부동산 실전 경매 권리분석 실무 (2024.3)

경매와 공매에서 매각하는 물건에 있어서 권리분석을 모르면 낙찰을 받아도 인수하는 권리로 인하여 소유권을 잃을 수 있으며 돈을 물어주어야 하는 경우가 있으므로 함부로 매수할 수 없다. 이러한 물건에 대한 첫 출발이 권리분석이므로 기초부터 잘 배우고 연구하여 어떠한 물건에 대한 사건에도 자신 있는 권리분석가가 되어야 한다.

이 책은 권리분석에 대한 만능의 참고서로서 법률과 판례를 중심으로 정확하게 체계적으로 단기간에 마스터 할 수 있도록 기술한 책이다.

기초적이고 일반적인 사항부터 고차원적인 사건을 실전적인 도표를 활용하여『케이스』별로 핵심사항을 서두에 정리하고 거기에 따른 법률용어를 해설하였다. 그리고 보충설명에서는 서두의 핵심사항에 대한 밑거름이 될 수 있는 부가적 사항을 플러스하였고 또한 이해를 돋우기 위하여 법률에 대한 개념을 활용함으로써 왕초보자도 이해하기 쉽게 정리하였다.

요즘 부동산 경매와 공매는 누구라도 쉽게 접근할 수 있는 보편화된 부동산 매수 방법이다. 경매물건이 낙찰되면 무조건 돈이 되는 것이 아니라 어느 물건을 선택해서 낙찰받느냐에 따라 다르다.

경매물건들 중에는 권리분석이 쉬우면서 우량물건 있는 반면 한 차원 위의 권리분석을 요하는 까다로운 물건 또는 하자가 있는 물건이 있다.

전자의 물건은 경쟁률이 높고 낙찰가도 높아서 낙찰을 받는다는 것은 쉬운 일이 아니며 설령 낙찰을 받는다 해도 매수가를 높게 써야 하기 때문에 그 만큼 수익을 내기가 어렵다.

그러나 후자의 물건은 대체로 많이 유찰되어 입찰가격이 많이 떨어지므로 이러한 물건에 대한 연구가 필요하다.

그러므로 이러한 물건에 접근하기 위해서는 차원 있는 권리분석의 기술과 물건에 대한 가치분석이 필요하므로 이 양자를 명쾌하게 해결할 수 있는 책이 바로 저자가 지은 책이라고 감히 말할 수 있다.

추천인의 글

추천인이 처음 경매업무를 담당할 때 IMF 금융위기가 발생하였는데 당시 아파트, 상가, 공장 등 엄청난 부동산이 경매가 신청되었고, 낙찰가격도 감정가의 40~50%에서 매각되었다. 하지만 당시에는 많은 사람들이 경매에 대해서 너무 몰랐고 일명 브로커들을 통해서 경매물건을 사곤 하였다.

이후 경매에 대해 관심이 많아지면서 많은 책들도 쏟아져 나왔다. 덕분에 많은 사람들이 아파트 등 부동산에 대해서는 권리분석도 하고 직접 경매에 참가하기도 한다.

저자는 부동산경매에 대해서 이론과 실제에 풍부한 경험을 갖고 있을 뿐만 아니라 부동산의 입지와 전망에 대해서도 다양한 실무경험과 현장경험을 갖고 있는 분이고 이 책도 실무경험을 토대로 저술하였다.

이러한 능력을 토대로 부동산경매에 있어서 중요한 권리의 인수와 소멸에 대해서 각종 권리의 말소기준을 도표로 설명하여 초보자도 알기 쉽게 정리를 하였다.

또한 사회가 복잡하고 다양해지듯이 경매진행 중인 부동산에 대한 권리관계도 복잡하고 다양한 법률관계에 대해서도 전세권, 임대차, 가등기, 가처분 등 각종 권리별로 잘 정리를 하였다. 한두 번 보면 다시 보지 않는 책들도 있지만 이 책은 옆에 두고 언제든지 볼 수 있는 책이다.

목차를 잘 정리해 두었기 때문에 언제든지 필요한 부분만 볼 수 있도록 서술되어 있다. 웬만한 전문가들도 곁에 두고 보아도 전혀 손색이 없는 책이다.

저자도 서문에서 ‘부동산 권리분석을 깊이 있게 배워놓으면 남들이 찾을 수 없는 보물을 쉽게 찾을 수 있으므로 평생 동안 일상에서 부자가 될 수 있는 기회를 남들보다 빠르게 포착하게 되어 풍요로운 생활을 하게 될 것이다.’라고 언급하듯이 이 책을 통해 경매에 대한 지식과 경험을 쌓아 부디 성공하시길 기원합니다. <양영수 (전)부산지방법원 사법보좌관>

박성진

법원공무원으로 재직하는 동안 부동산 경매의 권리분석의 이론과 실제에 대한 업무를 담당하면서 쌓은 법률지식을 밑거름으로 분석의 기틀을 마련하였으며 그 후 15년 동안 재산증식에 관련한 현장에서 부동산 물건에 대한 가치를 분석함ᅌᅳ로써 얻은 경험을 바탕으로 이 책을 저술하게 되었다.

부동산 경·공매 권리분석에서 정확히 알아야 할 권리의 인수와 소멸에 대하여 기본적인 것뿐만 아니라 특수적으로 꼭 챙겨야 할 사항을 법률과 판례를 기반으로 체계적으로 정리한 권리분석의 참고서다.

--생략--

•부경대 경영대학원 경제학 석사 과정

•법학사

•부산지방법원 근무(전)

•법무공인부동산경매 대표

•V리치재테크옥션 대표

•풍수지리가

• chap.1 부동산 경매물건 권리분석(총설)
  1) 말소기준권리의 개념
  2) 권리분석을 쉽게 하는 방법
  3) 말소기준권리를 기점으로 인수하는 권리와 소멸하는 권리
  ㆍ 권리분석에 대한 보충 설명
  
  
  chap.2 부동산등기부등본상에 공시된 권리분석
  1. 전세권에 대한 권리분석
  1) 경매에서 전세권이 인수될 때와 소멸할 때
  ㆍ 전세권에 대한 보충설명
  2. 지상권에 대한 권리분석
  1) 경매에서 지상권이 인수될 때와 소멸할 때
  ㆍ 지상권에 대한 보충설명
  3. 지역권에 대한 권리분석
  1) 경매에서 지역권이 인수될 때와 소멸할 때
  ㆍ 지역권에 대한 보충설명
  4. 저당권에 대한 권리분석
  1) 경매에서 근저당권의 역할
  2) 저당권권자의 배당
  ㆍ (근)저당권에 대한 보충설명
  5. 가압류에 대한 권리분석
  1) 경매에서 가압류의 인수와 소멸
  2) 경매절차에서 가압류의 역할
  3) 가압류의 배당
  4) 가압류권자가 배당요구를 하지 않을 때 배당은
  ㆍ 가압류에 대한 보충설명
  6. 가처분에 대한 권리분석
  1) 경매에서 가처분의 인수와 소멸(말소)
  ㆍ 가처분에 대한 보충설명
  7. 가등기에 대한 권리분석
  1) 소유권이전등기청구권가등기와 담보가등기의 구별
  2) 경매에서 가등기의 인수와 소멸
  ㆍ 가등기에 대한 보충설명
  8. 예고등기
  1) 예고등기의 개념
  
  
  chap.3 부동산등기부등본상에 공시되지 않는 권리의 분석
  1. 유치권
  1) 유치권이 있는 물건
  2) 유치권의 성립요건
  3) 유치권을 깨뜨리는 방법을 찾아보자
  ㆍ 유치권에 대한 보충설명
  2. 법정지상권
  1) 법정지상권 성립요건
  2) 토지만 경매로 나올 때
  3) 건물만 경매로 나올 때
  4) 경매에서 법정지상권 성립 유·무 판단의 주안점
  5) 저당권설정 당시 건축중, 신축, 재축, 개축, 증축하는 경우 법정지상권은
  6) 토지나 건물의 공유자에 관련한 법정지상권 성립 유·무
  7) 무허가 또는 미등기건물일 경우에 법정지상권 성립 유·무
  8) 구분소유적공유관계일 때 법정지상권 성립 유·무
  9) 소멸되지 않는 구분지상권
  10) 법정지상권이 성립하지 않을 때 대항력을 갖춘 임차인의 퇴거 청구
  11) 매각물건명세서의 법정지상권 표시
  ㆍ 법정지상권에 대한 보충설명
  3. 분묘의 처리
  1) 분묘기지권 시효취득 제한
  2) 낙찰자의 분묘의 처리는 어떻게 처리할까
  3) 무연분묘의 행정적 처리절차
  4) 분묘기지권자의 지료지급 의무가 있는지
  ㆍ 분묘기지권에 대한 보충
  
  
  
  chap.4 임차인의 권리분석
  1. 주택임차인의 권리분석
  1) 대항력이란
  2) 주택임차인의 우선변제권(입주+전입+확정일자)은 무엇인가
  3) 주택임차인의 최우선변제권(소액보증금)이란
  4) 임차인의 권리(임차보증금) 인수와 소멸
  ㆍ 주택임차인의 권리분석에 대한 보충설명
  2. 상가건물 임차인의 권리분석
  1) 상가건물임대차보호법에서 적용되는 보증금의 범위
  2) 상가건물임차인의 대항력(건물인도+사업자등록)
  3) 상가건물임차인의 우선변제권(건물의인도+사업자등록+확정일자)
  4) 상가건물임차인의 최우선변제권(소액보증금)
  5) 상임법 적용 대상 보증금을 초과한 임차인
  ㆍ 상가건물 임차인의 권리분석에 대한 보충설명
  3. 임차권등기명령제도(주임법제3조3)
  1) 개념
  
  chap.5 특수한 권리와 물건
  1. 대지권 미등기
  1) 대지지분권은 있으나 대지권등기가 없는 건물을 낙찰받을 경우
  2) 대지지분권이 없는 건물을 낙찰받을 경우
  ㆍ 대지권에 대한 보충설명
  2. 토지별도등기
  1) 별도등기에 관한 권리가 소멸되는 것은
  2) 별도등기에 관한 권리가 인수되는 것은
  3) “토지별도등기있음”이란 표시
  3. 제시외 물건(건물)
  1) 저당권이 실행(경매)될 때 목적물에 부합되는 물건
  4. 경매물건의 위반건축물
  1) 위반건축물의 표시
  ㆍ 위반건축물에 대한 보충설명
  
  
  chap.6 입찰의 준비와 하자에 대한 치유
  1. 매수신청(입찰)할 때 준비
  1) 매각기일의 지정(민집제104조)
  2) 매수신청(입찰)하는 방법과 준비물
  3) 공유자우선매수신청이란
  4) 차순위매수신고는 어떻게 하는지
  5) 입찰자의 입찰이 무효가 되는 경우는
  ㆍ 매각에 대한 보충설명
  2. 경매진행절차에서 발생한 하자의 치유
  1) 매각불허가신청
  2) 매각허가결정의 취소신청
  3) 매각허가여부에 대한 불복-즉시항고(민집제129조)
  ㆍ 이의신청에 대한 보충
  3. 배당절차
  1) 배당요구의 종기결정 및 공고와 고지(민집제84조)
  2) 배당받을 채권자는 누구인지
  3) 배당순위 및 기일의 통지
  4) 배당연습
  
  
  chap.7 부동산 물건에 대한 분석 실무(1)
  1. 입지에 대한 면밀한 분석이 중요하다
  1) 토지의 용도지역과 지구, 구역을 조사한다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)
  2) 공부상 자료 확인과 현장답사를 통하여 다음 사항을 체크한다
  3) 건축법상 도로를 체크한다
  4) 맹지에 진입도로를 개설하여 건축허가를 받을 수 있다면
  5) 국·공유지 점용허가를 이용한 건축허가 (사례)
  
  
  
• chap.8 부동산 물건에 대한 분석 실무(2)
  1. 농지를 취득할 때
  1) 현장답사와 고려할 사항
  2) 농지취득자격증명원 발급 신청(농지법)
  3) 경매에서 가끔 나오는 영농여건불리농지는
  4) 농지로 연금을 받을 수 있는지(농지관리기금법시행령)
  5) 사례
  (1) 주위의 개발호재에 의한 용도변경이 가능한지(사례)
  (2) 희소가치를 이용-농지의 가공으로 수익을 창출한다(사례)
  2. 산지를 고를 때
  1) 준보전산지
  2) 임업용산지
  3) 공익용산지
  4) 임야를 낙찰받아 전원주택을 짓다(사례)
  3. 공장을 매수할 때
  1) 공장의 입지
  2) 공장을 경매로 낙찰받다(사례)
  3) 공장 현장 조사
  
  
  
• chap.9 공유물의 지분 경매와 실무(3)
  1. 공유물의 지분 경매와 공매
  1) 공유물의 지분을 취득한 지분권자가 할 수 있는 사항
  2) 공유물의 분할 경매 청구
  3) 지분경매에서 주의해야 할 사항
  4) 경매에서 공유자우선매수신청
  5) 공매에서 공유자우선매수신청
  6) 공매란
  7) 경매와 공매가 경합될 경우
  8) 지분경매(사례)
  2. 프로테이지를 이용한 수익 창출(사례)
  
  
• 
  
• chap.10 토지의 용도지역과 허가구역 등
  1. 용도지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)
  1) 도시지역
  2) 관리지역
  3) 농림지역
  4) 자연환경보전지역
  2. 용도지구
  1) 경관지구
  2) 방재지구
  3) 보호지구
  4) 취락지구
  5) 개발진흥지구
  3. 그 외 용도구역
  1) 토지거래허가구역이란
  2) 개발제한구역이란
  3) 접도구역
  4) 기피해야 할 토지
  4. 지목