경매부자들만 아는 부동산 특수물건 -공매 상가 법정지상권 유치권 지분-

▣ 출판사서평

낮은 금리, 냉랭한 부동산 시장, 오락가락 세금 정책…
지금 우리는 무엇을 할 수 있을까?

10년 전, 지독히도 가난한 가장이 있었다. 처가살이부터 물새는 지하 단칸방살이까지, 회사에서 퇴근한 후 밤늦게 아르바이트도 해봤지만 형편이 나아지지 않았다. 그런 그가 인생 역전을 위해 마지막 희망을 베팅했다. 그것은 바로 부동산 경매투자였고, 그는 단돈 400만 원으로 시작해 단숨에 부자아빠의 대열에 올랐다. 그는 지난 2008년 《나는 경매투자로 희망을 베팅했다》를 출간한 hope 이승호 씨로, 경매투자를 조금이라도 아는 사람들에게는 이미 ‘재야의 고수’, ‘인간적인 경매 투자자’로 불리는 업계 전설이다. “hope 이승호가 법원에 나타나면 그날 경매 물건은 대박이다”라는 말이 돌 정도로 이미 자타가 공인한 전문가이다. 그 후 5년 동안 투자에만 집중했던 그가 최근 두 번째 책 《경매부자들만 아는 부동산 특수물건》을 출간했다.
그가 다시 책을 집필한 이유는 바로 가난한 아빠였던 자신의 과거를 돌아보며 가슴 한 편에 생긴 책임의식 때문이다. 이제는 더 이상 기존의 부동산 경매 투자법이 적용되지 않음에도 불구하고 여전히 똑같은 방식에 의존하는 이들에게 “남들이 다 하는 곳에서는 결코 고수익을 낼 수 없다”는 것을 알려주고, 새로운 시장을 보는 안목을 길러주고 싶었다고 한다. 특히, 2000년대 부동산 호황기에 경매로 성공하여 ‘몇 십 채의 주택이 있다’거나 ‘월세로만 한 달에 몇 천을 번다’는 몇몇 투자자들의 달콤한 말에 넘어가 덜컥 투자했다가 손해를 보거나 아까운 목돈이 묶이는 초보 투자자들을 목격하고서, 지금 시점에서 반드시 알아야 할 현명한 경매투자 방향에 대해 다시 이야기하고자 한다.
그는 이 책을 통해서 이제는 스타 경매 투자자들이 주장하는 아파트, 주택, 고시텔 등에 투자해서는 절대로 수익을 낼 수 없으며, 오히려 남들이 어렵다고 피해가는 공매, 상가, 법정지상권, 유치권, 지분 투자에서 고수익을 기대할 수 있다고 주장한다. 그리고 다소 어려워 보이는 이들 특수물건을 탐색하고, 권리분석을 하며, 낙찰 받아 이해관계자들과 협의하는 방법을 상세히 알려준다. 특히, 풍부한 현장 감각을 토대로 실제 자신과 제자들이 투자한 사례를 소개할 때는 읽는 사람의 가슴까지도 두근거리게 만든다.

1% 경매부자들이 쉬쉬 하는 부동산 경매의 황금알,
대박은 리스크라는 가면을 쓰고 온다!

“경매 시작 3년 만에 수십 채의 집이 있다?”
서점가에서 잘 팔리는 경매 책들을 살펴보면 다들 아파트와 빌라 등 일반물건에 투자한 사례를 들어 독자들을 홀린다. 그러나 이들의 내막을 잘 살펴보면 빚 좋은 개살구임을 금세 눈치 챌 수 있다. 이들 경매 투자자 대부분은 몇 채의 주택을 가지고 세를 돌려 임대수익을 얻거나, 시세차익을 통해 수익을 실현하는 투자 방식을 설명한다. 그러나 지금처럼 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙은 시점에서도 그들의 방식이 여전히 통할까? 이런 시기에 시세차익을 얻기란 하늘에 별 따기이며, 부동산 정책에 따라 쉴 새 없이 바뀌는 주택 시장에서는 수십 채의 아파트를 소유하고 있는 것 자체가 큰 위험 부담이다. 자신의 목돈이 오랫동안 묶일 가능성이 높기 때문이다.
그렇다면 경매투자로 수익을 얻는 시절은 끝난 걸까? 《경매부자들만 아는 부동산 특수물건》에서는 이 또한 틀린 말이라고 한다. 왜냐하면 이 책의 저자인 hope 이승호 씨는 아직도 꾸준히 경매를 통해서 고수익을 올리고 있으니 말이다. 그렇다면 그의 투자 비법은 과연 무엇일까? 그것은 바로 ‘남들이 하지 않는 곳’을 찾는 데 있다. 그는 “남들이 리스크(risk)라며 피하는 것들이 내겐 보물”이라고 말한다. 그럼 그가 말하는 틈새시장에는 어떠한 것들이 있는지 살펴보자.

황금알을 낳는 경매의 틈새물건들

①공매: 공매는 일반 법원경매와 비슷한 투자법이다. 다만, 매각을 처리하는 곳이 법원과 자산관리공사라는 차이가 있을 뿐이다. 공매는 법원경매에 비해 입찰가가 훨씬 빨리 떨어지고 처리 과정도 빠르다. 또한 직접 법원에 가지 않고도 입찰 및 낙찰, 잔금 입금 처리가 가능하기 때문에 바쁜 직장인들에게 훨씬 유리한 투자법이다. 그러나 경험 많은 경매 투자자들이 인터넷에 익숙지 않은 세대들이다 보니 공매를 꺼려한다. 다시 말해, 공매투자 방법 자체가 아닌 인터넷을 어려워 한다는 의미다. 기존의 경매 투자자들이 추천하지 않는 투자법이라서 위험한 줄 알고 많은 사람들이 공매의 장점을 파악하지 못해 기회를 놓친다. 오히려 이런 점이 젊은 직장인이나 초보 투자자들에게는 기회가 된다. 그만큼 경쟁률이 낮기 때문이다.

②상가: 상가는 은퇴를 앞둔 이들에게 가장 추천하는 수익형 부동산으로, 저자는 이것이야말로 ‘꿀 수입’을 보장한다고 추천한다. 요즘에는 수익형 부동산이 떠서 분양상가를 매입하는 이들도 많지만, 저자는 분양상가는 비싸기만 할 뿐 전혀 매력적이지 않다고 말한다. 왜냐하면 상가가격은 분양 시점에 최고점을 찍고 시간이 갈수록 떨어지기 때문이다. 그래서 아무리 괜찮은 입지에 있는 상가라 하더라도 분양상가를 매입하면 수익률이 채 7%를 넘지 못한다. 대신 저자는 전국 단위로 상가를 검색하여 경매로 낙찰 받으라고 권한다. 임대가(임대 보증금+월세×100만 원)를 기준으로 약 90%에 상가를 낙찰 받아 수익률 30% 이상을 목표로 하는 hope 식 상가투자는 아무리 못해도 15% 정도의 수익률을 보장받을 수 있다.

③법정지상권: 법정지상권이란, 토지와 건물의 소유가 다른 물건에 대해서 건물주가 이 토지에서 철거당하지 않을 권리를 의미한다. 보통 권리분석을 할 때 대부분의 사람들은 이런 법정지상권이 성립될 여지가 있는 건물이 세워진 토지가 경매로 나오면 위험하다며 투자하지 않는다. 그러나 저자는 이런 법정지상권 성립 여지가 있는 물건에 투자하는 것이 주특기다. 왜냐하면 이런 물건들 가운데 실제로는 법정지상권이 성립되지 않아 토지주가 철거를 명령할 수 있는 경우가 많기 때문이다. 특히 그 건물의 가치가 높을 때에는 이 토지를 아주 싸게 낙찰 받아 건물주에게 고수익을 남기고 토지를 매매하거나 적어도 지료를 받아낼 수 있다.

④유치권: 유치권이란 건물을 점유하고 있는 자가 이 건물에 대해 생긴 채권을 변제 받기까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리를 말한다. 다시 말해, 건물을 점유하고 있는 공사업자가 건물의 공사비를 다 받을 때까지 그 건물을 점유할 수 있도록 하는 권리를 말한다. 이런 유치권이 신고되어 있는 물건을 낙찰 받은 경우, 그 공사비를 부담해야 점유된 유치권자를 내보낼 수 있기 때문에 보통의 투자자들은 이런 물건은 피하곤 한다. 그러나 이 책의 저자는 유치권이 신고되어 있지만 실제로는 유치권자가 아닌, 즉 ‘가짜 유치권자’를 판별하여 투자하는 방법으로 고수익을 올린다. 그럼에도 불구하고 일단 유치권이 신고되어 있으면 무조건 피하고 보는 사람들이 대부분이라서 이런 물건은 좋은 가격에 낙찰 받을 수 있다. 또한 그만큼 고수익을 기대할 수 있다.

⑤지분: 지분이란 한 물건에 대해 소유자가 2인 이상인 형태를 말한다. 지분 물건의 핵심은 바로 적은 지분을 사서 많은 지분을 가진 사람에게 매매하는 것이다. 왜냐하면 한 물건에 대해서 지분이 나뉘어 있다면 아쉬운 쪽은 지분이 많은 쪽이기 때문이다. 지분은 보통 소액으로도 투자할 수 있기 때문에 초보 투자자들이나 투자자금이 적은 이들에게 적합한 투자법이다. 보통은 타 지분권자가 단기간에 소액 지분을 매입하길 원하는 경우가 많아서 빨리 투자금을 회수하여 수익을 낼 수 있다는 장점이 있다.

남들 다 하는 투자로는 결코 수익을 낼 수 없다!

경매가 일반적인 재테크의 하나로 자리 잡은 지금, 시장에서 꾸준히 만족할 만한 수익을 얻기 위해서는 자기만의 투자 마인드를 가지고 틈새를 개척해야 한다. 그러기 위해서는 경매투자를 하는 대부분이 뛰어드는 시장에서 머뭇거려선 안 된다. 아파트나 빌라, 또한 권리관계가 깔끔한 물건들은 부동산 경매의 극히 일부분에 불과하다는 사실을 먼저 이해해야 한다. 그렇게 영역을 넓혀서 경매 시장의 다양한 물건들, 이를 테면 상가, 법정지상권, 유치권, 지분이 무엇인지 알아보고 이들의 투자 가능성에 눈을 떠야 한다.
《경매부자들만 아는 부동산 특수물건》는 바로 이런 특수물건들의 투자 가능성을 알려주고, 이들이 가지는 리스크를 피하여 고수익을 얻는 방법을 구체적으로 짚어주는 책이다.
어떤 투자에서든 마찬가지다. 남들이 다 아는 대박 투자는 더 이상 대박이 될 수 없다. 나만의 골드마인, 나만의 투자 기술을 가진 자만이 ‘황금의 제국’으로 진입할 수 있다. 저금리 기조로 은행 예·적금으로는 성에 차지 않고, 전셋값은 오르고, 주택 시장은 요동을 치고, 세금 정책은 나만 비켜 가는 시대에 열심히 살아도 아무런 희망이 없다고 넋 놓고 앉아 있을 수만은 없다. hope가 이 책에서 소개하는 부동산 특수물건은 시장 상황, 자금, 시간 등에 영향을 받지 않는 최고의 투자처이다. 그는 독자들에게 조언한다. “사람들이 몰리는 곳에는 돈이 마른다.”라고.

▣ 작가 소개

저 : 이승호
처가살이에 물 새는 반지하 단칸방 생활까지, 서른네 살에 단돈 400만 원으로 부동산 경매를 시작할 때만 해도 가난한 가장이었다. 그러나 6년이 지난 2008년 그는 40여 건에 달하는 물건을 낙찰받아 70퍼센트에 이르는 낙찰률을 기록한 숨은 실력자가 됐다. 이제 그는 부동산 20억을 포함하여 총 자산 30억 원을 일군 어엿한 부자 아빠다.

인터넷 카페에서 ‘hope’라는 닉네임으로 활동하며 화제를 모은 그는 『400만원으로 2억 만든 젊은 부자의 부동산경매 투자 일기』에 소개된 ‘hope의 실전 사례’ 실제 주인공이기도 하다. 법정지상권, 지분 등 경매 투자자의 대부분이 모르거나 알면서도 피해가는 물건들만 골라 입찰해 최소 30퍼센트 이상의 고수익을 올렸다. 이렇게 다양한 실전 경험을 바탕으로, 인생 역전을 꿈꾸는 이 시대의 평범한 가장들에게 고수익을 안겨줄 틈새물건 공략법을 전수하고 있다.

이론이 아닌 현장 경험에서 우러나온 실전 투자 강의를 하는 것으로 유명한 그는 건국대, 숭실대 사회교육원, 한국부동산칼리지 등에서 경매투자와 법정지상권 강의를 했다. 현재 korid(주) 대표이자 다음 카페 ‘경매 스쿨(cafe.daum.net/sos2008)’ 운영자로도 활동 중이다. 저서로는 《나는 경매투자로 희망을 베팅했다》가 있다.

▣ 주요 목차

프롤로그_이 책을 낸다 하니 아내가 나에게 바보라고 했다

1장. 누구나 하는 경매로는 역전할 수 없다
부동산 경매가 끝났다고 하는 이들의 착각
단순한 경매 물건으로 수익 내기 어려운 이유
그래서 나는 특수물건을 노린다
여전히 골드마인은 남아 있다

2장 공매: 일반 경매와 꼭 닮은 틈새시장
내 투자의 7할은 공매 물건이었다
회사 다니면서 공매로 재테크 하는 법
호프의 공매 따라잡기
공매, 경매와 무엇이 다를까
부동산 불황기, 일반물건의 틈새들
호프의 초간단 권리분석
공매투자에서 주의해야 할 사항들
선순위가장임차인 물건에 투자할 때 확인해야 할 것들
호프의 대박 사례: 선순위가장임차인 아파트를 1억 싸게 낙찰 받다

3장. 상가: 분양 받지 말고 경매로 사라
은퇴 대비자들을 위한 상가투자
불안한 노후, 상가투자로 대비하라
분양상가의 거품에 주의하라
내가 잘 아는 지역의 물건부터 시작하라
매매차익보다 임대수익을 노려라
수익률 높은 상가, 전국 단위로 검색하라
임대가 수준에서 낙찰 받을 수 있는 상가를 찾아라
잘되는 상가는 공격적으로 입찰하라
개발 호재를 기대하기보다 현재의 수익을 보라
어떤 상가를 선택해야 할까
상가는 몇 층인지가 중요하다
얼마의 임대가를 받을 수 있을까
상가 유치권, 흠이 아니라 기회다
이런 상가는 피하라
반드시 알아야 할 상가건물임대차보호법
경매스쿨 투자 사례: 수익률 30%의 상가를 낙찰 받다
경매스쿨 투자 사례: 실수요 사무실을 임대가에 낙찰 받다
호프의 대박 사례: 임대수익으로 월급통장 하나 더 만들기

4장. 법정지상권: 고수익을 내는 공격적인 투자
남들에게 위험해 보이는 물건이 내게는 기회
집 없어도 땅은 사라, 이왕이면 흠 있는 땅을
일 년에 한두 번, 연봉만큼만 노려라
적은 돈으로도 얼마든지 할 수 있다
먼저 법정지상권 성립 여부를 판단하라
법정지상권 권리분석, 이것만은 체크하자
시나리오에 따라 체크할 것이 다르다
법정지상권 투자에서 주의해야 할 것들
호프의 대박 사례: 공동 투자 한 건으로 1억 원을 벌다
호프의 대박 사례: 상가 건물이 있는 토지에 투자해 5,000만 원을 벌다
호프의 투자 사례: 200만 원으로 단기간에 1,500만 원을 벌다

5장. 유치권: 아는 만큼 보이는 유치권 물건
유치권이라는 흠이 있기에 틈새가 된다
유치권이 틈새가 될 수 있는 두 가지 이유
유치권이 성립되기 위한 조건들
속이 뻔히 보이는 가짜 유치권들
유치권 신고된 상가에서 확인해야 할 것들
유치권 신고된 아파트에 투자 시 확인해야 할 것들
애매한 유치권은 피하라
입찰 전 미리 근거 자료를 확보하라
경매스쿨 투자 사례: 서울의 빌라를 반값에 낙찰 받다
호프의 대박 사례: 유치권 신고된 상가를 2억 싸게 낙찰 받다

6장. 지분: 작을수록 유리한 지분 경매
자금력이 약한 투자자의 틈새시장, 지분
소액으로도 얼마든지 투자할 수 있다
지분은 무조건 시세보다 싸게 매입하라
되도록 소형 지분을 노려라
소유 관계가 단순한 지분이 좋다
환금성이 좋은 지분을 골라라
타 지분권자의 자금력을 확인하라
지분투자는 협상력이 관건이다
타 지분권자가 내 지분을 간절히 필요로 하는가
호프의 대박 사례: 상가 지분에 투자해 한 달 만에 1,500만 원을 벌다

에필로그 _ 움직이는 사람에게는 늘 기회가 온다