부동산 트렌드 2026

강남발 ‘상승 도미노’, 집값 상승의 무게중심이 강북으로 옮겨간다!

국내 최고 전문가들이 포진한 김경민 교수 연구진의

2026년 대한민국 부동산 시장 전격 해부

“2026년 부동산 시장의 상승은 확정돼 있다고 단언할 만큼 선명하다. 강남에서 시작해 강북으로 번지는 ‘상승 도미노’가 서울 전역의 상승세를 이끌어갈 것이다.” 국내 최고 부동산 전문가, 서울대학교 김경민 교수의 진단은 어느 때보다 명료하다. 작년 예측대로 시장에서는 공급 절벽과 금리 인하, 전·월세 폭등 같은 요소가 융합해 강력한 상승세를 일으켰다. 이제 강남발 집값 상승은 한강을 건너 강북 중저가 지역까지 뻗어갈 것이다. 부동산 ‘슈퍼사이클’에 이은 ‘상승 도미노’가 본격화되는 시점이다.

국내 최고 전문가들이 포진한 김경민 교수 연구진은 부동산 매매·전세 시장의 추이와 흐름을 따라가며 향후 몇 년간 ‘꾸준한 상승 도미노’가 이어질 수밖에 없는 이유를 밝히고, 실전 매매를 위한 ‘16개 대장 단지 리포트’를 통해 새로이 주목받는 9억 원 이하 단지도 함께 살펴본다.

6·27 대책, 관세 전쟁과 인플레이션, 아파트 시장 양극화, 주요 권역 가격 추이 등 부동산 시장의 대내외 상황을 꿰뚫는 ≪부동산 트렌드 2026≫은 부동산 거래를 결단하기 전에 반드시 숙지해야 할 필독서다.

지은이 : 김경민

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획학과 교수로 재직 중이다.

소프트웨어 프로그래머로 실리콘밸리에서 근무 후, 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치 회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈와 ≪2020 부동산 메가트렌드≫, 도시개발의 방향성을 제시한 ≪도시개발, 길을 잃다≫, 익선동의 가치를 재조명한 ≪리씽킹 서울≫ 등이 있다.

≪중앙일보≫ 오피니언 코너에 ‘김경민의 이코노믹스’를 연재하고 있다. 미디어 컨트리뷰터로서 SBS 〈교양이를 부탁해〉, MBC 〈손에 잡히는 경제 플러스〉, KBS 〈머니올라〉 등 다양한 채널에 정기적으로 출연 중이다. 유튜브 채널 〈김경민의 노트〉에서 도시와 부동산에 관한 이야기를 전달 중이다.

지은이 : 정재훈

서울대학교에서 건축학을 전공하고, 동 대학원에서 도시계획 분야 연구로 박사 학위를 받았다. KB국민은행에서 KB오피스텔 지수와 오피스 투자지수 등 주요 부동산 지수를 개발했다. 현재 단국대학교 도시계획·부동산학부 조교수로 재직 중이다. 〈KB부동산TV〉 유튜브 채널을 통해 부동산 시장과 도시 이야기를 전달하고 있다.

지은이 : 김규석

서울대학교에서 도시계획학 박사 학위를 취득했으며, 현재 한국폴리텍대학 AI금융소프트웨어과 부교수로 재직 중이다. 주요 연구 분야는 빅데이터와 인공지능을 활용한 ICT와 사회과학의 융합으로, 도시와 부동산뿐 아니라 헬스케어와 감정 분석 등 다양한 영역에서 분석과 응용 연구를 수행하고 있다.

지은이 : 이소영

한국예술종합학교에서 건축을 전공하고 서울대학교에서 도시계획 석·박사 학위를 받았다. 건축설계회사와 시행사에서 부동산 시장 컨설팅과 개발 업무를 거쳐 현재 서울연구원에서 초빙부연구위원으로 재직하며 도시계획 연구를 수행하고 있다.

지은이 : 이영민

서울대학교에서 지구환경시스템공학을 전공하고, 환경대학원에서 박사 학위를 받았다. 현재 서울주택도시개발공사 SH도시연구원에서 기술연구부장으로 재직 중이며, 공공개발, 부동산 분야를 주로 연구하고 있다.

프롤로그_서울 부동산의 미래는 이미 정해져 있다

주요 용어 해설

Part1. 2025 부동산 시장 돌아보기

1. 2025년 부동산 시장에 일어난 일들

슈퍼사이클을 넘어 상승 도미노로

2. 2025년 부동산 트렌드의 변화

강북 아파트 상승 도미노의 시작｜서민 주거의 받침판, 빌라 시장 분석의 중요성

Part2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장

1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

전국 아파트 매매 시장 트렌드: 서울 중심 회복세와 지역별 격차｜매매가격 트렌드: 59m2 이하 소형 평형의 상승｜거래량 트렌드: 서울과 지역 부동산 시장의 확연한 온도 차｜서울 부동산 시장 트렌드: 서울 전역과 수도권 일부 신도시로의 슈퍼사이클 확산

2. ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

뚜렷해진 분당·수지 중심의 신도시 아파트 시장 회복세｜분당·일산: 극명한 가격과 거래량 차이｜평촌··수지: 유사한 회복 패턴｜김포·남양주: 여전한 혼조세｜의정부·파주: 정체의 지속｜신도시 부동산 매매 시장 인사이트

3. ‘서울’ 아파트 매매 시장 동향

강남3구와 노도성의 차별적 움직임｜강남3구 거래가격 사상 최고치 경신｜2025년 2분기, 강남3구를 넘어선 노도성 거래량

4. 서울 아파트 시장 상승 도미노 예측 - 4개 권역별 매매·전세 시장 심층 분석

확연히 벌어지는 권역별 회복 속도

5. 서울 교육지역 분석 - 목동 VS 여의도, 최고의 선택지는?

목동: 체계적 교육 시스템의 완성체｜목동 교육 인프라 현황｜여의도: 소수정예 교육의 숨겨진 보석｜여의도 교육환경의 차별성｜목동 VS 여의도, 어떤 기준으로 선택할 것인가｜학군지 선택의 핵심 기준

Part3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석

1. 서울시 빌라 시장 주요 동향

왜 빌라 시장을 주목해야 하는가｜매매 시장이 급감하는 이유｜폭발적인 반전세 전환의 의미｜서울시 빌라 매매·전세가격 트렌드

Information: 빌라 공급 절벽, 무너지는 주거의 최후 보루

2. 빌라 VS 아파트 시장 비교

아파트 대비 저조한 빌라 매매가격상승률｜아파트와 빌라 전세 시장의 분화

3. 동일 지역 내 아파트와 빌라 시장 비교

역삼2동·대치4동 사례 비교｜빌라 시장이 알려주는 5가지 인사이트

Part4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

1. 글로벌 충격파와 한국 부동산 시장

한 치 앞을 모르는 글로벌 정치·경제｜관세 전쟁과 월세 폭등의 상관관계｜금리 인하를 통한 경기 활성화｜인플레이션과 금리 인하의 어색한 공존

Information: 1923년 초인플레이션에도 살아남은 부동산 투자자들

2. 서울 주택 시장 양극화, 슈퍼스타 단지의 출현

슈퍼스타 단지 출현의 필연성｜서울 아파트 시장과 슈퍼스타 경제학｜양극화가 심화되는 서울 아파트 시장

Information: 서울 용산 VS 도쿄 아자부다이 힐즈: 단순 비교와 이식이 위험한 이유

3. 강남 아파트 신고가에 가려진 거대한 수요

60억 신고가는 허상일 뿐이다

Information: 도쿄 부동산 시장, 과연 ‘잃어버린 30년’인가?

4. 현재도, 앞으로도 공급이 문제다

전국 아파트 입주 물량 절멸｜구조적인 공급 부족에 시달리는 서울시｜권역별 편중으로 더욱 심각해진 서울 아파트 공백｜빌라마저 턱없이 부족한 서울시

5. 전세 방어력으로 읽는 부동산 시장

전세의 놀라운 인플레이션 방어력｜현실을 따라잡지 못하는 물가 통계｜전세상승률, 인플레이션을 앞서다｜전세 방어력의 지역별 차이

6. 서울 부동산 시장의 상승 도미노

서울 아파트 가격 이동평균선이 보여준 흐름｜상승 도미노의 속도: 시차로 본 흐름｜상승 도미노의 강도: 상승 폭과 수익률의 격차

Information: 진보 정권이 들어서면 집값이 오른다?

Part5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트

1. 권역별 아파트 단지 포트폴리오 분석 - 상승 도미노의 포착

서울 일시정지 이론(Seoul Pause Theory)｜인구가 줄어도 서울 집값이 상승하는 이유｜서울시 16개 대장 단지 분석

2. 서울시 대장 단지 가격 정밀 분석

① 동대문구 ‘청량리역 더블 랜드마크’｜② 양천구 목동신시가지｜③ 송파구 송파위례24단지꿈에그린｜④ 노원구 한진한화그랑빌(feat. 9억 원 미만 서울 아파트)｜대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사이트

Part6. 2026년 부동산 가격 大예측

1. 서울 아파트 가격 시나리오

‘집값 상승 도미노’, 시간의 문제다

Information: 주택 보유 시 적정한 부담을 주는 정책을 제시하라

2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

‘강남 집값을 잡아야 한다’라는 착각｜‘정부 개입’과 ‘자유시장경제’라는 아이러니｜반복된 정부 개입이 빚어낸 후폭풍｜왜 우리에겐 제대로 된 주택 정책 목표가 없나｜대한민국이 지향해야 할 3가지 포인트｜장기적 주택 정책 목표 제언

Part7. 주목해야 할 ‘핫’ 플레이스

1. 관광객이 주도하는 서울 상권 트렌드

서울 시내 호텔에서 골목까지｜여행 열기로 되살아나는 서울｜호텔의 재도약과 잠재적 위기｜이들은 어디서 자고 어디서 즐기는가

2. 진격의 K-문화 그리고 서울의 재발견

충무로·신당·약수: 핫플 트라이앵글｜확장하는 서울 미식 지도｜K-세계관의 원천, 크리에이터가 사는 동네｜오래된 거리의 새로운 얼굴, 장충동｜2026년 글로벌 키워드: 한국인

참고문헌