신방수 세무사의 비거주자 부동산 절세 가이드북 (2025.1)

국내 최초, 비거주자 부동산 세금 완전 정복!

비거주자 세무 관련 챗GPT 활용법 수록

비거주자는 주로 외국에서 생활하는 국민이나 외국인을 말한다. 요즘은 거주자와 비거주자의 구분이 모호해서 관련 세금처리 문제로 곤란을 겪는 일들이 자주 발생한다. 이 책은 국내에서 세무 관련 책을 가장 많이 쓰고, 많은 독자층을 탄생시킨 신방수 세무사가 ‘비거주자의 세금’에 주목해서 펴낸 국내 최초의 비거주자 절세 가이드북이다.

비거주자의 세금은 거주자의 세금과 다르다. 부동산 세금만 해도 적용되는 내용에서 차이가 있다. 거주자에게는 비과세 같은 혜택이 있지만, 비거주자에게는 이러한 혜택이 없다. 이 책은 이러한 배경 아래 비거주자의 부동산과 관련된 각종 세제를 알아보고 절세하는 방법을 구체적으로 살펴본다. 비거주자의 세무를 이해하는 데서 더 나아가, 사례를 통해 현장에서 세무문제를 어떻게 해결하는지 방법을 제시했다.

비거주자의 세무는 행정절차도 매우 중요하므로, 이에 대해서는 요즘 주목받는 대화형 AI, 챗GPT를 통해서 더욱 정확한 정보를 전달하고자 했다. 챗GPT에 비거주자 세무문제를 질문하고, 챗GPT의 답변과 신방수 세무사의 답변을 비교해서 수록한 부분도 흥미롭다. 비거주자들이 처한 다양한 상황에 맞게 최적의 절세 전략을 찾을 수 있도록 구성한 것도 이 책의 장점이다. 세목별로 비거주자가 유리한지, 거주자가 유리한지 판단해볼 수 있도록 했다.

비거주자의 부동산 절세 방법을 아는 것은 비거주자뿐만 아니라 거주자에게도 중요하다. 과세방식의 차이점을 이해하고, 본인에게 불리하게 작용하는 경우 대처방법을 찾을 수 있어야 한다. 그렇지 않으면 비과세 혜택을 받지 못할 뿐만 아니라 이중과세가 될 수도 있다. 비거주자의 부동산 세무처리가 궁금하고 능통하고 싶은 사람이라면 이 책을 꼭 읽어보자.

지은이 : 신방수

세무사

국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사다. 또한, 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다. 현재 기업과 개인 고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다.

한양대학교 경영학과를 졸업하고, 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 세무법인 정상 대표이사를 역임하고, 현재는 이 법인의 이사로 재직 중에 있으며, 건설기술교육원에서 세법 전담 교수로도 활동하고 있다. MBC·KBS·SBS 등 공중파 방송은 물론이고, YTN 등에도 출연하고 있다.

저서로는 초베스트셀러인 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》 시리즈, 《가족 간 상속·증여 영리법인으로 하라!》, 《메디컬 건물, 이렇게 취득하고 운영하라》, 《부동산 투자·중개·등기 세무 가이드북》, 《공인중개사 세무 가이드북》, 《가족 간 부동산 거래 세무 가이드북》, 《부동산 세무 가이드북》, 《기업회계 실무 가이드북》, 《N잡러를 위한 1인 사업자 세무 가이드북》, 《상속·증여 세무 가이드북》, 《절반으로 줄이는 상속·증여 절세법》, 《확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북》, 《가족법인 이렇게 운영하라》, 《병의원세무 가이드북》, 《재건축·재개발 세무 가이드북》, 《법인 부동산 세무리스크 관리노하우》, 《양도소득세 세무리스크관리노하우》, 《회사 세무리스크 관리노하우》, 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 80여 권이 있다.

머리말 ㆍ 4

일러두기 ㆍ 12

제1장 비거주자의 국내 부동산과 세무상 쟁점

비거주자가 부동산 세금을 알아야 하는 이유 ㆍ 14

거주자와 비거주자의 구분(기본) ㆍ 17

거주자 또는 비거주자에 따라 달라지는 부동산 세금 ㆍ 21

비거주자에 대해 부동산 세금을 과세하는 원칙 ㆍ 27

국가 간의 이중과세는 어떻게 조정할까? ㆍ 30

[절세 탐구 1] 거주자와 비거주자의 소득세 과세방법 ㆍ 35

[절세 탐구 2] 비거주자와 납세관리인제도 ㆍ 40

제2장 국내 거주자와 비거주자의 판단

비거주자 판단이 중요한 이유 ㆍ 44

세목별 거주자와 비거주자 판단 ㆍ 46

거주자와 비거주자의 구분법 ㆍ 50

비거주자 판단의 핵심요소와 비거주자 판정 사례 ㆍ 57

가족의 일부 귀국과 비거주자 판단 ㆍ 63

체류기간(183일)과 비거주자 판단 ㆍ 68

영주귀국을 하는 경우의 거주자 산정방법 ㆍ 72

국외 파견공무원·해외 주재원과 비거주자 판단 ㆍ 76

유학생, 승무원, 운동선수 등과 비거주자 판단 ㆍ 80

[절세 탐구] 이중거주자는 어떻게 판단할까? ㆍ 82

제3장 비거주자의 부동산 취득과 세금

비거주자의 부동산 취득 시 행정 및 세무절차 ㆍ 90

거주자와 비거주자(영주권자)의 부동산 취득절차 ㆍ 94

비거주자의 국내 주택 취득과 취득세 ㆍ 98

비거주자의 국내 상가 취득과 취득세 ㆍ 103

[절세 탐구] 비거주자의 국내 부동산 취득 시 주요 신고제도 ㆍ 106

제4장 비거주자의 부동산 보유·임대와 세금

거주자와 비거주자의 보유세 비교 ㆍ 110

거주자와 비거주자의 임대소득 과세방식 비교 ㆍ 114

임대소득 비과세와 분리과세 그리고 감면의 적용 ㆍ 117

비거주자의 임대소득 과세구조 ㆍ 122

제5장 비거주자의 부동산 양도절차

거주자와 비거주자의 양도절차 ㆍ 128

거주자와 비거주자의 국내 양도세 신고절차 ㆍ 131

거주자와 비거주자의 양도세 과세구조 비교 ㆍ 137

주택 양도세 비과세 구조 ㆍ 140

해외이주법에 따른 해외 이주와 비과세 ㆍ 145

1년 이상 국외 거주에 의한 출국과 비과세 ㆍ 153

해외 출국으로 인한 고가주택의 양도와 비과세 ㆍ 161

[절세 탐구 1] 해외 이주비, 재외동포의 재산반출과 자금출처의 확인 ㆍ 167

[절세 탐구 2] 대주주의 해외 이주와 국외전출세 ㆍ 172

제6장 비거주자 양도세 비과세 전략

비거주자에게 비과세 전략이 필요한 이유 ㆍ 178

거주자와 비거주자의 주택 양도세 비과세제도 ㆍ 182

비거주자가 거주자가 된 경우의 양도세 비과세 요건 적용법 ㆍ 185

비거주자가 거주자가 된 경우의 장기보유특별공제 적용법 ㆍ 190

비거주자가 거주자가 되는 방법 ㆍ 195

주택양도 시 거주자 여부 세무조사 ㆍ 198

국외 영주권 또는 시민권자의 양도 사례 ㆍ 203

비거주자가 183일 이상 국내 체류 후 주택을 양도하는 경우 ㆍ 207

해외 주재원(거주자)의 양도 사례 ㆍ 210

비거주자의 재건축입주권 비과세 ㆍ 215

비거주자의 분양권 양도 사례 ㆍ 220

비거주자의 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례 ㆍ 223

[절세 탐구 1] 비거주자의 주택임대사업과 과세체계 ㆍ 227

[절세 탐구 2] 해외 출국 전과 후의 양도세 과세방식(종합) ㆍ 228

[절세 탐구 3] 비거주자도 이월과세와 부당행위계산을 적용받을까? ㆍ 233

제7장 비거주자와 상속세 세무처리법

상속 발생 시 업무절차 ㆍ 240

비거주자의 상속세 계산 전 필수적으로 알아야 할 것들 ㆍ 245

비거주자의 상속세를 이해하는 절차 ㆍ 252

비거주자의 상속세 계산법 ㆍ 258

상속세 이중과세 조정 ㆍ 261

상속세, 거주자가 유리할까? 비거주자가 유리할까? ㆍ 264

[절세 탐구] 상속순위와 상속재산 분배방법 ㆍ 270

제8장 비거주자와 증여세 세무처리법

거주자와 비거주자의 증여세 과세방식 ㆍ 276

거주자와 비거주자의 증여세 계산구조 ㆍ 280

거주자가 국내 재산을 비거주자에게 증여하는 경우 ㆍ 283

사전증여와 상속세 합산과세 ㆍ 287