이번 생에 영끌은 무섭고 전세금 올려주긴 지쳐서 실거주 한 채 샀습니다만 (2026.4)

전셋값은 오르는데 월급은 그대로. 집값은 이미 너무 올라버린 것 같고, 그렇다고 ‘영끌’은 두렵다.

그 막막한 사이에서 멈춰 서 있는 당신에게 이 책은 질문한다.

“정말 늦은 걸까요?”

《이번 생에 영끌은 무섭고 전세금 올려주긴 지쳐서, 실거주 한 채 샀습니다만》은 부동산을 모르는 평범한 직장인도 현실적으로 ‘내 집 한 채’를 마련할 수 있도록 안내하는 가장 실전적인 가이드다. 저자 소나무우유(김진석)는 한때 퇴근 후 게임과 술로 시간을 보내던 평범한 직장인이었지만, 단 한 권의 책을 계기로 삶의 방향을 바꿨다. 그리고 깨달았다. 인생을 바꾸는 시작은 거창한 투자나 타이밍이 아니라, ‘내가 감당할 수 있는 첫 집’이라는 사실을. 이 책은 단순한 이론서가 아니다.

자금 파악, 대출 전략, 지역 분석, 임장, 청약까지 누구나 따라 할 수 있는 ‘내 집 마련 5단계 프로세스’를 통해 전세 난민에서 벗어나는 현실적인 방법을 제시한다.

수많은 사람들이 “그때 샀어야 했는데…”라는 후회 속에 머무를 때, 이 책은 말한다.

완벽한 타이밍은 존재하지 않는다. 지금, 내가 움직일 수 있는 순간이 가장 빠른 타이밍이다.

막연한 불안 대신, 구체적인 선택을 하고 싶은 사람에게 더 이상 남의 집 이자를 대신 내며 살고 싶지 않은 사람에게, 이 책은 당신의 인생에서 ‘첫 방향’을 바꿔줄 단 한 권이 될 것이다.

지은이 : 소나무우유(김진석)

퇴근 후 게임과 술을 즐기며 주말에는 늦잠을 자던, 지극히 평범한 월급쟁이였다. 그러던 어느 날, 우연히 읽게 된 경제 서적 한 권. 그 작은 시작이 모든 것을 바꿨다. 근로소득만으로는 절대 삶이 바뀌지 않는다는 절박함으로 부동산에 뛰어들었다. 그리고 깨달았다. 자본소득을 늘리는 가장 확실한 방법은 거창한 투자가 아니라, 내 몸 누일 ‘첫 내 집 마련’에서부터 자연스럽게 시작된다는 것을.

아무것도 모르던 나도 해냈고, 나와 함께한 5,000명 이상의 수강생들이 실전에서 증명해 냈다. 현재는 총 24만 명의 구독자와 소통하는 부동산 인플루언서이자 멘토로 활동하고 있다. 이 책은 단순한 이론서가 아니다. 자금 파악부터 대출, 지역 분석, 임장, 그리고 청약까지. 평범한 사람이 전세 난민에서 탈출할 수 있는 ‘내 집 마련 5단계 프로세스’를 담은 가장 현실적인 생존 가이드다. 완벽한 타이밍은 없다. 내가 감당할 수 있는 자금과

확신이 준비된 ‘나만의 타이밍’만 있을 뿐이다. 나의 인생이 그랬듯, 이 책이 당신의 삶과 인생을 바꿀 그 ‘한 권’이 되기를 간절히 바란다

프롤로그

전세 난민 탈출기, 그 험난하고도 뿌듯한 여정 4

1장. ‘내 집’이 주는 압도적인 평온함에 대하여

왜 우리는 기어코 내 집을 사야만 하는가 17

2장. 통장 잔고 팩트 체크 : 내 주제에 집을 살 수 있을까?

탈탈 털어보자, 나의 영혼과 통장 29

영혼까지 끌어모은 나의 ‘진짜’ 가용자금 계산법 ㆍ29

“나는 어떤 집에 살아야 행복할까?” 라이프스타일 점검표 ㆍ33

월세 호구, 전세 난민, 그리고 마침내 하우스 푸어? 39

매매 vs 전세 vs 월세, 냉혹한 장단점 팩트 폭행 ㆍ39

내게 딱 맞는 주거 형태를 찾는 결정적 체크리스트 ㆍ48

3장. 쫄지 마! 대출은 원래 남의 돈으로 내 집 사는 마법이야

외계어 같은 대출 용어 번역기 56

주담대와 신용대출, 뭐가 다르고 뭐가 유리할까? ㆍ56

LTV와 DSR? 은행원이 묻기 전에 미리 아는 척하기 ㆍ59

내 연봉으로 ‘안전하게’ 땡길 수 있는 최대 대출금은? ㆍ66

나라에서 주는 혜택 쏙쏙 빼먹기 71

금리 깡패, ‘정책대출’ 무조건 확인하기 ㆍ72

은행 VIP가 아니어도 괜찮아, ‘시중은행 대출’ 공략법 ㆍ79

정책대출과 은행대출, 섞어 쓰면 시너지가 폭발한다 ㆍ81

피 같은 이자 덜 내는 대출 실전 노하우 84

원금균등, 원리금균등, 체증식… 내 지갑을 지키는 상환 방식은? ㆍ84

남들은 다 놓치고 있는 ‘숨은 자금’ 영끌 없이 확보하기 ㆍ90

4장. “그래서 얼마 있으면 되는데?” 예산별 실전 타격기

통장 잔고와 연봉으로 좌표 찍는 ‘현실적인’ 우리 집 97

싱글, 예비부부, 딩크족... 내 호적 상태에 최적화된 대출 테크트리 102

나 혼자 산다, 근데 대출은 얼마나 나오지? (미혼 1인 가구) ㆍ103

결혼은 하지만 혼인신고는 전략적으로 미루겠습니다 (예비부부) ㆍ107

합법적 부부의 영혼 끌어모으기 파워 (신혼부부/기혼) ㆍ110

“그래서 넌 어떻게 샀는데?” 뼈 때리는 실전 내 집 마련 썰 112

5장. 내가 살 동네 픽하기 : 강남은 못 가도, 똘똘한 한 채는 찾고 싶어

내 통장 잔고로 비벼볼 수 있는 동네 지도 그리기 133

부린이도 당장 써먹는 입지 분석 ‘야매’ 스킬 150

호가 말고 실거래가! 낚이지 않고 진짜 동네 분위기 읽어내는 법 169

6장. 방구석 탈출! 두 발로 뛰며 줍줍하는 실전 임장기

임장? 그냥 동네 산책 아니야? (우리가 발품을 팔아야만 하는 이유) 181

임장 첫 번째 단계 : 낮에 한 번, 밤에 한 번. 진짜 동네 민낯 파헤치기 184

임장 두 번째 단계 : 기 센 소장님 앞에서도 쫄지 않는 부동산 문 부수기 191

네이버 부동산만 쳐다보면 좋은 매물을 뺏기는 이유 ㆍ191

호갱 안 당할 ‘나의 찐 아군’ 부동산 고르는 법 ㆍ192

들어가기 전 심호흡 필수, 첫 방문 전 챙겨야 할 무기들 ㆍ197

“얼마까지 알아보고 오셨어요?” 당황하지 않고 대화 주도하는 요령 ㆍ200

“급매 나오면 제일 먼저 연락 주세요” 소장님 내 편 만드는 필살기 ㆍ203

7장. 드디어 도장 찍는다! 심장 떨리는 첫 계약 A to Z

가계약금 쏘기 전부터 내 이름 적힌 등기권리증 쥐기까지 211

계약서 작성부터 소유권 이전까지, 이 흐름만 타면 끝 ㆍ212

‘토지거래허가구역’? 이름부터 빡센 그곳에서의 무사통과 계약법 ㆍ225

중개사도 먼저 안 알려주는, 피가 되고 살이 되는 거래 꿀팁 ㆍ229

집값만 내면 끝인 줄 알았지? 통장 잔고 털어가는 무시무시한 부대비용들 235

8장. 로또 청약? 내 가점에 당첨될 리 없잖아 (희망 고문 탈출기)

‘청약홈’ 접속하기 전, 현실 감각부터 챙기자 252

청약? 분양권? 도대체 ‘피(P)’가 뭔데? (기초 개념 장착) ㆍ252

묻지마 청약은 옛말, 냉혹한 청약 시장 판도 읽기 ㆍ253

공공분양 vs 민간분양 : 내 통장으로 비벼볼 수 있는 곳은 어디일까? ㆍ255

당첨되고도 쫓겨난다고? 피눈물 나는 ‘부적격’ 지뢰 피하기 ㆍ262

가점제는 이번 생에 망했고, ‘추첨제’라는 동아줄 노려보기 ㆍ267

“축 당첨!” 근데 당장 계약금 쏠 돈은 통장에 있고? 271

안 될 청약 기다리다 전세 난민 늙어간다 278

청약 정보 얻기 ㆍ280

9장. “그래서 대출 나온다는 거야, 마는 거야?” 수시로 바뀌는 부동산 대책 생존법

뉴스에선 맨날 집값 잡는다는데, 왜 내 목줄만 조일까? 288

영끌족과 정부의 끝없는 눈치 게임 (시장 과열의 배경) ㆍ288

규제와 완화의 무한 루프, 이쯤 되면 패턴이 보인다 ㆍ289

[6.27 대책] “빚내서 집 사지 마!” 내 대출 한도를 반토막 낸 주범 290

복잡한 6.27 대책, 딱 세 가지만 알면 끝 ㆍ290

집 살 돈? 생활비? 꼬리표부터 확실히 달자 (주담대 vs 생활안정자금) ㆍ292

1주택자도 서럽다, 집 있으면 얄짤없이 깎이는 대출 한도 ㆍ293

급전 필요할 때 막히면 낭패, 생활안정자금 팩트 체크 ㆍ294

믿었던 정부 대출마저? 정책 대출 한도 축소의 나비효과 ㆍ295

내 마이너스 통장도 위험해? 신용대출 한도 방어전 ㆍ297

[10.15 대책] “거긴 안 돼!” 노른자 땅 진입 장벽이 훌쩍 높아진 이유 299

10.15 대책, 도대체 왜 또 튀어나왔을까? ㆍ299

10.15 대책의 주요 내용 ㆍ300 | 규제 지역 도장 깨기 (조정대상지역, 투기과열지구) ㆍ300

“비싼 집 사려면 돈 더 가져와” 얄미운 가격별 대출 차등화 ㆍ302

안 그래도 팍팍한데 이자까지? ‘스트레스 DSR’의 습격 ㆍ303

다 됐고, 지금 당장 내가 적용받는 규제는 뭔데? 305

내가 찍은 동네, 어떤 규제에 묶여 있는지 1초 만에 확인하기 ㆍ305

온갖 규제 다 때려맞았을 때, 내 통장에 꽂히는 ‘진짜’ 대출금 ㆍ306

규제가 쏟아져도 솟아날 구멍은 있다 (실전 대응 전략) 310

카더라 통신은 꺼라, 내 진짜 한도부터 냉정하게 파악할 것 ㆍ310

평생 딱 한 번 쓸 수 있는 치트키, ‘생애최초 혜택’ 영혼까지 빨아먹기 ㆍ311

생애최초 카드를 못 쓴다고? 좌절 금지, ‘서민 실수요자 대출’이라는 플랜 B ㆍ312

기회는 준비된 통장(?)에게 온다! 언제든 도장 찍을 수 있게 ‘실탄’ 장전하기 ㆍ312

에필로그

전세금 올려줄 걱정 없이, 내 집에서 두 다리 쭉 뻗고 자는 밤을 응원하며 314

부록

당신보다 조금 앞서 길을 찾은 이들이 건네는 진솔한 고백 319