박용석의 부동산 경매 권리분석 첫걸음

▣ 출판사서평

어렵고 까다로운 권리분석도
수학 공식처럼 명쾌하게 전개된다!

수차례 경매를 통해 큰돈을 벌어들임으로써 스스로 경매 투자에 일가견이 있다고 자부해온 A씨. 그런 그가 2004년 한 아파트 경매에서 4,700만 원이라는 거액의 입찰보증금을 날리는 실패를 맛보아야 했다.

B씨는 감정가 3억 2천여만 원의 다가구주택을 눈여겨보았다. 지하 1층, 지상 3층으로 된 이 매물에는 세입자만 무려 12가구, 전체 가구의 전세 보증금만도 5억여 원을 웃돌았다. 그런 다가구주택을 B씨는 1억 1천만 원에 단독입찰해 낙찰을 받았다. 세입자 처리비용 4천만 원을 포함해 총 1억 5천만 원을 투자해 매입에 성공한 셈이다.

A씨의 실패, B씨의 성공에는 이유가 있다. 그것은 바로 ‘권리분석’을 어떻게 했느냐에 달려 있다.

실전에 강한 부동산 경매 고수 박용석의 권리분석 공식 따라잡기
한국 최고의 재테크 전문가가 쓴 『박용석의 부동산 경매 권리분석 첫걸음』 2010년 개정증보판이 출간되었다. 그동안 저자는 20여 권에 달하는 재테크 성공투자전략서를 집필해오며 투자자들과 돈독한 신뢰를 쌓아가고 있다.
최근의 부동산 경매 시장에서는 매물로 나온 물건과 경매 신청 건수는 전년대비 크게 줄어들었다. 그럼에도 불구하고 경매 진행 물건이 일정 수 이상을 유지했는데, 이는 잦은 유찰로 인한 재고 물건 덕분이다. 경매 시장의 특성상 한번 유찰된 물건은 그 다음 경매에서 20퍼센트씩 저감된 감정가로 나오기 때문에 유찰을 거듭한 물건일수록 유리한 조건에서 부동산을 취득하게 되는데, 부동산 시장의 부침으로 인해 유찰되는 건수가 늘면서 오히려 경매를 통한 부동산 취득에 유리하게 작용하는 것이다. 이때 중요한 것이 바로 권리분석이다.
경매가 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있고 성공적일 경우 큰 수익을 창출할 수 있는 재테크 수단인 것은 분명하지만 그만큼 위험이 도사리고 있는 것도 사실이다. 그 위험을 헤쳐나가는 열쇠가 바로 권리분석에 있다.
이 책 『박용석의 부동산 경매 권리분석 첫걸음』은 이제 막 부동산 경매를 시작한 사람들을 위한 권리분석 입문서다. 부동산 경매의 성공과 실패는 철저한 권리분석에 달려 있기 때문에 기초부터 탄탄하게 다져나가는 것이 중요하다. 이 책은 부동산 경매의 핵심이라고 할 수 있는 권리분석에 대해 쉽고 이해하기 편하게 접근할 수 있도록 지렛대 역할을 하는 데 중점을 두었다.
어느 때보다 심하게 부침을 격고 있는 부동산 시장과 전세값 상승 속에서 길을 잃은 서민 등 실수요자들에게 부동산 경매는 침체된 부동산 시장의 늪에서 빠져나오는 길을 제공할 것이다.

권리분석은 부동산 경매의 시작이며 끝이다!
권리분석이란, 경매 대상이 된 부동산의 법률적 권리관계를 분석해 입찰자가 해당 부동산을 낙찰받은 이후에 부담해야 하는 권리가 존재하는지, 만일 그렇다면 어느 정도의 경제적 부담을 져야 하는지 등을 판별하는 것이다. 투자의 관점에서 해당 경매 대상물에 대한 수익성을 분석하는 것도 분명 중요하지만 이보다 더 중요한 것이 바로 권리분석이다. 경매에 대한 모든 책임은 전적으로 입찰자 본인이 져야 하기 때문이다. 다시 말해 권리분석을 잘못해서 낙찰받은 부동산에 추가로 부담해야 하는 비용이 생긴다면 낙찰자 본인이 부담해야 한다는 뜻이다.
즉 해당 부동산에 말소권리보다 선순위로 처분금지가처분이나 소유권이전등기청구권보전가등기 또는 예고등기 등의 권리가 있는 경우 낙찰자가 소유권을 이전받은 후라도 이들 권리자가 권리행사를 하게 되면 낙찰로 얻은 부동산에 대한 소유권을 빼앗길 수도 있다.
경매가 위험하다고 말하는 이유는 이처럼 권리분석을 잘못할 경우 예상치 못한 손해를 볼 수 있기 때문이다. 그러나 이와는 반대로 철저한 권리분석을 바탕으로 막대한 시세차익을 거두는 경우도 많다. 권리분석이라는 것은 손해와 수익에 직결되는 것이기 때문에 결코 소홀히 할 수 없는 작업이다.
이러한 위험을 피하면서 큰 수익을 올리는 유일한 방법은 경매 시장에 매물로 나온 부동산에 대해 제대로 권리분석을 하는 것이다. 그래서 권리분석은 부동산 경매의 꽃이라고 할 수 있다.

권리분석은 추리소설처럼 흥미롭고 수학 공식처럼 논리적이다!
치열한 입찰경쟁률 속에서 이제 부동산 경매를 통해 고수익을 낼 수 있는 틈새 전략은 바로 권리분석이 난해하여 일반 입찰자들이 섣불리 다가서지 못하는 매물을 골라 투자하는 것으로 바뀌었다. 이런 고도의 전략을 구사하려면 필연적으로 권리분석에 대한 심층적인 공부와 풍부한 실전 경험이 뒤따라야 한다. 그런데 권리분석이라는 것이 온갖 법률지식을 수반하는 따분한 공부이다 보니 고수익을 바라고 권리분석 공부에 뛰어들었다가도 도중에 쉽게 포?하곤 한다.
그러나 권리분석이 어렵고 재미없는 것만은 아니다. 쉽게 시작하여 차근차근 접근하다 보면 의외로 추리소설을 읽는 것과 같은 흥미를 불러일으키게 된다는 사실을 알게 될 것이다. 왜냐하면 권리분석은 수학처럼 지극히 논리적으로 명쾌하게 전개되기 때문에 하나하나 단계를 올라서면서 익히면 마치 퍼즐을 맞추는 것과 같은 즐거움과 통쾌함을 덤으로 맛볼 수 있다.

숨어 있는 권리관계를 파악하면 알짜 부동산이 보인다!
이 책은 부동산 경매 권리분석과 관련된 기초 및 전문 지식, 부동산 등기부 읽는 법, 부동산 등기부의 이면에 가려진 권리분석 요령, 고수들도 울고 가는 권리분석의 함정 피하는 법, 대박을 노릴 수 있는 매물의 조건 등을 다양한 사례와 함께 소개한다. 또 부동산 경매 관련 각종 필수서식과 작성 노하우를 제공한다. ‘경매 대상 부동산의 임대차관계조사서의 예’(본문 100페이지)나 ‘권리분석표의 예’(본문 102페이지) 등 저자의 오랜 경험에서 축적된 정보들을 공유하고 있어 독자에 대한 친절한 배려가 돋보인다.
누구나 쉽게 다가설 수 있도록 재미를 주고자 한 권리분석 입문서이지만, 실제 내용은 결코 초보에 머물지 않으며 고수의 경지까지 아우르고 있다. 권리분석은 쉬운 것부터 시작해서 정교한 고도의 테크닉으로 마무리되어야 하기 때문이다. 비록 입문자용 권리분석서로 쓰였지만 권리분석과 관련된 핵심적이고 중요한 사항에 대한 테크닉 또한 쌓을 수 있다.
권리분석은 어렵고 복잡한 데다 온갖 법률지식으로 무장하지 않고서는 섣불리 접근하기 어렵다고 생각하는가? 이제 우리 시대 최고의 재테크 전문가이며 투자자들의 멘토인 저자가 쓴 『박용석의 부동산 경매 권리분석 첫걸음』을 통해 권리분석에 대한 고정관념이 깨질 것이다. 저자의 친절한 설명과 다양한 사례, 놓칠 수 없는 권리분석 전개 과정을 따라가다 보면 어느새 누구도 보지 못한 보석, 알짜 부동산을 발견하게 될 것이다.

▣ 작가 소개

저 : 박용석

PARK,YONG-SUK,朴容奭
연세대학교 법학과를 졸업한 뒤 외국계 투자회사에 입사하면서 자산관리 및 투자업무와 인연을 맺었다. 현재 외국계 투자회사인 에스앤피인베스트먼트 이사로 재직하면서 자산투자관리 업무를 담당하고 있다. 다년간 부동산투자 업무에 종사하면서 정리한 투자 테크닉 중 ‘경매’에 관한 내용과 ‘부동산 성공사례’ 등을 바탕으로 과학적 투자 방법과 실전 테크닉을 제공하는 책을 집필하여 전문적이고 난해한 부동산투자의 대중화를 선도하는 한편, 부동산을 통한 자산증식에 한 걸음 더 다가갈 수 있는 투자 노하우를 제공하기 위해 노력했다.

한국사회에서 50대 이상의 이른바 ''전통적인 부자''들은 1960~1980년대 한국경제의 고도성장기에 큰돈을 벌어들인 사람들이었으나 21세기인 지금은 다양한 투자 전략과 첨단 정보의 중요성이 새로운 관건으로 떠오르고 있다. 박용석은 이런 트렌드를 따른 한국의 2~30대 부자들을 심층 인터뷰하고, 그들의 공통적인 특징과 투자 로드맵을 조사함으로써 저술하게 된 『한국의 젊은 부자들』을 통해서 경제·비즈니스 분야의 베스트셀러 작가로 이름을 날리게 된다.

또한 『한국의 젊은 부자들』이 경제적 자유를 열망하는 젊은 재테크 입문자들이 투자시장에서 어떻게 자신의 꿈을 향해 도전해 나가야 할지에 대한 지혜로운 성찰과 메시지를 담고 있었다면 『재테크의 99%는 실천이다』를 통해서는 생애 첫 종자돈 마련에서부터 주식과 부동산을 거쳐 해외투자에 이르기까지, 빠르게 변화하는 재테크 트렌드와 남들보다 한 발 앞서는 과학적 실천투자 노하우에 대해 꼼꼼하게 조명하였다. 이를 통해 저자는 ‘실천하는 자만이 부자가 될 수 있다’는 간명한 메시지를 풍부한 사례와 명쾌한 해설을 바탕으로 독자들에게 설득력 있게 전하기도 하였다.

그는 이처럼 한국사회에서 재테크에 관한 한 최고의 전문가로 손꼽히고 있다. 또한 30대 중반의 나이에 대기업 직장인 평균연봉의 10배 이상을 소득세로 납부하고 있는 젊은 부자이기도 하다. 그는 다년간 부동산 경매 업무에 종사하면서 최소 자본으로 최대의 수익을 낼 수 있는 경매 투자 모델을 정립현 경험과 투자회사의 경험을 살려 그 내용을 독자들에게 실질적으로 전달하고 있다. 그 밖에 그의 저서로는 『돈 되는 땅 따로 있다』, 『중국주식 기업분석』, 『지금 중국에 돈을 묻어라』, 『돈되는 부동산 경매로 싸게 사들이기』,『돈되는 아파트 경매로 싸게 사들이기』등 재테크 관련 책들이 있다. 그는 여전히 현업에 종사하여 여러가지 투자 노하우와 자산증식에 관한 연구를 하고 있다.

▣ 주요 목차

Part 1_나도 할 수 있다! 권리분석 시작하기

Chapter 1_맨 처음 알아야 할 권리분석 기초지식 5가지
01 권리분석은 경매의 핵심이다
02 권리분석 시작 전에 물권과 채권을 구별하자
03 권리분석 1단계는 권리의 순위 파악이다
04 등기부는 부동산의 실체다
05 권리분석의 마무리는 배당분석이다

Chapter 2_반드시 알아야 할 권리분석 핵심지식 5가지
01 등기부에서 가장 앞선 저당권을 찾으라
02 말소기준권리를 찾으라
03 낙찰 후에도 말소되지 않는 권리
04 법정지상권·유치권·임차권의 권리분석 요령
05 자신만의 권리분석표를 만들라

Part 2_효과 만점! 권리분석 노하우

Chapter 3_부동산 등기부에 나타나는 권리분석 요령
01 등기부에 나타나는 권리, 나타나지 않는 권리
02 저당권만 제대로 알아도 권리분석 절반은 끝난다
03 약정 기간 끝난 전세권도 안심하면 안 된다
04 전 소유자 상대 가압류는 낙찰로 소멸되지 않는다
05 가처분등기는 후순위를 더 조심하라
06 선순위 가등기가 있다면 채권계산서를 확인하라

Chapter 4_부동산 등기부에 나타나지 않는 권리분석 요령
01 돈 되는 법정지상권도 있다
02 임야 경매에서 주의해야 할 분묘기지권
03 건물 경매의 함정, 유치권을 극복하라
04 경매 낙찰자가 인수하는 세입자는 오로지 하나
05 소액임차인 중 위장임차인 해결하는 법

Part 3_피해 가야 할 권리분석의 함정

Chapter 5_조심하지 않으면 큰코다치는 권리분석
01 인기 부동산의 대위변제를 주의하라
02 토지·건물 일괄경매 시 건물 세입자를 조심하라
03 리스한 기계는 저당권이 미치지 않는다
04 종중 부동산에는 눈길도 주지 말라
05 법인 소유 부동산은 철저한 권리분석이 필수

Chapter 6_제대로만 알면 대박날 수 있는 권리분석
01 대지권 미등기 건물은 물건명세서를 확인하라
02 미등기 건물이 있는 토지는 법정지상권을 주의
03 예고등기가 있는 부동산 입찰 시의 요령
04 선순위 환매등기의 틈새를 노리라
05 유치권을 주장하는 땅은 일단 눈독을 들이라

부록_부동산 경매 관련 각종 필수서식 작성 노하우
01 입찰 이전 단계의 각종 서식
02 입찰 진행 단계의 각종 서식
03 낙찰 이후 단계의 각종 서식