나도 월세로 돈 벌 수 있다 -도시형 생활주택.오피스텔 이제는 소형주택이다-

▣ 출판사서평

대한민국은 지금 소형주택 전성시대 두 번째 월급은 월세로 받자!

더 이상 집으로 돈 버는 시대는 끝났다는 비관론이 확산되고 있다. 대출을 받아 집을 사놓고 이자에 허덕이면서 속 빈 강정처럼 어렵게 사는 ‘하우스 푸어’를 걱정하는 목소리도 커지고 있다. 이런 분위기 속에 이제는 종래의 아파트 대신 ‘수익형부동산’에 대한 인기가 높아지고 있다. 과거 아파트 분양 시장에 몰리던 뭉칫돈이 오피스텔이나 도시형생활주택, 고시텔, 원룸텔 같은 수익형부동산 쪽으로 대거 이동하는 추세다.
매일경제 부동산부가 이번에 《나도 월세로 돈 벌 수 있다!》를 펴낸 것은 이런 시장의 흐름을 누구보다 빠르게 읽고 그 대안을 찾고자 하는 독자를 위한 것이다. 국내뿐 아니라 선진 해외 시장, 실제 사례 또한 놓치지 않았다.

싱글 이코노미, 그런데 싱글 하우스는?

독신 경제를 뜻하는 ‘싱글 이코노미(Single Economy)’는 이제 많은 이들에게 익숙한 용어가 됐다. 아울러 ‘싱글족’이라는 표현이 전혀 이상하지 않을 정도로 혼자 사는 사람들도 크게 늘었다. 시중에선 벌써 싱글족들을 겨냥한 각종 상품까지 쏟아지고 있다. 유럽의 1인 가구 비중이 벌써 40%에 근접했다. 우리나라도 2010년 기준 23.9%에 달한다. 여기에 2인 가구 비중 24.3%를 합치면 1~2인 가구는 48.2%로 전체 가구의 절반 가까이에 이른다.
그러나 눈을 주택 시장으로 돌리면 사정은 좀 다르다. 이런 인구구조 변화에 따른 다양한 주거 상품은 아직 활성화되지 않고 있다. ‘아파트 공화국’이라는 말이 암시하듯 여전히 아파트가 우리나라의 가장 지배적인 주거 형태다. 그렇지만 아파트는 획일적 구조이기 때문에 다양한 1~2인 가구 유형을 수용하는 것에는 한계가 있다.

무조건 집만 공급하는 시대는 지났다, 맞춤형 주택이 뜰 것이다!

사실 우리의 주택 정책과 시장은 1~2인 가구의 증가, 고령화 등 구조적인 변화를 적극적으로 반영하지 못하고 있다. 이전의 주택 정책은 주거 수요의 다양성보다는 단기간에 많은 주택을 대량으로 공급하는 데 있었다. 신도시 조성 정책이 대표적이다. 뒤늦게 도입된 도시형생활주택, 준주택마저도 그 용어에서 볼 수 있듯이 ‘주택’이라는 틀을 꼬리표처럼 달고 있다.
‘주택’이라는 틀이 유지되다보니 1~2인 가구를 겨냥한 정책이 획일적인 원룸형만 양산하고 있다는 비판으로 이어졌다. 여러 계층을 수용할 수 있는 상품 개발을 위해선 ‘주택’이라는 고정관념을 깨고 다양한 라이프스타일을 반영할 수 있는 ‘공간’의 개념을 정립해야 한다는 요구가 높다. 소형주택의 천국이라고 불리는 일본에서는 임대 방식, 임대료, 기간 등의 차별화를 통해 다양한 계층을 수용할 수 있는 주거공간이 이미 활성화돼 있다. 우리도 이제는 ‘주택’을 뛰어넘어 ‘주거공간’이라는 개념 위에 1~2인 가구 증가나 노령화 같은 외부 변수를 더해 해법을 찾아야 할 때이다.

소형주택은 이제 확실한 노후대비 수단이 될 수밖에 없다

이미 우리나라 가계의 자산 중 부동산이 차지하는 비중은 다른 나라에 비해 지나치게 높다. 미래에셋투자교육연구소에 따르면 우리나라 40대 이상 세대의 가계자산 중 부동산이 차지하는 비중은 80~85%에 달한다. 미국 베이비부머의 그것은 한국의 60% 수준이다.
반면 연금 같은 노후생활 보장 수단은 미국이나 일본에 비해 빈약하다. 일본이나 미국의 경우 공적 연금이 노후를 보장하는 주요 수입원으로서 차지하는 비율이 55~60%를 차지한다. 반면 한국은 60세 이상 고령자 주 소득원이 자산소득(9.9%)이나 자녀, 친지의 지원(56.6%)이며 공적연금은 0.3%에 불과하다.
결국 한국의 40대 이상 가계는 은퇴 후 보유하고 있는 중대형 아파트를 팔아 노후 자금을 준비하게 될 가능성이 높다. 이는 중대형 아파트 가격 하락 압력 요인이 된다. 더욱이 향후 가속될 인구 감소와 고령화는 ‘부동산값이 더 이상 오르지 않을 것’이라는 전망을 키우는 중요한 근거로 작용하고 있다.

1부에서는 일본, 홍콩, 싱가포르 등 기자들이 직접 방문했던 해외 현장의 실태를 전한다. 해외의 사례를 분석해 미래 대한민국의 트렌드를 예측해보려는 것이다. 2~3부에서는 1~2인 가구의 증가 등 인구구조의 변화와 그에 따른 주거 문화 변화를 짚었다. 4~5부는 도시형생활주택이나 준주택 등으로 대표되는 한국의 소형주택 현황과 보완해야 할 점을 점검했다. 6~7부는 소형주택의 부상과 함께 투자 대상으로서 떠오르고 있는 수익형부동산 등에 대한 투자 전략을 제시한다. 8부는 실전 사례를 분석했다.

주택도 트렌드를 맞춰가자

인구감소 시대엔 수요자 중심의 다변화, 세분화된 ‘맞춤형 주택’이 대거 등장할 것이다. 특히 구매력을 가진 특정 계층을 위한 세부 마케팅이 활발해질 춰으로 보인다. 고소득 전문직에 종사하는 독신여성 이른바 ‘골드미스’층을 겨냥해 구두나 가방을 보관하는 수납공간을 크게 만든 주택, 경제력을 갖춘 미혼 남성인 ‘골드족’이 요리하기 편하도록 주방기구를 갖춘 주택 등이 대표적인 예가 될 수 있다.
이미 맞춤형 주택만을 전문적으로 짓는 건설사들이 속속 늘어나고 있다. 제도 변화도 눈여겨봐야 한다. ‘주차공간을 얼마나 확보해야 하느냐’는 문제는 도시형생활주택의 수익률을 크게 좌우할 수 있기 때문이다. 주차장 관련 제도 등 정부 정책은 수익률을 생명으로 하는 수익형부동산 투자에 중요한 변수다.

소형주택 전반에 대한 이해도가 높아졌다면 실전 사례와 지역별 현황 등 주의할 점을 꼼꼼히 짚어야 한다. 지역별 수익률을 따져보는 것은 기본이고, 공실률이 낮은 지역을 고르는 안목도 길러야 한다. 임대사업인 만큼 개보수와 임대료, 관리 등에 대한 노하우도 필요하다.
다른 사람들의 실전투자 사례를 참고해 그대로 따라하거나, 자신에게 맞게 변형시켜 활용한다면 투자의 성공 가능성은 그만큼 높아진다.
눈앞에 다가올 ‘소형주택 시대’를 제대로 알고 맞이해야 ‘월세 챙기는 부동산 부자’ 대열에 동참할 수 있을 것이다.

▣ 작가 소개

저자 : 매일경제 부동산부
윤경호 부장
현재 매일경제 부동산부장이다. 경제부장과 여론독자부장을 거쳤으며, 2006년부터 3년간 워싱턴 특파원으로 일했다. 연세대학교 정치외교학과 졸업, 동대학원 정치학과에서 석사학위를 취득했다. 2002년 미국 미주리대학교 저널리즘스쿨 객원연구원을 지냈다.

이은아 차장
IMF 외환위기 당시 종금사 등 금융권 구조조정을 취재했다. 1999~2000년에는 코스닥 담당기자로 벤처 열풍을 현장에서 경험했다. 국제부를 거쳐 2008년부터 부동산부에서 일하고 있다. 서울대학교 지리학과를 졸업했다.

장용승 기자
1999년 매일경제에 입사했다. 국제부, 경제부, 증권부, 지식부 등을 거쳤다. ‘금융한국 만듭시다’ 시리즈 기획취재?보도로 2008년 제12회 삼성언론상을 공동수상했다. 한양대학교 정치외교학과를 졸업했다. 현재는 영국 리즈대학교에서 석사 과정 중이다.

이명진 기자
2002년 매일경제에 입사했다. 산업부, 과학기술부, 유통경제부를 거쳐 부동산부에서 근무하고 있다. 2007년 대한의사협회가 선정하는 ‘올해의 과학의학기자상’을 수상했다. 한양대학교 경영학과를 졸업하고 건국대학교 부동산대학원 석사 과정을 수료했다.

이지용기자
국토해양부를 출입하며 부동산 정책 담당이다. 산업부, 금융부, 사회부를 거쳤다. 사회부에서는 검찰, 경찰을 담당하며 노무현, 김대중 대통령의 서거 당시 현장취재를 맡았다. 2004~2006년 부동산 버블 시기에도 현장을 누볐다. 경북대학교 신문방송학과를 졸업했다.

박지윤 기자
사회부 경찰팀, 법조팀을 거쳤다. 2007년 3월에 법과 현실이 맞지 않는 실태를 알리는 기획보도 ‘법 따로 현실 따로’를 통해 이달의 기자상, 같은 해 12월 ‘성범죄에 울고 있는 아이들’로 언론인권상 특별상을 수상했다. 서강대학교 경제학과를 졸업했다.

임성현 기자
부동산부에서 국토해양부를 출입하고 있다. 정치부, 금융부 등을 거쳤다. 2010년 ‘한국 금융 대해부’ 기획으로 씨티언론상을 수상했다. 고려대학교 사회학과 졸업, 동대학원 경영학과에서 석사학위를 받았다.

홍장원 기자
매일경제 입사 후 산업부, 모바일부 등을 거쳤다. 부동산부에서 시장팀을 맡고 있다. 저서로 《모바일 세상을 삼키다》(공저) 등이 있다. 연세대학교에서 경제학과에서 경영학을 전공했다.

김제림 기자
부동산부에서 건설사와 경·공매를 담당했다. 현재는 산업부 자동차팀에 속해 있다. 서울대학교 경제학과 및 동대학원을 졸업했다.

백상경 기자
2011년 매일경제에 입사한 부동산부 막내기자로 시장팀에 속해 있다. 한국외국어대학교 법학과를 졸업했다

▣ 주요 목차

책을 쓰며
이 책을 읽는 독자를 위해

PART 1 해외 소형주택 시장 현장을 가보다
1. 소형주택의 천국 일본을 가다
2. 좁은 땅을 넓게 활용하는 똑똑한 홍콩
3. 싱가포르 사람들은 공공소형주택에 살고 있다
4. 미국의 소형주택 양극화 기로에 서다
5. 정부가 나서서 주택 건설 지원을 확대하는 영국

PART 2 인구구조가 집을 바꾸다
1. 전 세계적으로 늘어나는 1인 가구
2. 우리나라 1인 가구 그들은 누구인가
3. 새로운 주거 문화 트렌드 3가지

PART 3 콤팩트 시티(Compact City) 부상
1. 수명을 다한 신도시 정책
2. 대형 아파트 지고, 소형 아파트 뜨고
3. 오피스텔 디자인 경쟁은 더욱 치열해진다
4. 거래 방식도 바뀐다

PART 4 대한민국 소형주택 대해부
1. 새로운 유형의 도시형생활주택
2. 1인 가구 주거공간으로 활용되는 준주택
3. 서울시 2020년까지 소형주택 30만 가구 공급

PART 5 우리나라 소형주택 시장 전망과 과제
1. 원룸형에 치우진 소형주택 시장
2. 저소득층 위한 다양한 주거공간 마련 시급
3. 도시형생활주택, 과밀 개발은 피해야 한다
4. 대중교통 활성화도 필요
5. 다양한 소형주택 위해선 ‘작은 정부’가 적격
6. 2010 대한민국 주거실태조사
7. 지역별로 다른 주택 수요
8. 무분별한 사업 확대는 경계해야

PART 6 수익형부동산 부상
1. 아파트의 변신! 임대 가능한 아파트 등장
2. 오피스텔 ‘매머드급’ 시대
3. 오피스텔·도시형생활주택 결합 상품 등장

PART 7 1~2인 가구 주거공간 투자 전략
1. 오피스텔·도시형생활주택 전방위 확산
2. 같은 듯 다른 수익형부동산
3. 두 얼굴의 오피스텔, 백조로 거듭나다
4. 분양가 올라 수익률 떨어져
5. 오피스텔 수익률 높은 곳! 따로 있다
6. 환금성 고려해 입지 따져야

PART 8 실전투자 사례 분석
1. 도시형생활주택 1호 임대수익률
2. 내 집 살면서 도시형생활주택 사업한 사례
3. 수익률 높이기 위해 건물을 리모델링한 사례
4. 원룸텔 이름의 고시원 투자수익률
5. 고시원 1개 층 구분등기 분양 사례
6. 1인 기업 전용 오피스 투자 사례