무조건 1000만 원 벌고 시작하는 초수익 부동산 경매의 기술

셀프소송 아는 특수물건 투자자,

부동산 경매로 돈 불리는 최고의 조합!

고금리 등의 무게를 이기지 못하고 알짜배기 물건이 경매 시장에 쏟아져 나오고 있다. 2024년은 확신을 가지고 경매에 뛰어들어도 좋은 시기다. 하지만 쉬운 물건은 경쟁이 치열하고 가격도 높게 형성되어 경매 투자의 이점을 누리기 어렵다. ‘소외된 곳에 기회가 있다’는 투자의 격언을 기억해보자. 권리관계가 꼬여 있는 이른바 특수물건은 흔히 ‘어렵다’, ‘잘못하면 큰일난다’는 인식하에 많은 투자자로부터 외면받고 있다. 고수만이 할 수 있는 영역이라고 생각된다. 그러나 이것은 사실이 아니다. 초보라도 몇 가지의 문제 해결 패턴을 배운다면 충분히 대응할 수 있다.

7년 차 실전투자자이자 100억대 자산가인 유근용 대표는 지분물건 등의 특수물건 경매에서 인생의 돌파구를 찾았고 현재의 성과를 이뤘다. 투자 초기, 소액의 투자금으로 돈을 벌 수 있는 분야가 바로 특수물건이었기 때문이다. 이는 지금도 변함없다. 적은 종잣돈으로 최고의 투자 성과를 이룰 수 있는 분야가 바로 특수 경매다. 특수물건 투자를 실전에서 부딪치며 배우고 익힌 그가 깨달은 것은 ‘쉬운 특수물건’이 있다는 것이다. 방법을 몰라 어렵고, 번거롭고 복잡해 보일 뿐이지 초보도 충분히 해낼 수 있는 특수물건이 존재한다. 또 투자를 진행하면 할수록 ‘낙찰자가 풀 수 없는 문제는 없다’는 생각과 ‘낙찰자만이 꼬인 권리관계를 해결할 수 있다’는 자부심 그리고 ‘법이 낙찰자의 재산권을 보장해준다’는 믿음을 갖게 되었다. 이에 자신과 같이 경매로 인생을 역전시키고 싶은 진지한 투자자를 위해 그 깨달음과 노하우를 전하고자 이 책을 쓴 것이다.

경매 투자는 낙찰받는 것도 중요하지만 낙찰 이후 문제를 풀어내는 과정이 매우 중요하다. 낙찰 후 반드시 하게 되는 명도와 강제집행, 2명 이상의 공유자가 있는 물건, 내 토지 위에 타인의 건물 등이 있는 경우, 이해관계인과 협의가 되지 않을 때 등 경매 투자에는 해결해야 하는 문제가 생긴다. 법적 절차를 동반하기 쉬운 경매의 특성상 이때마다 법무사 혹은 변호사를 위임하여 해결한다면 수익률은 어떻게 될까?

소액으로 초수익을 내고 싶다면 경매 과정에서 자주 접하게 되는 몇 가지 소송만 잘 알면 된다. 전자소송 사이트에서 셀프로 필요한 소송을 신청하고 협의를 이끌어 내는 방법을 말이다. 사실 경매 투자를 하면서 소송을 끝까지 끌고 가는 경우는 그리 많지 않다. 대부분은 이해관계인을 만나 협의할 수 있는 소통의 장으로 활용하며 협의가 되면 소를 취하하는 경우가 더 많다. 따라서 소송 절차를 활용할 줄 안다는 것은 협상의 주도권을 쥘 수 있다는 뜻이며 협상력을 높일 수 있다는 의미이다. 법학 전공자도 아닌데 가능할까라는 생각이 든다면 이 책을 읽어보길 강력히 추천한다. 실제 사례는 물론이고, 전자소송 사이트를 이용하는 클릭 순서부터 차근차근 알려주니 따라만 하면 된다. 초수익 투자를 위한 강력한 무기를 가지게 될 것이다.

낙찰 후 문제 해결 능력이 곧 초수익 확정의 기술

차근차근 따라 하면 비용이 수익으로 돌아오는 경매 답안지!

이 책은 2부로 나뉘어 있다. 1부에서는 23개의 경매 투자 사례와 돈 버는 투자자들의 인사이트를 확인할 수 있다. 유근용 대표의 투자 경험뿐만 아니라 그의 수강생들의 투자 사례를 함께 실었다. 초보도 충분히 할 수 있고, 하고 있다는 것을 알 수 있을 것이다. 경매 투자자들이 자주 접하는 법적 절차 및 소송의 종류가 제한적인 덕분이다. 인도명령과 강제집행, 공유물분할청구소송, 부당이득반환청구소송, 건물철거소송 등이 그것이다. 이와 관련된 투자 사례를 통해 실전에서 어떤 식으로 협의를 하고 문제를 해결하는지 자세히 들여다볼 수 있을 것이다. 또한 어느 상황에서도 수익을 내는 투자자의 시각과 마인드셋을 배움으로써 경매 투자의 기본을 배울 수 있을 것이다.

2부에서는 셀프소송의 기술을 배운다. 1부의 사례에서 나온 법적 절차들을 스스로 신청하고 진행하는 구체적인 방법을 알아본다. 부동산을 점유하고 있는 자와 협의가 되지 않을 때는 인도명령과 강제집행을 진행해야 한다. 점유자가 해당 물건의 공유자라면 공유물분할청구소송과 부당이득반환청구소송을 제기할 수 있다. 내 토지 위에 타인의 건물 등이 있다면 부당이득반환청구소송과 건물철거소송을 신청할 수 있다. 그런데 만약 이런 절차를 스스로 하지 못해 법무사나 변호사에게 위임을 할 경우를 생각해보자. 소장 작성 비용에서부터 시작하여 진행 과정마다 필요한 문서 작성 비용이 추가된다. 판결 후 집행까지 이어져야 할 경우, 집행을 위한 비용은 따로 청구된다. 하나의 물건을 해결하는 데 많게는 백만 원 이상의 비용이 들어갈 수도 있는 것이다.

이런 상황에 대비하고 수익률을 방어하기 위해 셀프소송을 배워야 한다. 이 책은 소송 신청을 위한 전자소송 사이트 메뉴 클릭 순서부터 소장 작성 샘플, 소송마다 요구되는 첨부서류 작성법까지 모두 수록했다. 또한 이해관계인과 소통하고 싶지만 연락처를 알지 못하는 경우나 공유자가 사망했거나 해외에 거주하고 있는 경우와 같이 경매 투자를 함에 있어 언제든 일어날 수 있는 상황에 대응할 수 있는 방법을 상세히 설명하고 있다. 이 모든 것을 전자소송 사이트를 통해 셀프로 해결할 수 있으며 그 방법을 모두 담은 것이 이 책이다. 이 밖에도 낙찰 후 잔금납부하는 방법부터 셀프로 신청하는 부동산처분금지가처분 절차와 소유권이전을 위한 셀프등기 방법도 담았다. 이 책은 비용을 수익으로 고스란히 돌려주는 경매 투자의 답안지와 같다. 이렇게 경매 투자를 지속적으로 진행한다면 1,000만 원은 족히 더 벌 수 있을 것이다. 최종 수익을 확정하기도 전에 돈을 벌며 투자하고 싶다면 이 책을 놓치지 말자. 

유근용

지분물건·특수물건 경매의 살아 있는 전설이자

자신의 노하우를 아낌없이 전달하는 진정한 투자 멘토

7년 만에 경매 120건과 공매 156건을 낙찰받았으며(공동투자 포함) 현재 소형 토지 포함 280건의 부동산을 보유한 실전 투자자이자 100억대의 자산가이다. (주)준민컴퍼니를 비롯해 12개의 부동산법인을 운영하고 있다. 투자 초기부터 독학으로 경공매를 터득하며 문제를 해결하고 수익을 내왔으며 이 과정에서 알아낸 내용을 블로그에 꾸준히 공유해왔다. 이후 지금까지 카페와 유튜브는 물론 부동산투자강의 플랫폼 ‘라이프체인징’에서 약 4만여 명의 경매인들에게 투자 노하우를 전하고 있다.

지금도 매주 1건씩 꾸준히 낙찰받고 있으며 경매 초보에게 양질의 기회를 제공하기 위해 수강생들과 특수물건 공동투자도 활발히 하고 있다. 초보들은 특수물건을 무조건 피해야 한다고 생각하기 쉽지만 소액으로 큰 수익을 내고 싶은 사람이라면 반드시 해야 하는 것이 바로 특수물건이다. 실제로 그가 단시간에 지금의 엄청난 성과를 이루고 자산가가 될 수 있었던 비결은 바로 지분투자와 같은 특수물건 덕분이다.

특수물건을 해결하고 수익률을 높이는 방법을 알려주는 이 책을 통해 생각의 전환을 이뤄 부의 기회를 붙잡는 사람이 많아지길 기원한다.

양진노

월 10건의 소장을 접수하는 전자소송 전문가이자

법무사, 변호사 없이 경매하는 수익률 극대화의 달인

(주)준민컴퍼니 이사로 재직하며 낙찰 물건에 대한 소송 실무를 전문적으로 담당하였고 짧은 시간에 소송에 대한 절대적인 경험치를 쌓아 셀프소송 전문가로 거듭났다. 지금까지 직접 해결한 소송은 약 80건이 넘는다. 부동산 투자법인 (주)윤준인베스트먼트를 설립하여 경공매투자와 토지개발을 이어가고 있다. 또 네이버카페 ‘라이프체인징’의 대표강사로 전자소송 및 특수물건 강의를 하고 있다. 수강생들과 적극적으로 소통하며 셀프소송에 대한 답안지를 제공함으로써 매 회마다 높은 수강 만족도를 기록하고 있다.

실무를 하며 경매 투자에 동반되는 소송에는 몇 가지 패턴이 있음을 알게 되었고, 이 패턴만 익힌다면 초보도 자신감을 가지고 소송을 진행할 수 있다는 것을 알려주고 싶다. 또한 법무사나 변호사의 도움이 없어도 전자소송을 통해 자신의 재산권을 지키고 수익을 내는 방법을 보여주고자 한다. 이 책이 있다면 이전에는 어쩔 수 없다고 생각했던 비용이 고스란히 수익으로 돌아올 것이다. 어떻게 활용하느냐에 따라

<무조건 1,000만 원 벌고 시작하는 초수익 부동산 경매의 기술>은 1억 원짜리가 될 수도 있고 1만 원짜리가 될 수도 있다. 수익률을 극대화시키는 모든 방법을 공개했으니 이제 당신이 실행할 차례다. 

프롤로그 _ 부자 되는 지름길, 특수물건 경매에 있다

이 책을 읽어야 하는 이유 _ 1,000만 원은 벌고 시작하는 셀프소송

1부 경쟁 없이 소액부터 다 되는 초수익 부동산 경매

1장 알고 보면 어렵지 않은 특수물건 투자와 셀프소송

특수물건과 셀프소송, 왜 알아야 할까?

경매 투자자들이 자주 접하는 소송의 종류

특수물건, 초보에겐 어렵다고? 천만의 말씀!

돈 아끼고 경험치 쌓는 지름길, 셀프소송

2장 낙찰 후 반드시 하게 되는 인도명령과 강제집행

낙찰 전과 낙찰 후 태도가 돌변한 점유자

: 인도명령제도를 반드시 이용해야 하는 이유

점유자의 말만 믿고 있다가 큰코다친다

: 공매는 소유권이전과 동시에 점유이전금지가처분 신청

뜻밖의 이해당사자, 강제집행 현장에 나타나다

: 돌발상황에 대응하는 방법

지금까지 협상한 사람이 엉뚱한 사람이었다면

: 협상과 법적 절차를 동시에 진행해야 하는 이유

문을 열었더니 엄청난 쓰레기가!

: 반드시 받아야 하는 유체동산포기각서

경매를 인정하지 못하는 최악의 점유자

: 어떤 상황이라도 정해진 절차로 풀 수 있다는 믿음

명도에 감정이 개입하면 생기는 일

: 점유자와 임대차계약 맺은 후 명도하는 법

3장 소유자가 두 명 이상일 때 공유물분할청구소송

아찔했던 분묘 토지 낙찰의 경험

: 경매로 넘기기보다 협상으로 매도할 것

기획부동산에 속아 산 토지의 공유자들과 협의하는 법 1

: 소송은 공유자와 소통하고 협의하는 통로

기획부동산에 속아 산 토지의 공유자들과 협의하는 법 2

: 공유자들과 협의가 지지부진할수록 마음의 여유를

매도를 원하지 않는 공유자, 연락두절되다

: 재산권 행사 반대에 부딪히면 공유물분할청구소송

관리 잘된 납골당 토지 최고의 매도 시나리오

: 더 이상 분할될 수 없는 크기인지 확인

공유자가 사망했더라도 당황하지 않기

: 상속자를 찾을 수 있도록 법원에 보정명령 요청

변호사인 공유자 덕에 지옥과 천당을 오가다

: 법이 보장하는 낙찰자의 재산권

4장 주거용 부동산 지분 낙찰받으면 공유물분할청구와 부당이득반환청구소송

지분 낙찰받은 후 판결문을 근거로 나머지 지분도 경매로 넘기다

: 공유자우선매수권을 적절하게 행사하는 법

일반 지분물건의 탈을 쓴 복잡하게 꼬인 특수물건

: 주거용 지분물건에 투자할 때 필요한 마음

싸게 낙찰받아야 어떤 상황에서도 수익을 지킨다

: 부당이득반환청구는 현재 점유하고 있는 사람에게

협의는 감감무소식, 변론기일만 네 번 참석한 이유

: 부당이득반환청구 판결 이후 꼭 필요한 절차

어떤 상황에서도 대리인이 아닌 공유자와 협의해야 한다

: 부당이득반환청구소송은 원고의 주소지에서 진행 가능

5장 낙찰받은 토지 위에 타인의 건물이 있다면 부당이득반환청구와 건물철거소송

사이가 좋지 않은 건물 소유자와 토지 공유자

: 내 토지 위의 타인 건물에 대한 부당이득금 청구

낙찰받은 내 땅을 무상으로 이용하겠다고 우길 때

: 협의가 수월할 법한 물건을 선별하는 안목

건물에 가압류가 걸려 있고 법정지상권이 성립하지만 괜찮아

: 지료를 받아도 좋고, 못 받아도 좋은 이유

모두가 꺼리지만 알고 보면 어렵지 않은 물건

: 상대방이 변호사를 선임했다는 건 그린 라이트

2부 무조건 1,000만 원 벌고 시작하는 셀프소송의 기술

Intro _ 셀프소송 한다는 것의 가치

낙찰 후 잔금납부하는 방법

6장 셀프로 신청하는 공유물분할청구소송

공유물분할청구소송 소장 작성하고 접수하기

공유물분할청구소송 시 소가 계산하기

공유물분할청구소송 시 별지목록 작성하기

7장 셀프로 신청하는 부당이득반환청구소송

부당이득반환청구소송 소장 작성하고 접수하기

건물철거소송과 부당이득반환청구소송 동시에 접수하기

건물철거소송과 부당이득반환청구소송 시 소가 계산하기

8장 셀프로 신청하는 인도명령

전자소송 사이트에서 인도명령 신청하기

인도명령 시 별지목록 작성하기

인도명령결정 여부 확인하기

강제집행신청 시 필요한 서류 전자소송 사이트에서 발급받기

강제집행신청 시 필요한 서류 법원에서 한꺼번에 발급받기

9장 소장 접수와 소송 진행 시 꼭 알아야 하는 절차

주소보정명령이 내려왔을 때 (정)등본 출력하기

주소보정명령이 내려왔을 때 피고의 초본 발급받기

특별통합송달로 주소보정서 제출하기

공동 낙찰받아 소송 시 선정당사자와 선정자 지정하기

전자소송 사이트에서 소취하서 제출하기

10장 피고와 연락을 취하기 위해 꼭 알아야 하는 절차

피고의 초본이 발급 안 될 때 주민등록번호 전체 확보하기

피고가 외국에 거주할 경우 외교부를 통해 주소 알아내기

피고의 외국 주소 확인 후 국외송달하기

피고의 휴대전화 번호로 주소 등 인적사항 확인하기

발급받은 피고의 초본을 통해 피고의 전화번호 확보하기

낙찰받은 후 전자소송 사이트에서 사건기록 열람하기

11장 피고가 사망했을 때 꼭 알아야 하는 절차

피고가 사망했을 때 망자에 대한 보정명령 받기

망인의 상속인 관련 서류 발급받기

상속인을 대상으로 당사자(피고)표시정정 신청하기

상속인별 상속지분 계산하여 별지목록 수정하기

상속인 변경에 따라 수정한 별지목록 제출하기

12장 소유권이전을 막기 위한 부동산처분금지가처분

전자소송 사이트에서 가처분신청서 작성하기

등록면허세 납부한 후 가처분신청서에 입력하기

등기촉탁수수료 납부한 후 가처분신청서에 입력하기

전자소송용 등기 발급받고 목적물 입력하기

13장 법무사 없이 소유권이전 하는 셀프등기

취득세와 등록세 신고하고 납부하기

국민주택채권 매입해야 하는 경우

등기신청수수료 납부하기

셀프등기를 위한 서류 최종 점검하기