1천만 원으로 하는 토지 투자 (2024.11)

단기 토지 투자의 모든 것!

22년 차 토지 투자 전문가가 찾은 확실히 돈 버는 시스템

얼마 전 미국 대선에서 트럼프 전 대통령이 재집권을 확정지었다. ‘2기 트럼프노믹스’가 현실화된 것이다. 이것은 곧 고금리 시대가 연장되는 것으로 이어져, 우리나라 ‘영끌족’에게까지 악재로 작용할 전망이다. 실상 부동산은 영혼까지 끌어모아 투자하는 영끌 투자까지는 아니어도 대출을 받지 않고 매수하는 것은 어려운 일이다. 그나마 토지는 주택에 비해 형성되는 가격이 낮아 투자 대출이자에 대한 부담이 덜한 편이었다. 하지만 그것도 이제는 맞지 않는 말이 되었다. 토지 가격 또한 많이 올라 나홀로 투자 시, 적지 않은 대출이 불가피하고, 이에 따른 대출이자 부담이 발생하게 된다.

22년 차 토지 투자 전문가인 지은이는 이 점에 주목해, 대출이자에 시달리지 않고 소액으로 안전하게 고수익을 낼 수 있는 투자 시스템을 만들었다. 투자 시스템의 핵심은 개발행위허가와 공동투자다. 개발행위허가는 토지의 수익성을 높이는 치트키다. 토지를 매입해 개발행위허가를 받아 개발하면 빠른 시간 안에 높은 값을 받고 매도할 수 있다. 공동투자는 소액으로 안전하게 수익을 내는 방법이다. 그러나 누구와 공동투자를 할 것인가가 난제로 남는다. 지은이는 개발행위허가 전문가인 자신을 중심으로 토지 공동투자를 할 투자자를 자신이 운영하는 네이버 카페, 막강토지군단에서 모집하고 있다. 토지 공동투자의 뜻을 모아 ‘막토군’이라는 그룹을 만들고, 그 안에서 필요 지식을 쌓고 소통한다. 그러면 22년간 축적한 토지 토자 노하우를 활용해서 토지 공동투자라는 목적에 집중할 수 있게 된다. 이 책으로 개발행위허가와 공동투자에 대해 이해하고, 소액으로 안전하게 고수익을 내는 토지 공동투자자가 되어보자.

지은이 : 김용남

22년 차 토지 투자자다. 컴퓨터 전공으로 다니던 대학교를 중퇴하고, 제13회 공인중개사 시험에 합격했으며 경기도 화성에서 수많은 토지를 중개했다. 직접 토지를 매입해서 많은 개발을 진행하면서 어떻게 해야 토지 투자로 빠른 기간 안에 돈을 벌 수 있는지를 알게 되었다.

그동안 토지 투자에 대해 느끼고 알게 된 것들을 이 책에 모두 담았다. 이 책이 토지에 투자하려는 많은 사람에게 보탬이 되길 바라는 마음이다.

저서로는 《1년 안에 되파는 토지 투자의 기술》, 《평생 연봉, 나는 토지 투자로 받는다》, 《1년 안에 되파는 토지 투자의 기술 2》, 《진짜 돈 되는 토지 투자 노하우》, 《토지 투자의 정석》, 《100억짜리 토지 투자 경험기》 등이 있다.

프롤로그 | 토지 투자 방법을 알게 되었다 005

CHAPTER 1 | 토지 투자를 위한 마인드 컨트롤

토지 시장은 금리에 반응한다 014

매수, 매도 타이밍이 중요하다 017

원형지를 매입해 그대로 매도하는 것은 장기 투자다 019

토지 투자는 상상할 수 있어야 한다 021

토지 투자는 외진 곳에서 하는 것이다 023

단기 투자는 현재 상황만을 보고 판단한다 025

토지 투자는 그 토지의 성격을 알아야 한다 027

토지 투자는 수익이 생겨야 한다 029

CHAPTER 2 | 토지 시장의 기본구조

비사업용 토지란 무엇인가? 034

토지 과세대상의 3가지 분류 037

토지의 재산세와 종합부동산세 038

토지의 취득세 039

토지의 양도소득세 040

토지의 법인세 042

부지조성을 위해 필요한 것이 개발행위허가다 043

CHAPTER 3 | 나는 개발행위허가 전문가다

Part 01. 개발행위허가 사례 1

개발행위허가는 담당자의 재량행위다 049

개발행위허가를 취소하려면 원상복구가 되어야 한다 051

개발행위허가를 취소하려면 청문회 절차를 거쳐야 한다 054

임야는 준보전산지와 보전산지로 구분된다 057

임야를 원상복구 하는 법 059

임야에서는 토지 사용승낙으로 주택허가를 받을 수 없다 061

농지보전부담금은 분납할 수 있다 063

주·상·공지역 농지는 농지로 보지 않는다 066

도시지역 농지를 취득하는 경우 068

법인이 농지 취득하는 법 070

개인이 전용 가능한 생산관리, 보전관리지역의 농지 면적은 1,000㎡까지다 072

생산녹지지역은 농지법 제한이 있다 074

지목은 임야이나 현장이 농지인 토지 077

보도도 점용이 될까? 080

Part 02. 개발행위허가 사례 2

내 땅 중간에 길이 있는 경우 084

지상권 없이 근저당만 있는 경우 동의서 받을 필요 없다 088

용도지역별 개인이 개발할 수 있는 규모 090

착공계 접수를 하면 허가의 유효기간이 없어진다 092

소유권과 허가권은 별개다 094

1,000㎡ 미만 토지는 건축법상 도로 4m가 아니어도 허가가 난다 096

길 없는 땅에 길 내는 법 101

목적 외 허가 불허가로 개발행위허가가 불허가가 났다 103

개발부담금 대상 면적 미만인데 개발부담금이 나온다 106

다시 허가 내면 개발부담금을 피할 수 있다 109

주택과 근생 허가는 심의대상이 아니다 112

단지 내 도로가 50m 이상이 되면 도시계획심의 대상이다 116

사도는 동의서를 받지 않는다 118

5,000㎡ 초과의 토지는 개발업등록증을 첨부해야 한다 121

Part 03. 개발행위허가 사례 3

토지사용승낙서는 당사자끼리만 효력을 발생한다 126

용도지역별 최소분할면적이 있다 130

용도지역별 용도배율이라는 것이 있다 134

현장에서 배수로와 용수로를 구별하는 법 138

개발행위허가로 토지 분할하는 법 143

현황도로로 개설한 도로 소유권자가 재산권을 행사할 때 146

맹지가 갖는 권리가 있다 148

토목공사 끝난 토지는 사기당할 수 있다 151

인허가권 관계자 변경이 안 될 수 있다 155

임야는 가상의 도로로 한 건밖에 허가가 나지 않는다 159

민원 탓에 허가받은 대로 공사하지 못할 수 있다 162

CHAPTER 4 | 토지 투자 실전

어떤 토지가 돈이 되는 토지인지 모른다 168

토지 투자는 대출이자에 대한 부담이 너무 크다 170

토지 가격이 혼자 투자하기에는 너무 크다 172

토지를 개발하면 단기간에 수익을 얻을 수 있다 174

단기 투자는 법인 투자가 답이다 176

공동투자하면 가장 큰 위험 요소는? 178

공동투자하면 대출을 받지 않아도 된다 180

공동투자 대상 물건을 원형지로 토지 개발을 진행한다 182

공동투자로 투자 대비 수익성을 올릴 수 있다 184

현금 공동투자로 부담이 되는 것은 재산세뿐이다 186

토지 개발 공동투자는 무조건 이기는 투자다 188

CHAPTER 5 | 1천만 원으로 하는 토지 투자

토지 공동투자 네이버 카페, 막강토지군단 192

오로지 막강토지군단만이 성공 공동투자가 가능하다 194

토지를 작게 분할하고 부지조성을 한다 196

수익성 토지로 만든다 198

에필로그 | 토지 투자는 토지 개발 공동투자가 답이다 200

부록 | 개발행위허가 운영지침 203