돈 버는 부동산 임대차계약의 모든 것 (2024.8)

이 책 한 권으로 평생 임대차 걱정은 끝!

모든 상가·주택 임대인, 임차인들의 필독서

의식주(衣食住)는 사람이 살아가는 데 필수적인 3가지 요소를 말한다. 입고, 먹고, 어딘가에서 거주하는 것은 사는 동안 반복된다. 이중 주거권을 둘러싼 문제들이 뉴스로 많이 등장한다. 최근 가장 큰 이슈는 전세사기다. 지난 2년간 전국적으로 집계한 전세사기 피해액은 2조 3,000억 원을 넘을 정도라고 한다. 정부에서도 피해자 구제를 위해 대책을 마련해 대응하고 있으며, ‘전세사기특별법’ 제정이 공론화되고 있다.

국민의 주거권 보호을 위해 마련되어 있는 법이 있다. 이른바 ‘임대차 3법’으로 불리는 민법 임대차, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법이다. 임대인과 임차인 모두 이 임대차 3법을 알아야 소중한 주거권과 재산을 지킬 수 있다. 이 책은 법률사무소에서 근무하고, 공인중개사 학원을 운영하며 모두 20년 이상 임대차 3법을 다루어온 지은이가 쓴 임대차 3법 해설서다. 까다롭고 어렵게 느껴지는 임대차 3법을 다년간의 상담경험에 녹여 알기 쉽고 재미있게 설명했다. 임대차와 관련해서 꼭 알아야 할 모든 내용을 한 권으로 정리했으니, 이 책으로 임대차 3법을 알아보자. 부동산 공인중개사들은 물론 모든 임대인과 임차인에게 유용한 임대차 지침서가 될 것이다.

“부동산 임대차의 바이블”

임대차법을 재미있게 한 방에 해결하는 맞춤 솔루션!

국민 누구나 임대차로 인해 귀중한 재산을 단 한 푼이라도 잃지 않길 바라는 마음으로 집필한 이 책은 총 14개의 PART로 구성되어 있다. PART 01은 ‘임대차의 역사와 이해’라는 제목으로 임대차 관련 기본적인 정보를 담았다. PART 02는 임대차대항력 등과 관련된 여러 법을 비교해서 설명했다. 임대차대항력은 무엇이며, 민법 임대차의 인정방법, 강제집행 시 대항력 인정 여부, 경매 시 임차인이 알아야 할 상식, 대항력과 우선변제권 관련 법적 사례 등을 다루었다. PART 03에서는 임대차기간과 관련된 법조문을 비교했다. 민법 임대차의 존속기간, 상가건물임대차와 주택임대차의 계약갱신요구권을 설명했다. PART 04는 임대인의 권리를 소개했다. 민법상 차임지급청구권과 계약해지권, 주택임대차보호법(주임법)과 상가건물임대차보호법(상임법)에 명시된 차임 등의 증감청구권과 계약해지권을 소개했다. PART 05는 임차인의 권리 부분이다. 비용상환청구권, 부속물매수청구권과 지상물매수청구권을 알기 쉽게 설명했다. PART 06은 기타사항으로 임차권의 양도전대 비교, 보증금, 임대차 종료, 차임연체로 인한 계약해지와 계약갱신요구권 행사요건 관련 법리해석과 판례를 다루었다. PART 07은 상임법상 계약갱신요구권을 사례를 통해 이해하기 쉽게 설명한 부분이다. PART 08에서는 임대차의 차임 및 보증금 증감청구에 대해 정리했고, PART 09는 상임법에서 권리금 회수 문제를 다루었다. PART 10은 임대차계약 해지 후 원상회복 문제를 설명했고, PART 11에서는 임대차 주요 판례를 소개했다. PART 12에서는 임대차 관련 법을 한눈에 비교할 수 있도록 표로 정리했다. PART 13에서는 강행규정과 임의규정 해석방법을, PART 14에서는 전세사기, 깡통전세 대응을 어떻게 할 것인지를 설명했다. 마지막으로 주임법 개정 관련 보도자료를 실어 이해를 도왔다. 지은이가 모든 노하우를 담아, 한 권으로 평생 임대차 관련 문제에 대응할 수 있도록 한 이 책을 주거권과 소중한 재산을 지키는 데 활용해보자.

최병우

10여 년간 법률사무소에서 근무했으며, 이후 공인중개사 학원을 운영했다. 현재는 새통영공인중개사사무소 대표로 있으면서, 한국공인중개사협회에서 경남지부 상담위원, 경남지부 실무교육강사, 대의원총회 의장으로 활동하고 있다. 유튜브 채널 〈임대차TV〉를 운영하며 임대차 관련 법에 관한 콘텐츠를 업로드하고 있다.

우리나라에서 임대차와 관련한 법을 찾아보면, 민법 임대차, 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령, 상가건물임대차보호법, 상가건물임대차보호법 시행령이 있다.

임대차에 대해서 궁금한 점이 있을 때, 어떤 법을 찾아봐야 할까?

많은 일반인의 답은 상가에 대해서 궁금하면, 상가건물임대차보호법을, 주택에 대해서 궁금하면 주택임대차보호법을 찾아보면 된다고 할 것이다.

그렇다면 상가와 주택으로 임대차보호법이 있는데, 민법 임대차는 왜 있는 것일까?

이 질문에 대한 답을 알고 있다면 어느 정도 법을 공부하신 분이다.

보증금과 월세가 많아서 상가건물임대차보호법을 적용받지 못한다고 하는데, 그렇다면 상가건물임대차보호법을 단 하나도 적용받지 못할까?

이 부분에서 막히신다면 이 책을 읽으면 답을 찾을 수 있다. 이 책은 대한민국의 임대차법을 압도적으로 재미있게 한 방에 정리한 책이다.

이 책은 2018년부터 《이 책 다 읽기 전에 임대차계약 체결하지 마라》라는 제목으로 저자가 발간한 책을 계속되는 임대차법 개정과 새로운 판례를 반영해서 4번째로 펴내는 개정판이다.

다년간의 한국공인중개사협회 경상남도회 임대차 상담위원 경력을 통해 이 책은 더욱 내실 있고 짜임새 있게 만들었다. 이 책을 통해 대한민국 국민 누구나 임대차법으로 인해서 귀중한 재산을 단 한 푼이라도 잃지 않으시길 바라는 마음으로 집필했다.

프롤로그 ····· 4

PART 01 임대차의 역사와 이해 ····· 11

PART 02 임대차대항력 등 관련 법 비교 ····· 21

01 임대차법 적용과 대항력의 정의 ····· 22

02 민법 임대차의 대항력 인정방법 ····· 47

03 강제집행(경매 등)에서는 대항력을 인정받지 못한다? ····· 48

04 부동산 경매! 세입자가 반드시 알아야 할 간단한 상식 ····· 52

05 확정일자부 임차인의 우선변제권과 경매 배당순위 ····· 58

06 대항력, 우선변제권 관련 법적 사례 ····· 61

07 최우선변제권 ····· 65

PART 03 임대차기간 관련 법조문 비교 ····· 79

01 민법 임대차의 존속기간 ····· 80

02 임대차의 계약갱신 ····· 83

03 상가건물임대차의 계약갱신요구 ····· 86

04 주택임대차의 계약갱신요구권 ····· 93

PART 04 임대인의 권리 ····· 143

01 민법상 차임지급청구권과 계약해지권 ····· 144

02 주임법상 차임 등의 증감청구권과 계약해지 ····· 148

03 상임법상 차임 등의 증감청구권과 계약해지권 ····· 151

PART 05 임차인의 권리 ····· 155

01 비용상환청구권 ····· 157

02 부속물매수청구권과 지상물매수청구권 ····· 161

PART 06 기타사항 ····· 165

01 임차권의 양도전대의 비교 ····· 166

02 보증금 ····· 171

03 임대차 종료 ····· 174

04 차임연체로 인한 계약해지와 계약갱신요구권 행사요건 법리해석 ····· 176

05 상임법 차임연체로 인한 계약갱신요구권 행사요건 관련 판례 ····· 178

PART 07 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권 ····· 183

01 상가임차인에게 중요한 계약갱신요구권 ····· 184

02 계약갱신요구권(5년 → 10년) 개정으로 인한 법 적용 ····· 190

PART 08 임대차의 차임 및 보증금 증감청구에 대한 정리 ····· 195

PART 09 상임법에서 권리금 회수 문제 ····· 201

PART 10 임대차계약 해지 후 원상회복 문제 ····· 219

PART 11 임대차 주요 판례 ····· 227

PART 12 임대차 관련 법 비교정리 표 ····· 251

PART 13 강행규정과 임의규정의 해석방법 ····· 255

PART 14 전세사기, 깡통전세 대응방법 ····· 261

부록 주택임대차보호법 개정 관련 보도자료 ····· 265