누구나 알고 싶어 하는 아파트 투자 방법-10년 10만 번의 단톡방 질문을 통해 알게 된-(2024.2)

부동산학 박사, 도시계획기술사

구만수 교수의 부동산 투자 핵심 스터디

이 책은 구만수 스터디 카톡방에서 지은이가 10년간 10만 번 이상 들어본 부동산 초보자들의 질문에서 핵심만 모은 것이다. 부동산학 박사이자 도시계획기술사로 누구보다도 부동산에 전문적인 지식을 가진 지은이는 부동산 초보자들이 알기 쉽게 이해할 수 있도록 어려운 경제 용어부터 부동산 투자 방법까지 상세하게 설명한다.

내 집 마련이 간절한 무주택자부터 1주택자, 다주택자 모두 월세, 전세, 매매 어떤 방식으로든 주택 시장에 참여할 수밖에 없다. 실물자산 중 한 가지인 주택은 우리 삶에 없어서는 안 되는 필수재이기 때문이고, 따라서 주택 시장은 시중의 돈이 가장 많이 모인다. 대형 경제 위기가 발생할 때마다 부동산 가격이 하락하는 경우도 있지만, 어려운 시기를 벗어나는 순간, 필수재인 주택은 다른 실물자산에 비해 가격 상승률이 높아진다. 이런 부동산 시장 흐름을 공부하지 않으면, 남들이 살 때 나도 사야겠다고 하면서 고점에서 사고, 내가 사면 가격이 내리는 잘못된 투자를 하게 된다. 더 이상 이런 어리석은 선택을 피하고, 이 책을 통해 부동산 기본이 무엇인지 알고 투자한다면 여러분도 잃지 않는 투자를 할 수 있다!

지은이 : 구만수

부동산학 박사/도시계획기술사

국토도시계획기술사사무소 대표

영산대학교 부동산학과 초빙교수(현)

(국립)한국해양대학교 경제산업학부 겸임교수(전)

동국대학교 사회과학대학원 부동산학과 외래교수(전)

한국공인중개사협회 부산지부 공법 전임교수(전)

(사단법인) 한국도시계획기술사회 상임이사(전)

(사단법인) 한국도시계획가협회 이사(전)

부산광역시 지방산지관리위원회 심의위원(전)

부산광역시 건축위원회 심의위원(전)

부산광역시 해운대구 건축위원회 심의위원(전)

부산광역시 강서구 도시건축공동위원회(전), 영도구, 북구 도시계획 위원회 심의위원(전)

울산광역시 도시주거환경정비기금운용위원회 심의위원(전)

경상남도 창원시 민원조정위원회/창녕군계획위원회 심의위원(전)

부산대학교 도시문제연구소 특별연구원(전)

2016 올해의 자랑스러운 기술사상 수상/(사)한국기술사회

프롤로그 4

Part 1. 초보 투자자, 처음 내 집 마련 공부 방법

Q. 평생을 직장만 열심히 다니고 월급이 전부인 줄 알고 살았습니다. 회사 동료가 집을 사서 돈을 벌었다고 하는데, 저는 집을 사는 게 엄두가 나지 않습니다. 물론 돈 버는 공부도 해본 적이 없습니다. 처음 집을 사는 공부를 하려면 어떻게 하는지도 모르겠습니다. 알려주시면 감사하겠습니다 22

A. 다른 사람들은 어떻게 아파트를 사는 것인지 한번 알아보세요 23 | 목적지는 같지만 가는 방법은 모두 다르다 24 | 공짜 좋아하면 여우를 만난다 27 | 책을 통해서 공부하는 방법 29 | 지인에게 물어보고 조언을 얻는 방법 31 | 일단 물건 사고 공부한다 32 | 경매 학원으로 부동산 공부하러 간다 34 | 유튜브 영상으로 두루두루 공부해본다 36 | 공인중개사 자격증을 공부해본다 38 | 세상에 공짜는 없다는 것을 먼저 깨우치자 39

Part 2. 이것만 알면 부린이 탈출? 한 방에 싹 정리하기

Q. 안녕하세요. 이제야 부동산 투자를 공부해보려는 부린이입니다. 인터넷이나 유튜브를 찾아봐도 어떤 내용이 옳은 것인지 도통 모르겠습니다. 부동산을 공부하기 위해서 기본적으로 알면 좋은 지식이 있다면 무엇이 있을까요? 무엇이든지 괜찮습니다. 귀 기울이겠습니다 44

A. 이것만 알아도 부린이 탈출이라는데… Really? 45 | 원주민 욕세권은 진리 46 | 남들이 살 때는 이유가 있다 48 | 나 빼고 다 부자다 49 | 개발 소식에 한 번, 착공에 한 번, 완공에 한 번 오른다 50 | 고민하는 동안 남들이 좋은 물건을 다 사 간다 51 | 집 살 때는 2개씩 사라 53 | 늦게 파는 놈이 항상 더 번다 54 | 누구보다 빠르게 남들보다 더 많이 55 | 투자하는 것이 위험한 게 아니라 투자 안 하는 것이 더 위험하다 56 | 무조건 싸게 사라(부동산은 오늘이 제일 싸다) 58 | 청약이 될 것 같냐(청약을 무슨 피 주고 사 - 청무피사)? 60 | 푼돈을 모아 분양권 65 | 선 구매 후 분석 67 | 세금이 제일 무섭다 68 | 넓을수록 좋고, 높을수록 좋다 70 | 토박이 소장님 말은 듣지 말자 72 | 아이들을 키울 수 없는 집은 집이 아니다 74 | 모른다면 학세권, 역세권, 욕세권 중에 찍어라 75 | 욕보다 무서운 무관심 78 | 현금을 들고 있으면 똥 된다 79 | 어깨에서 판 줄 알았는데 기린이었다 81 | 100원도 잃을 수 없어 82 | 점점 더 멀어져간다 84 | 저층 2개는 고층 하나를 이긴다 85 | 지금이 가장 싸다 86 | 돈이 인생의 전부는 아니지만, 돈이 없으면 돈이 인생의 전부가 된다 88 | 가족은 나를 배신해도 땅은 배신하지 않는다 89 | 이해를 못 하시나 본데 당신들 내려야 출발한다고! 91 | 내가 자는 동안에 나 대신 일해주는 부동산을 가져라 92 | 마트 100원은 고민해도 분양권 100만 원은 고민 말아라 94 | 오늘의 매도 내일의 피눈물 96 | 익절은 항상 옳다 98 | 신축 전세는 1등 아니면 꼴등으로 해라 100 | 어차피 오른다 101 | 대출도 능력이다 103 | 주택가격이 모두 같다고 하면 장관님은 어디 사시겠어요? 105 | 인생의 20%를 지하철에서 보낸다고? 107 | 수도권 역세권 신축은 보험 같은 것 109 | 미리 올라야 세금만 더 내니 안 팔고 쭉가지고 있으면 어차피 다 오른다 111

Part 3. 부동산 시장 흐름을 모르면 내가 팔 때 오르고 살 때 떨어진다

Q. 신문 기사나 유튜브 영상을 보면 전문가라는 분들이 나와서 경제 위기가 오면 아파트 가격이 내릴 것이니 사지 말라고 합니다. 그런데 제가 어릴 때 살던 아파트 가격을 보면 참 많이도 올라 있는데요. 막상 지금 제가 아파트를 사면 떨어질 것 같은 생각이 듭니다. 사고 싶다가도 값이 내려갈까 망설여집니다. 언제 집을 사면 좋을까요? 조언 좀 해주세요 116

A. 정말 빚내서 아파트를 샀더라면 지금 여러분들은 이 책을 읽고 있을 이유가 없습니다 117 | 신문 기사는 단 한 번도 나에게 용기를 주지 않았다 118 | 집값이 30% 폭락해도 절대 안 산다 121 | 집을 구매하기 쉬운 시기는 지난 600년간 없었다 124

Q. 아파트 공급이 많다고 하는 시기에도 가격이 오르고, 아파트 공급이 적다고 하는 시기에도 가격이 내리는 경우가 있습니다. 상식적으로 생각해보면 공급이 많은 시기에는 가격이 내려야 하고, 공급이 적은 시기에는 가격이 올라야 하는 것이 아닌가요? 126

A. 수요와 공급은 중요합니다. 그런데 사람 마음을 어떻게 측정하나요? 127 | 수요는 고무줄이다 128 | 사람의 마음이란 간사하다 130

Q. 네가 도대체 뭘 안다고 떠드는 거야? 인구가 줄어드는 건 팩트잖아? 인구가 줄어드는데 어떻게 아파트 가격이 오를 수 있어? 개뿔도 모르는 게 교수는 무슨 교수라고 132

A. 7층에서 불났는데 5층에서 뛰어내리는 격입니다 133 | 프로그래머는 미래에 없어지고, 종이도 없어진다는데 134 | 유튜브 영상 잘못 걸리면 인생이 나락으로 간다 138 | 아파트 가격은 숫자가 아니라 가오로 나타난다 141 | 개○○ 같은 집주인, 지나고 보면 은인이다 142

Q. 신혼집 마련을 위해 열심히 부동산을 공부하고 있습니다. 교수님께서는 갭 투자를 하지 말라고 자주 말씀하시는데요. 갭이 작고 투자금이 적게 들어가는 매물이 왜 결과적으로 큰 실수일까요? 매매가격과 전세가격의 상관관계에 대해 알고 싶습니다. 자본이 적은 부린이라 몰라서 물어봅니다. 바보 같은 질문이라도 양해 부탁드립니다 144

A. 들이대는 것도 타이밍이 있습니다 145 | 전세가격이 올라서인지, 매매가격이 떨어져서인지 구분할 줄 알아야 한다 147

Q. 2008년에 결혼해 신혼집을 전세로 들어갔습니다. 부동산 중개사무소 사장님이 전세금에 대출이 없는 것을 보고, 전세금액과 매매금액 차이가 3,000만 원이라며 강력히 매수를 권하셨습니다. 하지만 한사코 거절하고 그 후 가격이 오르길래 2010년 외곽에 아파트를 매수했으나 가격이 내렸습니다. 그래서 몇 년 후 부동산 중개사무소에서 집을 팔지 않겠느냐고 전화가 와서 가격이 회복했길래 쾌재를 부르고 홀라당 팔고, 다시는 집을 사지 않을 것이라며 대출 몇천만 원을 더 내서 다시 전세로 갔습니다. 그런데 집을 팔고 보니 상승했습니다. 그 후로 트라우마가 생겨 집을 사지 못했는데 집값은 계속 올랐습니다. 그래서 대안으로 시골 땅을 샀는데 시세가 변동이 없습니다. 이렇게 엇박자로만 집을 사고팔았는데, 아파트 가격이 언제 오르고 언제 내리는지 알 방법은 없을까요? 150

A. 내가 사면 떨어지고 팔면 오릅니다 151 | 인플레이션에 베팅하라 152 | 주택가격의 상승요인과 하락요인은 무엇인가? 155 | 하락한 시기는 언제였나? 158 | 다섯 차례 하락기에 일어났던 일들 162 | 6차 하락의 시작 이유? 돈이 사라지고 있다 165 | 그렇다면 아파트 가격이 상승할 때는 무슨 일이 일어나는가? 167 | 어제는 애국자라 하고 오늘은 범죄자라고 한다 183 | 시중의 통화량이 아파트 가격 흐름을 결정한다 185

Part 4. 이런 아파트만 사라. 그래야 두 다리 뻗고 편하게 잘 수 있다

Q. 부동산은 아파트뿐만 아니라 토지, 상가로 돈 번 사람도 있다던데요. 교수님 영상을 보면 이것도 하지 마라, 저것도 하지 말라고 하시고, 아파트 투자만 하라고 하시는데 이유가 따로 있으신가요? 다른 유튜버나 부동산 강사들은 오피스텔도 수익률이 높다며 추천하던데요. 다른 것을 사면 안 되는 이유가 있나요? 소액 투자가 괜찮을 것 같기도 한데 무척이나 궁금합니다 190

A. 말하지 않을 뿐, 돈 번 사람보다 손해 본 사람이 더 많습니다 191 | 토지 투자해서 골병든 사람은 하소연할 곳도 없다 192 | 대박과 쪽박 사이에 있는 꼬마빌딩과 상가 투자 197 | 내 돈으로 월세 받는 오피스텔과 아파텔 205 | 자동차를 짊어지고 살아야 하는 도시형 생활주택 212 | 공짜 좋아하다 망하는 지식산업센터 217 | 반드시 수익 구조부터 공부해야 하는 분양형 호텔, 생활형 숙박시설 222 | 양도소 득세 전혀 걱정 안 해도 되는 다세대주택(빌라) 227 | 살인자와 전쟁 영웅의 갈림길에 있는 지역주택조합 232 | 남녀노소, 매매 전세 월세, 원하든 원하지 않든 국민 모두 참여하는 아파트 시장 238

Q. 교수님 아파트에 투자할 때 호재, 시간, 입지 중 제일 중요하게 고려하는 것은 뭔가요? 3가지가 모두 중요한 것 같지만 연관 관계를 말씀 부탁드립니다 243

A. 있으면 좋고 없어도 상관없습니다 244 | 시간을 지배하는 자가 투자에도 성공한다 245 | 남편은 배신해도 입지는 배신하지 않는다 247

Q. 지방도 서울만큼 좋은 데가 많다고 생각해요. 모두가 서울로 이사 갈 수도 없다고 봐요. 그런데 교수님 영상이나 말씀하시는 것을 보면 서울을 추천하시는데 이유가 무엇인가요? 그냥 지방에 사는 것도 나쁘지 않다는 생각입니다 251

A. 말은 제주도로 보내고 사람은 서울로 보내라고 했습니다 252 | 서울을 떠나고 싶어 하는 사람 253 | 죽어도 서울에 들어가려는 사람 254

Q. 도시에 30년 넘는 아파트가 많아지면 공포가 온다는데 그게 무슨 뜻인지 감이 잡히지 않습니다. 이미 30년이 넘은 아파트들이 많은 것 같습니다. 어떤 공포일까요? 256

A. 아파트는 단순히 잠만 자는 공간이 아니라 사람다운 삶을 향유하는 공간입니다. 그래서 신축 아파트의 니즈는 시간이 지날수록 강렬해집니다 257

Q. 교수님 말씀처럼 핵심지 좋은 곳은 아는데요. 매우 비싸요. 모아 둔 돈이 없기도 하고 투자는 하고 싶은데 적은 돈으로 차근차근 올라가는 투자는 없나요? 알려주세요 259

A. 아파트 투자는 알고 보면 간단하고 쉽습니다 260 | 아파트를 사지 말고 시장을 사라 261

Q. 안녕하세요. 교수님. 제가 사려고 하는 아파트를 몇 군데 봤습니다. 지하철역에서 가까운 곳에 준공된 지 조금 지난 아파트가 있었고요. 역에서 조금 걸어야 하지만 신축 아파트가 있었습니다. 제가 가진 여윳돈으로는 지하철역에 가까운 신축 아파트는 무리입니다. 몇 날 며칠 고민만 하고 있습니다. 조언 부탁드립니다 264

A. 역세권 구축 vs 비역세권 신축? 그보다 더 중요한 것이 있습니다 265 | 신축은 구축되지만 입지는 영원하다 266

Q. 교수님 방송에서 질문에 대해 답하시는 것을 보면, 나 홀로 아파트보다는 세대수 많은 아파트 단지가 더 좋다고 말씀하십니다. 그렇다면 나 홀로 아파트는 사면 안 되는 것인가요? 269

A. 나 홀로 아파트는 들어오는 사람보다 나가는 사람이 많습니다 270

Q. 안녕하세요. 부동산 매수와 관련해서 교수님과 선배님들의 고견을 여쭙고 싶어 질문을 드립니다. 강남 핵심지 10평대 소형 아파트와 강남은 아니지만 20평대 아파트 매매 선택입니다. 가격은 비슷한데 10평대는 아무래도 위치가 좋은 대신 평수가 작아서 고민입니다 273

A. 면적보다는 입지가 100만 번 중요합니다 274

Q. 발전하는 동네에 관심도 높은 분양 예정인 아파트가 있는데, 그 옆에 세대수 적은 주상복합 아파트도 주변이 오르면 같이 오를까요? 276

A. 주상복합 아파트란 주거와 상업시설이 동일 공간에 복합적으로 건축된 아파트입니다 277 | 주상복합 아파트 장점 279 | 주상복합 아파트 단점 279 | 주상복합 아파트 장점과 일반 아파트 장점을 모두 갖춘 단지가 있다 281

Q. 자동차 모델을 풀 체인지 하는 것처럼 아파트도 건축 시기별로 나누어진다고 하던데 어떤 식으로 구분하는지 잘 모르겠어요. 아파트가 지어진 시기별로 투자 방식이 다를 것 같은데요. 사람들이 좋아하는 형태의 아파트가 따로 있나요? 284

A. 대한민국 아파트 개발의 역사를 살펴보겠습니다 285 | 1세대 아파트 286 | 2세대 아파트 287 | 주상복합 아파트 289 | 3세대 아파트 290 | 4세대 아파트 292

Part 5. 당신을 부자로 만들어주는 것은 지식보다는 지혜다

Q. 안녕하세요. 군대 제대한 지 얼마 되지 않은 사회초년생입니다. 질문을 드릴 것은 집값이 오르는 이유를 모르겠습니다. 제가 일하는 이유는 내 집 마련 때문입니다. 그것을 목표로 잡고, 열심히 일하면서 살아가고 있습니다. 돈 벌고 싶다고 마음대로 되는 것도 아니고, 월급 받고 퇴직까지 일하는 기간을 어림잡아 보니까 도저히 집을 살 수가 없겠더라고요. 집값은 2배가 되었는데 내 월급은 왜 2배가 안 되나요? 글 쓰고 있는 지금도 현타가 옵니다. 부자 되고 싶습니다. 방법을 알려주세요 296

A. 가난한 이유는 화폐와 돈을 구분하지 못하기 때문입니다 297 | 집값은 2배 오르는데 내 월급은 2배 오르지 않는 이유 299 | 치킨 1마리 값이 1년 만에 300배가 올랐다 301 | 삼성, 현대를 보유하고 있는 우리나라는 다르다? 304 | 수백 년 전부터 노동소득보다 자본소득이 높았다 307 | 나의 삽질 속도와 포크레인 바가지 속도 309 | 부자가 되고 싶으면 지식보다는 지혜가 필요하다 313

Q. 교수님, 참으로 무식하시네요. 만약 먹을 것이 쌀밖에 없는데 쌀이 투기의 대상이 되면 약자나 투자 재능이 없는 사람은 굶어 죽겠죠? 모든 값나가는 토지와 부동산이 먼저 태어난 사람 것이라서 나중에 태어난 청년은 100년을 일해도 서울에 집 한 칸 가질 수 없다면 그게 정의로운 자본주의인가요? 자본주의 시장 경쟁은 최대한 같은 기회를 주고 공정하게 비슷한 출발선에서 경쟁을 시작해야 하는 것이 아닌가요? 316

A. 공정과 공평은 달리 사용되어야 합니다 317 | 우리는 100년 전보다 훨씬 윤택하게 살고 있다 319 | 왜 세상에 신용카드라는 것을 만들어서 나를 이렇게 힘들게 하나? 320 | 새벽 4시, 고무벨트에 손가락이 말려 들어가다 322 | 세상이 불공평해서 내가 부자가 될 수 있다 324

에필로그 326 | 참고자료 330 | 부록 333