남들 경매할 때 나는 공매한다 -당신이 몰랐던 공매의 매력- (2014.10 개정2판)

▣ 출판사서평

“향후 10년간 재테크의 대세는 공매다!”

이제 부동산 시장에서 경매는 누구나 한번쯤 접근해보는 투자 방법이 되었다. 남들이 다 하는 경매는 이미 치열한 레드오션이 된 것이다. 이러한 시장 상황에서 저자는 경매 대신 남들이 잘 모르는 공매를 주목하라고 조언한다. 경매투자를 오랫동안 하던 저자는 어느 날 공매투자를 하게 되었다. 경매법정에서는 많은 투자자가 몰려 기대수익률이 보장되지 못하는 시점에서 공매는 새로운 탈출구를 제시해주었고 경매보다 확실히 나은 기대수익을 얻을 수 있게 해주었다. 자신의 경험을 바탕으로 한 공매는 지속적으로 증가추세에 있으므로 점점 더 많은 재테크의 기회가 주어질 것이라고 설명하며 그 구체적인 방법을 제시하고 있다.
『남들 경매할 때 나는 공매한다』는 공매입찰에 있어서 가장 먼저 판단해야 할 부분은 무엇이며, 성공적인 투자를 위한 방법은 무엇인지 안내한다. 공매는 경매보다 입찰경쟁률이 적어서 낮은 가격으로 물건취득이 가능하고 이로 인해 보다 높은 수익을 얻을 수 있다는 장점이 있다. 이 책은 이러한 공매에 대한 기본적인 설명과 더불어 입찰절차와 공매진행 과정에 대한 세부적인 내용 등을 상세하게 설명한다. 이밖에도 권리분석 등의 우선순위에 따른 배분표 작성방법도 함께 다루고 있다.

남들 다 하는 경매는 치열한 레드오션이다!
경매의 블루오션, 공매를 주목하라!
자타가 공매 교과서로 인정하는 김동희 저자의 『남들 경매할 때 나는 공매한다』가 2012년에 이어 2014년 개정판이 나왔다. 이번 개정판은 최신법 개정을 적용했으며 그동안 업데이트된 자료들을 충실히 보완하고, 나의 축적된 노하우와 이론 등을 독자들이 알기 쉽도록 자세히 설명하고 있다. 주식시장의 침몰과 경기 불황으로 인한 반사작용으로 경매 법정에 투자자들이 많이 몰려 기대수익률이 보장되지 못하는 시점에서 공매는 새로운 탈출구를 제시하고 있다. 앞으로 이런 추세는 더 심화될 것이 확실하다.

확실한 물건 선정이 공매 투자의 절반이다!
남들이 모두 좋아하는 부동산은 이미 매력을 상실했다고 봐야 한다. 즉 경쟁이 치열하므로 수익이 보장되지 않는다는 이야기다. 따라서 분위기에 휩쓸려 투자하는 일은 없어야 한다. 그런 의미에서 부동산 공매는 얼리 어답터(Early Adopter)가 수익을 선점할 수 있는 시장이다. 공매 입찰에 있어서 공매 물건의 선정은 투자의 절반이라 할 수 있다. 그만큼 물건 선정을 할 수 있는 안목이 필수적이다. 또한 오랜 기간 동안 실무경험과 연구를 통해 기본적인 지식을 습득해 두어야 한다. 이 책은 공매에 처음 입문하는 사람들이 개념을 습득하고, 스스로 물건을 볼 줄 아는 안목을 기르고 다양한 실무경험을 간접 경험해볼 수 있는 기회를 제공하고 있다.

공매에 필요한 모든 노하우와 문제해결 능력을 배운다!
이 책의 1장에서는 입찰대상물건정보 내역과 공부상의 권리관계, 현장답사 등을 통한 권리분석과 입찰에서 매각 후의 모든 절차까지를 종합적으로 살펴보고 있다. 2장에서는 공부발급을 통한 물건분석, 3장에서는 공매와 경매의 차이, 4장에서 6장까지는 자산관리공사가 공매대행하는 입찰절차와 공매진행과정에 대한 세부적 내용을 설명하고 있다. 7장에서는 이용기관 등의 공매, 8장은 신탁회사 등의 재산공매, 9장은 권리분석, 10장은 주택 및 상가건물 임대차보호법과 권리분석을 다루고 있다. 11장은 등기부상의 권리관계와 저당권 등을, 12장에서는 특수 권리분석에 대해 빈틈없이 알려준다. 13장과 14장에서는 배분표 작성방법을 설명함으로써 공매의 모든 노하우와 문제해결 능력을 습득할 수 있게 된다.

▣ 작가 소개

저자 : 김동희
아무리 베테랑 전문가라도 그 앞에선 누구도 부동산에 관한 논쟁을 하고 싶어 하지 않는다. 복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과, 20년을 한결같이 새벽 5시에 기상해 공부해온 부지런함 덕에, 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿 속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다. 부동산중개사시험 1회 합격자로서, 부동산중개업부터 부동산중개법인, 부동산투자법인을 운영해왔고, 경매·공매를 비롯 재건축재개발, 부동산세금에 이르기까지 부동산에 관련해 안 해본 것 없고, 모르는 것 없는 초전문가이다. 특히 경매와 공매, 배당은 자타가 공인하는 한국 최고의 전문가이다.
현재는‘공매·경매교육아카데미’를 운영하며‘공매전문가 교육과정’및‘실전경매투자실무’를 강의하고 있다. 그리고 자산관리공사를 비롯해 굿옥션과 태인 등에서도 공매에 대한 동영상 강의와 오프라인 강의를 하고 있다.

-약력-
중앙대학교 경영학과 졸업
공인중개사 자격 취득(제1회)
삼성부동산 중개(주) 대표 역임
(주)대산투자 대표 역임
현) (주)퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표
현) 공매·경매교육아카데미 원장
현) 법... 무법인 강산 한국손실보상실무연구소 자문위원
자산관리공사 공매강좌 강의
굿옥션 공매전문교육과정 동영상 강의
태인 공매전문 상담 및 교육과정 강의

-저서-
『지분경매와 NPL 투자 완성』 『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀』 『경매실전 투자 비법 』『나는 경매로 평생직장을 찾았다』 『계약서 작성의 비밀』 『임대차 상식사전』 『특수물건의 비밀』 『지분경매의 비밀』 『판사님, 배당에 이의가 있습니다』 『공매·경매와 부동산 투자분석』 『실전공매완전정복』

-카페-
네이버카페_cafe.naver.com/pauction
다음카페_cafe.daum.net/pAuction

▣ 주요 목차

머리말

CHAPTER1 내 집 마련, 공매를 주목하라
01 공매 입찰에 대해 이해하라
02 물건분석표와 배분표에 눈을 떠라
03 입찰에 참여하라
04 입찰결과를 확인하라
05 낙찰받은 후의 절차에 대해 살펴라

CHAPTER2 부동산을 노려라!
01 부동산 투자 적기와 투자 노하우
02 공부 발급으로 물건분석을 파악하라
03 등기부에 공시되지 않은 조세, 공과금 채권 및 기타 관리분석
04 임대차계약서 작성시 유의할 사항

CHAPTER3 공매와 경매, 어떻게 다른가!
01 공매란 무엇인가
02 공매와 경매의 종류의 대해 알아보자
03 공매 입찰에 대해 이해하라


CHAPTER4 자산관리공사의 온비드 시스템와 공매 입찰절차
01 KAMCO의 공매 대행업무
02 온비드
03 KAMCO의 공매 입찰절차

CHAPTER5 자산관리공사의 압류재산공매
01 국세징수법상 진행되는 압류공매의 진행절차
02 체납처분에 의한 압류 후 매각절차의 개요
03 공매 대행업무
04 공매 대행통지서
05 공매 가능 여부에 대한 권리분석
06 공매(매각) 준비절차
07 공매공고와 공매공고 등기제도
08 공매 통지서의 송달
09 배분요구 신청의 종기와 배분요구철회금지
10 공매물건에 대한 기본정보 제공
11 온비드에서 공매물건 검색방법
12 입찰서 제출방법과 입찰내용 및 입찰결과 확인방법
13 입찰방법과 입찰보증금, 개찰 및 보증금 반환 그리고 유찰된 물건에 대한 새 매각
14 매각허부결정과 매각결정취소 그리고 재공매
15 매각대금의 납부 및 소유권이전등기 절차
16 건물인도절차
17 배분절차

CHAPTER6 자산관리공사의 수탁재산공매, 국유재산공매, 유입자산공매
01 수탁재산공매
02 국유재산관리 매각절차 및 국유재산 대부절차, 유가증권 매각절차
03 유입자산공매

CHAPTER7 이용기관 등의 재산공매
01 이용기관
02 이용기관재산에 대한 매각 또는 대부방법
03 이용기관재산의 매각절차
04 이용기관재산의 대부절차
05 이용기관재산의 공매 물건검색을 총한 입찰 대상물건 검색방법
06 매각입찰대상물건에 대한 입찰 참여방법
07 대부입찰대상물건에 대한 입찰 참여방법
08 자동차 및 운송장비 공매물건 검색방법
09 이용기관 온비드 이용 근거법령 및 수수료 부과 안내

CHAPTER8 신탁회사 등에 관한 공매
01 담보신탁과 처분신탁
02 담보신탁에 관한 절차 및 신탁재산의 반환 또는 공매 시행
03 신탁공매 진행절차
04 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정과 입대차계약서 작성방법 및 유의사항
05 한국토지신탁과 KB부동산신탁의 공매절차에서 공매 물건선정 후 권리분석 및 예상배분표를 작성하여 입찰에 참여하는 방법

CHAPTER9 공매 물건 권리분석
01 권리분석이란 무엇인가
02 말소기준권리에 따른 소제주의와 인수주의
03 채권 및 물권의 종류와 이들 상호간의 우선순위 결정방법
04 공매 절차상의 하자 발생시 낙찰자의 대응방안

CHAPTER10 주택 및 상가건물 임대차보호법과 권리분석
01 주택임대차보호법에 대한 설명과 권리분석
02 상가임대차보호법에 대한 설명과 권리분석

CHAPTER11 부동산 등기부상의 권리관계분석
01 등기부등본상의 권리관계
02 저당권에 대한 설명과 권리분석
03 전세권이란 어떠한 권리에 속하는가
04 채권의 종류와 가압류, 압류에 관한 권리분석
05 가처분에 대한 이해와 권리분석 그리고 예고등기
06 보전가등기와 담보가등기에 대한 권리분석

CHAPTER12 공매 물건의 특수한 권리분석
01 조세채권(국세와 지방세)
02 공과금채권
03 근로자의 임금채권
04 조세채권, 근로자임금채권, 공과금채권, 저당권 등의 담보물권 등이 혼재시 권리분석 및 배분표 작성
05 법정지상권과 관습법상 법정지상권에 대한 권리분석과 그 건물의 임차인이 토지 매각대금에서 배분받을 수 있는 범위

CHAPTER13 공매 집행비용과 배분절차에서의 우선 순위 결정
01 공매와 경매 집행비용
02 배분절차에서의 우선순위 결정방법

CHAPTER14 배분표 작성을 위한 기본연습과 순환흡수배당에 대한 심층학습
01 공매물건에 대한 배분절차에서 우선순위와 유의사항
02 주택임차인 대항력 유무와 최우선변제권 확정일자에 의한 우선변제권, 기타 물권의 우선변제권 및 일반채권과의 배분 기본연습
03 비례안분배분, 비례안분배분 후 흡수분배방법
04 배당순위가 충돌하는 경우

CHAPTER15 공매 투자 실무사례를 통한 권리분석 및 배분표 작성
01 공매물건에 입찰하기 전 권리분석 단계에서 공매로 낙찰받은 후 건물인하는 방법까지 전반적인 대응방법
02 대항력 있는 임차인의 미배분금을 낙찰자가 인수하고 양도시 취득가액으로 인정받기 위한 방법
03 압류공매절차 중에서 선순위 저당채권금액이 소액으로 ?위변제 가능성잉 IT는 경우 배분 사례
04 공매와 경매절차가 중복하여 진행된 경우와 임차인의 주민등록이 직권말소된 경우
05 1/2은 압류공매, 1/2은 법원경매절차가 진행된 경우
06 지분공매절차과정에서 공유지분권자들이 공유자우선매수청구권을 행사한 경우
07 대금납부 전 채무자 요청으로 매각결정 취하에 동의해준 사례
08 압류공매절차에서 농지 구입시 토지거래허가와 농지취득자격증명에 관한 사례
09 이용기관재산 등의 공매 입찰 사례
10 한국토지신탁공매절차에서 공매로 낙찰받고 점유자를 명도한 경우의 배당 사례
11 진흥 아파트 3분의 1 지분공매의 입찰 절차에서 권리분석과 매수 이후 대응방법
12 연립주택의 8분의 1 지분공매 절차에서 권리분석과 매수 이후 대응방법
13 토지가 지분공매로 진행되고 그 지상에 법정지상권이 성립하는 건물이 존재하는 경우
14 재개발사업구역 내에서 토지만 공매가 진행된 공매입찰사례로 지상에 다세대주택이 존재하는 경우
15 양재동 다가구주택의 일부가 지분공매된 경우 어떻게 대응하면 될까?
16 역세권 주변 다가구주택을 원룸으로 림델링하여 임대수익률 높이기

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