하우스 푸어 (비싼집에 사는 가난한 사람들)

▣ 출판사서평

경기 회복세? 이러다 극빈층으로 떨어진다
‘나쁜 결말’을 피하고 싶다면 이 책을 읽어라!

내 집이 있어도 행복하지 않은 사회를 고발한다!
위험에 빠진 대한민국 중산층의 이야기

우리 사회에서 아파트 혹은 집이라는 것은 ‘인생’을 걸어야 하는 문제가 되어버렸다. 왜 이런 상황에 대해 문제제기를 하지 않은 걸까. 왜 우리는 다른 세상을 꿈꾸거나 미래를 꿈꾸는 것에 익숙하지 않은 걸까.
대신 학군이 좋고 살기 편한 곳, 남들에게 자랑할 수 있는 곳에서 살고 싶다는 욕망이 사람들을 모이게 했고 아파트 가격의 상승을 가져왔다. 그런 지역에 아파트를 소유하면 대박인생이 가능하다고 믿었다. 강남, 강남3구뿐만 아니라, 내가 사는 지역이 그들보다 못한 게 뭐가 있어, 라는 식의 질투는 서울과 수도권 전 지역으로 아파트 가격 상승을 전파시켰다.
이러는 사이 우리는 모두 ‘전염’되었다. 고쳐주는 사람도 말리는 사람도 없었다. 알지 못하는 사이 우리는 모두 감염되었다. 집을 사서 돈을 버는 것을 당연하게 여기게 되었다. 케인즈가 이야기한 야성적 충동이 발휘된 것이다. 사람들은 앞뒤를 재지 않고 집으로 돈을 버는 것이 가장 경제적이며 합리적인 행위라고 믿었다. 집으로 돈을 버는 이야기들만큼이나 시중에 저금리의 돈이 넘쳐났다. 빚을 얻어 집을 사는 것은 당연했고 그러지 못한 사람들이 바보이고 뒤처진 사람들이었다. 지금까지 한국 사회에서 집을 소유한다는 것은 중산층이 된다는 표상이었고 경제 안정의 지표였다. 주택 소유자 = 중산층 이상, 세입자 = 중하층 이하 서민층이라는 등식이 자연스럽게 굳어온 게 사실이다. 집을 가지지 못한 사람들은 집을 가진 사람들을 끊임없이 바라보고 산다. 이러한 부러움의 근저에는 한국 사회에서 집만 한, 아파트만 한 상품이 없기 때문이다. 내 집 마련의 꿈을 이루면서, 게다가 그 집값이 계속 올라 자신의 소득보다도 휠씬 더 많은 불로소득을 보장해 주었으니, 이런 도깨비 방망이가 어디 있었겠는가?
여기에서 한 걸음 더 나아가 어떤 집을 어느 곳에 소유하고 있느냐에 따라 신분과 계급이 구분되는 2000년대를 통과해 왔다. 주택의 입지에 따라 사회, 경제, 문화적 구별 짓기가 보편화됐고 ‘강남 입성’이 일생의 목표가 되는 것이 전혀 이상하지 않은 사회가 돼버렸다. 이런 사회에서 ‘집을 가진 가난한 사람들’이라는 표현이 형용 모순처럼 보일지도 모른다.
그러나 이런 일이 지금 우리 주변에서 일어나고 있다. 자신의 모든 것을 걸었으나 버틸 수 있는 한계까지 와버린 중산층에게서 이런 일이 벌어지고 있다. 그들과의 인터뷰에서 공통적으로 나오는 말이 있다. “우리가 언제 이런 곳에서 살 수 있겠어요, 이번이 기회인 줄 알았죠.”
하지만 기회라고 생각하며 잡았던 끈이 자신들을 옥죄는 덫이 돼버릴 수 있다는 것을 대한만국 중산층은 뒤늦게 깨닫고 있다.

숫자로 보는 하우스 푸어

은마아파트 4,424세대의 등기부등본을 직접 전수 조사를 해보았다. 물론 은마아파트가 모든 아파트의 기준이 될 수는 없다. 하지만 ‘은마가 금마 된다''는 말과 함께 강남 재건축 아파트 신화 중 최강의 신(?)으로 추앙되고 있는 만큼 재건축 아파트 가격 흐름의 기준으로 삼기에는 모자람이 없었다.
실거래가를 기준으로 2010년 5월 현재 112m2(34평)형은 11.2억, 102㎡(31평)형은 9.2억 원까지 하락했다. 이는 2006년 고점 당시 가격이 14억 원과 11.3억 원에서 각각 2.8억 원, 2.1억 원가량 하락했음을 알 수 있다. 사실 2008년 말 가격 급락기에는 각각 9억 원, 7.7억 원으로 고점 대비 각각 5억 원, 3.6억 원까지 하락했음을 알 수 있다.
또한 은마아파트 매입자가 주택 매입 시 제1, 2금융권 등에서 자금을 빌릴 때 설정하는 근저당 설정액 추이를 살펴보면 근저당을 설정한 매입자의 평균 근저당 설정액은 1997년 1.49억 원에서 2006년 3.67억 원으로 치솟았다. 이후 근저당 설정액이 줄었으나 2009년에 다시 3.43억 원 수준까지 이르러 2006년 수준에 근접했다.

[도표 1-8]의 그림을 보면 근저당을 설정한 가구의 매매가 대비 평균 설정액 비율은 약 33.4%였다. 더구나 매입자 거주 실태에서 나타난 것처럼 이들 가구 대부분이 전월세를 낀 상태에서 은마아파트를 매입했다는 점을 생각하면 이 같은 수치는 결코 낮지 않다. 다음의 그림을 보면 알 수 있듯이 2009년 은마아파트를 구입한 가구 가운데 월 300만 원 이상을 내는 가구가 전체의 약 10%에 이른다. 이 투자가 보상을 받으려면 기회비용을 제외하고도 연 3,600만 원 이상 상승해야 한다.
은마 아파트의 경우도 매입자의 70%가 빚을 지고 있고 가계의 평균 부채는 약 3억 원에 이른다. 이처럼 과도한 부채를 배경으로 오른 집값은 작은 충격에도 무너질 수 있다.
금리 인상이 발표되?다. 돈 많은 사람의 경우에는 손해를 감수하고서라도 손절매하면 되지만 대부분의 매입자들은 시장에 편승한 중산층일 것이다. 금리의 작은 변화로 어떤 이들은 중산층에서 하우스 푸어로 전락할 수 있다.

하우스 푸어, 누가 만들었나

2006년 중반, 당시 분당 신도시 33평 아파트 가격이 6억 원을 넘어 7억 원을 향해 가고 있었다. 이번 기회를 놓치면 영영 분당과 같은 곳에 집을 살 수 없을 것 같은 불안감과 그 가격보다 더 오를 것이라는 기대감에 김 씨는 4억 원이 넘는 빚을 내어 집을 샀다. 집을 산 지 반년 만에 호가가 1억 원 이상 뛰자 월 200만 원 넘는 이자 부담도 ‘이 정도쯤이야’ 싶었다.
문제는 1년이 지난 2008년 이후 엄습했다. 시간이 갈수록 거래가 줄고 집값이 떨어지는 게 명확했다. 결국 2008년 금융 위기 때는 7억 원대였던 집값이 6억 원 밑으로 떨어졌다. 더 이상 버틸 수 없어서 집을 내놓았다. 하지만 2009년 들어 집값이 조금씩 오르자 매물을 거둬들였다. 하지만 2009년 9월 이후 말 집값이 다시 떨어지기 시작하더니 6억 원대, 심지어 5억 원대로 떨어졌다. 다시 매수세는 끊겼다.
그는 현 시점에서 이미 자산가치 하락으로 2억 원가량, 은행과 이자 비용과 부동산 거래 등으로 1억 원 이상을 손해 봤다.

우리는 김 씨의 사연을 읽고 이 모든 일이 한 개인의 탐욕에서 시작되었기 때문에 모든 책임을 김 씨가 짊어져야 한다고 생각할 수 있다. 하지만 모든 사람이 앞쪽을 보고 있을 때 혼자 뒤쪽을 볼 수 있는 사람이 얼마나 될까? 특히 한국 사회처럼 노후, 자녀 교육 문제 등을 개인이 모두 떠안아야 하는 상황에서 과감한 도전(?)은 미래를 보장해주는 통과 의례이다. 하지만 그 도전은 실패로 끝날 가능성이 크다. 그렇다면 이들의 도전, 어찌 보면 탐욕에 따른 분수(?)를 모르는 투자는 그들만의 책임일까? 개인이 판단한 문제이니 스스로 책임져야 하는 문제라고 이야기할 수 있을까? 비슷한 예로 취직을 못한 사람들에게 “너희는 스펙이 달려!”라며 개인적인 문제로 치부할 수 있을까? 이 문제에 대한 책임 소재를 한번 따져보자.

1998년에 발생한 외환위기로 거슬러 올라가보자. 당시 김대중 정부는 외환위기를 1년 만에 극복했다고 했지만 사실 한국은 외환위기를 극복한 것이 아니었다. 그 수면 아래에서 외환위기는 지속되고 있었다. 당시 문민정부가 들어서고 한국을 대표하는 대기업들이 세계적인 성공을 거두는 모습에 우리도 강대국 대열에 쉽게 들어갈 것처럼 보였다. 이런 때 외환위기가 발생해 찬물을 부었다. 중견 기업이 줄도산하고 금융기관이 문을 닫았고 많은 노숙자들이 발생하였다. 하지만 이런 분위기는 1년 만에 돌변했다. 외환위기를 1년 만에 극복한 것이다. 한국 발 IT붐이 일어나고 미국 경제의 호황으로 기록적인 경제 성장을 이루어냈다. 그러나 그 성과는 개인에게 돌아가지 않았다. 또한 IT붐도 오래 가지 않았다.
외환위기라는 위기 상황은 수많은 기업과 정부에게 그들의 책임을 개인에게 전가할 수 있는 방법이 있다는 깨달음을 주었다. 덕분에 모든 기업은 그 이후 ‘항시 구조 조정’, ‘평생 직장 철폐’ 등과 같은 분위기를 만들어냈다. 이제 믿을 놈이 하나도 안 남은 것이다. 개인의 생존 방법은 스스로 찾아 나서야 했다.
그때 개인들은 ‘재테크’라는 기인을 만난다. 그 중에서도 돈만 넣어놓으면 불려주는 ‘부동산’이라는 귀인을 만난다. 이렇게 국민 개인이 자신의 미래를 직접 찾아 나서는 기현상이 벌어졌지만 정부는 ‘수출만이 살 길’이라는 구호 아래, 일자리를 창출할 수 있는 중소기업 등에 투자를 하지 않고 친 대기업 정책을 쓴다. 카드채 사태나 외환위기에서도 공적 자금은 대기업을 위해서만 돌아갔다. 그 때문에 아직도 불공정 관행과 잘못된 지배 구조가 유지되고 있다.
외환위기를 극복한다는 미명 아래 온갖 부동산 규제 완화와 세금 감면책이 쏟아져 나왔다. 당시 상황에서는 필요한 조치였지만 2002년까지 계속 유지되었다는 것은 문제가 있다.
또한 금융권도 동조를 시작한다. ‘소매금용’을 핵심 대출 타깃으로 잡았지만 부동산 대출에 더 많은 관심을 가지고 있었다. 이유는 담보를 잡을 수 있기 때문이었다. 부동산 대출을 늘리기 위해 은행들은 각종 판촉 행사를 벌였고, 그 결과 건설사는 분양률을 높이고 시중 금용사들은 매출 이익을 늘리는 구조였다.
이와 같은 구조 속에서 건설사들은 선분양제를 통해 자신들의 비용 없이 마구잡이로 아파트를 짓기 시작한 것이다. 유명 연예인이 등장하는 아파트 광고 속에서 자신의 아이들이 뛰어 노는 모습을 상상한 많은 중산층들은 자신의 아이들만이라도 좋은 곳에서 교육 받고 평등한 기회를 누릴 수 있기를 바랐을 것이다. 하지만 모든 것은 덫이었다.
정리되어야 할 건설업체를 위해 미분양 물량을 국민의 세금으로 비싼 값에 사주고, 가계의 부채가 많음을 경고하지 않고 건설사가 위험하니 DTI규제를 풀어서라도 부동산 시장을 지켜야 한다는 이야기만 했다.
미국과 유럽 등의 선진국들은 금융권의 대마불사를 지키기 위해 금융 규제를 다시 강화하고 있다. 그러나 우리나라는 금융 시스템의 한 축도 아닌 특정 산업 분야를 살린다고 호들갑을 떨고 있다. 과연 우리는 선진국이 될 수 있을까 궁금하다.

한국사회에서 부동산, 아파트라는 틀에서 자유로운 중산층은 거의 없을 것이다. 많은 정치세력들이 부동산 문제의 해결을 외치고 있고, 경제학자들도 아파트 가격을 안정시키기 위해 여러 가지 해법들을 주장한다. 지난 10여 년간 한국 사회의 가장 뜨거운 이슈들에서도 ‘강남불패’, ‘버블세븐’이라는 단어들은 빠지지 않고 등장한다.
궁금했다. 언론과 학계, 정치권에서 부동산 투기를 욕하고, 대책을 강구하면서 구호들을 숱하게 쏟아냈음에도 불구하고 사람들이 끊임없이 아파트를 사는 이유가 정말로 궁금했다. 과연 한국의 아파트는 끊임없이 황금알을 낳는 거위일까?
이 책은 무엇보다도 강력한 팩트들을 근거로 아파트를 둘러싼 거대한 거짓 이야기가 어떤 세력에 의해서 만들어지고, 유통되는지, 이야기를 이용하는 세력은 누구인지 생생하게 보여주고 있다. 예를 들어보자. 2001년부터 2009년까지 1급 이상 모든 고위공직자들이 가지고 있는 강남 재건축 아파트 소유 현황은 그 자체로 무척이나 흥미로웠다. 그 작업 끝에 건진 강력한 팩트 중의 하나는 2006년 이후 그들이 강남 재건축 아파트를 거의 사지 않았다는 것이다. 중산층을 중심으로 재건축 아파트 투기 열풍이 불 때 정작 상류층에 해당하는 이들은 아파트 시장에서 서서히 퇴장했음을 보여준다. 지금 강남 재건축 아파트는 부동산과 경제 상황에 대해 정보를 독점하고 있는 고위공직자들에게는 매력적인 상품이 결코 아니라는 것을 보여주고, 이는 현재 강남 재건축 아파트에 대한 신화를 깨뜨리는 요소로서 강력하다.
이와 같이 이 책 《하우스 푸어》의 미덕은 대한민국 부동산의 바로미터라는 은마아파트, 판교신도시, 가락시영아파트 등 실제로 사람들이 궁금해하는 단지들의 경제적 가치를 데이터 분석을 통해 보여주는 데 있다. 최근에 나온 어떤 책에서 볼 수 없었던 이야기가 이 책 안에 담겨 있다. 중산층을 지키는 데 이 책은 많은 역할을 할 것이다.

▣ 작가 소개

저 : 김재영
1972년 서울에서 태어났다. 연세대학교에서 사회학을 공부하고 2001년 MBC에 입사했다. 주의 주장보다는 실증적 자료를 통해 사실과 세상의 이치를 알고 싶어한다. 〈PD수첩〉에서 ‘판교, 그 욕망의 땅’, ‘강남 재건축의 욕망’, ‘재건축 늪에 빠진 사람들’, ‘2010, 아파트의 그늘’, ‘인천은 세일 중’ 등 우리 사회에서 아파트가 갖는 경제적?문화적 의미를 분석한 프로그램을 다수 연출했다. 그 밖에 한미 FTA, 론스타와 참여정부의 동상이몽, 이명박 정부 인권문제를 드러낸 ‘봉쇄된 광장, 연행되는 인권’ 등을 연출해 한국방송대상 대상, 전국언론노조 민주언론상, 국제 엠네스티 언론상 등을 수상했다. 최근 총리실 민간인 사찰로 이슈화된 ‘이 정부는 왜 나를 사찰했나?’를 연출했으며 현재 MBC 창사50주년 다큐멘터리 ‘남극의 눈물’을 제작하고 있다.

▣ 주요 목차

추천의 글 | 시작하는 글

1장 대한민국의 슬픈 자화상, 하우스 푸어

하우스 푸어란 누구인가
하우스 푸어, 얼마나 되나
하우스 푸어, 사람들이 느끼는 것보다 훨씬 더 많은 이유
은행에 월세 사는 빈곤층, 하우스 푸어의 실상
하우스 푸어에 관한 세대론 : 386들의 환호, 이후 세대들의 비애
누가 하우스 푸어를 원하는가 Ⅰ : 부동산 덫을 놓은 세력들
누가 하우스 푸어를 원하는가 Ⅱ : 모델하우스, 하우스 푸어를 만드는 공장
누가 하우스 푸어를 원하는가 Ⅲ : 언론인가, 광고지인가
집 가진 빈자가 될 것인가, 집 없는 부자가 될 것인가 : 냉정하게 계산기를 두드려야 할 시간

2장 내 집을 꿈꾸는 사람들

재건축, 대박의 꿈
판도라의 상자, 재건축 | 재건축의 늪에 빠진 가락시영아파트 | 고무줄 부담금, 분양가가 비밀인 이상한 분양 공고
깡통 아파트가 되나|지쳐가는 사람들 | 종상향에 목숨 거는 조합 | 조합원을 신용불량자로 만드는 재건축 조합
중층 아파트 재개발의 현실 | 금마가 될 수 있을까, 대치동 은마아파트 재개발
전현직 고위 공직자들의 재건축 아파트 투기 행각 | 그들만의 잔치를 분석해보니
분양시장의 비애
집은 많고 살 사람은 없다 | 떨이요, 아파트가 떨이입니다! | 산산이 부서진 신도시 판타지
거짓말을 밥 먹듯이 하는 분양 광고 | 빚더미 위의 부동산 로또, 판교신도시
두바이, 상해를 꿈꾸었던 국제도시 송도의 허상
갯벌을 돌려다오! | 인천 발전의 블랙홀이 되어버린 인천경제자유구역 | 국제도시, 누구의 돈으로 짓는 것인가
빛 좋은 개살구? | 외국이 외면한 국제도시/
신문에는 나오지 않는 부동산 이야기
마음까지 가난해지는 하우스 푸어 | 자신의 집에서 내쫓기는 사람들 | 집이 없어도 행복한 사람들

3장 하우스 푸어를 낳고 있는 위험한 한국 경제

1 재건축, 굴러들어온 복일까, 처치 곤란한 애물단지일까 _ 김수현(세종대학교 교수)
2 재건축, 승자 없는 게임의 진실 _ 박경철(시골의사)
3 위험한 경제, 위험한 한국 _ 선대인(김광수경제연구소 부소장)
4 위험에 빠진 아파트 공화국 _ 홍종학(경원대학교 교수)
감사의 글