나는 부동산 경매로 부자를 꿈꾼다! (2024.6)

지은이 : 정병철(정프로)

외국계 금융회사에서 10년간 금융매니저로 일했다. 금융회사에서 만난 부자들과 수많은 상담을 하며, 그들이 부동산 투자를 통해 부자가 되었다는 사실을 알고, 회사를 그만두고 전업 투자자로 나섰다. 이후 분양권, 입주 아파트, 상가, 토지 투자 및 개발, 건축, 시행까지 부동산 모든 영역을 망라하며 실전 투자를 하며 경매로 수십 건의 매물을 낙찰받고 수익을 올렸다. 또한 아파트와 꼬마빌딩, 다수의 부동산을 보유하며 지난 10년간 순자산을 10배 이상 끌어 올렸다. 지금도 법인을 통해 경매 및 개발사업에 직접 투자하고 있다. 현재 대학교 평생교육원에서 경매 강의와 투자 그룹 부동산 강사로 활동 중이며, 네이버 지식인 엑스퍼트 ‘부동산 전문가’로 활동하고 있고, 일반인을 위한 경영, 부동산 컨설팅도 진행하고 있다. 유튜브 채널 〈정프로부동산TV〉를 통해 부동산 지식을 일반인들에게 널리 알리며, 부동산 멘토로 활동하고 있다.

공인중개사, 건축기사, 건설안전기사, 부동산 권리 분석사, 부동산 경매 분석사 자격을 취득했으며, 현재 부동산 개발, 부동산 경영 컨설팅 업체인 (주)현대D&C의 대표이사다. 저서로는 《지금은 땅이 기회다》가 있다.

프롤로그_ 경험에서 인생을 배우다 4

PART 1. 부동산! 나무를 볼 것인가? 숲을 볼 것인가?

01 경매는 부동산을 사는 하나의 방법일 뿐이다 16

02 무엇이 부동산 가격을 결정하는가? 20

03 돈이 머무는 길목! 역세권에 주목하라 25

04 아파트 가치와 즉시 반영하는 국가철도망 29

05 경매보다 먼저 부동산의 가치에 집중하라 35

06 내 눈에는 같은 땅인데, 이 땅이 더 좋은 땅이라고? 38

PART 2. 당신을 부자로 만들어 줄 수 있는 부동산 경매

01 왜 부동산 경매인가? 46

02 경매와 공매 뭐가 다르죠? 49

Part 3. 경매! 준비부터 명도까지 완전 정복

01 경매 준비, 어떤 것을 챙겨야 하나? 60

경매 절차, 몇 가지 알아야 할 것들 60

경매 한눈에 파악하기 62

효과적인 경매 물건 검색법 65

02 권리분석 파헤치기 68

쉽게 푸는 권리분석 68

의외로 간단한 말소기준권리 71

등기부등본! 공신력이 없다고? 74

등기부등본 쉽게 보는 법 76

매각물건명세서로 경매 한눈에 파악하기 84

집행관이 대신 임장을? - 현황보고서 85

전입세대확인서로 한 번 더 확인하기 87

03 임장 및 현장조사 88

손품과 발품 팔기 88

주거용 건물 현장조사 시 체크 항목 89

상업용 부동산 현장조사 시 체크 항목 91

토지 현장조사 시 체크 항목 92

04 입찰해볼까? 96

입찰 당일 챙겨야 할 준비물 96

입찰 당일 확인해야 할 사항 97

입찰표 작성하는 방법 98

낙찰인가? 패찰인가? 개찰 후 알아야 할 것 100

05 명도! 생각보다 어렵지 않다 102

명도는 심리 싸움이다 102

명도할 때 주의할 점 104

내용증명서 발송하기 105

인도명령 신청하기 108

Part 4. 부자가 되는 실전 경매 아이템 5가지

실전 경매 아이템 1. 임차인 있는 주거용 경매로 안정적 수익 창출하기

01 누구나 할 수 있지만 아무나 성공 못하는 아파트(주거용) 경매 113

02 하자 있는 아파트란? 116

03 임차인 파헤치기 118

주거용 건물에서 임차인은 왕이다 118

대항력 있는 임차인 vs 배당받을 수 있는 임차인 119

최우선변제권과 우선변제권 121

임차권 vs 전세권 124

04 어떤 집을 골라야 하나? 126

임차인이 배당받는 물건을 골라라 126

임차인 있는 경매 물건을 고르는 방법 134

실전 경매 아이템 2. 꿩 먹고 알 먹고, 상가 경매는 반값을 노려라

01 수익형 부동산의 원가구조 137

02 상가 투자! 관점을 바꿔야 성공한다 141

03 어떤 상가를 골라야 하나? 143

04 상가 건물 임대차보호법 147

05 상가 경매 물건 고르는 방법 150

실전 경매 아이템 3. 생각을 바꾸면 답이 보인다. 농지경매의 대반전

01 농지의 개념을 알아야 돈이 보인다 153

농지를 바라보는 관점 153

농지의 소유 및 농지 취득 자격증명제도 154

농취증을 발급받지 않고 농지를 취득할 수 있는 경우 156

농지처분의무와 이행강제금 157

농업인의 조건과 혜택 159

농지대장과 농업경영체 등록 162

농지의 임대차 및 농지은행 165

농지전용허가와 농지보전부담금 169

농업진흥지역 172

02 농지경매로 수익 내는 방법 175

농지와 경매가 만나면 벌어지는 일 175

03 매월 최대 600만 원 받는 농지연금 177

농지연금이란? 177

농지연금 Q & A 179

농지연금을 효과적으로 준비하는 방법 184

농지연금 최적화 전략 짜기 186

NPL 경매를 활용한 농지연금 186

농지연금 활용팁 187

농지연금용 농지경매 물건 찾는 법 188

실전 경매 아이템 4. 경매의 꽃! 고수는 임야경매로 돈 번다

01 산은 싸니까 산다 191

임야경매를 위한 임야 본질 파악하기 191

준보전산지와 보전산지 193

절대 사면 안 되는 산지 195

돈 되는 묘지 경매 199

02 임야 보는 안목 키우기 205

임야에서 꼭 알아야 하는 경사도 확인 방법 205

개발 가능 면적 확인 방법 208

산지전용허가와 대체산림자원조성비 211

03 향후 임야가 대박 난다 214

임야개발로 대박 내기 - 캠핑장 214

임야개발로 대박 내기 - 관광농원 221

기후위기의 시대! 탄소배출권 거래 226

나는 산에서 연금 받는다 232

실전 경매 아이템 5. 알면 돈 버는 특수경매

01 단기간 수익 내는 지분경매 237

돈 되는 지분경매 출구전략 238

뛰는 놈 위에 나는 놈? 공유지분 가등기 244

02 경매의 신세계! NPL 투자 251

NPL의 수익구조 254

돈 되는 NPL 투자 사례 256

개인도 NPL 투자로 수익이 가능할까? 260

NPL 투자 물건 고르는 방법 262

NPL 투자의 양면성 263

Part 5. 출구전략이 경매 성공을 결정한다

01 임대수익과 매각차익 두 마리 토끼 잡기 268

02 리모델링! 계획부터 실행까지 271

03 직접 사업으로 사업소득 극대화하기 275

에필로그_ 경매를 아는 것과 경매를 하는 것! 당신의 선택은? 278