특수물건의 비밀 -아무나 못하는 경매 중의 경매-

▣ 출판사서평

왜 고수들은 위험을 감수하면서까지 특수물건에 열광하는가?
고수익으로 치면 특수물건경매를 절대 따라올 수 없다!
경매를 하는 이유는 높은 수익률 때문이다. 그런데 이제 일반경매는 ‘경매’라고 이름붙이기가 차마 부끄러운 수익을 내는 경우가 많아졌다. 그만큼 경매가 일반화되었다는 얘기다. 당연히 고수들은 일반경매는 거들떠보지도 않는다. 그들은 일반인들이 싫어하는 특수물건에 열광한다. 고수익으로 치면 특수경매를 감히 따라올 수 없기 때문이다. 그야말로 경매 중의 경매, 경매의 진면목인 것이다.

3회 이상 유찰은 기본! 30억짜리를 5억에도 낙찰받을 수도 있다?
부자가 되기 위해서 고수가 하는 방법을 따라해야 한다. 그럼 일반인과 고수는 어떻게 다를까? 일반인은 ‘언제’ 부동산시장이 좋아질까에 관심을 갖고 부동산시장이 호황기를 기다려 투자하는 반면, 고수와 부자들은 ‘지금 어디에’ 투자해야 돈이 되는가를 먼저 생각한다. 그래서 항상 그들 앞에는 경기가 좋으면 좋은 대로 투자할 곳이 있고, 나쁘면 나쁜 대로 돈을 벌 수 있는 기회로 만들고 있다. 또한 일반인들은 항상 좋은 물건만 찾으려 하고 해당 물건을 남보다 낮은 가격으로 취득하는 데만 관심을 갖는다. 아파트 중에서도 대단지를 희망하고, 대단지라도 1층은 꺼린다. 다가구주택은 임차인이 많아서 건물 인도의 어려움이 있으니 싫고, 토지만 매각되는 것은 건물의 소유권이 없어서 다툼이 있을 수 있어서 싫다. 공유물이 지분경매로 나오면 다른 공유자와 다투기 싫고, 경매물건에 유치권자가 있으면 유치권자와 다투기 싫다. 집합건물에 토지별도등기가 있거나 대지권이 미등기일 때도 입찰을 꺼리게 된다. 이렇게 쉽게 취득할 수 있고 좋은 물건인 경우 입찰에 많은 경쟁률이 도사리고 있어서 높은 수익률을 보장받기 어렵다.

예측 가능한 위험일 뿐이므로 피하는 방법을 알면 된다!
반면 고수들은 어떤가? 고수는 고수익을 찾는다. 고수익은 남들이 안 하거나 못 하는 곳에 있다. 즉, 어렵고 복잡한 물건에 있는 것이다. 고수들은 복잡한 물건과의 만남을 즐긴다. 경매에서 복잡하다는 것은 위험을 뜻한다. 그러나 그 위험은 날벼락처럼 갑자기 떨어지는 것이 아니다. 충분히 예측할 수 있는 위험이므로 대비하면 된다. 그래서 고수들은 공부한다. 남들보다 조금 더 공부한다는 것, 바로 이것이 충분히 알아보지도 않고 위험하다고 지레 겁부터 먹는 일반인과 다른 점이다.

레드오션인 일반경매는 도저히 흉내 낼 수 없는 놀라운 수익률!
특수물건은 권리관계가 복잡하게 얽힌 물건을 말한다. 이 책은 평범한 물건보다는 어렵고 복잡한 물건과 남들이 하지 않는 물건에 참여하는 노하우를 담고 있다. 거듭 강조하지만 복잡하다고 해서 전문가만 할 수 있는 것으로 오인해서는 안 된다. 어떤 것이든 처음 하거나 모를 때는 어려워 보이는 게 당연하다. 그러나 남들보다 조금만 다른 시각에서 보고, 조금만 더 공부하면 아는 만큼 보이기 시작한다. 이 책에서는 법정지상권, 공유물의 지분경매, 조세·공과금·임금채권, KAMCO의 압류 공매, 유치권, 재개발·재건축, 토지별도등기와 대지권 미등기, 그리고 권리분석에서 마지막을 장식하게 되는 배당에서 우선순위 결정방법과 배당하는 방법, 다가구주택의 임차인에게 배당하는 방법 등을 다룬다. 그리고 낙찰받은 사례를 통해 건물명도 협의 과정과 소송절차, 개인명의 또는 법인 명의로 부동산을 취득할 경우의 유의할 점과, 어느 쪽이 더 절세가 되는가 등을 다루어 투자 시점에서부터 세금 절세를 통한 이익을 극대화할 수 있도록 마지막에 기술했다.

▣ 작가 소개

저자 : 김동희
특수물건은 권리관계가 복잡하게 얽힌 물건을 말한다. 경매 중의 경매라고 할 만큼, 고수익으로 따지면 특수물건을 따라올 수 없다. 경매가 대중화된 상황에서 이제 일반경매로는 더 이상 수익률을 보장받을 수 없다는 인식이 확산되면서 경매참여자 사이에서는 특수물건이 최근 뜨거운 이슈가 되고 있다. 그러나 특수물건은 복잡한 만큼 당연히 일반경매보다 위험하다. 그러나 그 위험은 어디까지나 예측 가능한 위험일 뿐이므로 피하는 방법을 알면 된다. 이 책은 평범한 물건보다는 어렵고 복잡한 물건과 남들이 하지 않는 물건에 참여하는 노하우를 담고 있다. 저자는 『남들 경매할 때 난 공매한다』, 『판사님, 배당에 이의가 있습니다』, 『지분경매의 비밀』 등으로 공매, 경매, 배당 분야에서 인정받은 베스트셀러 저자다. 법정지상권, 공유물의 지분경매, 조세·공과금·임금채권, KAMCO의 압류 공매, 유치권, 재개발·재건축, 토지별도등기와 대지권 미등기, 그리고 권리분석에서 마지막을 장식하게 되는 배당에서 우선순위 결정방법과 배당하는 방법, 다가구주택의 임차인에게 배당하는 방법 등을 다룬다. 낙찰받은 사례를 통해 건물명도 협의 과정과 소송절차, 개인명의 또는 법인 명의로 부동산을 취득할 경우의 유의할 점과, 어느 쪽이 더 절세가 되는지 등을 다루어 투자 시점에서부터 세금 절세를 통한 이익을 극대화할 수 있도록 기술되어 있다.

▣ 주요 목차

Chapter 1. 부동산 전망 & 부자가 되려면 특수물건의 틈새시장을 노려라!
향후 부동산 전망
부자가 되려면 경·공매 특수물건의 틈새시장을 노려라!

Chapter 2. 경매와 공매는 어떤 차이점이 있을까?
경매와 공매의 종류
법원경매와 압류공매의 절차는 어떻게 다를까?
경매와 공매의 차이점 비교분석
법원경매와 압류재산 공매가 동시에 진행되는 경우 대응방법

Chapter 3. 아파트나 다가구주택에서 임차인은 어떠한 권리를 가질까?
주택임차인의 대항력과 확정일자부 우선변제권 효력발생시기
주임법상 소액임차보증과 일정액(최우선변제금)
확정일자에 의한 우선변제권(주임법 제3조의2제2항)
임차보증금 증액 또는 감액으로 재계약서 작성 시 유의사항
주택임차인 대항력ㆍ확정일자에 의한 우선변제권, 기타 물권과의 우선변제 연습
주택임차인의 소액임차보증금 중 일정액(최우선변제금)과 확정일자 우선변제금
및 다른 채권자 등과의 배당연습

Chapter 4. 수익형부동산 다가구주택이나 상가에서 찾아보자!
경매로 다세대주택을 취득해서 수익률을 증가시키는 사례
경매로 다가구주택을 취득해서 임대수익을 증가시킬 수 있는 사례
전철역 주변 다가구주택을 공매로 취득해서 원룸으로 리모델링하기

Chapter 5. 약정지상권과 토지임대차로 타인토지 사용권원을 갖는 방법
약정지상권이란!
약정지상권이 있는 경우 저당권과의 관계에 있어서 권리관계
지상건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차계약과 저당권과의 권리관계
지상수목 소유를 목적으로 지상권등기를 한 경우와 토지임대차계약

Chapter 6. 법정지상권과 관습법상 법정지상권에 대한 완전정복
법정지상권이란 어떠한 권리인가
법정지상권이 성립되는 경우와 그 건물 임차인에 대한 배당
법정지상권이 성립되지 아니하는 경우의 사례와 이 경우 임차인 등의 배당
사례분석
입찰사례를 통한 법정지상권 성립 여부와 권리분석
관습법상 법정지상권
분묘기지권에 대한 설명과 권리분석

Chapter 7. 공유물의 지분경매물건에서 박사가 되자
공유지분권자의 권리와 의무
지분경매(지분공매)의 실제 입찰사례를 통한 권리분석과 배당방법
양재동 다가구주택의 일부가 지분공매된 경우 어떻게 대응할까?
지분경매에서 매수인의 인도청구와 공유물의 관리 및 보존행위에 따른 부당이득

Chapter 8. 조세채권·공과금채권·임금채권 등을 정복하는 방법
조세채권·공과금채권·임금채권 등을 정복하는 방법
공과금채권(건강보험료, 연금보험료, 고용ㆍ산재보험료)
근로자의 임금채권
조세채권, 근로자임금채권, 공과금채권, 저당권 등의 담보물권 등이 혼재 시 권리분석 및 배당표 작성

Chapter 9. 유치권의 성립 여부와 매수인의 인수범위 여기서 끝내자
유치권에 대한 전반적인 이해
유치권의 성립 요건
유치권자의 권리 및 의무
유치권과 소멸시효
유치권이 인정되는 사례에 대한 설명과 이에 근거한 법률 및 판례
유치권이 인정되지 않는 사례에 대한 설명과 이에 근거한 법률 및 판례
유치권자에 대한 확인 및 매수인의 대응 방안
경매절차에 있어서 유치권이 신고된 경우의 권리분석 및 배당표 작성과 유치권에 대한 전반적인 이해

Chapter 10. 재개발·재건축사업지구 내에 경매투자 시 성공하기
위한 방법
재개발과 재건축사업의 추진절차
재건축·재개발지역에서 건립세대 계산방법과 조합원에게 평형배정 방법
재개발지역에 있어서 분양대상(＝분양자격) 및 현금청산대상 구분
재개발ㆍ재건축에 있어서 대지지분이 경매로 나온 경우, 법정지상권 성립 유무와 권리분석, 낙찰받고 대금납부 이후 권리행사 방법

Chapter 11. 집합건물에 토지별도등기와 대지권미등기가 있을 때
어떻게 대응하면 될까?
토지별도등기가 있는 경우 대응방법은?
대지권미등기가 있는 경우 어떻게 대응하면 될까

Chapter 12. 배당을 알아야 권리분석의 마침표를 찍을 수 있다
경매물건에 대한 배당절차에서 우선순위와 유의하여야 될 사항
말소기준권리와 채권의 분류
물권과 채권의 의미와 이들 권리들이 혼재 시 우선순위에 따라 배당하는 방법
배당 우선순위 결정
배당순위가 평등한 관계와 충돌하는 경우에 배당하는 방법

Chapter .13. 낙찰받은 사례에서 배우는 권리분석과 나만의 명도 노하우
입찰에 참여하기 전 물건분석 및 권리분석 후 입찰에 참여하는 방법
건물명도에 관한 협의과정과 건물인도청구소송 및 점유이전금지가처분

Chapter 14. 취득에서 양도 시까지 개인과 법인의 세금계산 및 절세방법
매수 시 취득비용의 계산과 리모델링 비용을 취득원가로 계산하는 방법
개인 명의� 취득하여 제3자에게 양도 시 세금은 얼마?
부동산을 법인 명의로 취득하여 제3자에게 매매하면 세금은?
개인 명의와 법인 명의로 취득 후 제3자에게 양도 시 세금절약에 유리한 것은?
부동산을 취득 후 제3자에게 양도 시 수익률은 어떻게 계산하나?