프로젝트리츠로 일하는 법

부동산 개발의 판을 바꾸는 새로운 플랫폼 프로젝트리츠(Project REITs)

제도를 설계하고 현장에 적용해 온 ‘리츠맨’들이 쓴 실무 가이드

리츠(REITs)의 도입은 일반 국민도 소액으로 우량 부동산 투자에 참여할 수 있는 길을 열었다는 평가를 받는다. 그러나 국내 리츠 시장 규모는 비슷한 시기 제도를 도입한 일본의 약 10분의 1 수준에 머물러 있다. 경직된 제도와 복잡한 인허가 절차 등으로 시장 활용도가 충분히 확대되지 못했기 때문이다.

최근 리츠 시장에도 변화가 나타나고 있다. 투자 대상 자산 확대, 인허가 및 운용 절차 합리화, 공시·감독 체계 개선 등 제도 전반에 걸친 규제 개선이 이루어지고 있기 때문이다. 특히 눈에 띄는 변화는 2025년 11월부터 시행된 ‘프로젝트리츠(Project REITs)’ 제도다. 개발 단계부터 준공, 장기 운영, 공모·상장까지 부동산 개발 전 과정을 하나의 구조 안에서 추진할 수 있도록 설계된 프로젝트리츠는 국내 부동산 개발 산업의 구조적 변화를 예고한다.

《프로젝트리츠로 일하는 법》은 프로젝트리츠 제도를 실제로 설계하고 현장에 적용해 온 국토교통부 담당자, 변호사, 회계사 등 전문가들이 집필한 실무 가이드다. 부동산 개발 패러다임이 변화하는 지금, 《프로젝트리츠로 일하는 법》은 리츠 종사자, 디벨로퍼, 부동산 자산 보유자, 금융기관, 공공기관 담당자 등 프로젝트리츠를 기획·설계·운용하려는 실무자들에게 실질적인 길잡이가 될 것이다.

“이는 단순히 리츠 유형을 하나 추가하는 차원을 넘어, 자본 조달 구조·세제·지배구조를 사전에 예측 가능하게 설계함으로써 개발사업 전반의 불확실성을 구조적으로 낮출 수 있다. 프로젝트리츠 도입은 개발사업의 안정성과 투명성을 동시에 높일 수 있는 기반을 마련한다는 점에서 부동산 산업의 중요한 전환점이라 할 수 있다.” (본문 중에서)

지은이 : 강명기

2010년 서울시립대학교 경영학부를 졸업하고 공인회계사 시험에 합격했다. 현재 한일회계법인 부동산금융본부 본부장으로 재직 중이며, 단국대학교에서 부동산학 박사학위를 받았다. 2014년 공공임대리츠 제도 도입 이후 주택임대리츠와 도시재생리츠 등 다수의 정책리츠 금융구조화 업무를 담당했다. 민간 분야에서 부동산 PF와 자산유동화 및 물류센터, 호텔, 오피스, 데이터센터 등 다수의 부동산 금융구조화 업무를 수행했다.

지은이 : 김승범

2003년 연세대학교 토목공학과를 졸업하고 공병장교로 군복무를 마친 뒤 2008년 공직에 입직했다. 행정안전부에서 지역발전 업무, 경기도에서 주택/도시 업무를 하다 2012년부터 국토교통부에서 근무 중이다. 부동산투자제도과장, 공공택지기획과장, 철도투자제도과장, 미래전략담당관 등을 역임하면서 리츠 등 부동산금융, 3기 신도시, 정비사업, 임대주택, 민자철도 등의 업무를 수행했으며, 특히 부동산투자제도과장 기간에는 프로젝트리츠 제도를 발표하고 제도를 완비했다. 이외 부동산개발사업의 체계적인 관리, 개발사업 이견 조정 등을 위한 「부동산개발사업 관리 등에 관한 법률」 제정 등의 업무를 수행했다.

지은이 : 김중한

1996년 상업은행(현 우리은행)에 입행한 후 2000년부터 부동산 개발, 구조화금융을 담당했다. 이후 현대자동차증권을 거쳐 2009년부터 국토교통부 해외건설정책과에서 글로벌인프라펀드, 한국해외도시인프라개발지원 공사 설립 등 해외건설투자 금융업무를 수행했으며, 2017년부터 2020년까지 부동산투자제도과에서 최근 상장리츠 정책의 근간을 마련했다. 현재 법무법인 세종에서 부동산대체투자부문 수석전문위원으로 근무하고 있다. 상지대학교 회계학, 동국대학교 경영학 석사, 가천대학교 도시계획학 박사학위를 받았다.

지은이 : 이재훈

2001년 경북대학교 법학부를 졸업하고 2005년 공군 학사장교로 군복무를 마쳤다. 2013년 경북대학교 법학전문대학원을 졸업한 후 변호사시험(제2회)에 합격했으며 같은 해 경상북도 사무관으로 입직했다. 2016년부터는 국토교통부에서 중앙토지수용위원회, 부동산거래분석기획단, 도시활력지원과, 도시정책과, 부동산투자제도과 사무관으로 근무하면서 리츠, 도시계획 및 토지이용규제, 수소도시 시범사업, 부동산불법행위, 토지수용 및 보상 등의 업무를 수행했다. 2025년 2월부터 김·장 법률사무소에서 변호사로 근무하고 있다.

지은이 : 이준혁

현재 법무법인 지평의 변호사로 재직 중이다. 2001년 국내 최초의 리츠인 교보메리츠퍼스트CR리츠, 2009년 민간 주도 최초의 미분양 CR리츠인 케이비플러스타제1호CR리츠, 2015년 민간 주도 최초의 임대주택리츠인 인천도화위탁관리리츠, 2018년 최초의 영속형 상장리츠인 이리츠코크렙에 이르기까지 26년째 리츠에 대한 법률자문을 하고 있다.

프롤로그. 프로젝트리츠를 통한 부동산 산업의 패러다임 전환을 기대하며 004

추천사 008

저자 소개 016

일러두기 018

Ⅰ. 리츠의 기본 구조와 메커니즘

리츠란 무엇인가? 022

리츠에 누가, 무엇을 투자하는가? 028

리츠가 투자할 수 있는 대상은 무엇인가? 041

Ⅱ. 프로젝트리츠의 설계와 운용

프로젝트리츠란 무엇인가? 052

프로젝트리츠 Q&A 120

사례로 보는 프로젝트리츠 설립 188

Ⅲ. 정책형 리츠의 확장

지역상생리츠는 무엇인가? 196

지방 미분양 CR리츠는 무엇이고 왜 도입되었나? 204

Ⅳ. 리츠 실무 체크포인트

리츠에서 세금과 회계 쟁점은 무엇인가? 218

공모하지 않는 리츠의 규제 개선 250

리츠 투자보고서는 어떻게 바뀌었나? 260

리츠에 대한 제재는 어떻게 결정되나? 276

에필로그. 앞으로 리츠는 어떻게 달라져야 할까? 283

부록 1. 리츠에 적용하는 세법 규정 313

2. 개정된 리츠 투자보고서의 투자성과 지표 작성 해설 329