HOW 상가 꼬마빌딩 재테크 (2021.5)

상가·꼬마빌딩 투자를 성공하려면 상가의 ⓵수요, ⓶공급, ⓷수요와 공급의 연결점, ⓸가격 등 네 가지 측면에 대한 정확한 이해가 반드시 필요하다. 하지만 기존의 관련 서적들은 상기 ⓵, ⓶, ⓷, ⓸에 관한 분석은 없이 단순한 법률지식의 나열에 그치고 있거나, ⓵ 수요 측면 중 극히 일부 분야(구매수요, 주동선 등)만 다루는데 그치고 있었다. 그러다 보니 상가·꼬마빌딩 실전 투자자는 올바른 접근을 할 수 없었고, 따라서 상가·꼬마빌딩 투자는 어렵고 위험한 분야라고 여기게 되거나 복불복의 투자를 진행하는 한계를 보여 왔다.

이처럼 상가·꼬마빌딩 투자자들에게는 불모지나 다름없던 서점가에 신기원을 이룰 이 책을 출간하게 되었다. 이 책은 성공적인 상가·꼬마빌딩 투자를 위해 꼭 알아야 할 상기의 네 가지 측면(상가의 수요, 공급, 수요와 공급의 연결점, 가격)을 20가지 분야로 세분화하여 상세하게 설명한다. 또한 저자는 알면 가장 쉽고 안정적인 게 상가·꼬마빌딩 투자이므로 이 책에서 소개하는 분석법을 제대로 익힌다면 누구나 ‘좋은 입지’와 ‘좋은 가격’을 판별할 수 있는 능력을 갖추게 되어 성공적인 투자가 가능하다고 역설한다.

이 책에서 다루는 20가지 분야를 요약하면 다음과 같다.(참고로 기존의 상가·꼬마빌딩 투자와 관련된 책들은 20가지 분야 중 6~7개만 다루고 있다.)

1. 상가의 수요
⓵ 구매수요(유효수요)의 특성 ⓶ 구매수요의 이동현상 ⓷ 거시동선 ⓸ 주동선
⓹ 구매수요의 범위 확정(상권력의 범위 확정) ⓺ 구매수요의 결집과 분산현상
⓻ 동선의 원리 ⓼ 대규모 인구 유출입시설의 특성

2. 상가의 공급
⓽ 공급규모 ⓾ 공급면적 간단 분석법 ⑪ 건축비 ⑫ 분양가와 임대가 분석

3. 상가의 수요와 공급의 연결점
⑬ 접근성과 가시성 ⑭ 출입구와 횡단보도의 역할 ⑮ 상가와 주변 구매수요의 단절현상

4. 상가 가격
⑯ 가격 결정 방법 ⑰ 수익률의 허와 실 ⑱ 상가 가치 증감과 매매가의 상관성
⑲ 가격 증대법

5. 공통
⑳ 공실의 원인

대개의 재테크 관련 서적이 “1억으로 10억을 벌었다.”라는 식의 다소 자극적인 표현으로 대중의 시선을 끄는 것과는 달리 이 책은 지극히 원론적이다. 이 책의 어느 곳에도, 특히 본인의 실전투자 경험기에서도 과장된 내용으로 독자들을 현혹시키는 글이 없다. 오로지 투자자들이 꼭 알아야 할 내용을 보다 명확하고 상세하게 서술하고자 노력한 흔적만 보인다. 그래서 ‘상가·꼬마빌딩 투자의 교과서’라고 칭해도 손색이 없을 듯하다. 게다가 이 책에서 소개하는 이론은 서재가 아니라 저자의 상가투자 성공 경험을 근거로 세워진 것이라서 현실과 괴리되지 않는 장점까지 갖추고 있다. 상업성을 염두에 두지 않아서 다소 현실적인 어려움은 있겠지만 실전 투자자들에게는 큰 행운을 가져다주며 오랜 기간 사랑을 받을 책으로 보인다.  

1부 상가·꼬마빌딩 투자 입문

1장 상가·빌딩 투자의 지름길을 제시하다
01 | 발품을 그리 팔고도 실패했다고?
02 | 당신의 재테크는 행복한가?
03 | 초고령화, 팬데믹 시대에도 살아남는 상가입지는?
04 | 내게 수백 %의 투자 순수익을 가져온 상가·빌딩 투자 성공법칙

2장 喪家를 부르는 상가 공실
01 | 상가 공실의 무서움
02 | 상가 공실은 왜 발생하나?
03 | 헬리오시티 단지내상가 공실발생의 진짜 원인은?
04 | 위례 신도시 상가, 공실발생의 진짜 원인은?

3장 대박 상가·빌딩을 알아내기 위한 기초 다지기
01 | 동선 - 가는 길을 선택할 때는 일정한 원칙이 있다
02 | 대규모 인구유출입시설

4장 상가투자의 핵심 ‘대박 상가’ 고르기
01 | 대박(좋은)상가, 쪽박(나쁜)상가 어떻게 알 수 있나?
02 | ‘좋은 입지’의 상가란?
03 | ‘좋은 가격’이란?

2부 상가·꼬마빌딩 입지분석 편

1장 상가·빌딩 입지분석의 첫걸음, 도시설계의 기초 ‘거시동선’
01 | 파주 운정 신도시 내 운정역 이용이 저조한 이유는?
02 | 하남 미사 신도시, 미사역 위치를 조정할 수 있다면 어디가 최적일까?
03 | 거시동선 분석이 먼저일까? 주동선 분석이 먼저일까?
04 | 인구의 거시적 이동흐름(거시동선)을 모르고 중심상가 입지를 논하지 말라
05 | 인구의 거시적 이동 흐름(거시동선)의 방향은 어떻게 알 수 있나?

2장 단지내상가(근린상가)의 흥망을 좌우하는 ‘주동선’
01 | 부천 꿈마을 동아아파트 주민들은 어떤 동선을 주로 이용할까?
02 | 인구의 미시적 이동흐름 분석 – 주동선 분석이 핵심이다
03 | 아파트 단지내 상가동은 어디가 최적의 입지일까?
04 | 해당 지구(동네) 최고의 상가입지는 어떻게 결정되나?
05 | 서현역 동쪽 상권이 서쪽 상권보다 더 활성화된 이유는?

3장 '접근성'과 '가시성'을 확보하라
01 | 상가의 접근성과 가시성이란
02 | 접근성과 가시성을 저해하는 요인
03 | 접근성, 가시성이 나빠 본래의 가치가 저감된 사례

4장 우월한 입지를 결정하는 구매수요
01 | ‘유효수요’ 용어의 난해함과 그 대안
02 | 구매수요는 고정인구와 유동인구로 구성된다
03 | 구매수요의 크기는 어떻게 측정하나?
04 | 상가의 상권력이 미치는 범위는 어떻게 확정될까?
05 | 낙성대역 상권이 명동역 상권보다 더 크다고?
06 | 구매 수요의 결집현상, 분산현상과 상권 형성

5장 주변 '상가 공급'이 작아야 장사가 잘 된다
01 | 토지면적이 비슷하다고 과연 상가 공급면적도 비슷할까?
02 | 상가 공급면적을 간편하게 계산하는 방법
03 | 건축비, 실제로 얼마나 들까?
04 | 상가 층별 분양가, 층별 임대료 차이는?
05 | 구매수요와 상가공급의 단절사례

3부 상가·꼬마빌딩 가치분석 편

1장 투자의 성패를 결정하는 '상가가치 분석'
01 | 상가의 수요와 공급, 상가 가격의 결정, 현실은?
02 | 상가 매매가격은 어떻게 계산하나?

2장 작은 돈으로 대박을 맞을 수 있는 '상가가치 증대법'
01 | 작은 리모델링, 큰 만족
02 | 용도를 바꾸면 길이 보인다
03 | 접근성, 가시성을 개선하면 수억 오르는 건 기본
04 | 자투리땅, 꽤 쓸모 있네 317
 05 | 상가가치 결정의 핵심 ‘건축설계’ 이것만은 명심하라
06 | 상가가치가 증가하면 매매가격도 급등한다

4부 상가·꼬마빌딩 투자 실전편
- 매력적인 수익을 실현한 나의 실전 상가투자 경험기

01 | 유치권 미리 합의하고 낙찰 잔금을 내다 357
 02 | 첫 사례처럼 마법의 수익을 계속 이어가다 366
 03 | 파출소를 낙찰받고 전면 리모델링하다 369
 04 | 필자의 투자 물건 사례의 공통점 - '좋은 입지', '좋은 가격'