 지식산업센터도 대출이 되나요? …… 226

43 꼬마빌딩도 대출이 되나요? …… 230

part 10 신용관리

44 대출이 많으면 신용점수가 낮아지나요? …… 237

45 대출을 받은 후에 시세가 떨어지면 은행에서 대출을 갚으라고 하나요? …… 241

46 남편이 사망했습니다. 대출이 있는데, 어떻게 해야 하나요? …… 244

47 대출이자가 계속 불어나서 갚기가 버겁습니다. 어떻게 해야 할까요? …… 248

48 신용이 안 좋고, 소득도 적은데 대출을 받을 수 있나요? …… 252

49 신용회복, 개인회생, 파산은 어떤 차이점이 있나요? …… 255