흐름을 꿰뚫는 부동산 투자 전략

▣ 출판사서평

부동산 투기가 아닌 투자,
새로운 패러다임으로 부동산 시장의 흐름을 읽어라!

『흐름을 꿰뚫는 부동산 투자 전략』의 저자 윤홍기, 이 책에서 그는 한국토지공사, 한국토지신탁에서 근무한 30여 년 간의 직무 경험을 바탕으로 손해를 줄이고 수익을 극대화하는 부동산 투자 성공 노하우를 공개한다. 서점에 나와 있는 재테크 서적은 폭넓은 지식으로 다양한 내용을 다루고 있지만 직접적으로 와 닿는 내용들이 부족한 것이 사실이다. 이를 테면 어떤 곳이 투자처로 좋다고 나열만 해 놓을 뿐, 투자 가치를 판단할 수 있는 가격 비교나 그곳이 좋다면 왜 좋은지에 대한 상세한 설명이 부족하고, 쟁점에 대한 구체적인 원인분석이 없다.

이 책은 기존의 재테크 책과는 다르다. 첫째, 어디에 투자하면 돈을 벌 수 있다는 내용이 아닌, 부동산 투자 시 유의해야 할 점은 무엇인지를 위주로 이야기를 풀어냈으며 부동산 투자의 현실과 그 원인을 철저히 분석했다. 또한 실생활과 밀접한 관련이 있고 부동산과 관련된 최근 이슈를 다뤄 부동산에 대해 잘 모르는 초보자도 쉽게 이해할 수 있고 실질적인 도움을 받을 수 있다. 실제 저자가 부동산 투자 업무를 수행하면서 성공과 실패를 겪은 이야기들, 그리고 직접 부동산 투자를 한 사례들은 적은 종자돈으로 큰 수익을 창출하길 원하는 많은 투자자들의 귀를 솔깃하게 할 것이다.

1장에서는 부동산 투자가 다른 투자와 비교해서 가지는 특징, 성공적인 부동산 투자를 위해 필요한 자세, 및 부동산 투자의 현실과 미래를 담고 있다. 2장에서는 부동산과 관련된 용어를 설명한다. 가장 기본적인 용어를 모르고는 부동산 투자는 머나먼 길처럼 보일 것이다. 3장에서는 부동산을 택지 · 아파트 · 상가 및 오피스텔 등 상품별로 구분하고 계획 부분·시공 부분·분양부분으로 나누어 상세히 다룬다. 택지와 아파트는 사업 시행자의 관점에서, 상가는 중소형 규모 건물을 직접 짓는 건축주 관점에서 설명하여 건물을 직접 신축할 계획을 가진 독자라면 큰 도움을 받을 수 있을 것이다. 4장에서는 저자가 토지공사와 토지신탁에 근무하면서 직접 경험하고 느낀 것을 토대로 토지공사 편에서는 택지개발 위주로, 토지신탁 편에서는 아파트 · 상가 및 오피스텔 등의 사업 시행자로서 경험했던 내용을 토대로 해서 성공사례를 담고 있다. 이 장은 부동산 개발 사업에 관심을 가진 독자들에게 특히 도움이 될 것이다. 5장에서는 저자가 직접 투자한 부동산에 관해 성공과 실패의 원인을 되짚어본다. 6장에서는 부동산 투자와 관련된 당부의 말로 마무리한다.

부동산 투자에서 실패한 사람들 중에서는 정말 고급 테크닉이 없어서가 아니라 오히려 아주 기본적인 부분을 너무 과소평가하거나 망각한 게 원인인 경우가 많다. 기본에만 충실해도 실패 확률을 크게 낮출 수 있다. 부동산 투자로 수백 수천 퍼센트의 대박을 거두는 골드러시의 시대는 지났다. 따라서 이 책은 달라진 시대 상황에 맞는 패러다임을 제시했다. 아무리 부동산 침체기라도 틈새시장은 분명히 있다. 부동산 투자에 대하여 서두르지 말고, 꼼꼼히 따져 보며, 미래의 트렌드에 부응한다면 반드시 놀랄 만한 투자 성과를 얻을 수 있을 것이다.

▣ 작가 소개

저자 윤홍기
건국대 토목공학과를 졸업하고 한국토지공사에 입사해 충북지사와 전남지사에서 근무했으며 한국토지공사의 자회사인 한국토지신탁에 입사해 신탁영업을 맡았다. 2007년에는 고려대학교 대학원 국토계획경제학을 이수해 이 분야에 대한 전문성을 갖춘 그는 실무경험을 바탕으로 생생한 현장경험을 많은 이들과 나눠 거짓과 사기가 난무하는 부동산 세계에 대한 균형 잡힌 시각과 부동산 투자에서 필요한 태도에 대해 이야기 하고자 펜을 들었다.

▣ 주요 목차

■ 머리말
■ 프롤로그

Chapter 1. 부동산 투자의 성패, 마음가짐에서부터 시작된다
1. 부동산 투자의 시작을 위한 기본기 다지기
부동산, 안정성과 수익의 두 마리 토끼를 잡는다
부동산 투자, 이런 마음가짐으로 시작하라
-정직｜헝그리 정신｜윈-윈의 사고｜매수할 때는 많이 생각하라｜매도할 때는 단순하게 생각하라｜사명감
부동산 투자의 변천사
-대박의 욕망을 낳았던 과거｜좋은 시절은 다 가버린 현재 |수많은 변화를 예고하는 미래

Chapter 2. 기본을 알고 투자하자
1. 토지 관련 사항
토지 관련 기본서류
-토지이용계획확인서｜토지건축물대장｜지목｜지적도, 임야도｜개별공시지가, 기준시가 기타
-과밀억제권역, 성장관리권역｜국민주택규모 용지｜도시개발사업, 공영개발사업｜지구단위계획
2. 아파트, 상가 및 기타 건물
아파트
- 등기부등본｜사업시행자, 시공회사｜주택보급률｜용적률｜모델하우스｜분양면적, 공급면적, 전용면적 ｜담보인정비율(LTV), 총부채 상환비율(DTI)｜재건축사업, 재개발사업, 뉴타운사업 ｜투기지역, 투기과열 지구｜최상층, 지하층 |발코니, 베란다 |사용검사, 준공검사 |임대주택사업 상가
- 층고｜전용률｜분양상가, 임대상가｜권리금
기타 건물
- 오피스텔, 주거용 오피스텔｜타운하우스｜단독주택, 공동주택｜아파트형 공장 |금리와 부동산｜보금자리 주택 |도시형 생활주택
3. 같은 듯 다른 듯, 헷갈리기 쉬운 개념 정리
- 건물투자와 토지투자, 근본부터 다르다｜경매와 공매, 비슷해 보이지만 확실히 다른 이유｜가격과 가치의 차이를 알아야 제대로 투자한다
4. 부동산 시장의 애물단지, 프로젝트 파이낸싱

Chapter 3. 부동산 상품, 출생의 비밀
1. 택지
계획
- 개발방식의 구분｜신도시는 과연 국가의 재앙이 될 것인가｜택지개발 예정지구 지정 |택지개발 계획 및 실시 계획 승인
시공
분양
2. 아파트
계획
- 입지분석에서 사업 진행 여부 결정에 이르기까지｜부지확보 및 인허가 신청｜사업착수! 그리고 진행｜아파트 공사는 어떻게 시행될까?
시공
분양
- 분양가, 타이밍이 결정한다?｜미분양되면 재분양, 그것도 안 되면 땡처리
3.상가 및 기타 건물
계획
시공
분양
- 단독소유 건물의 임대분양｜대규모 상가의 호별 분양
오피스텔
전원주택

Chapter 4. 부동산 회사, 그 세계가 궁금해?
1. 한국토지공사
토지개발공사로 첫 발을 내딛은 직장생활
- ‘국립 투기꾼’을 위한 변명｜최대의 라이벌 주택공사｜전쟁터의 총알받이 공사감독｜토지공사는 공무원 전용식당?
공기업의 생리
2. 한국토지신탁
새로운 배, 신탁회사에 승선하다
- 항해의 시작｜토목과 건축은 어떻게 다른 걸까?｜우리나라 사기꾼은 여기 다 모였네!｜ IMF의 쓰나미가 몰아닥치다｜공기업이 돈을 못 버는 이유｜사기업으로 변신, 그러나 세상은 더 많이 변했다
부동산 신탁, 그것이 알고 싶다
- 개발신탁｜담보신탁｜처분신탁과 관리신탁｜사업여건의 변화
신탁업계의 현실
- 부동산 수익 모델의 한계｜자동차면허보다 더 쉬운 신탁회사 면허｜은행은 부동산 개발사업에 손대지 마라
30여년 직장 생활을 정리하며
성공과 실패의 사례들
- 아파트 ｜ 상가 ｜ 아파트형 공장
승자는 없고 패자만 있는 법적 소송

Chapter 5. 부동산 투자, 그 성공과 실패의 기록
1. 토지
- 서두른 만큼 낭비다｜환상이 무르익을 때 매각 타이밍도 무르익는다｜부동산 공동투자에는 유유상종이 필요하다｜부동산도 양보다 질이다｜눈에 보이는 현상에서 보이지 않는 틈새를 찾아라｜가망이 없다고 판단하면 무조건 빨리 탈출하라
2. 아파트 _259
- 사람은 투자하고 하늘은 참견한다｜뒷간과 조합은 멀수록 좋다 |저평가된 부동산은 악착같이 붙들어라｜사야할 가치가 있다면 사라!｜영원한 불패 신화는 없다
3. 상가
- 선무당이 친구 잡는다｜지방 대도시 상가, 클수록 위험하다 |개별 분양상가는 근처도 가지 마라｜수상한 임차인은 빨리 내쳐라
4. 단독주택

Chapter 6. 자! 돈을 모으고, 사고, 팔자
초기투자자금, 어떻게 만들지?
레버리지 투자는 금물이다
성공도 실패도 다 내 탓이다
토지는 어떻게 사야 할까?
토지는 어떻게 팔아야 할까?
어떤 부동산 상품에 투자할까?
신분당선 철도를 따라가 보자
자식에게 물려줄 두 가지 유산, 청약통장과 보험

■ 에필로그_314