사례로 알아보는 돈 버는 부동산 경매 (2024.10)

특수물건은 너무 어렵고 복잡하다는 두려움에서 벗어나고

싶다면 꼭 읽어야 할 필수 지침서

PART 1. 특수물건의 꽃, 유치권

경매 특수물건의 꽃이라 불릴 만큼 성공시 상당한 수익을 보장하는 유치권 신고된 물건에 대해서 살펴본다. 저자가 직접 수행한 소송경험들을 바탕으로 어떤 방법으로 유치권이 깨질 수 있는지를 체계적으로 설명한다. 실제 유치권 승소사례들을 통해 어려운 법 논리 설명에 그치지 않고 독자가 흥미롭게 유치권을 이해할 수 있도록 설명한다.

PART 2. 소유권 뺏어가는 선순위 가등기

특수물건 중 난도 높은 선순위 가등기 물건에 대해서 설명한다. 난도가 높지만 도전하여 성공한 사례들의 예를 들며 선순위 가등기가 지워질 수 있는 때가 언제인지, 섣불리 판단해서는 안되는 부분이 무엇인지에 대해서 설명한다. 다른 듯 비슷한 선순위 가처분 물건의 개념에 대해서 설명하며 가처분이 인수되더라도 말소할 수 있는 때가 언제인지도 알아본다.

PART 3. 소액 투자로 접근하는 지분경매

지분물건에 입찰 시 어떤 부분을 사전에 파악해야 하는지에 대해서 저자의 풍부한 실무경험에 근거해 설명한다. 지분경매에서 지분을 낙찰 받았을 때부터 소송이나 협상으로 수익을 얻기까지 일련의 과정에 대해서 알아보고, 실제 성공사례에서 의뢰인들이 어떤 점을 잘 포착해 수익을 얻었는지도 살펴본다.

PART 4. 건물주가 땅 쓰는 권리, 법정지상권

건물있는 땅이지만 건물 또는 땅만 낙찰받았을 때, 알아야 하는 법정지상권이 어떤 때 발생하는지 살펴본다. 법정지상권을 알면 어떻게 수익을 올릴 수 있는지에 대해서 설명하며, 공유토지나 공유건물에 대하여 법정지상권이 성립할 수 있는지도 다양한 유형을 들어 살펴본다.

PART 5. 해결 방법을 알면 수익이 보이는 물건들

경매절차상 발생하는 다양한 돌발 변수에 대해서 법률지식을 알고 있으면 수익으로 전환시킬 수 있는 사례가 무엇이 있는지 살펴본다. 저자가 실무를 경험하며 얻은 다양한 사례와 그 해결책, 그리고 특수물건에 해당하는 대지권 미등기와 위장임차인 사건에서도 수익을 얻을 수 있는 노하우를 설명한다.

주희진

한양대학교 법과대학 법학과를 조기졸업, 우수졸업했다. 대학 재학 중 54회 사법시험에 합격하고, 사법연수원 44기 수료 후 2023년까지 경매사건 특화로펌인 법무법인 열린에서 일했다. 현재는 법무법인 윈스의 파트너 변호사로 재직 중이며, 부동산과 경매 분야 사건만을 전문적으로 다루고 있다. 경매 전문 변호사로서 다양한 투자자들을 대상으로 한 강연과 일반인들이 반드시 알아야 할 부동산 지식에 관한 강연을 두루 하고 있다. 대한변호사협회에 부동산과 민사집행 전문변호사로 등록되어 있다. 이 두 분야에서 동시에 전문성을 가지고 있는 변호사는 우리나라에서 손에 꼽는다. 저서로는 〈물어보기 부끄러워 묻지 못한 부동산 경매〉가 있다.

PART 1. 특수물건의 꽃, 유치권

CHAPTER 1 유치권, 어떤 권리인가?

신고된 공사대금 떠안지 않고 수익 내는 사람들┃유치권자가 하고 싶은 말┃만인에게 외치는 권리┃못 받은 돈 때문에 생긴 권리┃간단하게 생기는 강력한 권리┃유치권자에게 인정되지 않는 우선변제권┃갑작스러운 유치권 행사, 낙찰 무르는 방법

CHAPTER 2 유치권, 어떻게 하면 생기나?

유치권 행사 대상┃부동산에 투입된 ‘못 받은 돈’┃돈 달라고 할 수 있는 시기┃남의 부동산에 행사하는 권리┃미리 포기하면 끝

CHAPTER 3 점유해야 생기는 유치권

전 집주인도 유치권 행사할 수 있을까?┃유치권 성립을 어렵게 하는 불법점유┃일단 의심해야 하는 제3자 있는 부동산┃유치권자라도 공짜로 쓸 수 없는 부동산┃법원 경고를 무시한 유치권자의 최후┃중간에 점유를 잃은 유치권자┃유치권이 있어도 “나가!”라고 할 수 있는 사람

CHAPTER 4 못 받은 돈이 있어야 생기는 유치권

점유보다 중요한 ‘못 받은 돈’┃어디에 투입된 못 받은 돈인가?┃건물 지은 사람의 토지 유치권 행사┃짓다 만 건물의 못 받은 공사비┃자칫하면 못 돌려받는 오래된 공사대금┃’이 때‘까지 생겨야 하는 받을 돈

CHAPTER 5 소유자 아닌 관리인, 유치권자

소유자가 아닌 유치권자┃허락을 받아야 쓸 수 있는 유치물┃소유자 허락 없이 쓰면 소멸하는 유치권┃유치권 소멸을 청구할 수 있는 사람

CHAPTER 6 착각하기 쉬운 유치권의 특징

쪼개지지 않는 권리, 유치권┃부동산 일부의 문제, 유치권 전부 소멸시킬까?┃공사대금 n분의 1, 언제 할 수 있을까?┃한 건물, 여러 업체가 유치권 행사하는 이유┃공사업자 여럿이 유치권 행사, 협상은 이렇게!

CHAPTER 7 유치권 신고된 부동산, 특수물건으로 수익내기

수익을 만드는 체계적 임장┃점유┃못 받은 돈

〈성공 사례〉

사례 1 고급빌라 한 채로 20억 원 이상의 수익

사례 2 시세보다 10억 원 저렴하게 산 서울의 목 좋은 호텔

사례 3 문서 하나로 사라진 7억 원의 유치권

사례 4 유치권을 깨트린 임차인의 권리신고서

사례 5 다른 공사장에서 발생한 공사대금을 주장한 유치권자

사례 6 오래된 공사현장만 지키고 있었던 유치권자

사례 7 산양산삼대금을 달라는 유치권자

사례 8 엉터리로 계산된 공사대금 때문에 날라간 유치권

사례 9 엉뚱한 상대방을 고른 유치권자

PART 2. 소유권 뺏어가는 선순위 가등기

선순위 가등기의 경고┃ 선순위 가등기 물건 해결법┃가등기, 왜 하는 걸까?┃가등기의 힘┃경매 절차상 가등기 취급┃경매가 끝나면 지워질 빚쟁이의 가등기┃오래된 가등기┃다른 듯 비슷한 선순위 가처분 등기

〈성공 사례〉

사례 1 거짓으로 설정한 가등기

사례 2 알고 보니 지워져야 할 빚쟁이의 가등기

사례 3 자기가 산 부동산에 가등기 해둔 사람

사례 4 오래된 가등기임을 밝히다

PART 3. 소액 투자로 접근하는 지분경매

지분 투자법┃지분 소유, 어디가 내 땅일까?┃공유자 혼자 할 수 있는 일, 할 수 없는 일┃공유관계를 끝내고 싶을 때┃경매 나온 지분, 먼저 살 수 있는 사람┃소송이 필수는 아닌 공유지분 투자

〈성공 사례〉

사례 1 상대를 알고 낙찰 받은 토지 지분

사례 2 선순위 가등기 + 지분 부동산, 투자금 3배 수익으로 돌아왔다!

PART 4. 건물주가 땅 쓰는 권리, 법정지상권

CHAPTER 1 법정지상권, 알아야 하는 이유

땅과 건물이 따로 나오는 경매┃땅 쓸 권리가 필요한 건물주┃법정지상권 유무와 땅의 가치┃초보자들에게 권하는 법정지상권 기초 사례

CHAPTER 2 법정지상권이란?

지상권자의 힘┃지상권이 생기는 근거┃법정지상권 수익 창출법┃법정지상권의 종류┃법정지상권자가 내야 하는 땅세

CHAPTER 3 민법 366조 법정지상권 발생 조건

가장 앞서는 저당권 설정 시점에 있어야 하는 ‘건물’┃이런 건물에도 법정지상권 생길까?┃저당권 설정 시, 건물과 토지의 소유자가 같을 것┃저당권자가 신청한 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것┃마음대로 포기 못 하는 민법 제366조 법정지상권

CHAPTER 4 관습법상 법정지상권 발생 조건

토지와 건물이 ‘이 때’ 같은 사람 소유일 것┃강제경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것 ┃포기할 수 있는 관습법상 법정지상권

CHAPTER 5 땅 주인이 ‘새로 지은 건물’, 법정지상권 어떻게 생길까?

새 건물이 헌 건물 취급 받아야 하는 때┃새 건물을 빚쟁이에게 추가 담보로 줘야 하는 때

CHAPTER 6 부동산 공유자가 바뀌면 생기는 법정지상권

공유물에 법정지상권이 문제되는 때┃공유토지에 있는 공유자 1인의 건물┃단독 소유토지에 있는 공유건물┃무늬만 공유, 실제는 단독 소유인 토지와 건물

CHAPTER 7 낙찰 받은 토지의 나무들

나무들이 당연히 내 것일 때┃내 거 아닌 나무들 해결 방법

〈성공 사례〉

사례 1 법정지상권에 꽂힌 의뢰인, 새 건물을 헐값에 사다!

사례 2 건축주라 해도 건물 소유자가 아닐 수 있다.

사례 3 대표의 재산이 될 수 없는 법인(회사)의 재산

사례 4 하나가 될 수 없는 가족과 가족회사

PART 5. 해결 방법을 알면 수익이 보이는 물건들

CHAPTER 1 농지 낙찰을 위해 필요한 농지취득자격증명원

농지취득자격증명원이 필요한 이유┃어디가 농지인가?┃농지취득자격증명원을 내지 못하면?┃도로로 사용 중인 농지

CHAPTER 2 공사 중단된 부동산의 건축허가권

건축허가 취소가 필요한 이유┃공사가 중단된 건물에 관하여 알아 봐야 할 부분들┃건축허가 취소시키는 방법

CHAPTER 3 낙찰 받은 맹지, 제대로 쓰려면

주위토지통행권┃시설권 확인

CHAPTER 4 상가 건물의 핵심, 영업 지위 승계

영업자 지위가 저절로 따라오는 때┃낙찰 받은 모텔, 영업자 지위 승계는 이렇게

CHAPTER 5 낙찰 후 갑작스런 소유자의 개인회생신청

CHAPTER 6 공짜로 대지권 취득하는 때

왜 대지권이 미등기 된 걸까?┃미납 분양대금이 있음에도 대지권 등기를 할 수 있는 때

CHAPTER 7 보증금 떠안지 않는 임차인 있는 물건 찾기

보증금 떠안지 않고 수익 내는 사람들┃임대차보증금 진짜 주고받았나?┃임대차 계약을 할 수 없는 임대인┃ 망하기 직전 집주인┃이상한 임대차보증금┃무상거주확인서를 써 준 임차인