소공할까 개공할까? (2024.11)

중개업의 교과서, 현업 공인중개사 선배가 전하는

초보를 위한 완벽 가이드북

공인중개사는 중개업의 자격을 얻기 위한 법을 공부한 사람이다. 법학을 전공한 교수님들은 중개할 때 필요한 법률적 지식을 무장하게 했다. 중개업은 그렇게 배우고 외운 것을 꺼내 쓰는 것만 하면 된다. 공인중개사는 그 상태에서 고객이 원하는 것이 무엇인지만 알면 된다. 디테일은 그다음이다. 배우는 것은 평생 할 거란 이야기다. 그런데 많은 공인중개사들이 두려움, 혹은 이런저런 어려움을 이유로 시작조차 못 하고 있다. 하지만 시작하기 전에는 보이지 않다가 시작해야만 보이는 것이 있다. 중개업은 대부분 그렇다. 시작해야 보이는 것이 더 많다.

‘공인중개업의 교과서’라고 불리며, 수많은 강의를 통해 많은 초보 공인중개사들에게 용기를 준 저자는 두려움과 걱정에 사로잡혀 있는 공인중개사들에게 “우선 그냥 행동하라”고 말한다. 중개업은 무조건 시작하고 나서 고객을 놓치는 실습을 하는 것이 미리 배우고 무서워서 시작도 못 하는 것보다 훨씬 낫다. 이 책은 고민과 걱정이 많은 공인중개사들이 용기를 가질 수 있도록 격려하고 보다 원활한 시작을 위해 초보 공인중개사들이 알아두면 좋을 모든 정보를 담았다.

배움보다 중요한 것은 실전이다!

초보 공인중개사들의 모든 고민과 걱정, 이 한 권으로 해결하라!

이 책은 총 4개의 Chapter와 부록으로 구성되어 있다. ‘CHAPTER 01. 고민된다면! 궁금하다면! 걱정된다면!’에서는 공인중개사로 첫발을 내디딘 초보들이 궁금한 사항들과 고민에 대해 낱낱이 파헤친다. 어려운 공인중개사 자격증을 따고 나면, 부동산 중개사무소를 개업할 것인지, 소속공인중개사로 갈 것인지 선택의 갈림길에 서게 될 것이다. 판단하기 쉽도록 각각의 장단점과 해야 할 일 등을 설명했다. 또한 어느 지역에서 개업해야 할지, 부동산 유형별 중개보수, 부동산 거래 사고 등에 궁금증도 풀어준다. ‘CHAPTER 02. 현장실무, 알고 시작하기’에서는 본격적으로 실무를 하면서 발생하는 문제들을 다룬다. 신탁된 부동산 계약서 작성이나 자주 발생하는 전대차계약에 대응하는 방법 등, 알고 시작한다면 부동산 중개 시장에서 더욱 수월하게 잘 헤쳐나갈 수 있을 것이다. ‘CHAPTER 03. 부동산 유형별 중개사무소 운영 팁과 애먹이는 등록임대사업자’에서는 경쟁이 치열한 아파트 중개와 공인중개사의 역량에 따라 성과가 좌우되는 다세대주택 중개, 공장, 창고 중개, 그리고 가장 심플하다는 오피스 중개를 어떻게 해야 할지 구체적으로 담았다. 그리고 ‘CHAPTER 04. 계약서 및 확인·설명서 작성하기’에서는 실제로 어떻게 계약서를 작성해야 하는지 차근차근 상세히 설명한다. 마지막으로 ‘부록’에서는 부동산 유형별 특약 모음을 담았다.

지금 당장 부동산 중개업을 시작해도 무방할 정도로 부동산 공인중개사를 위한 정보로 꽉 채운 한 권이다. 이 책에서 정리한 공인중개사 정보를 바탕으로 몸으로 직접 부딪쳐서 성공하는 공인중개사가 되어보자.

지은이 : 조성자

㈜하이엔드플랜 대표

랜드고부동산중개법인디폴리스(주) 운영 중

세종대학교 일반대학원 부동산학 박사

대구한의대 부동산학 객원 교수

서울시 공인중개사 연수교육 교수

경기도 공인중개사 연수교육 교수

한국공인중개사협회 실무교육 교수

홈즈고(구)랜드프로 RSA과정 공인중개사 실무 강의

건국대학교 미래지식교육원 중개실무 강의

동국대학교 부동산교육원 중개실무 강의

공인중개사협회 지식산업센터 강의

생산성본부 사회능력개발원 부동산 강의

건설기술교육원 부동산 전문인력 강의

프롤로그 4

CHAPTER 01. 고민된다면! 궁금하다면! 걱정된다면!

01 개업공인중개사, 소속공인중개사, 선택이 고민된다면 14

02 꼭 소속공인중개사를 해야 하는지 고민된다면 19

03 꼭 개업공인중개사를 해야 하는지 고민된다면 24

04 어떤 부동산 유형으로 시작할 것인지 고민된다면 28

05 어떤 지역에서 개업해야 하는지 고민된다면 32

06 간이사업자, 일반사업자, 법인사업자, 선택이 고민된다면 35

07 공동사무소, 합동사무소, 공유오피스, 고민된다면 39

08 지역구 중개사무소, 전국구 중개사무소, 고민된다면 45

09 회원제 중개사무소와 비회원 중개사무소가 궁금하다면 50

10 중개사무소 인테리어 비용이 궁금하다면 54

11 부동산 중개사무소 직원의 조건과 보수가 궁금하다면 58

12 개업공인중개사 대표가 무엇을 해야 하는지 궁금하다면 63

13 부동산 유형별 중개보수가 궁금하다면 67

14 중개 물건 확보가 어떻게 이루어지는지 궁금하다면 71

15 공인중개사의 PC 사용, 어느 정도 해야 하는지 궁금하다면 76

16 광고는 어디까지 해야 하는지 궁금하다면 81

17 중개 실무 교육에서는 무엇을 배우나 궁금하다면 86

18 공인중개사의 네트워크가 필요한지 궁금하다면 90

19 공인중개사를 도와주는 협력업체가 궁금하다면 94

20 공인중개사에게 필요한 인터넷 사이트가 궁금하다면 98

21 고객 관리와 실비 서비스가 궁금하다면 102

22 매물 관리 노트 만들기가 궁금하다면 106

23 계약 프로세스와 필수 서류가 궁금하다면 110

24 준비된 계약서는 어떤 것인지 궁금하다면 112

25 계약 후 입주까지 진행 사항이 궁금하다면 116

26 국토교통부가 정한 전세계약 입주 체크리스트가 궁금하다면 119

27 공인중개사에게 좋은 부동산 중개사무소, 나쁜 부동산 중개사무소가 궁금하다면 121

28 공인중개사로서 자신의 성격이 걱정된다면 126

29 거래 사고보다 더 많은 중개사 민원 문제가 걱정된다면 130

30 개업공인중개사의 겸업 제한이 걱정된다면 134

31 공인중개사 금지행위가 걱정된다면 138

32 공인중개사 금지행위 중 직접거래가 걱정된다면 144

33 부동산 거래 사고가 걱정된다면 148

CHAPTER 02 현장실무, 알고 시작하기

01 신탁된 부동산 계약서 작성은 이렇게 한다 156

02 다가구주택 임대인의 자료 제출은 어렵다 160

03 개인과 법인 거래의 차이점 164

04 가계약금은 왜 못 돌려주고 중개사와 다투나? 168

05 자주 발생하는 전대차계약 대응하기 172

06 임대차의 종류와 임대차보호법 취지 177

07 확정일자를 받기 위한 요건 181

08 공인중개사가 더 괴로운 원상회복의 문제 184

09 헷갈리는 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 188

10 장기수선충당금과 수선적립금 처리 194

11 충성고객 만드는 내용증명 작성하기 198

12 부동산의 선입주에 욕먹지 않고 대응하기 203

13 임대차보증금 반환을 도와주는 방법 207

14 교통유발부담금 대상과 납입 대상 211

15 부가세 포괄양도와 대리납부 215

16 부가세 면세사업자와의 거래 방식 218

17 계약 만기 전 중개보수 똘똘하게 청구하기 222

18 해지된 계약의 중개보수 받을 수 있나? 225

19 해지된 계약과 계약금의 귀속은 누구에게 229

20 재산세 납부기준일을 모른 척할 수 있나? 233

CHAPTER 03 부동산 유형별 중개사무소 운영 팁과 애먹이는 등록임대사업자

01 경쟁이 치열한 아파트 중개, 이 정도는 알고 하자 238

02 공인중개사의 역량에 성과가 좌우되는 다세대주택·연립주택 중개 242

03 말도 많고 탈도 많은 다가구주택 중개하기 246

04 오피스텔, 원룸, 기숙사, 열 번 굴러도 놀지는 않는다 250

05 고객은 다 아는데 중개사만 모르는 지식산업센터 254

06 공장, 창고 중개는 현장이 답이다 259

07 가장 심플한 오피스 중개, 더 쉽게 접근하기 263

08 신나는 상가계약, 이렇게 시작한다 267

09 기본만 숙지하면 고객 창출이 쉬워지는 재개발·재건축 272

10 입주 권리를 파는 분양권 계약서 손피 계산하기 277

11 조합원 입주권의 관리처분일이 중요한 이유 281

12 민간임대주택 등록사업자의 렌트홈 이용 285

13 민간임대주택 등록사업자의 임대차계약 시 의무사항 288

14 민간임대주택 등록사업자의 임대차계약 후 의무사항 291

15 민간임대주택 등록사업자의 임대차보증에 관해 294

16 민간임대주택등록사업자의 혜택 299

CHAPTER 04 계약서 및 확인·설명서 작성하기

01 계약서 작성하기 - 한방프로그램으로 작성 306

02 계약서 작성 - 소재지와 기본사항 입력 311

03 계약서 작성 - 계약금액과 기본 내용 313

04 계약서 작성 - 특약기재 319

05 계약서 작성 – 인적사항 기재 323

06 중개대상물 확인·설명서 작성하기 328

07 중개대상물 확인·설명서 - 개업공인중개사 기본 확인사항 ① 330

08 중개대상물 확인·설명서 - 개업공인중개사 기본 확인사항 ② 333

09 중개대상물 확인·설명서 - 개업공인중개사 기본 확인사항 ③ 335

10 중개대상물 확인·설명서 - 임대차 확인사항 338

11 중개대상물 확인·설명서 - 입지조건 344

12 중개대상물 확인·설명서 - 관리에 관한 사항 346

13 중개대상물 확인·설명서 - 비선호시설과 거래예정금액 세율 350

14 중개대상물 확인·설명서 - 개업공인중개사 세부 확인 353

15 중개대상물 확인·설명서 - 시설물과 환경 355

16 중개대상물 확인·설명서 - 현장안내와 중개보수 인적사항 359

부록 부동산 유형별 특약 모음 362