공무원 때려치우고 상가주택 건축주가 되었습니다 (2024.4)

상가주택 지으며

10년 늙지 않는 법이 궁금하다면?

‘집 한번 지으면 10년은 늙는다’는 말이 있다. 집을 짓는 일이 그만큼 어렵다는 것을 나타내는 말이다. 더구나 상가주택 신축이라고 하면 일반인에게는 감히 도전하기 어려운 분야로 느껴지는 것도 사실이다. 정말 그럴까? 이 책은 평생직장이라는 공무원을 그만두고 상가주택을 처음 신축한 지은이의 경험담을 담았다. 지은이는 정부 정책으로 부동산 투자가 쉽지 않은 상황에서 사업자로서 수익형 주택을 신축하는 것이 좋은 재테크 수단이라고 판단했다. 그러나 일반 건축주 입장에서 필요한 정보를 찾기가 쉽지 않아 직접 공부하고 부딪쳐가며 신축한 이야기를 블로그에 올리기 시작했고, 더 많은 사람에게 자신의 경험과 노하우를 공유하고 싶어 책으로 내게 되었다.

이 책은 건축가나 현장 전문가의 책이 아닌, 일반 건축주 입장에서 처음 상가주택을 신축하며 부딪혔던 상황과 공부했던 기록을 담은 책이기에 초보자들도 이해하기 쉽게 쓰였다. 특히, 누구나 지을 수 있는 평범한 상가주택이 아닌, 건축주가 조금만 신경 쓰면 한 끗 달라질 수 있는 부분들에 주목했다. 남들과는 한 끗 다른 상가주택으로 안정적인 수익을 창출하려는 투자자, 멋진 내 건물을 신축하는 것이 꿈인 사람들에게 유익한 정보를 제공할 것이다.

지은이 : 소니도로(김유성)

행정고시에 합격해 5급 공무원으로 10년 가까이 근무하며 돔야구장 건설, 마곡산업단지 기업 유치 등의 업무를 담당했다. 극심한 업무 스트레스 때문이었는지 건강을 잃었고, 수술 후 더 행복한 삶을 찾고자 공무원에서 퇴직했다.

시간적·경제적 여유를 동시에 얻기 위한 방법으로 상가주택 임대 및 판매를 선택했고, 이탈리아 건축사인 남편과 함께 발품을 팔아 땅을 마련해서 직접 건물을 신축했다. 건축주 입장에서 필요한 정보를 찾기 힘들어 직접 공부하고 부딪쳐가며 신축한 이야기를 블로그에 공유했고, 책으로 내게 되었다.

현재 강남구, 은평구 등에 건물을 보유하고 있고, 임대 사업자와 투자자로 살고 있다.

프롤로그 5급공무원을그만두었습니다 5

1장. 평범한 내가 상가주택을 짓게 된 이유

왜 아파트가 아닌 상가주택이었을까 12

신축의 목적을 분명히 하자 16

어디에 지을까 19

무엇을 지을까 24

[실전 건축] 나의 상가주택 신축 타임라인 28

2장. 좋은 땅을 찾아내는 방법

입지 좋은 곳을 찾아 2년간 방황하다 32

토지 분석 잘하려면 이 정도는 알아두자 39

내 손으로 직접 토지를 분석해보자 52

[실전 건축] 후보 지역을 하나씩 분석해보자 58

가설계로 예상 수익률을 계산해보자 62

[실전 건축] 최종 선택한 땅의 수익성은? 67

3장. 부지 계약부터 대출 및 잔금까지

드디어 땅을 계약했다 74

[실전 건축] 잔금 전 멸실과 취득세 중과 문제 80

사업자등록은 뭘로 할까 85

사업자등록 신청하는 방법 94

레버리지의 마법, 대출 받아 활용하기 98

4장. 설계 및 시공사 선정

설계만 잘해도 절반은 성공이다 106

사소하지만 고려해야 할 것들 112

같은 면적도 최대한 넓게 쓰는 방법 123

[실전 건축] 반지하, 넣을 것인가 말 것인가 126

시공사만 잘 골라도 10년 안 늙을 수 있다 130

시공사 계약서는 어떻게 쓰나 139

5장. 철거 및 사전절차

본격적인 공사의 시작 ‘지적측량’ 146

해체(철거)하기 151

착공 허가 절차 및 공사감리 선정 156

[실전 건축] 셀프로 건물멸실등기를 해보자 160

6장. 건물 시공과 외장재 공사

기초공사와 골조공사의 순서 166

그 밖에 신경 써야 할 부분들 173

[실전 건축] 현장소장님의 중요성 177

건물의 첫인상을 결정하는 외장재 179

기능성과 심미성이 모두 중요한 창호 186

사소하지만 미관을 좌우하는 것들 193

7장. 남다른 건물을 만드는 내부 인테리어

어떤 공간을 만들 것인가 200

기본 내장재 고르기 203

조명을 잘 쓰면 분위기가 살아난다 206

작아도 깔끔한 화장실 인테리어 211

임대용 옵션가구 및 옵션가전 넣기 214

의외로 눈길을 사로잡는 복도 인테리어 220

8장. 사용승인 및 하자 점검

사용승인 신청하기 226

준공 전 하자 점검 229

준공을 위해 준비할 것들 233

얼마의 비용이 들었는지 정리해보자 235

9장. 실제 수익을 내보자

두근두근 임대를 위한 작업들 242

건물 관리를 위한 작업들 248

직접 지어 임대해본 후 알게 된 것들 252

[실전 건축] 임대를 하더라도 매도할 때를 고려하자 257

에필로그 그래서 지금 행복하냐고요? 260