신탁부동산 NPL 투자 이론 완전 정복 (2024.11)

신탁부동산 NPL 투자의 기초부터 심화까지,

한 권으로 정리한 최초의 시도!

이 책은 신탁부동산 NPL 투자 이론의 기초부터 심화까지 모든 내용을 체계적으로 정리한 최초의 시도다. 기존에 NPL 투자에 관해 이야기하는 책은 많았지만, 이처럼 신탁부동산 NPL 투자를 자세히 정리한 책은 없었다. 또한 현재까지는 일반 근저당권부 NPL 투자자를 위한 책이 주를 이루며, 신탁부동산 NPL 투자자를 위한 책은 찾아보기조차 어려워 투자자들의 접근이 쉽지 않았다. 이러한 상황에서 신탁부동산 NPL 투자자의 니즈를 깨달은 오수근, 박수호 저자는 여기저기 흩어져 있던 신탁부동산 NPL 투자의 지식을 한데 모아, 신탁부동산 NPL 투자자의 길잡이가 될 책을 집필했다.

특히 현재 신탁부동산 NPL 시장은 제2금융권 등의 부동산담보신탁 대출의 연체율이 급증하고, 부동산 PF 대출 등이 다수 실행되며, NPL이 함께 증가하고 있는 상황이다. 따라서 지금이 신탁부동산 NPL 투자의 적기라고 볼 수 있다. NPL 투자에 관심이 있는 누구든, 이 책을 통해 신탁부동산 NPL 투자의 기초를 배우고 실력을 쌓아 가면 어느새 전업 투자자 못지않게 성장한 자신의 모습을 발견할 수 있을 것이다.

지은이 : 오수근

NPL 랭킹업 투자비법(2014년 출간)

NPL 투자혁명(2015년 출간) 외 7권의 투자 관련 책 출간

NPL 토큰증권 상품개발

변호사, 의사, 법무사 등 전문가를 대상으로 NPL 강의

서울중앙지법 NPL 소송 1,000건 이상 소송대리

NPL 방어 대법원 승소 판결 다수 생성

대학에서 법학을 전공하고, 금융회사에서 NPL 채권관리, 경매 및 1,000건 이상의 NPL 소송 등의 업무를 30년 이상 수행했습니다. 이를 바탕으로 《NPL 랭킹업 투자비법》 등 8권의 책을 출간하고, NPL 실전 직접 투자자와 자산 1,000억 원 이상의 NPL 전업 투자자들을 배출했습니다. 향후 새로운 트렌드로 유행할 NPL 토큰증권 및 특수 매각 방식인 스토킹 호스 비딩(Stalking Horse Bidding) 공매 절차 등 늘 새로운 내용을 추가해 진화된 강의를 제공하고, 실험적인 고수익 창출의 NPL 강의를 진행해왔습니다. 여러분이 저의 스승입니다. 매일매일 열심히 공부하고 노력하는 여러분의 인생도 이제 꽃필 차례입니다. NPL 투자의 길을 함께 가는 여러분 감사합니다. 그리고 사랑합니다.

지은이 : 박수호

(전) 대우건설/현대중공업 근무, (주) 파워자산관리 대표

(주) 파워스토 대표, (주) 한국니치대부금융 대표

(주) 더데일리이코노미 대표

연세대학교 자산관리과정 NPL 강의

조선일보 땅집고 전문가과정 NPL 강의

파워아카데미 NPL 강의 등 다수

주식회사 파워자산관리 및 주식회사 파워스토의 CEO로서 NPL(Non-Performing Loan) 투자와 NPL 토큰증권 분야에서 활발히 활동하고 있는 NPL 전문가입니다. 일반 투자자들도 쉽게 접근할 수 있는 안전한 NPL 투자 환경을 제공하는 데 많은 노력을 기울이고, 연세대학교 자산관리과정, 조선일보 땅집고 전문가과정 및 파워아카데미 등에서 다양한 NPL 관련 강의를 진행하고 있으며, 이러한 교육 프로그램을 통해 NPL투자자들에게 필요한 지식과 기술을 전달하고 있습니다.

들어가며 … 4

책의 내용 및 구성에 관해 … 6

PART 01 신탁부동산 우선수익권부 NPL의 개요

1. 신탁부동산 NPL이란? … 22

2. 신탁(Trust)의 정의 … 26

3. 신탁 제도의 장점 … 29

4. 신탁의 효력 … 31

5. 신탁의 구조 … 33

가. 신탁 용어 정의 … 34

나. 부동산담보신탁과 근저당권 제도의 비교 … 42

다. 부동산 신탁 제도는 신탁재산을 강하게 보호한다 … 43

라. 신탁등기의 의의 … 46

마. 신탁부동산 NPL 및 우선수익권의 양도 또는 임의 대위변제 시 우선수익

자 변경등기 신청 등의 실무 절차 … 48

바. 우선수익권 양도에 따른 우선수익자 변경등기 실제 사례 … 58

6. 신탁부동산 NPL 투자의 장단점(근저당권부 NPL 투자와의 차이점) … 69

가. 신탁 공매 실행은 최단 30일 이내에 가능하다 … 69

나. NPL 할인을 많이 받아야 할인 배당차익 취득이 가능하다 … 70

PART 02 NPL 신탁과 관련된 NPL 조각 투자 내지 NPL 토큰증권(NPL-STO, NPL-Security Token Offering) 투자

1. NPL 조각 투자 개요(담보부 NPL 디지털 수익증권, NPL-DAS) … 72

가. NPL 조각 투자의 정의 … 72

나. NPL 조각증권과 NPL 토큰증권의 차이점 … 73

다. 근저당권자보다 신탁의 수익권자가 강하게 보호받는다 … 74

2. 담보부 NPL의 조각 투자 금융플랫폼 (예상) 구조도 … 78

3. NPL 조각 투자자 보호 장치 … 79

가. NPL 거래에 블록체인 기술 결합 시 NPL 이중양도 등의 피해 예방 가능 … 79

나. 투자자 보호 강화 목적 NPL 신탁등기 … 81

다. 투자 수익의 기초자산에 대한 손실 담보를 위한 보험 가입 … 86

4. NPL 조각 투자의 장점 … 92

가. NPL 보유자의 유리한 점 … 92

나. 개미 NPL 조각 투자자의 장점 … 93

5. 담보부 NPL-DAS 발행 자산유동화 방법 … 95

가. 담보부 NPL-DAS 발행 절차 … 95

나. 수탁사에 NPL 신탁으로 근저당권 이전등기 … 95

6. 무담보(유치권부 채권 포함) NPL-DAS 발행 자산유동화 방법 … 97

7. NPL-DAS 투자 전 리스크 분석 방법 … 98

가. 예상 배당액 산정으로 NPL-DAS 시세 평가 … 98

나. NPL 위탁자에 대한 리스크 분석 … 98

8. NPL-DAS 투자 시장 전망 … 100

9. NPL 조각 투자 상품의 종류(향후 예상 상품) … 102

가. 토큰증권(Security Token) 투자 개요 … 102

나. NPL 토큰증권 투자 방식 … 103

10. 자산 조각 투자 관련 금융위원회 보도자료(발췌) … 110

PART 03 신탁부동산 NPL 및 우선수익권에 대한 대위변제 또는 채권양수도 투자법

1. 신탁부동산 NPL 및 우선수익권에 대한 대위변제 투자법 … 122

가. 우선수익권은 금전채권과 독립한 신탁계약상의 별개의 권리 … 123

나. 법정 대위변제 시 대위권에 따라 1순위 우선수익권도 당연 이전 … 124

2. 신탁부동산의 우선수익권부 NPL 양수(매입) 투자법 … 129

가. 우선수익권부 NPL 양수(매입) 절차 … 129

나. 구체적인 우선수익권부 NPL 양수 절차 … 134

PART 04 우선수익권부 NPL의 질권설정 절차

1. NPL 질권대출 시장 동향(NPL 매각기관에서 질권대출도 동시 취급) … 140

2. 우선수익권에 대한 질권설정 방법 … 142

3. 우선수익권에 대한 질권설정의 효력은 우선수익권에만 미친다 … 144

4. NPL과 우선수익권에 동시 질권설정 필요 … 146

5. 우선수익권부 NPL 양수 및 질권설정 시 주의 사항 … 147

PART 05 우선수익권부 NPL 매입가격 산정 기준

1. 신탁원부 발급을 통해 우선수익자인 NPL 금융기관 검색 … 152

2. 우선수익자의 NPL을 취득해야 신탁부동산의 공매 신청(환가)이 가능하다 … 153

가. 신탁원부상 공매 신청할 수 있는 자를 3가지로 분류해서 제한한다 … 153

나. 공매 신청권이 없는 후순위 수익자가 공매 절차를 진행시킬 수 있는 방법 … 156

3. 우선수익권부 NPL 매입 의향 제출 또는 대위변제로 NPL 취득 … 162

4. 우선수익권부 NPL 매입가격 산정 기준 … 163

가. NPL의 예상 공매 배당정산액을 기준으로 NPL의 취득가격 산정 … 163

나. 신탁부동산 예상 낙찰가에서 건물분 부가가치세 10% 차감한 잔액 이내 NPL 매입대금 산정 … 164

다. 부동산 감정가에서 기존 발생 비용과 미지급 재산관리 보수 및 예상 신탁보수 차감 … 166

라. 각종 부담액 차감해서 NPL 매입가격 산정 … 167

PART 06 신탁부동산 NPL 투자(취득) 전 공매 낙찰자가 인수ㆍ부담하는 리스크 조사 사항

1. 기본적인 조사 사항 … 170

가. 기본적이고 중요한 현장 조사를 철저히 한다 … 170

나. 공매 낙찰자가 인수· 부담하는 각종 권리, 하자 등을 조사 후 입찰 금액에 반영 … 170

다. 건물 부가가치세 10%, 매수인 별도 부담 조건 확인 및 입찰 예정 금액에서 차감 … 171

라. 당해세(재산세 및 종합부동산세) 낙찰자 부담 조건 조사 및 입찰 예정금액에서 차감 … 172

마. 제세공과금(교통유발부담금 등) 및 체납관리비 등 매수인의 인수 금액 차감… 176

2. 공매 낙찰자가 인수· 부담하는 주요 공매 공고 내용의 점검 … 180

가. 신탁부동산 임차보증금 인수 조건 공매 공고 점검 … 180

나. 신탁등기 전 선순위 근저당권의 인수 조건 공매 공고 점검 … 186

다. 신탁부동산 유치권 신고 공매 공고 부담 검토 … 186

라. 신탁해지 등에 의한 소유권이전등기청구권의 가압류 신청이 공시되어 있어도 공매 낙찰로 소유권이전등기는 유효 … 191

마. 공매 낙찰자가 인수· 부담하는 기타 공고 내용 구체적으로 검토 … 194

3. 신탁부동산 임차인의 공매 낙찰자에 대한 대항력 여부 점검 … 204

가. 임차인이 신탁부동산의 공매 낙찰자에게 임차권 주장 또는 대항력을 가지는 경우 … 204

나. 임차인이 공매 낙찰자에게 대항력 있는 임차권을 주장하지 못하고, 명도 의무를 부담하는 경우 … 234

다. 수탁자 동의 없는 임대차계약이라도 신탁재산 귀속 즉시 대항력이 회복되어 1순위 대환 담보대출은 후순위로 밀려난다 … 241

4. 수탁자의 동의 없이 위탁자로부터 신탁부동산을 매수한 매수인은 공매 낙찰자에게도 대항 불가 … 244

5. 불법 점유자의 장기 명도 지연에 대한 손해 위험의 사전 체크 필요 … 250

가. 장기 명도 지연이 예상될 경우 저가 입찰 필요 … 250

나. 수탁자의 동의 없는 임차인을 상대로 한 명도소송은 수탁자 및 수익자 모두에게 이익 … 251

다. 신탁등기 시 선순위로 소액의 근저당권 설정 및 임의경매 신청에 의한 인도명령 집행으로 명도 지연 방지 가능 … 260

6. 수분양자가 신탁등기 전에 분양계약을 체결했어도 이후 신탁대출은 사해행위 불성립 … 262

7. 신탁원부를 발급받아 낙찰자의 부담 조건 등 점검 … 268

가. 사설 인터넷 전자민원서비스를 이용할 경우 … 268

나. 법원 인터넷등기소에서 신탁원부 발급예약 후 방문 수령할 경우 … 269

8. NPL 승계취득 후 우선수익권 증서 및 신탁원부상 우선수익권자 변경 등 사후관리 … 272

9. 신탁원부를 구성하는 부동산담보신탁계약서(안) … 273

가. 신탁원부에 첨부되는 부동산담보신탁계약서(안)의 내용 … 274

나. 우선수익권부 NPL 양수도 계약서(안) … 295

PART 07 우선수익권부 NPL 취득 후 공매 낙찰가 하락 요인의 제거 조치

1. 공매 낙찰가 하락 요인인 불법 점유자들에 대한 명도 조치를 수탁자에게 요청 … 304

가. 수탁자의 동의 없는 임차인 등 권원 없는 점유자에 대해 즉시 명도소송 요청 … 305

나. 공매 공고와 동시에 위탁자를 상대로 한 명도소송 요청 … 305

다. 공매 낙찰자는 소유권 이전 후 명도소송 수계 또는 부동산 명도 판결로 승계 집행 … 305

2. 우선수익권부 NPL 투자자는 가장· 과잉 유치권자를 상대로 직접 유치권 부존재 확인 소송을 제기해서 부당한 유치권 제거 … 306

PART 08 신탁부동산 NPL 투자 수익 창출 방법

1. NPL 연체이자 배당 투자법 … 314

2. NPL 할인차익 배당 투자법 … 315

가. NPL 할인매입 후 하자를 치유하거나, 부동산의 실수요자에게 매각하는 방식으로 할인차익 취득 가능 … 315

나. 신탁부동산의 낙찰자가 매매계약을 체결하면서 매수인의 지위 교체 특약을 할 수 있는가? … 316

3. NPL채권자의 유입 후 투자법 … 319

가. 유입 후 일반 매매로 차익 실현 … 319

나. 유입 후 부동산 조각 투자 유동화로 차익 실현 … 319

다. NPL채권자의 유입 후 개발수익 투자법 … 320

4. NPL 및 우선수익권 양수인의 신탁 특약상 우선매수권 또는 매수인 지정권 행사 투자법 … 321

가. 신탁부동산 NPL 및 우선수익권 양수인의 매수인 지정 투자법 … 321

나. 우선수익권 투자자의 우선매수권 행사 투자법 … 325

5. 신탁부동산 NPL 할인양수인이 신탁부동산 할인매수 및 위탁자 지위 이전 약정으로 이중의 할인차익을 향유하는 투자법 … 326

PART 09 우선수익권부 NPL 투자자가 낙찰로 유입취득 시 상계 납부의 방법

1. 이론상 유입취득 시 상계 납부 가능 … 328

2. 배당정산 이의제기 시 이의 금액은 별도로 지급하고, 나머지 배당정산금으로 상계 가능 … 331

3. 상계 납부의 유효성을 인정한 판결 사례 … 332

가. 1순위 우선수익권을 양수한 자가 공매 낙찰로 유입취득 시 상계 납부를 유효하다고 판시한 사례 … 332

나. 상계 납부 사례 … 336

PART 10 신탁부동산 NPL 투자자의 유입취득 등을 위한 공매 절차

1. 일반적인 신탁부동산의 공매 절차 … 338

2. 한국자산관리공사(캠코)의 온비드(OnBid) 인터넷 전자입찰 방법 … 340

가. 전자자산처분시스템인 온비드의 최고가 입찰참가자 준수규칙 … 341

나. 입찰 주의 사항 및 입찰서 최종 제출 동의 … 348

다. 온비드 인터넷 전자입찰 실행 순서 … 350

3. 기한이익 상실 등 환가사유 발생 및 NPL채권자인 우선수익자의 청구로 공매 절차 시작 … 367

4. 환가요청 접수 사실의 통지 … 368

5. 기한이익 상실 해소 촉구 및 신탁부동산의 처분 … 369

6. 환가를 위한 공매 등 매각 절차 개시 … 372

7. 신탁부동산의 매매계약 체결 … 375

8. 공매대금 배당정산 … 376

9. 공매 및 신탁계약 종료 … 377

10. 특수 매각 방식인 스토킹 호스 비딩(Stalking Horse Bidding) 공매는 무엇인가? … 379

가. 수의계약 및 경쟁 입찰의 유리한 점을 혼합한 매각 방식 … 379

나. 스토킹 호스 매각 방식으로 최고의 낙찰가(150%)를 얻은 사례 … 381

다. 스토킹 호스 매각 신탁부동산 공매 입찰 공고 실제 사례 … 381