개발과 활용으로 보는 산지투자 (2024.8 개정판)

▶▶▶ 토지투자 고수들은 임야를 노린다.

천덕꾸러기 땅에 숨은 가치를 찾고 활용하라!

“임야를 사라. 머지않아 황금으로 변할 것이다.”

토지투자 전문가들의 말이다.

땅도 수요와 공급의 법칙에서 벗어나지 못한다. 즉 어떤 땅의 가치가 커질 것인지 보여 주는 지표다.

웰빙에 대한 관심이 커지고 여가생활을 중요하게 여기는 현대 도시인들의 생활 패턴으로 미루어 보면, 자연에서의 활동에 대한 사람들의 관심은 점점 더 커질 수밖에 없다. 이런 니즈에 따라 부동산 전문가들은 푸른 숲과 물 맑은 골짜기를 따라 도시민의 피로를 풀어줄 주말 주택과 ‘그림 같은’ 펜션이 줄을 이어 들어서게 될 것으로 전망하고 있다.

하지만 일반 투자자들로서는 그림의 떡이었다. 쉽게 도전할 수가 없었다. 임야는 덩치가 커도 너무 크기 때문이다. 대부분 수천 평 이상이어서 개미투자자들이 달려들기엔 벅찰 수밖에 없었다. 그렇다면 방법이 없을까? 길은 어디에나 있다.

다만 주의해야 할 위험이 상존한다. 농지에 비해 땅값이 싸다 보니 혹하기 쉽고, 임야가 땅값이 쌀 수밖에 없는 이유를 간과하기 쉬운 것이다.

임야의 땅값이 쌀 수밖에 없는 것은 땅의 크기도 문제지만 개발에 어려움이 개발이 어렵기 때문이다. 그래서 임야투자는 고위험, 고수익의 특징도 가지고 있다. 주변 지역이 개발되면서 1~2만 원에 불과하던 땅값이 어느 날 갑자기 20~30만 원으로 치솟는 사례도 목격하게 되는 것이다.

▶▶▶ 임야로 큰 수익을 올리는 은퇴자들

통계에 따르면 임야를 생활 터전으로 옮기는 사람이 1년에 69,000명에 달한다. 땅값이 농지의 10~20%에 불과한 임야를 구입해 임산물 생산하고 가공해 판매하거나 관광과 연계한 6차산업화, 다양한 산촌 비즈니스를 개발할 수 있기 때문이다. 임야를 구입해 노후생활을 계획하는 사람이 늘고 있는 것은 충분히 수익을 올릴 수 있는 활용 모델들이 많기 때문이다. 즉 이제 은퇴 시기가 된 베이비붐 세대로서는 제2의 직업으로 산촌에서의 생활과 경제 활동이 매력적일 수도 있다. 묘목을 키우거나 과수원, 약재나 버섯 재배와 같은 농업과의 접목은 물론이고 수목원, 요양시설 운영, 체험관광, 수목장, 숲 체험 등 개발 아이템이 무궁무진하다.

임야는 농지에 비해 개발이 꽤나 까다로운 편이지만 농지에 비해 투자금액이 훨씬 저렴하고 활용할 수 있는 분야도 많아서 까다로운 투자 환경을 감내하도록 유혹한다. 실제로 임야에만 투자하는 사람들도 많다. 산을 좋아하기 때문이라고 하는 사람이 있는가 하면, 면적이 넓고 평당 가격이 저렴하기 때문이라고 말하는 사람도 있다. 이제 토지투자의 종목은 임야로 기울고 있다. 산림의 경제적 가치에 주목해야 한다.

▶▶▶ 임야투자의 꽃은 지목 변경

지가가 저렴하다는 장점을 바탕으로 제대로 개발만 할 수 있다면, 소위 대박을 칠 수 있다. 다섯 배, 열 배는 기본이고 심지어 천 배의 수익도 가능할 수 있다. 물론 이익이 큰 만큼 잘못 판단하면 함정에 빠질 위험도 크다. 그래서 개발을 할 수 있는 임야인지 판단을 내릴 수 있는 지식을 갖춰야 하고 신중하게 접근해야 한다. 어떤 임야가 좋은지, 개발비용은 얼마나 들어가게 될지 검토해야 할 사항들이 많다. 단지 경관이 아름답고 가격이 저렴하다는 이유로 계약부터 하게 된다면 100% 후회하게 될 수밖에 없다.

그래서 공부가 중요하다. 여유자금이 있으니 임야에 투자해서 장기적으로 묶어 둔다고 생각하면 안 된다. 현재 개발 가능성을 품고 있는 땅이라야 나중에도 좋은 땅이 될 수 있다는 사실을 명심해야 한다. “큰돈이 아니니까 묻어 두자.” 라는 식으로 안이하게 투자를 하게 된다면, 정말 묻어둘 수밖에 없는 경우가 생길 수 있다.

알고 활용하면 부자가 될 수 있는 것이 임야 투자다. 그리고 이 책은 바로 임야 투자에 대한 모든 지식과 노하우, 개발에 관련된 법률적인 문제들을 꼼꼼하게 알려 주고 있다.

지은이 : 이인수(코랜드연구소장)

20년 넘게 토지 관련 PM 컨설팅 경력을 바탕으로 토지중개, 분양중개, 토지매입 및 개발, 매도, 세무, 법무 컨설팅 등 다양한 업무 영역에서 이름을 알려왔으며 3만여 명의 회원들이 열독하는 도서관 형태의 토지투자플랫폼을 운영하며 많은 소액 재테크 토지투자자들뿐만 아니라 각종 토지민원인, 매각을 희망하는 토지소유자, 개발 분양사업자들로부터 커다란 호응을 얻고 있다.

10여 년간 소액 토지투자자를 위한 토지투자정보 제공과 커뮤니티제공 취지로 개설한 네이버 카페 ‘코랜드 아카데미’를 운영하면서 일찍부터 인터넷 토지공간을 개척했고, 카페 회원들을 대상으로 토지투자에서 발생하는 수많은 문제를 상담해 주는 지식 나눔이 역할을 하고 있다.

수년 동안 토지투자자들을 대상으로 한 강좌와 정보 그리고 지식과 경험을 묶어 제공했던 토지 전문 강의록이 뜨거운 반응을 얻었으며, 비도시지역에서의 PM으로서 토지매입, 인허가처리, 토목공사 그리고 건축컨설팅 등을 현장에서 심도 깊게 축적한 경험을 바탕으로 수익성 있는 토지투자 관련 정보와 지식을 나누고 자 하는 희망을 가지고 있다.

004 들어가는 글

PART 1 임야투자에 입문하기

산지의 투자가치

산지 규제 완화의 배경과 내용

산지 개발과 임야의 활용 방안

임야란 어떤 토지를 말하는가?

임야의 의미

관련 용어의 이해를 통한 임야투자의 맥

토임이란 무엇인가?

임야투자에 나서기 전에 먼저 지도와 친해지자

지번도 및 지적도 구입과 활용법

축척의 확용과 이해

임야투자를 하기 전에 알아야 할 것들

임야투자를 위한 관련 용어의 이해

임야투자의 함정

농림지역 임야가 관리지역 임야보다 현저히 저렴한 이유

용도지역별 개발행위 허가 규모

분묘기지권에 주의하라

분묘기지권의 개요(민법 제320-328)

분묘의 처리(해소 방법)

연고자를 알 수 없는 무연 분묘

임야투자의 복병을 ‘거꾸로 투자’로 해소하기

좋은 임야를 고르는 눈

등고선도 확인과 경계측량은 필수

지적도와 등고선을 확인하라

경계측량 후 지형측량은 필수

스마트 산지투자, 산지정보시스템 이용하기

임야 매입을 검토할 때의 유의사항

임야의 투자 가치 판독법

임야는 매입 후 반드시 등록전환신청을 하라

임야의 활용도 판정

PART 2 임야개발의 방법과 조건 분석

임야개발에서 점검해야 할 것들

임야를 매입할 때 주의할 점

산림 형질변경과 산지전용

형질변경과 전용의 개념

산지전용법의 제정 취지와 임야의 평가에서 유의할 사항

산지전용(형질변경)의 근거와 실무 절차

산지전용 허가의 조건

입목축적의 등급 구분

입목과 산지전용의 관계

개발행위의 허가 조건과 경사도

산지전용 허가기준에 적합한지의 여부

산림조사서란 무엇인가?

산지 관련 법 체계도

산지전용 허가의 절차와 관련 법규 분석

산지관리법 요약 해설

산지관리법(발췌)

산지전용 허가기준의 적용범위와 사업별·규모별 세부기준

산지전용시 적용되는 허가기준

산지전용의 규제

산지전용에서 주의해야 할 현실적인 상황들

PART 3 산지전용행위 제한에 따른 개발 노하우 분석

공익용 산지의 건축 행위

농림어업인

산림경영관리사와 임도

산림경영관리사 설치 실무

임도개설 허가와 건축 행위

평균경사도 25도가 넘을 경우 산지 개발 방법

관상수의 재배 ● 255

농업인만 갖는 특권, 보전산지전용 허가

임업용 보전산지 내에 집을 지을 경우

산지 활용을 위한 방법들

임야에 따른 행위 제한에 대한 법률 해석

산지관리법상 임야의 구분과 행위제한

산지관리법상 임업용 산지에서의 행위제한

산지관리법상 공익용 산지에서의 행위 제한

PART 4 실전 사례로 보는 임야 개발 분석

보전산지에서 해제될 가능성이 있는 임야를 찾아라

정책을 읽고 성공한 임야투자 사례

공익용 보전산지의 가치 평가와 투자 포인트

임업용 보전산지의 가치 평가와 투자 포인트

보전산지 해제와 임야투자 분석

산지구분 타당성 조사와 보전산지 해제가 호재인 이유

보전산지투자 분석

보전산지의 활용 방안 질의응답

산지전용 투자 사례 분석

산지전용을 통한 택지개발 실전 사례 분석

산지전용 허가와 산지개간허가의 비교

산지전용을 통한 임야개발 절차

임야 전원단지 개발 비용 산정식

PART 5 농지와 산지의 투자 비교

농지와 산지의 전용은 어떻게 다른가?

투자 측면에서의 임야와 농지

농지와 산지의 비교

농지와 임야의 개발 행위 비교

농지 전용과 산지전용의 비교

불법 산지전용에 대한 벌칙

벌목, 벌채에 관련된 규정

소나무의 굴취 허가

불법 훼손된 임야의 원상복구 절차

PART 6 임야투자 실전 사례 및 활용 방안

임야 활용으로 산에서 돈을 캐다

휴양림, 수목원, 펜션 투자

휴양림과 수목원 개발

임야에 자연휴양림 만들기

산림휴양, 문화시설

산림의 경영이란 무엇인가?

산림의 개발

산림경영에 좋은 산 고르기

산림경영계획 분석

임업용 산지의 활용과 임업

임업용 산지의 활용 가능행위

임야에 물류창고 짓기

임야의 활용 방안

국공유림 활용법

국유림 대부에 관한 조건

산림조합에 가입하기와 혜택은?

만약 임업을 하고자 하면 그 과정들은 어떻게 진행 될까?

임업직불금도 산지투자의 보너스다

임업로 산지 연금을 받는 방법은?

산지연금 지급 예시

임야 경매 투자법

임야 경매에서의 체크 포인트

임야개발과 세금

임야의 비사업용 판단은 어떻게 하나?