나는 30살에 경매를 시작해 40살에 은퇴를 꿈꾼다 -자본금 없이 시작하는 경매 입문서- (2019.6)

경매의 막연한 불안감을 해소해 주고 10년 후 안정적인 수입을 위한 부동산 경매 방법을 알려준다.
경매를 처음 접하는 사람에게 막연한 불안감이 있다. 경매를 했다가는 골치 아픈 문제가 발생할 것 같고, 목돈도 필요해 보이고, 이상한 물건을 사서 손해 볼 것 같은 마치 리스크가 큰 투자인 것처럼 보인다. 그래서 모두들 10년 후를 걱정하며 주식과 부동산 투자를 하고 있지만 정작 경매는 아무나 하는 게 아니라는 생각 때문에 생각조차 하지 않는 게 현실이다. 하지만 경매를 알고 나면 이러한 불안감들이 모두 막연한 고정관념일 뿐 그렇지 않다는 것을 이 책은 설명하고 있다.
부동산 경매를 쉽게 생각하면 아파트를 시세보다 싸게 사는 행위이다. 다만 경매라는 절차가 추가되어 있을 뿐 불안해하거나 위험하다는 생각을 할 필요가 없다. 특히 시세보다 훨씬 저렴한 값에 구입을 한다는 점에서 오히려 좋은 구매 찬스이다. 이렇게 매력적인 경매를 어떻게 목돈 없이 소액으로 잘 할 수 있을지를 초보자의 눈높이에서 설명하려고 노력하였다.
저자가 경매에 눈을 뜬 후 생긴 목표가 10년 안에 자산을 불려 안정적인 수입을 얻는 것이다. 안정적인 수입을 위해 매매에 의한 시세차익 보다는 임대 수입을 목표로 하고 있는데 경매를 통해 임대 수입을 늘려 나가는 노하우를 자세히 소개하고 있으며, 또한 대부분의 사람들이 적은 종자돈으로 투자를 생각함을 잘 알기에 소액으로 어떻게 경매를 하고, 어떻게 대출을 해서 수익을 낼 수 있는지를 알려주고 있다.
저자 역시 경매를 입문한지 오래되지 않아 경매에 처음 입문하는 사람들이 어떤 고민을 하는지 잘 알고 있다. 그래서 본인의 초기 경매 사례를 들어 초보자들에게 꼭 필요한 내용을 소개하려고 노력하였고, 그 과정에서 수익은 어떻게 내야 하는지도 잘 설명하고 있다. 따라서 경매를 통해 10년 후의 안정적인 수입을 꿈꾸는 분들에게 좋은 입문서가 될 것임을 기대한다.

경매는 리스크가 적은 투자다
 당연하다. 경매는 부동산을 구입하는 것이기에 상당히 안정적인 투자이다. 주식으로 한 달 만에 반토막이 날 수 있어도 부동산은 그렇지 않다는 것을 다들 잘 알고 있다. 그럼에도 경매라는 낮선 세계에 대한 막연한 두려움 때문에 뭔가 위험한 투자일 것 같다고 생각한다. 왠지 손해 볼 것 같기도 하고 안 팔리면 어쩌나 하는 불안감도 있고 목돈이 필요한 투자여서 좀 꺼려지곤 한다. 하지만 경매를 빼고 그냥 부동산 매매라고 생각해보면 목돈이 없어서 그렇지 사고 싶은 지역의 매물이 많을 것이다. 경매는 그냥 부동산 매매일 뿐이다. 대부분의 사람들이 돈만 있으면 사고 싶어 하는 부동산 매매일 뿐인 것이다. 심지어 같은 물건을 시세보다도 더 적은 값으로 구입할 수 있는 것이 경매이다. 아파트 매매 시에도 급매물이 먼저 눈에 들어오기 마련인데 심지어 급매물보다도 훨씬 저렴한 가격에 구입할 수 있다. 주식을 매수하려고 하는데 현재가 보다도 훨씬 낮은 가격에 살 수 있는 특혜가 있다면 어떻겠는가? 아파트를 사려고 하는데 시세보다 훨씬 낮은 가격에 살 수 있는 특혜가 있다면 어떻겠는가? 말도 안 되는 일이지만 신기하게도 경매가 그렇다. 경매라는 잘 모르는 것에 대한 막연한 두려움일 뿐 경매야 말로 리스크가 적은 투자이다.

경매의 막연한 두려움을 없애라
 부동산 경매는 뭔가 어렵게 느껴진다. 법적인 문제와 얽혀있어 보이고 서류도 작성해야 할 것 같고 행정절차도 알아야 할 것 같고 무엇보다도 물건이 좋은지 나쁜지를 잘 모른다. 물론 이런 어렵게 느껴지는 것들이 필요한 게 맞고 잘 알아야 하는 것도 맞다. 하지만 주식을 살 때도 그렇고 일반 부동산 매매할 때도 그렇고 최소한 좋은 물건인지 나쁜 물건인지 정도는 스스로 알아보고 구입을 결정해야 한다. 그 과정에서 대출이 필요하면 은행에 찾아가 필요한 서류를 작성하듯이 이미 주식 투자도 부동산 매매도 스스로 많은 것들을 조사하고 공부하고 있다. 경매도 경매와 관련한 절차만 이해한다면 나머지 행위들은 다른 것들과 크게 다르지 않기에 결코 두려워할 필요가 없는 투자 방법이다. 어떤 물건을 고를지는 일반 부동산 매매도, 주식 투자도 당연히 스스로 판단해야 하기에 경매라고 특별히 더 어려울 게 없는 것이다. 심지어 시세보다도 더 저렴하게 살 수 있는 장점이 있기 때문에 오히려 부담감이 덜 할 수 있다. 주식을 해도 기본적으로 공부를 해야 하듯이 경매도 기본적인 공부만 제대로 한다면 쉽게 두려움을 없앨 수 있을 것이다.

10년, 지금부터 준비해야 한다
 기본적으로 부동산 경매는 고위험 고수익 투자가 아니다. 따라서 100%, 200% 등 고수익을 기대할 수는 없다. 하지만 리스크가 큰 고수익 투자 상품을 원하는 게 아니라면 투자한 만큼 정직하게 수익을 얻을 수 있는 방법이 바로 경매이다. 10년을 생각하고 지금부터 한발 한발 진행한다면 수익은 정직하게 계속 오를 수밖에 없을 것이다. 저자의 경우 1년 만에 임대 수입으로 월 100만 원 정도를 얻고 있다. 경매 활동을 계속 한다고 했을 때 매년 월 100만원의 추가 수입을 기대할 수 있을 것이다.
모두들 직장을 다니면서도 얼마 못할 것 같은 직장 생활을 걱정하기 마련이다. 대략 40대 후반에서 50대 초반을 그만둬야 하는 시기로 생각하며 미리부터 걱정이 태산이다. 이런 걱정에 많은 사람들이 주식투자를 하지만 원금조차 유지하기 힘들고, 자격증이나 기술 공부만으로는 확실한 보장이 없기에 불안할 뿐이다. 임대수입을 생각하지 않을 수 없는 시대이다. 10년이 먼 것 같지만 막상 지나면 정말 금방이다. 지금 부터 준비하면 직장 은퇴 후에도 하고 싶은 것을 하며 살 수 있을 것이다.

박수훈
89년생. 재경사(재테크로 경매하는 사람들) 카페에서 ‘빡수’라는 아이디로 활동하고 있으며, 30살의 나이로 경매를 시작하여 1년 만에 주택 및 상가를 통해 월세를 받고 있고, 40살 전에 은퇴할 계획을 꿈꾸고 있다.

엄진성
기초생활수급자부터 천억대 자산가까지 다양한 고객의 자산을 관리하고 있는 10년 차 재무상담사다. ‘재무설계에 진심을 더하다’라는 원칙을 고수하며 금융, 부동산, 세금 그리고 보험까지 철저히 고객 입장에서 재무상태를 점검하고 진단하며 실질적인 도움을 주고 있다.
저서로는 <욜로재테크>, <나는 아파트형공장 투자로 100억대 자산가가 되었다>, <연금저축은 어떻게 노후의 무기가 되는가>가 있으며 KBS, SBS, EBS, SBS CNBC에 전문가로 출연하는 등 다양한 활동을 하고 있다. 또한 관공서와 일반 기업체에서 재무설계 특강을 하고 있다.

1장 경매로 당장 은퇴 준비를 해라
1. 나는 30살에 1500만 원으로 월 소득 100만 원을 만들었다
2. 경매란 무엇인가
3. 왜 지금 경매를 시작해야 하는가
4. 나의 첫 경매 투자 - 소형 다세대 빌라
5. 경매는 오히려 리스크가 적은 투자다
6. 실패하지 않는 경매 투자 5가지 원칙
7. 씁쓸한 패찰의 경험은 최고의 보약이다

2장 두 마리 토끼를 잡는 수익형 부동산 경매 노하우
1. 수익형 부동산의 종류
2. 나의 첫 수익형 부동산 투자
3. 상업 업무용 부동산의 특징
4. 상업 업무용 부동산의 상권분석 방법
5. 어떤 수익형 부동산을 선택해야 하는가

3장 경매 투자는 어떻게 해야 하는가
1. 경매의 흐름 이해하기
2. 경매물건을 확인하는 방법
3. 임장활동 시 체크해야 하는 사항
4. 명도는 어떻게 해야 하나
5. 등기부등본 보는 방법
6. 전입세대열람의 중요성
7. 권리분석 기본만은 알고가자
8. 법원에서 실수하지 않는 방법
9. 경락잔금 대출이란
10. 어떤 물건을 찾아야 하는가
11. 이런 물건은 무조건 피해라
12. 책보다는 실전에서 배워라
13. 경매는 반드시 전문가와 함께해라
14. 부동산 매입 및 운영 노하우

4장 3040 프로젝트(30살에 시작하여 40살에 은퇴하기)
1. 신혼부부라면 경매로 집을 마련해라
2. 투자지역은 어떻게 선정해야 할까
3. 대출을 두려워하지 마라
4. 다양한 인맥을 쌓아라
5. 꾸준한 투자 계획을 세워라

5장 경매는 경제적 자유로 가는 가장 빠른 길이다
1. 청약통장 먼저 해지해라
2. 권리분석에 시간을 뺏기지마라
3. 책 한 권만 읽고 시작해라
4. 경매는 위험하지 않은 투자방법이다
5. 경매가 어렵다고 느껴지는 이유

6장 실전 명도 4가지 사례
1. 경기 광주 빌라 명도 사례
2. 평택 상가 명도 사례
3. 숭의동 오피스텔 유치권 사례
4. 후암동 다세대 주택 사례

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