초보자를 위한 부동산경매 명도기술 (2013.10)

▣ 출판사서평

초보자를 위한 부동산경매 명도기술! 경매를 공부하는 궁극적인 목표는 좋은 물건을 보다 저렴하게 구입하는데 있다. 입찰에 참여해 낙찰받았다고 환호성을 쳤지만 기쁨은 잠깐이다. 낙찰부동산을 점유하고 있는 점유자를 내보내지 못해 애간장을 때우는 낙찰자들이 한 두 명이 아니다. 이 책은 경매 초보자들도 변호사나 법무사의 도움 없이 혼자 힘으로 경매 부동산의 점유자를 낙찰받은 부동산에서 내보내는 명도기술에 관한 책이다. 이 책은 낙찰자에게 인도요구에 순순히 응하지 않는 못된 점유자들을 낙찰부동산에서 혼자 힘으로 퇴거시킨 여러 사례들을 압축하여 정리한 책이다. 이 책의 사례를 잘 활용한다면 어렵지 않게 경매 부동산을 점유하고 있는 임차인, 채무자를 경매 부동산에서 퇴거시킬 수 있으리라 본다. ≪부동산경매 명도기술≫은 부동산경매 경험이 없는 초보자들도 변호사나 법무사 도움 없이 경매 부동산을 인수하여 완전한 소유권을 행사할 수 있도록 안내한다.

정부의 ''8·28 전·월세대책'' 발표 후 일부 전세수요가 매매수요로 전환되며 전국 아파트 매매가격이 상승세를 이어가며 시세 차익을 노린 투자자들이 경매에 적극 가담하고 있다. 하지만 낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 세입자 등을 낙찰받은 부동산에서 퇴거시키기 못해 애간장을 태우는 낙찰자들이 한 두 명이 아니다. 이들을 위한 경매 책이 출간되었다. “부동산경매 명도기술”은 경매 부동산의 점유자를 변호사 법무사의 도움 없이 혼자 힘으로 퇴거시키는 방법을 소개한다.
* 인도·명도시 주도권을 잡는 방법과 인도명령 신청
* 특별송달하는 방법
* 점유이전금지가처분 직접 하는 방법
* 신상정보· 사실 관계 파악과 출입금지가처분 하는 방법
* 인도·명도 시 합의를 이끌어 내는 방법
* 합의이행각서의 작성법
* 관리비 연체자 우회 공략하여 내보내는 방법
* 막무가내 점유자 간단하게 내보내는 방법
* 명도소송과 임료청구 직접 하는 방법
* 짐 들어내는 강제집행 방법

머 리 말

부동산경매에 있어서 법률적으로 가장 문제가 되는 것은 권리분석이고 실제관계에서는 경제적 분석과 경매물건의 인도·명도가 문제 된다. 왜냐하면 경매의 매력은 시세보다 저렴하게 구입하는데 있다. 그런데 막무가내, 무대포, 막가파, 마이동풍 점유자가 버티고 나가지 않으면 입주지연에 따른 손해를 볼 수 있다. 점유자가 버티며 부동산의 인도를 거부하면 이사비 정도 선에서 타협을 하든지, 공권력에 의해 인수하는 수밖에 없다. 또 생각하지도 않았던 체납관리비를 떠 않게 되는 경우가 있다. 그러므로 사는 사람 내보내는 일이 경매에 있어서 권리분석 못지않게 중요하다. 낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 사람을 내보내야 진정한 소유권을 행사할 수 있기 때문이다.
본서에서는 경매 시 복병이나 암초를 만났을 때의 대처 방법에서 소유권이전등기 및 말소 촉탁등기와 강제집행을 낙찰자가 직접 혼자서 할 수 있는 방법에 대하여 기술하였다.

이 책의 구성 체계는 다음과 같다.
* 부동산경매 절차
* 소유권이전 및 말소 촉탁등기 직접 하는 방법
* 인도·명도시 주도권을 잡는 방법과 인도명령 신청
* 특별송달하는 방법
* 점유이전금지가처분 직접 하는 방법
* 신상정보· 사실 관계 파악과 출입금지가처분 하는 방법
* 인도·명도 시 합의를 이끌어 내는 방법
* 합의이행각서의 작성법
* 관리비 연체자 우회 공략하여 내보내는 방법
* 막무가내 점유자 간단하게 내보내는 방법
* 명도소송과 임료청구 직접 하는 방법
* 짐 들어내는 강제집행 방법
* 경매함정에 빠졌을 때의 대처 방법
* 경매 취하와 취소하는 방법

특히 항고장, 점유이전금지가처분 신청, 출입금지가처분 신청, 합의이행각서 등은 저자의 실무 사례를 예시한 것으로 독자 여러분이 직접 인도·명도 시 활용하면 상당한 도움이 되리라고 생각된다. 아울러 실무경험을 바탕으로 한 내용임으로 이를 제반 분쟁의 증거자료 등으로는 사용할 수 없고 실무에 있어서 참고용으로 활용하시기 바란다. 이 책은 경매부동산의 점유자 즉, 사는 사람 내보내는 방법에 관한 책으로서 명도기술 비밀과외와 명도불패를 수정 보완하여 출판한 책이다.

▣ 작가 소개

저 : 강희만
아파트, 토지, 분양권, 상가 등 부동산중개와 경매컨설팅 등 부동산 현장 경력 20년의 공인중개사로서 공인중개사들의 필독서 『부동산 숙달하기』와『부동산 고수들의 숨은기술 비밀과외』에서 20년 중개노하우를 공개하여 부동산중개 실무를 배울 길이 없어 애를 태우는 공인중개사들의 갈증을 해소하여 주었다. 부동산경매 실무 도서로서 『나의 꿈 경매왕』에서 선순위 가장임차인 찾는 방법과 판명 방법을 공개하는 등 투자자들에게 도움을 주고 큰 호응을 얻었다. 부동산가격 폭등과 폭락의 메커니즘과 부동산호황과 불황 속에 숨겨진 팩트를 파헤치고 당하지 않는 투자원칙을 제시한 『그레이트풀』이 있다.
교보생명, 삼성물산주식회사에서 근무하였고, 공인중개사(1회)로서 부동산중개업에 입문. 재개발, 분양권, 상가 개발 및 분양, 경매컨설팅을 하였다. 1996년 매일경제신문사 주최 부동산개발경진대회에서 컨설팅부문 장려상을 수상한 경력이 있다. 현대백화점, 스피드뱅크, 신세계 백화점, 닥터아파트 등에서 부동산경매와 부동산투자정보를 전달한 바 있다. 또한 처음으로 가장임차인 찾는 방법과 입증하는 방법을 공개하였고, 토지별도등기, 대지권미등기 물건의 권리분석 방법, 선순위 가처분 경매물건 낙찰받아 가처분을 취소하는 방법, 유치권신고의 진실을 찾아내는 방법 등을 전파하였다. 성남시 여성문화회관에서 부동산경매 강의를 하고 있다. 건국대학교 행정대학원 부동산학과 졸업, 한성대학교 대학원 부동산경제학 박사과정을 수료하였다.

▣ 주요 목차

PART 1 부동산경매절차와 이해관계인
1. 부동산경매의 절차
2. 경매절차의 이해관계인

PART 2 경매법정에서의 입찰 방법
1. 입찰표의 기재 방법
2. 입찰보증금 봉투와 입찰봉투의 작성
3. 입찰함에 투입, 개찰 그리고 차순위매수신고

PART 3 명도기술은 숨겨진 비밀 찾기!
1. 명도기술은 숨겨진 비밀 찾기! 민사집행사건기록에서 찾는 숨겨진 비밀

PART 4 매각대금 납부와 소유권이전 등기하는 방법
1. 매각대금 납부하기
2. 등기하는데 필요한 서류
3. 등기하는데 필요한 서류 준비와 등기 절차
4. 등기신청서의 작성과 서류 편철 방법

PART 5 주도권 잡기와 인도명령 신청하는 방법
1. 인도·명도 진행 때 주도권을 잡는 방법
2. 인도명령 신청하는 방법

PART 6 특별송달하는 방법
1. 폐문부재, 수취인부재 시 특별송달하는 방법
2. 채무자가 도주하여 연락이 안 되는 경우 송달하는 방법

PART 7 점유이전금지가처분 직접 하는 방법
1. 점유이전금지가처분을 하는 이유
2. 점유이전금지가처분 진행절차와 집행 방법
3. 비닐하우스 경작자에 대한 점유이전금지가처분

PART 8 신상 정보·사실 관계 파악과 출입금지가처분
1. 부부 관계 파악 방법
2. 사실 관계 파악과 출입금지가처분

PART 9 인도 합의를 이끌어 내는 예고장과 통지서
1. 강제집행조치 예고장으로 합의를 이끌어 내는 방법
2. 강제집행조치실행 통지서로서 합의를 이끌어 내는 방법
3. 인도·명도 합의 시 이행각서 작성하는 방법

PART 10 배째라 막무가내 점유자 간단하게 내보내는 방법
1. 명도확인서를 먼저 달라고 요구하는 막무가내 세입자의 처리 방법
2. 집주인과 짜고 가짜 계약서로 인도를 거부하는 배째라 세입자 내보내는 방법
3. 주민등록도 전입되어 있지 않고 법원명세서에도 없는 마이동풍 점유자 내보내는 방법
4. 살지 않고 주민등록만 전입돼 있는 막가파의 처리 방법
5. 떼인 보증금 찾는 방법 알려줘 쉽게 인도하는 방법

PART 11 체납 관리비 떠안지 않고 내보내는 방법
1. 전입주자가 체납한 관리비 자칫하면 낙찰자의 몫
2. 체납관리비 떠안지 않고 내 보내는 방법

PART 12 위장술 대처법과 압박기술
1. 위장술에 대처하는 방법
2. 봉쇄와 압박기술

PART 13 명도소송 때 소장 작성법
1. 명도소송 때 소가 계산과 인지액 계산
2. 소장의 작성
3. 소장 표지 작성
4. 송달료 납부와 소장 접수

PART 14 선순위 가장 임차인에 대한 명도소송
1. 배당요구하지 않은 선순위 가장 임차인에 대한 명도 소송

〈b.PART 15 냉장고 등 물품 들어내는 강제집행 실행 방법
1. 냉장고, TV 등 물품 들어내는 강제집행 실행하기
2. 강제집행 후의 조치 방법

PART 16 강제집행한 냉장고 등을 처리하는 방법
1. 보관료와 집행비용확정결정을 받아 내는 방법
2. 보관된 물품을 유체동산 경매하여 처리하는 방법

PART 17 경매함정에 빠졌을 때 대처 방법
1. 이의신청 및 매각불허가 신청하기
2. 매각허가결정에 대하여 즉시항고하기
3. 매각허가결정에 대하여 취소 신청하기

PART 18 경매 취하와 취소하는 방법
1. 경매 취하하는 방법
2. 채권자가 판결금 수령을 거부하며 강제경매를 진행시 킬 때 경매 취소하는 방법
3. 담보액을 변제하고 임의경매를 취소하는 방법
4.. 낙찰받은 경매물건 취하·취소를 피하는 방법

PART 19 배당절차와 배당요구
1. 배당절차
2. 배당요구
3. 채권계산서
4. 배당기일과 배당표의 비치와 확정
5. 배당표에 대한 이의와 배당이의의 소
6. 배당의 실시
7. 배당순위