초보자도 한눈에 꿰뚫어보는 경매 법률 상식

▣ 출판사서평

매력적인 투자처 부동산 경매, 하지만 곳곳에 지뢰
법을 제대로 알아야 지뢰를 밟지 않는다
경기가 침체일수록 호황을 누리는 분야가 있으니 바로 부동산 경매다. 이런저런 이유로 쏟아지는 경매 물건은 내 집 마련이 목표인 실수요자에게는 물론이요 여윳돈을 굴리려는 소액투자자에게도 적은 투자금으로 높은 수익을 올릴 수 있는 매력적인 투자처임이 분명하다. 그럼에도 불구하고 선뜻 경매에 참여하지 못하는 이유는 곳곳에 지뢰가 숨어 있기 때문이다. 그 지뢰는 바로 복잡한 권리관계다. 경매로 낙찰 받았다 하더라도 온전한 소유권을 갖게 되는지 아니면 예상치 못한 손해를 보게 되는지를 파악하기 쉽지 않은 것이 복잡한 권리관계 때문이다. 까딱 잘못 밟았다간 대박은커녕 쪽박 차기 십상인 이 지뢰를 탐지하여 안전한 경로를 확보하는 일이 바로 경매의 시작이라고 할 수 있는 권리분석이다.
복잡한 권리관계를 파악해 투자의 유ㆍ불리를 따지기 위해서는 관련법에 대한 지식이 필수적이다. 이 책 《초보자도 한눈에 꿰뚫어보는 경매 법률 상식》을 펴낸 목적이 바로 경매에 관심을 가진 투자자들이 경매와 관련한 최소한의 법률적 지식을 습득하여 권리분석을 할 수 있을 정도의 실력을 갖추도록 하는 데 있다. 부동산 경매에서 반드시 알아야 할 각종 법률에 흩어져 있는 지식을 경매를 전문으로 하는 법률전문가의 관점에서 나름대로 취사선택하고 정리하여 투자자에게 도움을 주고자 한다.

일반적인 부동산 거래에도 큰 도움, 알면 약이 되는 법률 상식
경매와 관련한 법률은 민법ㆍ주택임대차보호법ㆍ상가건물임대차보호법ㆍ민사집행법ㆍ부동산등기법ㆍ보전처분법 등으로 다양한데, 경매가 아닌 일반적인 부동산 거래, 즉 매매나 임대차 계약, 금융권 대출 등에서도 통용되는 알아두면 도움이 되는 법률들이다. 따라서 꼭 경매에 참여하려는 목적이 아니더라도 우리의 경제생활과 밀접한 법률들이기 때문에 한 번쯤 숙지해둘 필요가 있다.
또한 내 자신이 경매 투자자가 아니라 경매 대상 부동산의 소유자나 임차인의 처지가 되어 소중한 보금자리와 재산을 잃을 될 경우와 직면할 수도 있으므로, 내 권리를 지키고 재산을 보호하기 위해서라도 이러한 법률을 꼭 알아둘 필요가 있다. 모르는 게 약인 세상이 아니라, 알아야 당하지 않는 세상이다.

▣ 작가 소개

저자 : 권형운
덕수초, 동도중, 광성고 졸업. 한국외국어대학교 정치외교학과 졸업. 고려대학교 법무대학원 강제집행법학과 석사과정을 졸업했다. 11회 법무사시험 합격, 10회 공인중개사시험에 합격했다. 율정법무사 대표, (주)백상경공매 대표, 한국자산관리공사 등록(2010-24) 법무사로 부동산 공매 전문, 전국 법원 부동산 경매ㆍ대출ㆍ등기ㆍ명도 전문, 전국 부동산 중개ㆍ대출ㆍ등기 전문, 채권 압류ㆍ추심ㆍ집행 전문이다. 서울 중앙법무사협회 법률상담위원, 서울 중구청 법률상담위원, 법무부 ‘법과 생활’ 강연위원, 서울 가정법원 법률상담위원 등으로 활동하고 있으며 한국자산관리공사(온비드) 인터넷 공경매강의, 크레듀 공경매 강의, 법무사시험대비 고시학원에서 강제집행법, 민법, 부동산 경매 등의 강의 활동도 진행 중이다.

▣ 주요 목차

기획 의도
저자 서문

1편 : 부동산 경매 개설

1. 부동산 경매란?
2. 부동산이란?
3. 꼭 알아야 할 사항
4. 경매절차의 전체 흐름
5. 강제경매 절차 개요

2편 : 권리분석의 사전 지식

제1장 민법에서 꼭 알아야 할 사항
1. 권리 : 물권과 채권
(1) 물권
(2) 채권
(3) 변제로 인한 대위
(4) 지상권
(5) 지역권
(6) 전세권
(7) 담보물권
(8) 유치권
(9) 근저당
(10) 임대차

제2장 주택임대차보호법에서 꼭 알아야 할 사항
1. 기본 개념
(1) 적용 대상
(2) 임대차계약의 효력 범위
(3) 임대인의 지위를 승계한 양수인
(4) 임대차 기간
(5) 임차보증금
2. 주택 임차인의 권리
3. 대항력
4. 우선변제권
5. 소액임차인의 보호
6. 임차권등기명령제도

제3장 상가임대차보호법에서 꼭 알아야 할 사항

제4장 보전처분법에서 꼭 알아야 할 사항
1. 보전처분 개설
(1) 보전처분의 필요성
(2) 보전절차의 특성
(3) 보전처분의 종류
2. 부동산소유권 가압류
(1) 가압류 목적물
(2) 가압류 집행의 효력
(3) 부동산에 대한 처분금지가처분

제5장 부동산등기법에서 꼭 알아야 할 사항
1. 등기부와 대장의 이원화
2. 등기용지
(1) 등기용지의 구성 및 편철 순서
3. 부동산등기의 순위확정 효력
(1) 가등기
(2) 가등기에 기한 본등기
(3) 대지권인 취지의 등기

제6장 민사집행법에서 꼭 알아야 할 사항(강제경매를 중심으로)
1. 강제경매의 신청
(1) 신청 방식
(2) 기재 사항(부동산의 표시)
(3) 강제집행개시의 요건
(4) 강제집행의 구제절차
2. 압류절차
(1) 강제경매개시결정
(2) 경매개시결정등기의 촉탁 및 송달
(3) 부동산의 침해를 방지하기 위한 조치
(4) 부동산 멸실 등에 의한 경매절차의 취소
(5) 경매절차의 이해관계인
(6) 이중경매개시결정
(7) 공매절차와의 경합
3. 현금화 절차
(1) 매각 준비
(2) 매각기일 및 매각결정기일의 지정ㆍ공고ㆍ통지
(3) 특별매각조건에 관한 재판
(4) 매각의 실시
(5) 매수보증금
(6) 매각의 진행절차
(7) 공유자의 우선매수
(8) 매각기일조서
(9) 매각수수료의 지급
(10) 새매각
4. 매각결정 절차
(1) 매각결정기일의 개시
(2) 매각불허가결정
(3) 매각허가결정
(4) 매수인의 대금지급의무 불이행과 법원의 조치
(5) 부동산관리명령
5. 매각대금의 지급
(1) 대금지급 기한
(2) 대금 지급방법
6. 매각대금 지급 후의 처리
(1) 소유권의 취득
(2) 경매절차의 하자와 소유권 취득 여부
(3) 촉탁할 등기
(4) 등기촉탁비용
7. 부동산인도명령
(1) 실무상 인도명령의 절차
8. 배당절차
(1) 배당의 개요
(2) 배당요구
(3) 계산서의 제출
(4) 배당받을 채권자의 범위
(5) 배당표원안 및 배당표 작성
(6) 배당순위
(7) 배당표 작성
(8) 배당표에 대한 이의
9. 배당순위에 대한 구체적 검토
(1) 저당권ㆍ근저당권의 피담보채권
(2) 가등기담보권의 피담보채권
(3) 전세금
(4) 근로자의 우선변제권(임금채권)
(5) 국세ㆍ지방세 채권
(6) 공과금 채권
(7) 재산형과 과료
(8) 집행력이 있는 일반채권
(9) 가압류 채권
(10) 저당물의 제3취득자가 지출한 필요비, 유익비 채권
(11) 잉여금의 처리
10. 경매신청의 취하
11. 담보권의 실행 등을 위한 경매(임의경매)
(1) 임의경매와 강제경매의 차이점

3편 : 권리분석

제1장 권리분석 개설
1. 말소기준권리
2. 부동산등기부를 통한 권리분석
3. 등기부에 나타나지 않는 권리분석
4. 권리 간의 순위
(1) 물권 대 물권
(2) 물권 대 채권
(3) 채권 대 채권
(4) 동일 날짜에 등기된 권리 간의 충돌

제2장 갑구에 나타나는 권리
1. 가압류
2. 가처분
(1) 소유권이전등기청구권이 피보전권리인 경우
(2) 소유권이전등기말소청구권이 피보전권리인 경우
(3) 가처분등기와 다른 권리들 간의 관계
(4) 점유이전금지가처분
3. 가등기
(1) 매각에 의한 가등기의 소멸 여부
(2) 가등기권리자의 배당 여부
(3) 담보가등기
(4) 소유권이전등기청구권보전가등기
4. 환매등기

제3장 을구에 나타나는 권리
1. 저당권
(1) 말소기준권리
(2) 경매 시 매각으로 소멸
(3) 판례 분석
2. 전세권
(1) 경매 신청
(2) 소멸하는 전세권
(3) 인수되는 전세권
(4) 판례 분석
3. 지상권
(1) 저당권의 보조 역할을 하는 지상권
(2) 판례 분석

제4장 부동산등기부에 나타나지 않는 권리
1. 주택임대차보호법
(1) 대항력 발생 시점에 관한 예
(2) 확정일자에 관한 예
(3) 최우선변제금
(4) 최우선변제금의 계산
2. 상?건물임대차보호법
(1) 적용범위
(2) 대항력
(3) 최우선변제권
(4) 우선변제권
(5) 분석 연습
3. 법정지상권
(1) 법정지상권의 종류
(2) 법정지상권의 성립 요건
(3) 판례 분석
4. 유치권

제5장 기타 주의할 등기 및 권리
(1) 제시 외 건물(부합물ㆍ종물)
(2) 국세와 지방세
(3) 토지별도등기
(4) 대지권미등기
(5) 신속히 명도 받는 방법

부록 : 경매 관련 서류 양식
강제경매신청서
임의경매신청서
권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차)
배당요구신청서
경매개시결정에 대한 이의신청서
강제집행정지결정신청서
부동산인도명령신청서