부동산금융 프로젝트 바이블 (2024.8 개정판)

대학생, 취업 준비생, 이직 희망자를 위한

부동산금융 핵심 가이드

인터넷상으로 볼 수 있는 정보는 한정되어 있고, 신뢰도나 내용적인 측면에서 부족한 것이 사실이다. 정보와 기회에 대한 목마름은 취업 준비생과 이직자에게 가장 큰 현실적 장애물이고, 이를 위한 마땅한 해결책이 없는 것이 현실이다. 이에 부동산금융, 개발, 컨설팅, 전문직 등 종사자들로 구성된 ‘부동산금융 전문가 네트워크’인 ‘P&P’가 힘을 모았고, 그 결과물이 바로 이 책으로 만들어졌다.

국내외 부동산금융 시장의 정보 공유 및 인적 네트워크 구축을 위해 설립된 ‘P&P’는 부동산 각 분야에 근무하는 전문가들이 활발하게 교류하는 커뮤니티로 다양한 활동을 하고 있다. 부동산금융 분야에 취업하기를 희망하는 준비생이라면, 평소에 느끼던 궁금증과 고민을 이 한 권으로 모두 해결할 수 있을 것이다. 입사한 지 얼마 안 된 주니어들의 생생한 취업기와 업무 적응기는 부동산금융 분야 진출에 대한 지표가 되기에 충분하다. 또한, 분야별 시니어들의 인터뷰를 통해 현직 전문가들도 현재의 위치에서 먼 미래의 계획까지도 생각해볼 수 있다.

한국의 부동산금융 시장은 비약적인 성장을 거듭해 선진국 수준으로 발돋움하고 있다. 팽창하는 부동산금융 시장의 크기에 발맞춰 더 많은 부동산금융 인력들이 시장에 필요한 상황이다. 이 책은 부동산금융 시장에 진입하고자 하는 이들에게 실무적인 도움을 주는 동시에, 미래에 대한 청사진을 뚜렷하게 제시할 것이다.

P&P(부동산금융 전문가 네트워크)

P&P는 부동산금융, 개발, 컨설팅, 전문직 등 종사자들로 구성된 ‘부동산금융 전문가 네트워크’로 국내외 부동산금융 시장의 정보 공유 및 인적 네트워크 구축을 위해 설립되었다. 현재 온라인 회원 2만여 명, 현업 전문가 회원 500여 명을 보유한 국내 최대 규모의 부동산금융 커뮤니티로 부동산금융, 개발, 시장 상황 정보뿐만 아니라 채용공고, 교육·세미나 일정 등 다양한 업계 동향을 실시간으로 공유할 수 있고 업계 전문가 간의 인적 네트워크 공유도 가능하다. 취업 준비생들에게 부동산금융 분야로의 진출을 위한 가이드북 《부동산금융 커리어 바이블》을 출간했고, 2012년부터 취업 준비생에게 실질적인 도움을 주기 위해 P&P 멘토링 클래스를 진행하고 있다.

지은이 :저자(글) 손봉국

중앙대, 국민대법무대학원석사/ (전)경일감정평가법인 경기지사장/ (현)대교감정평가법인 경기중앙지사장

지은이 : 윤정규

서울대 언론정보학과/ 삼정KPMG, GE Real Estate/ 한화생명(대체투자사업부)/ (현)이지스자산운용 해외투자본부장(이사)

지은이 : 이철민

단국대, 뉴욕주립대 스토니브룩 기술경영석사/ CCIM, 부동산 자산운용전문인력/ 신영에셋, 삼성에버랜드, 코람코자산운용/ (현)(주)케이리츠앤파트너스 팀장(이사)

지은이 : 김현태

서울대 지리학과/ 하나자산운용, 흥국자산운용/ 현대라이프생명보험, 테라핀테크/ 미스터홈즈, (현)꼬빌어드바이저(주) 이사

지은이 : 김재윤

홍익대, 연세대 경제대학원/ AICPA, CCIM/ IBK기업은행, 신영, 한화손해보험/ (현)RE Network

지은이 : 이창재

건국대 부동산학과/ CCIM, 자산운용전문인력/ (현)롯데자산개발 해외사업부문 해외사업팀

지은이 : 김정기

성균관대 경영학과/ 한화건설 건축영업팀/ (현)KT 공간loT사업팀(부동산개발파트)/ (현)삼일회계법인 FA본부 부동산금융팀

지은이 : 박준철

건국대 부동산금융전공 석사/ CCIM, 하나신탁 신탁영업팀/ 한국자산신탁/ (현)코리아신탁 신탁사업2팀 차장

지은이 : 조광래

경성대, 서울시립대 도시공학 석사/ 하나자산신탁, 알파에셋자산운용, 리치먼드자산운용/ (현)코람코자산운용 투자운용팀 차장

지은이 : 신수근

서울대 경제학부 학사 및 석사/ 미래에셋증권, 한국투자증권, 디비금융투자 프로젝트투자본부/ (현) 키움증권 부동산투자팀 부장

지은이 : 정현섭

홍익대, 연세대 경영학 석사/ KB부동산신탁 리츠사업본부/ (현)신안세무법인 세무사

지은이 : 박민호

홍익대 법학과/ 자산운용전문인력/ 흥국자산운용, 하우자산운용/ 하이투자증권 IB AI팀 / (현)유진자산운용 대체투자3팀

지은이 : 정원구

인하대, 단국대 부동산학과 박사과정 수료/ 현대엠코, 딜로이트안진회계법인/ (현)CBRE코리아 Asset Services 차장

지은이 : 강재성

서울대, 건국대 부동산학과 박사과정 수료/ 감정평가사, 공인중개사, MAI, CCIM/ (현)메이트플러스 평가법인 Colliers VAS 팀장 겸직

지은이 : 이승환

사법연수원 36기/ 서울대, 건국대 부동산대학원/ (현)법무법인 넥서스 구성원변호사

지은이 : 최기헌

건국대 부동산학과 박사과정 수료/ MAI, CCIM/ (현)한국토지주택공사 차장

지은이 : 박주식

CBRE코리아 Asset Services Team/ 미래에셋컨설팅 부동산관리본부/ (현)(주)강릉밸류호텔 차장

프롤로그 4

STEP 01 부동산금융 개관

01. 부동산금융 업계 이해

1. 기관 투자자(연기금, 공제회, 은행, 보험) 15

2. 외국계 투자사 16

3. 증권사 16

4. 자산운용사 17

5. 리츠 AMC 17

6. 컨설팅, 브로커리지(Brokerage, 매입매각) 회사 18

7. 전문직 18

02. 기관 투자자보험사 중심

1. 생명보험사 업계 소개 및 역할 22

2. 필요 역량 26

3. 생명보험사 입사 및 향후 진로 29

4. 생명보험 업계 이슈 31

INTERVIEW (전)현대라이프생명 (현)테라펀딩 김현태 수석 34

| 크라우드펀딩, 새로운 형태의 부동산 공모 펀드 | 36

03. 외국계 투자사(Foreign Investor)

1. 외국계 투자사 업계 소개 및 역할 39

2. 필요 역량 43

3. 외국계 투자사 입사 및 향후 진로 45

INTERVIEW 칼라일 그룹(Carlyle Group) 최성용 전무 48

04. 증권사

1. 증권사 업계 소개 및 역할 50

2. 필요 역량 52

3. 증권사 입사 및 향후 진로 56

4. 증권 업계의 이슈: 투자 규제 수단 NCR제도 57

INTERVIEW 동부증권 신수근 차장 59

05. 자산운용사 및 리츠 AMC

| 자산운용사 | 64

1. 자산운용사 업계 소개 및 역할 64

2. 필요 역량 67

3. 자산운용사 입사 및 향후 진로 71

4. 부동산 펀드 업계의 최근 이슈 72

INTERVIEW 코람코자산운용 조광래 차장 74

| 리츠 AMC | 78

1. 부동산금융 시장에서 자산관리회사의 역할 78

2. 필요 역량 83

3. 리츠 업계의 최근 이슈 85

INTERVIEW 코람코자산신탁 조장희 부장 86

06. 건설사

건설사 부동산 개발 업무의 이해 92

INTERVIEW 롯데자산개발 이창재 책임 99

OPINION | 부동산 디벨로퍼로서의 보람 | 한국토지주택공사 최기헌 차장 102

07. 부동산 신탁사

1. 부동산 신탁사 업계 소개 및 역할 106

2. 필요 역량 112

3. 신탁사 입사 114

INTERVIEW 한국자산신탁 박준철 차장 115

08. 부동산 컨설팅펌(Real Estate Consulting Firm)

1. 부동산 컨설팅 업계 소개 및 역할 118

2. 필요 역량 128

3. 부동산 컨설팅 입사 및 향후 진로 130

INTERVIEW CBRE코리아 정원구 차장 132

09. 전문직-감정평가(Valuation)

1. 감정평가 업계 소개 및 역할 134

2. 필요 역량 137

3. 감정평가법인 입사 및 향후 진로 138

INTERVIEW 메이트플러스감정평가법인 강재성 평가사 141

10. 부동산금융 시장 이해

1. 부동산 개발금융 144

2. 실물 부동산 145

P&P(Property&Professional) 소개 146

STEP 02 가상 종합 프로젝트

01. 실물형 펀드 가상 프로젝트 149

서울 강남 오피스 빌딩 투자 사업(부동산 펀드 구조)

1) C전자, 본사 사옥 매각 T/F 발족 2) 매각 절차 개시: 매각자문사 선정 3) 매각 절차 개시: 티저(Teaser) 및 비밀유지약정서 4) 자산운용사: 투자 검토 개시 5) IM 수령 및 현장실사 6) 현금흐름 추정 및 투자 구조 수립 7) 기관 투자자 검토 개시 8) 입찰 준비 9) 입찰서 제출(前) 10) 입찰서 제출(後) 11) 우선협상자 선정(前) 12) 우선협상자 선정(後) 13) 정밀실사 개시 14) 투자자 PT 15) 담보대출 협의 16) 실사 보고서 수령 17) 매매계약서 협의 18) 투자위원회 승인 19) 매매계약서 합의 20) 매매계약서 체결 및 자금 인출 21) 차기 프로젝트

02. 오피스텔 개발 사업 가상 프로젝트

위례 신도시 오피스텔 개발 사업(미분양 담보대출 확약 구조) 192

1) 용지 공급 공고 2) 개발사업2팀 주간 회의 3) 사업성 검토 4) 수주 심의 5) 입찰 6) 계약 7) 설계 및 인허가 검토 8) 시공사 검토 9) PF대출 검토 10) 인허가 협의 11) 브릿지론 협의 12) 설계 확정 13) 브릿지론 및 토지 중도금 납부 14) PF대출 협의 15) 시공사 협의 16) 사업성 평가 의뢰 17) 신탁 협의 18) 텀시트 협의 19) 미분양 담보대출 확약 협의 20) 텀시트 확정 21) 사업성 평가 완료 22) PF대출 승인 준비 23) 현장 방문 24) 인허가 완료 25) 시공사 수주 심의 26) 증권사 담보대출 확약 승인 27) PF대출 승인 28) PF대출 약정 협의 29) PF대출 약정 30) PF대출 인출 31) 차기 프로젝트

STEP 03 회사별 가상 프로젝트

01. | 보험사 | 미분양 아파트 담보대출

1. D-15 전략적 자산운용 결정 및 미팅 225

2. D-14 자료 수령 227

3. D-10 현장 방문 228

4. D-08 전략회의 부의 229

5. D-04 준법감시팀 계약서 협조 의뢰 및 집행 품의 230

6. D-01 승인 완료 및 날인 231

7. D-Day 드디어 인출 231

02. | 자산운용사 | 상가 구분건물 실물 매입 프로젝트

1. 딜 소싱 단계 233

2. 딜 미팅 및 익스클루시브(Exclusive) 234

3. 자료 검토 및 매입 구조 235

4. 현장조사와 세부 검토 단계 236

5. 투자자 모집 단계 237

6. 투자집행 및 딜 클로징 단계 238

03. | 증권사 | 역세권 오피스텔 신축 프로젝트

1. D-180 프로젝트 접수 및 사업성 검토 240

2. D-170 제안서 제출 및 금융자문계약 체결 242

3. D-160 브릿지 대출 주선 개시 및 제반 용역 의뢰 243

4. D-130 브릿지 대출 승인 및 기표 243

5. D-100 시공사 선정 및 사업성 검토 244

6. D-040 내부 투자 심의 및 대주단 승인 진행 245

7. D-020 당사자 간 최종 조건 조율 246

8. D-Day 날인 및 기표 246

04. | 리츠 AMC | 실물 오피스 매입 프로젝트

1. D-6개월 매각 정보 입수 247

2. D-5개월 입찰 참여 247

3. D-4개월 우선협상자 선정 249

4. D-3개월 투자기관 및 대출기관 초기 미팅 및 매매 조건 변경 협의 250

5. D-2개월 리츠 법인 설립 및 영업인가 신청 251

6. D-1개월 투자기관 및 대출기관 모집 253

7. D-14일 투자기관 투자 심의 및 대출기관 대출 심의 254

8. D-07일 매매계약서 및 대출약정서 255

9. D-01일 자본금 증자 255

10. D-Day 대출금 기표 및 매매 대금 지급, 그리고 소유권 이전 256

05. | 건설사 | 아쿠아리움 민간투자 개발

1. D-200 발주 정보 수집 단계 257

2. D-150 발주 정보를 통한 컨소시엄 구성 단계 258

3. D-090 입찰공고 및 내부 사업 참여 심의 준비 259

4. D-080 제안 단계 260

5. D-Day 우선협상 대상 선정 및 협상 단계 262

6. D+060 실시 협약 및 토지 계약 263

7. D+090 SPC 법인 설립 264

8. D+090 실시 설계 및 인허가 관리 264

9. D+150 대출 약정 265

10. D+180 공사 현장 인계 및 준공 관리 265

06. | 대기업 디벨로퍼 | 복합리조트 개발 사업

1. 업체 선정 268

2. 문화재 시·발굴 조사 268

3. 환경영향평가 269

4. 교통영향분석 및 개선대책 270

5. 관광지 조성계획 승인 271

6. 사업계획 승인 272

7. 건축허가 및 착공 272

8. 에피소드 273

07. | 신탁사 | 공동주택 개발 사업

1. D-60 사업 발굴 및 사업 접수 275

2. D-55 사업 구도 결정 276

3. D-50 사업 참여자 결정 및 내부 보고 277

4. D-45 주관 부서(담당자 포함) 현장 답사 및 분양성 검토(마케팅 분석) 용역 의뢰 277

5. D-30 내부 수주 심의 준비 278

6. D-20 1차[실무 및 리스크(RM) 회의] 수주 심의 진행 279

7. D-10 2차(경영 의사 결정 회의) 수주 심의 진행 279

8. D-02 내부 계약 체결 및 집행 품의 280

9. D-day 계약 체결 280

08. | 법무법인 | 프로젝트 체험하기(오피스 매입 및 담보대출 자문)

1. 양해각서(MOU) 작성 및 체결 281

2. 법률실사의 진행 282

3. 매매계약서 준비 283

4. 담보대출약정서 준비 284

5. 매매계약서 협상 285

6. 담보대출약정서 협의 287

7. 매매 완결 288

09. | 감정평가 | LH 우량 토지 베스트 컬렉션 2012~2014

1. 킥오프 미팅(업무 시작) 290

2. 현장 방문 전 사전 준비 단계 291

3. 현장 출장 292

4. 강원권 출장 292

5. 충청권과 전라권 출장 293

6. 경상권 출장 294

7. 중간 보고서 작성 295

8. 최종 보고서 작성 및 클로징 296

9. 마치며 296

STEP 04 케이스 스터디

01. 실물형 펀드 Case Study

1. CBD Y빌딩 프로젝트 301

1) 건물 개요 2) 위치 3) 투자 포인트 4) 펀드 개요 5) 펀드 구조 6) 투자 금액 7) 펀드 설정 일정 8) 주요 매매 조건 9) 임대차 현황 10) 임차인 분석 11) 임차 기간 분석 12) 오피스 공실률 현황 13) 경쟁 빌딩 임대가 분석 14) 매매 사례 분석 15) 예상 배당수익률 16) 가정(Assumption) 17) 추정 손익계산서

2. 시장 분석(Market Analysis) 322

1) 매매 시장 분석 2) 임대 시장 분석 3) 리스크 관리 방안 4) 딜 리뷰

02. 개발형 선매입 펀드 Case Study

홈플러스 개발 선매입 프로젝트 331

1) 울산 홈플러스 개발 부지 2) 위치 3) 투자 포인트 4) 펀드 개요 5) 펀드 구조 6) 자금 내역 7) 주요 매매 조건 8) 임대차 조건 9) 대출 텀시트(Term Sheet) 10) 임차인 분석 11) 대형 마트 시장 분석 12) 대형 마트 거래 시장 13) 시장 분석 14) 연간 배당금 및 분배율 15) 리스크 분석 16) 딜 리뷰

OPINION | 물류 산업의 투자를 통한 선순환을 기원하며 | ㈜에니영 신기동 대표이사 357

P&P 멘토링 클래스 소개 360

STEP 05 인터뷰

01. 자산운용사 이지스자산운용 공석현 363

02. 증권사 신한금융투자 장현석 368

03. 신탁사 생보부동산신탁 박성준 372

04. 신탁사 대한토지신탁 이영원 379

05. 신탁사 아시아신탁㈜ 임효묵 383

06. 현대건설 팽윤 389

07. 리서치/LM 한화63시티 이송미 394

08. 젠스타 이시욱 401

09. 부동산 컨설팅 CBRE코리아 배상원 405

10. 부동산 컨설팅 PM 글로벌PMC 이새나리 415