부동산 미래쇼크

▣ 출판사서평

혼돈의 시장에서 살아남기 위해 당신은 무엇을 준비하고 있는가
부동산시장을 관통하는 새로운 흐름을 읽어라!

부동산 패러다임의 대변혁기, 생존 해법을 찾다
부동산 전문가로 활동하고 있는 박원갑 스피드뱅크 연구소장이 쓴 [부동산 미래쇼크]가 출간됐다. 15년 이상 부동산시장을 면밀히 지켜봐 온 저자는 균형 잡힌 시각과 냉철한 분석으로 부동산시장 패러다임의 변화를 지적한다. 저자는 책에서 현 부동산시장의 가장 큰 특징을 ‘변동성의 일상화’라고 규정하고, 예기치 못한 가격 급등락이 자주 반복되어 시장 참여자들을 괴롭히고 시장을 혼란에 빠뜨릴 것이라고 경고한다.
그런 의미에서 ‘부동산 미래쇼크’는 부동산 가격 대폭락이나 일본식 버블 붕괴를 의미하지 않는다. 양상을 바꿔가며 변화하는 예측 불가능한 시장의 위험성을 말한다. 저자는 “부동산자산을 보유하고 있는 대중들이 달라진 시장의 패러다임을 이해하고 그에 대처할 수 있는 자신만의 혜안을 키워야 한다.”고 말한다. 부동산 시장의 큰 흐름이 어떻게 변화하고 있는지, 시장을 움직이는 변수는 무엇인지, 또 그것이 어떤 결과를 가져오는지에 대해 스스로 이해하고 판단할 수 있어야 한다는 것이다.
이 책은 무엇을 언제 얼마에 구매하면 수익이 난다는 식의 부동산 재테크 서적이 아니다. 불안한 부동산시장에서 개인이 부동산자산을 지켜내기 위해 반드시 알아야 할 시장을 읽는 법과 투자 원칙, 그리고 그 전략을 다루고 있는 ‘리스크 관리서’이다. 이 책을 통해 부동산시장의 오늘과 내일을 직시하고, 혼돈의 시장을 헤쳐나갈 수 있는 해법을 얻게 될 것이다.

부동산의 새로운 질서, ‘변동성’에 대응하라!
과거 부동산은 안전자산이었다. 하지만 이제 대도시의 부동산은 가격이 심하게 출렁이고 리스크가 큰 비안전자산으로 바뀌었다. 특히 투기적 수요가 많이 몰리는 서울과 수도권 아파트 가격은 롤러코스터처럼 급등락을 반복하고 있다. 저자는 부동산시장의 변동성이 커지고 있는 이유를 ‘부동산의 자산화와 스톡화, 부동산의 금융 종속화, 부동산정보 유통 속도의 가속화, 부동산시장의 글로벌화, 부동산 가격의 고평가’ 때문이라고 분석한다.
그렇다면 이러한 변동성에 대응하기 위해 우리는 어떤 시그널에 주목해야 하는가. 저자가 전하는 핵심적인 메시지는 다음과 같다.

부동산 정책, 단기변수로 전락하다
정부의 정책은 부동산시장에 지대한 영향을 미친다. 단기적으로는 부동산 가격 결정 요인의 70~80%를 차지할 정도다. 하지만 국민들과 호흡을 같이하지 않는 정책은 성공하기 어렵다. 직접적인 시장 규제보다는 시장 참여자들의 합리적인 행동을 유도하고 이를 통해 자연스럽게 시장 안정이라는 목표를 달성하는 방법이 필요하다. 아직까지 부동산정책은 장기변수보다는 단기변수에 머물러 있다. 정책의 잦은 변경과 정치적 논리에 의한 접근 때문이다. 하지만 단기변수일지라도 그 영향력이 압도적이기 때문에 정책 변화에 항상 귀를 기울여야 한다.

금리 변동은 곧 수익률 변화다
외환위기 이후 부동산시장에 나타난 가장 큰 특징은 금융시장 종속화 현상이다. DTI의 위력은 금융의 막강한 영향력을 단적으로 보여준다. 금리 상승은 대체로 부동산 가격 하락 요인으로 작용한다. 그리고 일반 아파트보다는 재개발 아파트가 금리 변동에 대해 더 민감한 가격 변화를 보인다. 실수요보다 투자수요의 성격이 강할 때 금리의 영향이 더 커지기 때문이다.

부동산의 팔할은 심리다
부동산 시장에서 심리의 영향은 절대적이다. 시장에 참여하는 많은 사람들이 합리적인 계산보다 충동과 광기, 편견 등... 비합리적 계산에 의해 움직이기 때문이다. 시장기본가치 이상의 급등이나 급락이 나타나는 것은 인간의 비합리적 행동이나 심리라는 변수가 개입되었음을 보여준다.

장기적으로 주택 가격은 수급이 결정한다
부동산시장에서의 장기 시장가격도 수급에 의해서 결정된다. 공급이 불안정하면 가격 안정을 담보할 수 없다. 부동산 투기 광풍의 씨앗도 미래의 수급 불안을 토대로 싹트는 것이다. 공공부문만으로는 장기적 수급 안정을 기대하기 어려우니 민간부문의 주택 공급이 위축되지 않도록 물꼬를 터줘야 한다.

인구 변수는 거시적인 관점으로 보라
많은 사람들이 앞으로 인구가 줄고 고령화가 진행되면 집값이 폭락하지 않을까 우려한다. 하지만 인구 쇼크에 의한 시장 변화는 지금 당장이 아니라 20년 뒤의 일이 될 것이다. 단기적인 현상에 초장기 시계열인 인구의 잣대를 들이대는 것은 위험하다. 인구는 부동산시장을 멀리 내다볼 수 있게 하는 등대지 돋보기가 아니다.
주식 고수처럼 가격과 거래량의 관계를 살펴라
주택 시장에서 가격과 거래량은 양(+)의 상관관계? 갖고 있다. 주택 가격이 상승할 때 거래량이 늘어나고 가격이 하락할 때 거래가 줄어드는 것이다. 거래량은 가격에 선행하며, 가격보다 훨씬 탄력적으로 움직인다.

부동산, 이제 ‘사랑’하지 말고 ‘관리’해야 한다
아직까지도 많은 사람들이 부동산을 ‘내가 기댈 언덕’, ‘나를 지켜주는 마지막 보루’라고 생각한다. 하지만 저자는 “부동산은 더 이상 당신을 지켜주지 못한다.”고 단언한다. 이제 부동산은 무조건적인 사랑의 대상이 아니라 관리의 대상이 되어야 한다는 것이다. 일상화된 변동성에 대처하기 위해서 필요한 것은 보수적인 마인드와 리스크 관리의 지혜다. 조급함보다는 느긋함, 추격매수보다는 저가매수, 남의 돈을 많이 빌려 레버리지 효과를 극대화하기보다는 자기 자본의 비중을 높이는 전략을 구사해야 한다고 강조한다. 또 변동성이라는 외부의 충격파를 흡수할 수 있는 ‘마음의 버퍼’도 필요하다. 결국 균형적인 자산관리란 부동산이든 금융자산이든 한쪽으로 치우치지 않는 적절한 배분과 체계적인 리스크 관리다. 그리고 어떤 일이 있어도 원금을 잃지 않는 것이다.

▣ 작가 소개

저 : 박원갑

부동산학 박사. 중앙 일간지에서 오랫동안 부동산 담당기자로 일한 글쟁이다. 그러나 기자보다는 부동산 전문가, 명강사로 더 많이 알려져 있다. 자신의 주장을 일방적으로 펼치기보다 사실(fact) 확인과 객관적인 분석을 중요시하며, 이해관계에 얽매이지 않는 균형있는 안목을 생명처럼 중시한다. 부동산 전문가에서 한발 더 나아가 영혼의 울림이 있는 부동산 애널리스트, 스페셜 라이터를 꿈꾼다.
고려대 정치외교학과를 졸업하고 건국대 부동산대학원에서 석사학위를, 강원대에서 부동산박사학위를 받았다. 2006년부터 ‘부동산거래서비스회사’인 스피드뱅크 부동산연구소장 겸 수석부사장으로 일하고 있다. 한국부동산산업학회 부회장, 국토해양부의 보금자리주택포럼 회원, 하나금융그룹 부동산자문위원 등으로 활동하고 있다. 한국경제TV가 제정한 ‘올해의 부동산 전문가 대상’ 제1회(2007년) 수상자이기도 하며, 저서로는 《10년 후에도 흔들리지 않는 부동산 성공법칙》이 있다.

▣ 주요 목차

프롤로그 _변동성의 덫에 걸린 부동산시장에서 생존 해법을 모색하다

Part│1│부동산시장, 패러다임의 지각변동

부동산시장에 위험한 프레임의 변화가 나타나다
한국의 아파트, 부동산에서 금융상품으로 변해가다
보금자리주택, 주택구매의 앵커링 포인트가 되다
부가가치 생산성이 도시의 부동산 가격을 결정한다
아파트시장에 정보의 비대칭성이 사라지다
한국의 부동산시장, 극과 극으로 분화하다
서커스형 투기 수요가 부동산시장을 롤러코스터로 만든다
글로벌 이슈 ‘젠트리피케이션’과 한국의 미래
부동산시장, 글로벌 동조화의 길로 가다

Part│2│부동산 생태계를 지배하는 8가지 힘

부동산은 정책에 따라 변화무쌍하게 움직이는 생물체다
부동산이 금융을 잘못 만나면 괴물이 된다
광기와 공포, 부동산의 팔할(八割)은 심리다
장기적으로 주택가격은 수급이 결정한다
일반경기에 후행하던 부동산경기, 이제 동행의 길을 걷다
인구는 현재를 보는 돋보기가 아니라 미래를 읽는 망원경이다
주식 고수처럼 가격과 거래량의 관계를 살펴라
시장가격은 생각보다 많이 오르고 많이 떨어진다
부동산시장은 1차방정식에 의해 움직이지 않는다

Part│3│대한민국 부동산시장의 오늘과 내일

서...양의 ‘싸구려 탱자’ 아파트, 한국에서 ‘값비싼 귤’이 되다
공기 나쁜 도심에 사는 한국의 부자들
아파트를 중심으로 형성된 동질적 하위 주택시장
강남 아파트의 불안한 버블 증폭 메커니즘
전세 종말론과 연(緣)복지의 경제학
아파트시장 주도, 대형인가 소형인가
지가의 우상향 법칙과 재건축·리모델링, 주상복합의 미래
갈수록 똑똑해지고 뾰족해지는 세상
위기의 부동산중개업과 그 미래

Part│4│앞으로 10년, 그리고 균형적인 자산 배분 전략

마음이 편안한 보수적 투자자가 되라
가격이 오를 때만 영원한 강남불패 신화
부동산은 노후생활의 버퍼인가 짐인가
머니 파이프라인과 상가투자의 함정
미래 인구 쇼크의 탈출구 ‘도심 몰입’
안전자산과 위험자산의 균형, 포트폴리오의 미학

에필로그 _영혼의 울림이 있는 부동산 애널리스트를 꿈꾸다
참고문헌
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