부동산 경매 공매 특수물건 투자 비법 -실전사례로 알려주는- (2021.5)

소액으로도 성공할 수 있는 특수물건 투자의 모든 것
- 법정지상권, 지분, 농지를 철저하게 파헤친다!

특수물건 투자는 보통 까다롭고 어렵다고 생각하기 쉽다. 하지만 경매·공매 투자 경험이 있거나 투자를 처음 시작하고자 하는 분들이라도 시간의 차이일 뿐 법정지상권, 지분물건, 농지 등에 관한 관심은 계속해서 증가할 것이다. 일반물건은 경쟁이 치열하고 낙찰을 받기 위한 입찰가격은 점점 높아지므로 낙찰이 되더라도 그 수익률은 처음 예상한 것보다 적어질 것이다. 이에 반해 특수물건은 경쟁과 입찰가격이 낮아 그만큼 수익이 높아지므로 투자를 하다 보면 법정지상권, 지분 경매, 농지취득자격증명 문제를 가진 물건에 눈을 돌릴 수밖에 없을 것이다. 특히 대출이 어려운 최근의 상황에서는 더욱 그럴 것이다. 저자 역시 처음에는 주거용, 상업용 등의 일반물건 위주로 투자를 시작했다고 한다. 그러다 자연스럽게 법정지상권, 지분, 농지 물건으로 관심을 넓혀 수익을 높일 수 있었다. 남들보다 폭넓은 투자를 해야 꾸준한 수익으로 이어질 수 있다. 이제는 투자의 스펙트럼을 넓혀야 할 때다!

성공적인 투자를 하기 위해서는 권리분석, 지역분석 등을 통해 투자 물건을 발굴하고, 입찰부터 수익을 얻기까지, 전 단계에서 발생하는 많은 사건 ·사고들을 해결할 능력을 스스로 갖추고 있어야 있어야 한다. 또한, 셀프 등기, 셀프 인테리어, 상대방과의 협의와 협상, 내용증명, 소송, 강제집행 등을 직접 진행해야 하며, 마지막 양도소득세 신고까지, 처음부터 마지막까지 모든 단계에서 막힘이 없이 셀프로 진행하는 능력이 있어야 한다. 이 책을 통해 성공적인 투자의 발판이 되어줄 정보의 토대를 마련해보자.

이론과 실제를 잘 버무려 성공적인 투자로 한 발 내딛어라!

이 책에서는 법정지상권 내용과 지분 경매와 공유자 우선매수를 다루었으며, 농지와 농지취득자격증명 발급에 관한 내용, 그리고 저자가 직접 낙찰받은 실제 사례를 최대한 최근의 것으로 담아 현장감을 살렸다. 또한, 내용증명, 소송장을 담았고, 셀프 등기 방법과 진행 단계에서의 실무적인 노하우와 팁들을 많이 담았으니 투자를 할 때 많은 도움이 되어줄 것이다.

부동산 경매·공매 투자는 이론과 실전이 잘 어우러질 때 성공할 수 있다. 이 책은 낯설고 어려울 수 있는 이론을 알기 쉽게 풀어 담아두었고, 어느 한 쪽에 치우치지 않고 경매와 공매 사건이 균형 있게 담겨 있어 투자의 활용도가 높다. 법정지상권과 농지 경매, 지분 경매의 특수물건 투자에 대한 정보가 많은 사례를 통해 친절한 문장으로 자세히 설명되어 있기에 이에 갈증을 느끼는 독자들의 목마름을 단번에 가시게 해줄 것이다.  

이창석
● 동아대학교 공대 학사 졸업
● 공인중개사 28회
● 부동산 경매·공매 분석·투자자

2012년 아파트형공장(지식산업단지) 경매 물건을 시작으로 아파트, 빌라, 상가, 토지, 임야, 도로, 법정지상권, 지분, 특수 물건 등 다양한 낙찰을 경험했다.
이번 책에서는 법정지상권, 지분, 농지 위주의 특수물건에 대해 집필했으며, 향후 주거용 위주의 경·공매, 상가 경매, 셀프 소송에 대해서도 집필을 계획 중이다.

추천사•4
프롤로그•6

PART 01 공매·경매 실전 사례
01. 담벼락 법정지상권 물건 18
 02. (소유권이전등기 또한) 단 한 번도 안 가고 수익 내기 26
 03. 잔금 미납 요청 35
 04. 토지 보상과 1필지 법정지상권 45
 05. 3평 토지 물건 56
 06. 점유자 ‘모(母)’ 거주 물건 62
 07. 준주거 법정지상권, 지분 토지 72
 * 법무사를 통한 소유권이전등기(매매) 83

PART 02 법정지상권
01. 법정지상권 이론 93
 02. 법정지상권 성립 여부 판단하는 방법 100
 03. 소송 3종 세트(건물철거, 토지인도, 부당이득반환) 117
 04. 건물 존재를 확인하는 방법(위성사진, 세움터, 국토지리정보원) 123
 05. 건물철거 측량, 임료 감정 신청서, 청구취지 및 청구원인변경 신청서 128
 06. 토지 임료(지료) 금액 계산 133
 07. 지료증감청구권 137
 08. 주요 Q&A 138
 09. 차지권 143
 10. 민법 제366조, 형법 제366조 144

PART 03 지분
01. 토지 지분 경매 물건 고르는 방법 150
 02. 지분물건의 공유자 우선매수권 157
 03. 공유자 우선매수권 행사 제한 168
 04. 개발 지역 지분 경매 사례 176
 05. 공유자 우선매수권을 포기하다 180
 06. 지자체의 공유자 우선매수 물건 192
 07. 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하는 경우 194
 08. 우선매수의 가능성을 알 수 있는 방법 196
 09. 채권자 우선매수 신청 204
 10. 공유물 분할 209
 11. 지분물건의 소송 판결 기간 224
 12. 공유물 분할에 의한 형식적 경매 신청 방법 228

PART 04 농지, 농지취득자격증명
01. 농지 251
 02. 농지 경매의 농지취득자격증명 발급 256
 03. 농지취득자격증명을 발급받지 못하는 경우 259
 04. 농지 현황주의 261
 05. 농지법 변화와 내용 267
 06. 농지취득자격증명 발급 신청 272
 07. 농지취득자격증명서 발급과 경매 취하동의서 282
 08. 경매와 공매의 차이점 299
 09. 농지취득자격증명 신청반려처분 취소 행정소송 306
 10. 농지취득자격증명 발급 신청 327
 11. 유형별 농지취득자격증명 필요 344
 12. 농지이용실태조사 352
 13. 농지연금 360

경매·공매 Tip
 01. 주택부속토지 취득세 374
 02. 경매 재매각(잔금 납부 미납) 384
 03. 경매 사건의 열람·복사 신청 398