인구 충격 부동산 대변혁 (2025.4)

한국의 빠른 인구 변화가

부동산에 미치는 영향을 해부하다!

대한민국은 현재 도시 구조와 인구 구조가 급변하는 대전환 시대에 돌입했다. 전문가들은 저출생과 고령화로 경제활동인구가 줄어들고 저소득ㆍ저성장 시대가 본격화되면서 일본의 잃어버린 30년처럼 대한민국의 부동산 거품도 터질 것으로 전망한다. 게다가 인구가 수도권으로 이동하면서 지방은 소멸 위기에 처했고, 수도권은 대기질 악화로 인해 도시 경쟁력이 떨어지고 있다. 대한민국은 인구 문제, 부동산 문제뿐만 아니라 이로 인한 녹지 공간의 파괴로 기후 문제까지 발생하고 있는 실정이다. 이러한 변화 속에서 우리는 어디에서, 어떻게 살아야 할까? 부동산시장의 흐름은 어디로 향할 것인가?

저자는 사회가 급변함에 따라 부동산을 바라보는 시각 역시 달리할 필요가 있다고 강조한다. 이를 위해 수도권 과밀과 지방 소멸, 저출생과 고령화, 주택 공급의 한계와 미래의 주거 패러다임까지, 단순한 부동산시장의 흐름을 넘어 우리 사회가 마주한 구조적 변화를 전체적으로 훑어본다. 또한 세계에서 경쟁력 있는 도시를 선정하는 기준을 토대로 대한민국 도시 경쟁력의 현주소를 파악한다. 도시 경쟁력을 갖춰야 도시가 유지되고 나라가 발전하는 데 기여할 수 있다. 그러나 현재 대한민국은 인구 밀도와 경제력에서의 지역 양극화, 저출생과 고령화 등의 문제가 심각한 상황이다. 이런 문제를 장기적 관점에서 바라보고 대책을 강구하는 것이 중요하다. 저자는 부동산 시장의 문제 해결을 위해 국내외에서 도시 경쟁력을 갖추고 인구 균형을 맞추는 데 효과를 본 사례를 소개함으로써 위기에서 벗어나기 위한 현실적이고 검증된 방법을 제시한다. 대한민국 도시와 국토는 후대에 물려줘야 할 유산이다. 그렇기 때문에 미래를 고려한 지속 가능한 정책이 더욱 필요한 것이다.

이 책에 따르면 사회적 현황과 세대별 인식의 변화에 따라 부동산시장의 미래를 바라보는 시선의 변화가 먼저 이뤄져야 한다. 근시안적인 해결책 대신 도덕적 책임을 가지고 미래 지향적인 선택을 하는 것이 필요하다. 이 책이 전하는 부동산에 대한 선구안은 더 나은 대한민국의 미래로 나아가는 길잡이가 되어줄 것이며, 부동산 개발자와 정책 입안자에게도 큰 도움이 될 것이다.

이제는 양적 수요가 아닌

질적 수요에 주목하라!

이 책은 전체 5개의 파트로 구성되어 있다. PART 1 ‘대한민국에 서울이라는 대도시가 만들어지다’에서는 1960년대 이후 아파트 공급이 이루어진 역사를 살펴본다. 그동안 인구 급증 현상을 아파트로 해결했으나, 현재 급변하는 인구 구조와 라이프 스타일의 변화 속에서 주거 방식을 바꿀 필요가 있다고 말한다. 또한 세계 도시경쟁력 평가 지표와의 비교를 통해 대한민국 도시들의 현 주소를 파악한다. PART 2 ‘도시 구조 및 인구 구조의 대전환 시대’에서는 지역 양극화가 일어나는 현황을 알아보고 이와 더불어 부동산 투자자들의 관심이 서울 아파트에만 집중되는 현상에 대해 살펴본다. 현재 부동산 시장에서 서울 아파트에 관심이 집중된 상황을 설명하고 지역별 양극화가 일어나는 이유도 짚어본다. PART 3 ‘수도권과 비수도권의 심각한 양극화’에서는 빠른 경제성장의 부작용으로 인한 자산 양극화와 인구 양극화가 일어나는 현실을 보여준다. 부동산 양극화는 곧 소유와 지역의 양극화를 가져온다고 말한다. 이러한 현상은 대한민국의 행복지수를 낮추는 요인이 된다. 양극화가 유지되면 나타나게 될 악순환에 대해 경고하면서 이러한 현상을 끊을 수 있는 골든타임이 지금이라고 강조한다.

PART 4 ‘인구 감소가 지방 부동산에 미치는 영향’에서는 인구 감소와 초고령화가 사회에 미치는 영향을 알아보고, 신노년 세대의 등장으로 부동산시장에 일어난 변화까지 살펴본다. 지방의 인구 감소를 해결하기 위해 국내외 사례를 들어 지방에 활력을 되살리는 방법도 제시한다. PART 5 ‘인구 이동이 서울 부동산에 미치는 영향’에서는 지방에서 서울로 인구가 이동함에 따라 서울에 인구가 집중되고 그 결과 주택보급률이 낮아지는 상황을 살펴본다. 수도권의 주택 정책이 단기적인 수요 해소에 그치지 않고 전국적 균형 발전과 환경 보전까지 고려하는 장기적 관점에서 이루어져야 함을 강조한다. 세대 간 주거 공간에 대한 가치가 변하는 현상에 관해서도 다루며, 미래의 부동산은 단순한 자산 증식의 수단이 아닌 개인의 삶과 경험을 반영할 수 있는 공간으로 설계되고 개발되어야 한다고 말한다.

지은이 : 김효선

대한민국 부동산 금융 분야의 대표적인 전문가로 현재 NH농협은행 All100자문센터의 부동산 수석전문위원으로 활동하고 있다. 미래에셋그룹에서 부동산 컨설턴트로서 다양한 연구와 투자자문을, 대림그룹과 GS그룹 등에서는 부동산 개발부터 분양 및 운영까지 폭넓은 실무 경험을 쌓았다. 국내 주요 언론 매체에 경제 패널로 출연해 통찰력 있는 분석을 제공하고 있으며, 정기 칼럼을 통해 부동산 시장의 흐름과 정책 방향에 대한 명쾌한 의견을 제시하고 있다. 부동산을 단순한 투자 수단이 아니라 개인과 사회가 함께 성장하는 지속 가능한 삶의 공간으로 바라보며, 균형 잡힌 성장과 안정을 이루길 꿈꾼다. 수도권과 지방의 균형 발전, 도시 개발과 녹지 공간의 조화, 복합 용도의 효율적 활용, 세대 간 균형 등 급변하는 부동산 트렌드에 대한 현실적이면서도 미래지향적인 해법을 제시하기 위해 끊임없이 노력하고 있다.

부동산학 학사와 서울시립대학교에서 도시계획학 석사 과정을 마쳤다. 현재 동 대학원 도시공학 박사 과정에 있으며 도시와 부동산의 지속 가능한 발전 방향을 연구하고 있다.

추천사 _ 주택은 집인가, 부동산인가?

지은이의 말 _ 이제 우리는 어디에서, 어떻게 살아야 할까?

PART 1 대한민국에 서울이라는 대도시가 만들어지다

대한민국 부동산이 불패일 수밖에 없는 이유

대한민국은 아파트 공화국

주공아파트가 그 동네에서 입지가 제일 좋은 이유

세계에서 알아주는 경쟁력 있는 도시의 요건

PART 2 도시 구조 및 인구 구조의 대전환 시대

지금 대한민국 대도시는 어떤 상황인가?

주택을 바라보는 시선의 변화

주택 가격을 결정하는 몇 가지 핵심 요인들

주택 가격의 방향키인 금리와 심리

하우스푸어와 영끌이의 결정적인 차이점

PART 3 수도권과 비수도권의 심각한 양극화

양극화를 빼고는 논할 수 없는 시대

지역 양극화는 왜, 얼마나 진행되었나?

대한민국의 인구 감소, 너무 빨라 절대위기다

대한민국의 저출생을 해결할 수 있는 방법

숫자가 먼저 경고하고 있는 지방 소멸 위기

PART 4 인구 감소가 지방 부동산에 미치는 영향

인구 감소 원인이 저출생이라면 그 결과는 고령화

고령자 양극화가 부동산시장에 미치는 영향

대한민국의 부동산은 이제 끝났다

지방 부동산은 현재 제로섬 게임중

PART 5 인구 이동이 서울 부동산에 미치는 영향

학군지·일자리 유목민 vs. 여가생활·힐링 유목민

전남에서 태어난 아이들은 슈퍼스타도시 서울로

집은 많아도 주택은 부족? 질적 수요도 주목하자

‘어떻게’ 주택을 공급할지가 핵심이다

대한민국 부동산시장의 새로운 흐름