권리분석 모르면 부동산 경매 절대로 하지마라 (2024.2)

경매는 권리분석이 전부다!

30년 경력 경매 전문가의 특수물건 권리분석 실전 비법

이 책은 경매를 하는 데 있어서 꼭 필요한 지식을 빠짐없이 추출해 체계적으로 담고자 했다. 경매 초심자는 부동산경매에 대해 쉽게 알 수 있도록, 경매 경험자는 다시 한 번 경매 지식을 정립하고 점검할 수 있도록 도움을 줄 것이다. 또한 저자가 그동안 의뢰받았던 다양한 사례를 담았는데, 이를 통해 낙찰받기까지 각종 권리를 분석하는 방법을 터득하게 될 것이다.

소리 소문 없이 경매로 큰 수익을 올리고 있는 고수들을 보면 역시 부동산경매가 최고의 재테크임에는 틀림없는 듯하다. 그리고 또 하나 확실한 것은 최고의 고수들도 처음에는 다 입문자였다는 사실이다. 부동산 경매의 열매를 거두는 데 성공하는 사람은 소수지만, 그 기회는 누구에게나 열려 있다. 이 책이 그 결실의 탄탄한 바탕이 되기를 바란다.

권득인

대한주택보증(현 주택도시기금)에서 채권 관리업무 부서의 책임자로 일하면서 처음 경매 관련 실무 및 법률 업무와 인연을 맺었다. 이를 기반으로 퇴직 후 중앙일보와 손잡고 ‘중앙일보부동산아카데미’에 경매 과정을 개설해 체계적인 커리큘럼으로, 당시 경매는 어깨 너머로 배우는 것이라는 통념을 깨고 경매 교육에 열기를 불어넣었다. 동시에 저서 《부동산 경매 교과서》를 발간해 경매 실무와 함께 권리분석 이론의 중요성을 부각하고 경매 투자의 전문성을 역설했다. 이후 건국대, 경기대, 국민대, 한라대 등 전국에 걸쳐 다수의 대학과 한국능률협회 등의 기관에서 경매 강사로 활발히 활동했다. 특히 경매 일부 과정이 아닌 전체 강좌를 단독으로 진행하면서 배출한 교육생만도 수천 명에 달한다. 2007년부터 부동산 매매업 법인을 설립해 운영해오고 있으며, 주로 고도의 권리분석과 법률지식이 요구되는 특수물건 경매 분야를 특화해 다수의 부동산을 취득했으며, 까다로운 많은 소송에서 승소를 이어가고 있다. 그와 함께 현재 지난 30년 동안 축적한 경매와 관련된 다양한 실무 경험과 전문지식을 바탕으로 고수익을 창출하는 노하우를 알기 쉽게 강의하고 있다.

머리말 | 소리 소문없이 경매로 큰 수익을 올리는 고수들의 부동산경매 노하우

1부. 부동산경매, 제대로 알고 제대로 대처하자!

1장. 부동산경매의 실체

특별한 조건의 빚잔치, 부동산경매

부동산경매의 종류

부동산경매의 목적물과 매수인의 취득 범위

[경매 사례 1] 단기투자 물건으로 인기 아파트는 비추

[경매 사례 2] 2개 동 중 1개 동을 취득하지 못한 단독주택 제시 외 건물

경매 절차 관련자들과 그들의 역할

입찰자가 알아야 할 경매

[경매 사례 3] 입찰에도 골든타임이 있다

2장. 입찰 전 경매정보 입수부터 낙찰 후 부동산 인도까지

경매정보 입수 및 경매정보 활용법

입찰, 이보다 쉬울 수는 없다

매수 후 불법점유자 내보내기

[경매 사례 4] 낙찰 후 불법점유자 내보내기

2부. 경매의 성패를 좌우하는 분석의 모든 것

1장. 물건분석과 종합분석

물건분석은 왜 해야 하나?

[경매 사례 5] 진입로 확보가 쉬운 맹지 저가로 취득하기

취득 목적에 따른 물건분석

재매각 목적의 부동산 종별 물건분석

2장. 권리분석, 정확하게 이해하기

권리분석, 왜 해야 하나?

경매의 종류별 권리변동

부동산 관련 권리와 등기의 분류

3부. 부동산 경매의 핵심, 임대차 권리분석 심층 해설

1장. 임차권

임차권 일반

2장. 주택임대차 권리분석

주택임대차 권리분석

주택임차인의 특권, 대항력

[경매 사례 6] 외관상 선순위 임차인이 위장 임차인인 경우

[경매 사례 7] 배당요구를 한 임차인의 전세권을 인수한 경우

주택임차인의 상대적 우선변제, 우선변제

주택임대차등기와 임차권등기명령

[경매 사례 8] 선순위 임차권등기는 당연배당으로 보증금 전액 배당

주택임차인에게 주어지는 그 밖의 특혜

임차권 양도와 전대의 함정 피하기

3장. 상가임대차 권리분석

상가건물임대차보호법

상가임대차의 대항력

상가임차인의 상대적 우선변제, 우선변제

[경매 사례 9] 선순위 상가임차인의 배당 불가로 인해 보증금 인수

기타 상가임대차 관련 주요사항

4장. 배당

배당이론

배당 사례

[경매 사례 10] 배당 계산 실수는 과다한 인수 금액 부담

4부. 기타 권리별 권리분석 심층 해설

1장. 등기부상의 권리분석

부동산등기부의 이해

[경매 사례 11] 실제로는 전혀 문제가 없었던 토지 별도등기 인수 조건

[경매 사례 12] 대지권 미등기로 저가 취득한 아파트

각 부동산상 권리 등의 권리분석

[경매 사례 13] 대항력 요건 구비한 임차인으로 인해 선순위 전세권 소멸

[경매 사례 14] 요역지의 선순위 지역권은 오히려 유리한 조건

[경매 사례 15] 선순위 가등기담보는 배당 후 소멸

지분경매의 권리분석

2장. 미공시권리의 권리분석

분묘기지권, 차지권, 주위 토지 통행권의 권리분석

유치권 신고된 특수물건의 권리분석

[경매 사례 16] 경매개시결정 이후의 점유는 유치권 무효

법정지상권의 권리분석

[경매 사례 17] 건물 있는 토지만 낙찰 받아 지상건물까지 공략

이것만은 꼭 알아야 한다! 경매 고수가 전하는 TIP

맺음말 | 탄탄한 지식과 실력으로 새로운 가치를 창출하자!