따박따박 상가월세 (2024.2)

흙수저 시골청년이 1,000억 매입 건물주가 되기까지

24만 유튜버 ‘족장’ 차원희의 5단계 인생공략집(認生攻略集)

2024년, 아파트에 ‘영끌’한 사람들이 힘든 시기를 보낼 때, 조용히 미소 짓고 있는 사람들이 있다. 유튜브 ‘돈금술사 족장TV’의 주인장인 족장 차원희와 그를 따르는 사람들이다. 정책에 따라 출렁이는 아파트 시장 대신, 일찌감치 상가 투자에 도전하여 따박따박 현금흐름을 받으면서 시세차익까지 얻는 이들에게는 과연 어떤 비결이 있을까?

『따박따박 상가투자』의 저자 차원희는 그 비결을 ‘인?생?공?략?집’이라는 5개의 키워드로 풀어낸다. 투자의 필요와 이유를 알아야 한다는 알 인(認), 살아있는 현장 정보를 얻어야 한다는 날 생(生), 수익을 최우선목표로 삼아 부동산을 공략하는 칠 공(攻), 실제 경험을 통해 전략을 배우는 다스릴 략(略), 반드시 알아야 할 교훈을 담은 모을 집(集)이다.

단순히 상가 투자를 위한 지식만 담은 게 아니라, 저자 본인이 20대에 겪었던 방황과 이를 극복하며 얻어낸 투자의 지혜 및 노하우를 진솔하게 풀어냈다. 아무것도 없었던 20대 청년이 온몸으로 세상과 부딪히며 30대에 건물주가 되는 과정은 고달픈 현실을 살아가는 청년들에게 큰 울림을 줄 것이다. 

차원희

첫 월급 193만 원, 28살에 경남 거제에서 무작정 상경, 10년 만에 1,000억 원 이상의 매입과 100억 원 이상의 수입, 유튜브 24만구독자와 2,270만 뷰! 이 모든 것을 맨손으로 만들어낸 사람!

학창시절 넉넉지 못한 가정환경 속에서 공부와는 담을 쌓고 유도선수로 살았다. 메이저 대회에서 1등을 했지만 첫 월급은 고작 193만 원. 미래를 위해 선수 생활을 포기하고 부동산 공부를 시작했다. 가방 하나 둘러매고 무작정 도착한 서울에서 처음에는 좌절감과 외로움과 우울증으로 패배자가 될 뻔했지만, 싸던 짐을 내려놓고 마지막 도전을 한다. 10년이 지나고 39세가 된 지금은 1,000억 원 이상의 부동산을 매입하고, 100억 원 이상의 수익을 올린 성공한 투자자가 되었다.

경제적 안정을 찾은 뒤에는 처음 시작하는 사람들이 자신과 같은 고난을 겪지 않기를 바라는 마음에 맨몸으로 부딪혀 얻은 실전 노하우를 커뮤니티와 유튜브에서 가감 없이 공개하며 투자자들의 멘토로 활동 중이다. 그 노하우를 집약하여 월세 100만 원부터 시작해서 1,000만 원까지 도달하는 단계별 전략을 책으로 펴냈다.

[SECTION 1] 인(認), 누구나 투자를 알아야 할 이유가 있다

01. 대한민국 사회 초년생의 잔인했던 시작

당근과 채찍, 그리고 냉혹한 사회 / 회사는 당신의 미래가 될 수 없다 / 회사는 당신의 성공을 바라지 않는다 / 당신은 몇 번 경주마인가

02. 다시 태어나도 가난하지 않을 자신이 있는가

선택하고 집중하라 / 부동산은 금융이다

03. 금융 그리고 자본주의라는 피라미드

은행의 구조를 이해하자 / 저축 vs 주식 vs 부동산 / 반드시 알아야 할 3개의 레버리지 / 실거주 vs 투자, 무엇이 먼저일까

04. 고금리 시대의 투자법

99%의 노력과 1%의 행운이 만든 성과 / 초보라면 확실한 투자 원칙을 정해두자 / 한 번의 투자로 월세 288만 원 만들기

05. 투자의 핵심 관·습·동·행

성공을 위한 첫발 떼기 ‘관심’ / 반복으로 실력을 만드는 ‘습관’ / 나눔으로 시간을 절약하는 ‘동료’ / 좋은 태도의 시작이자 마무리 ‘행동

[SECTION 2] 생(生), 투자에 필요한 살아 있는 지식

01. 상가 임대인이 되기 위한 마인드 세팅

투자의 본질을 잊지 말자 / 종잣돈을 모으면서 충분히 공부하자 / 상가 투자를 바라보는 관점을 익히자

02. 사칙연산으로 끝내는 수익률 계산법

상가 수익률 계산법의 기초 / 월세 10만 원의 차이가 무서운 이유

03 예비 임대인이 착각하기 쉬운 3가지

큰 평형이 오히려 유리하다 / 월세를 무조건 높인다고 좋은 게 아니다 / 임대인은 절대 ‘갑’이 아니다

04 초보자를 위한 단계별 접근법

집 앞 단지내상가부터 들여다보자 / 접근이 쉬운 학원가 상권부터 살펴보자 / 직장 근처의 익숙한 상권을 들여다보자

05 숨은 매물 찾아내는 검색법 3가지

네이버 부동산으로 상가 물건 검색하기 / 경매사이트에서 상가 물건 검색하기 / 대한민국 법원경매정보 사이트 / 고수만 알고 있는 경매 검색 팁 / 공매 사이트에서 상가 물건 검색하기 / 좋은 상가를 발견하려면 꾸준해야 한다

06 손쉽게 임대료 알아보는 법

네이버 부동산으로 조사하기 / 원맵으로 조사하기

07 미래의 임차인을 미리 상상하자

임차인을 상상하여 질문 만들기 / 상권의 특색을 알면 임차인이 보인다 / 키워드 검색으로 상권을 분석하자

[SECTION 3] 공(攻), 수익률을 바꾸는 실전 매물 공략법

01. 실수를 줄이는 임장 체크리스트

주변 상권은 어떠한가 / 상가 내부는 어떠한가 / 주차 공간은 충분한가 / 관리비는 적정한가 / 입점 제한 업종이 있는가 / 간판 확보가 가능한가

02. 중개사와의 인터뷰로 가격 조사하기

임대료를 꼼꼼히 확인해야 하는 이유 / 팔리는 가격 알아보기 / 중개사 인터뷰를 위한 질문 리스트

03. 적정한 매입가를 산정하는 방법

단기투자를 할 때의 매입가 / 장기투자를 할 때의 매입가

04. 매입 전에 꼭 알아야 할 대출 비법

대출을 겁내지 않아도 되는 이유 / 은행이 인정해주는 소득의 종류 / 대출은 얼마까지 가능할까 / 90% 대출의 비밀 / 신용 관리는 필수다

05. 종잣돈만큼 중요한 임차인 모시기

중개사에 내놓을 땐 전단지를 만들자 / 프랜차이즈에 입점을 제안하자 / 창업박람회를 방문해보자

06. 높은 가격에 잘 매각하는 방법

월세는 최소 1년 이상 남겨둘 것 / 매도 전, 주변 시세를 다시 확인할 것 / 임대차 재계약 직후 매각할 것

07. 수익의 레벨을 바꾸는 세금 문제

취득할 때 내는 취득세 / 보유할 때 내는 재산세 / 양도할 때 내는 양도소득세 / 월세와 매매가에 붙는 부가가치세 / 월세 소득에 적용되는 종합소득세

08. 절세에 유리한 법인 설립

법인의 세금은 어떻게 다를까 / 법인과 상속 문제 / 직장인과 공무원의 겸직 문제 / 법인이 무조건 좋은 것은 아니다

[SECTION 4] 략(略), 진짜 경험담 속 매도의 기술

01. 다른 이의 경험담을 나의 노하우로 만들자

오로지 수익성만 바라보자

02. 지하상가 투자로 6개월 만에 1억 벌기

2년 동안 아무도 찾지 않았던 상가 / 엉망진창 상가 내부에서 희망을 발견하다 / 추가비용과 리스크를 고려한 입찰가 산정 / 잔금납부일 전까지 해야 할 일들 / 생각하지도 못한 대출의 위기 / 6개월 만에 1억 원 벌기

03. 지방 상층부 상가로 월세 250만 원 세팅하기

지방의 입지 좋은 병원, 그런데 왜? / 공실 천국, 임차 지옥 / 중개사에게 반드시 물어봐야 할 3가지 / 그럼에도 입찰하기로 결정하다 / 두근두근 입찰 당일 / 병원 임차인의 배신 / 하나의 상가를 4개로 쪼갠 이유 / 편견을 벗어던져야 성공할 수 있다

04. 적극적인 관심이 만든 단지내상가의 기적

검색하는 자에게 기회가 온다 / 단지내상가를 조사하는 방법 / 입찰가 산정은 총성 없는 전쟁 / 임차인을 직접 찾아내자 / 선택한 공실 vs 불행한 공실

05. 50억 원짜리 상가를 다루는 방법

고수와 하수의 차이는 집요함이다 / 매일 밤 12시, 검색망에 걸려든 물건 / 지역 조사는 평소에 해두자 / 사람에 최선을 다하면 복으로 돌아온다 / 우량 임차인을 찾아라 / 업종이 먼저냐 vs 월세가 먼저냐 / 언젠가는 당신도 하게 될 투자

[SECTION 5] 집(集), 족장이 짚어주는 마지막 조언

01. 투자자인 당신에게 필요한 3가지 이야기

위험에 대한 이야기 / 시간에 대한 이야기 / 조급함에 대한 이야기

02. ‘월백’부터 ‘월천’까지 가는 5단계 로드맵

1단계 : 기초 지식 쌓기 / 2단계 : 월세 100만 원 만들기 / 3단계 : 월세 300만 원 만들기 / 4단계 : 월세 500만 원 만들기 / 5단계 : 월세 1,000만 원 만들기 / 수요를 감안하여 차근차근 진행하자

03. 월세보다 중요한 것은 시세차익이다

수익률 계산의 함정 / 월세 수익률만 생각하면 큰일난다 / 투자 성과는 매각으로 결정된다

04. 지치지 않고 끝까지 성공하는 3가지 방법

초심을 되새기기 / 물건 복기하기 / 책을 가까이 하기