당신의 권리금을 의심하라 -상가 권리금에 대해 궁금한 76가지 질문-

▣ 출판사서평

도대체 권리금이 뭐길래?

‘언제부터 무엇 때문에 상가임대차 시장에 권리금이 발생하기 시작했을까?’ ‘권리금 거래는 어떤 형식으로 이루어졌을까?’ 등에 대해서는 실제적이고 구체적인 자료들이 거의 없다. 오랜 시간 동안 관행처럼 굳어졌고 음성적으로 거래되었기 때문이다.
정부는 2015년 5월, 상가건물임대차보호법 개정안을 발표했다. 이 개정법의 가장 중요한 취지는 바로 ‘임차인의 권리금을 인정하고 보호’하는 데 있다. 그동안 권리금 거래로 인해 수많은 분쟁들이 생기면서 권리금을 더 이상 관행이나 음성적 거래로만 인정할 수 없었기 때문에 이제 법의 테두리 안으로 들여온 것이다.

개정된 법에서는 현재 임차인의 권리금 보호를 위해서 상가임대기간이 종료되기 3개월 전부터 계약 종료 전까지 신규 임차인이 나타나면 권리금을 받을 수 있도록 했다. 그리고 현재 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받는 행위를 임대인이 방해하지 못하도록 해놓았다.

그런데 임차인만 권리금을 받을 수 있을까? 아니다. 흔히 바닥 권리금이라고 이야기하는 지역 권리금(특정 지역에 한해서만 발생한다. 개정된 법에서는 따로 언급하지는 않았다)은 임대인도 정당하게 받을 수 있다.

개정된 법은 현재 임차인을 사회적 약자로 보고 그들의 정당한 권리금을 보호하자는 데 취지가 있다. 그럼에도 현재 임차인의 과도한 권리금으로 손해를 입을지도 모르는 신규 임차인에 대한 보호 방법은 미처 배려하지 못하고 있다. 현재 임차인은 권리금을 받고 가버리면 끝이지만, 신규 임차인은 지불해야 하는 권리금이 합당한지, 적정한지, 혹시 과도한 권리금을 지불하는 것은 아닌지 검토해야 한다는 것이 저자의 생각이다. 현재 임차인을 보호하다가 신규 임차인에게는 부당하고 억울한 손해를 끼칠 우려도 있기 때문이다.

누가 이익이고 누가 손해인가?

상가 권리금을 한 번쯤 경험한 사람들이 흔히 하는 이야기가 있다.
“적어도 내가 낸 권리금 이상은 챙겨야 하는 거 아니야?”
“임대료보다 더 비싼 권리금 때문에 그 상가는 포기했어.”
“나는 대출 받아서 상가투자하고, 임대료 받아서 겨우 대출 이자 갚는데, 임차인은 앉아서 권리금 장사 하고 나가더라!”

현재 임차인, 신규 임차인, 임대인의 서로 다른 입장에서 나오는 말들이다. 이런 이해관계가 첨예하게 부딪칠 때 권리금 분쟁이 발생한다. 그런데 문제는 시설 권리금이나 영업 권리금, 때로는 임대인이 받을 수 있는 지역 권리금이 터무니없이 과도하게 설정되는 데 있다.

예를 들면 화장품 가게를 하려고 상가를 임대하려는 사람에게 치킨 가게의 시설과 영업 노하우는 필요 없다. 그럼에도 치킨 가게를 운영했던 현재 임차인은 권리금을 챙기려고 한다. “원래부터 권리금이 있는 상가”라는 명분을 내밀면서 말이다.

임대인은 자신의 재산인 상가건물을 통해 부를 창출해야 하고, 임차인의 주목표는 점포사업을 통해 수익을 창출해야 한다는 것이 저자의 견해다. 즉 임대인은 임차인이 자신의 상가건물에서 점포사업을 잘 영위할 수 있는 건물을 제공하는 조건으로 임차인을 두면서 임대료를 받고, 임차인은 계약 기간 동안 열심히 일해 시설비용을 회수해야 하며, 자신만의 영업 노하우와 전략을 잘 수립해 성공적으로 매출을 올려야 한다. 그 기간을 임대인으로부터 보장받기 위해 임대차계약을 맺는 것이라는 이야기다. 권리금은 그러한 임차인의 노력을 보상하는 차원에서 이루어져야 정당한 권리금이라고 할 수 있다.

상가 권리금을 둘러싼 분쟁 사례와 질문, 앞으로 벌어질 분쟁 가능성까지!

저자는 오랫동안 부동산과 상가투자 전문가로 활동하고 있고, 상가투자와 권리금의 상관관계에 대해 박사 논문을 쓴 경험이 있다. 또한 현장과 실무를 잘 알면서 이해관계자들마다 서로 다른 입장에서 어떤 고민과 분쟁들이 생기는지에 대해 많은 상담 사례를 가지고 있다.

특히 이 책은 상가 권리금을 둘러싼 이해관계자들이 궁금해하는 사항에 대해 읽는 이의 입장에서 질문을 하고, 저자가 법 조항과 각종 판례 그리고 실제 다양한 사례들을 조목조목 답하는 형식을 취했다. 법과 판례를 다룬 내용이기에 자칫 어려울 수 있고, 돈(권리금)이 걸린 민감한 문제를 다루고 있어 조심스럽지만, 누구나 쉽게 이해할 수도 있도록 설명해주고 있다.

또한 법이 개정된 지 얼마 되지 않아 개정된 법 이후의 판례가 없기 때문에, 앞으로 벌어질 수 있는 가상 분쟁의 사례까지 준비해서 임대인, 임차인, 상가투자가, 창업자가 활용할 수 있도록 조언을 해주고 있다.

▣ 작가 소개

저 : 경국현

대학에서는 금속공학을 전공했고, 경영과 부동산에 관심을 가지면서 경영대학원과 부동산대학원에서 부동산학을 공부했다. 한성대학교에서 경제부동산학으로 박사 학위를 받았다.
현재, 상가건물 시행 및 분양사인 ㈜선우디엔씨와 상가투자 컨설팅 전문회사인 ㈜탑스리얼티의 대표이사를 맡고 있으면서, 한국상가권리금연구소를 운영하고 있다. 한성대학교 부동산 학과를 비롯해 부동산 관련 학과와 투자 현장에서 부동산 실무 강의를 주로 하고 있다.
지은 책으로는《상업용 부동산 투자론》《부자들만 아는 상가투자 성공원칙》《상가투자에 돈 있다》등이 있다.

▣ 주요 목차

머리말_왜 권리금을 의심해야 하는가?

1장 당신이 아는 권리금, 모르는 권리금
01. 권리금은 왜 발생하나요?
02. ‘유형 또는 무형의 프리미엄’은 무슨 뜻인가요?
03. ‘장소적 우월성’이란 어떤 의미인가요?
04. 구체적으로 ‘지역 권리금’은 무슨 뜻인가요?
05. 임대인도 권리금을 받을 수 있나요?
06. 권리금을 노린 투기꾼도 생기나요?
07. 적정 권리금을 산정하는 방식이 있나요?
08. 근거 없는 권리금을 요구하는 경우도 있나요?
09. 임차인이 주장할 수 있는 다른 권리금은 전혀 없나요?

2장 당신의 권리금이 위험해요
10. 2015년 5월 이전에는 어떤 방법으로 권리금을 주고받았나요?
11. 권리금계약이란 무엇인가요?
12. 한 번 준 권리금은 돌려받을 수 없나요?
13. 계약서에 권리금 인정 문구를 기재한 경우는 임대인에게 권리금을 청구할 수 있지 않나요?
14. 임대인이 되돌려 줘야 하는 ‘특별한 사정’이란 무엇인가요?
15. 임대인 입장에서 받을 수 있는 권리금의 명분은 무엇인가요?
16. 상가건물임대차보호법 개정의 취지가 임차인 보호인가요?
17. 재산권은 건물 소유주인 임대인이 행사하는 것 아닌가요?

3장 권리금에 얽히고설킨 이해관계자들
18. 좀 더 쉽게 권리금을 이해할 수 있는 방법이 있나요?
19. 중개업자는 어떤 역할을 하나요?
20. 중개업자에 따라 권리금 가액이 높아질 수도, 낮아질 수도 있나요?
21. 권리금 시장만의 독특한 특성이 있나요?
22. 권리금 문제를 정부는 왜 방치했던 걸까요?
23. 권리금은 받을 수만 있다면 받아두면 좋겠네요?
24. 현재 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받지 못하면 어떻게 되나요?
25. 권리금에 대한 접근 논리가 조금 다른데요?
26. 권리금에 거품이 많나요?
27. 권리금은 모든 상가에서 다 발생하나요?
28. 권리금이 없는 상가들은 어떤 상가들인가요?
29. ‘비정상적인 권리금’이란 무엇인가요?
30. ‘비정상적인 권리금’이라고 할 수 있는 기준은 있나요?
31. 권리금을 산정할 때, 유형별로 따로 산정하나요?
32. 권리금 장사로 돈 버는 사람은 결국 중개업자 아닌가요?
33. 권리금도 경기의 영향을 받나요?
34. 권리금을 꼭 줘야만 하나요?
35. 신규 임차인이 권리금 액수를 책정할 수는 없나요?
36. 현재 임차인도 불확실성을 가지는 이유는 무엇 때문인가요?
37. 중개업자는 두 가지 수수료를 다 받게 되나요?

4장 임대차계약과 권리금계약 바로 알기
38. 임대인이 직접 장사를 하겠다고 하면, 임차인은 그냥 나가야 하나요?
39. 높은 임대료에 이미 지역 권리금이 반영돼 있는 것 아닌가요?
40. 지역 권리금과 월 임대료는 전혀 상관없나요?
41. 노후화된 시설물도 권리금을 주고 인수해야 하나요?
42. 시설 권리금은 금전적 가치가 전혀 없나요?
43. 영업 권리금도 다르게 해석할 수 있나요?
44. 권리금을 안 줘도 된다는 말인가요?
45. 권리금은 어떤 과정을 거치면서 형성되나요?
46. 권리금은 다음 임차인에게 어떻게 이전되나요?
47. 경기가 호황일 때, 권리금은 어떻게 되나요?
48. 경기가 나빠지면, 권리금은 어떻게 되나요?
49. 상가임대차계약서에는 어떤 내용이 담기나요?
50. 임대인이 동의해주지 않으면 권리금을 받을 수 없나요?
51. 임대인의 동의 없이 권리를 이전하면 죄가 되나요?
52. 임대인이 동의해주는 이유가 있을까요?
53. 임대인이 동의하면 새로운 임차인과 계약해도 되는 건가요?
54. 임대인의 동의는 임대료와 관련이 있나요?
55. 상가임대차계약서 문구 중에 권리금과 관련된 것이 또 있나요?
56. 임차인이 가게를 접을 수밖에 없다면, 어떤 선택을 할 수 있을까요?
57. 과도한 권리금의 기준이 있나요?
58. 보증금보다 권리금이 더 많은 것은 모순 아닌가요?

5장 개정된 상가건물임대차보호법, 이렇게 따져보세요
59. 상가건물임대차보호법을 개정한 이유는 무엇인가요?
60. ‘지역 권리금’에 대한 언급은 개정 이유에 없나요?
61. 개정된 법률안에 허점이 많은가요?
62. 개정된 법률안은 결국 누구에게 유리한가요?
63. 개정된 법률안에는 권리금에 대한 정의가 들어 있나요?
64. 권리금 회수 관련 조항은 임차인에게 유리한가요?
65. ‘임대차 종료 전 3개월’이 아니면 권리금계약을 못하나요?
66. 임대인은 현 임차인이 구한 새 임차인과 무조건 계약해야 하나요?
67. 앞으로 권리금 분쟁이 늘어날 것이라 예상하는 이유는 무엇인가요?
68. 일반적으로 업계에서는 권리금 가액을 어떻게 산정하나요?
69. 감정평가사는 어떤 방법으로 권리금의 가치를 계산하나요?
70. 객관적으로 권리금 가액을 산정할 방법이 있나요?
71. 권리금의 적정 가액 산정이 계속 풀기 어려운 숙제로 남는다고요?
72. 감정평가사들이 보다 정확히 평가한다면, 분쟁이 줄어들지 않을까요?
73. 권리금 문제를 최소화할 수 있는 해결 방안은 있나요?
74. ‘상가권리금 표준계약서’로 긍정적인 효과를 기대할 수 있을까요?
75. 상가건물임대차법 개정으로 앞으로 어떤 변화가 생길까요?
76. 분쟁조정위원회가 만들어져서 다툼을 중재한다고 하던데요?

6장 권리금 분쟁 사례별 Q&A
1. 권리금 다툼의 주요 원인과 해결책
- 임대인, 현재 임차인 입장에서 본 권리금 관련 사례
사례1 임대인의 동의 여부
사례2 상가임대차계약과 권리금계약
사례3 시설 권리금
사례4 영업 권리금
사례5 임대인의 고액 차임 요구
사례6 임대인이 점포사업 직접 운영
사례7 상가건물임대차보호법의 적용대상
사례8 임차인의 계약갱신 요구
사례9 임대인의 비영리 목적 운영
사례10 지역 권리금
사례11 계약 갱신 요구
사례12 상가임대차계약 종료 및 신규 계약

2. 앞으로 생겨날 수 있는 권리금 분쟁
- 임대인, 신규 임차인 입장에서 본 권리금 관련 가상 사례
사례13 임대인의 지역 권리금
사례14 임대인이 요구 가능한 지역 권리금
사례15 신규 임차인의 권리금 협상
사례16 권리금계약에 따른 손해배상
사례17 신규 임차인 주선
사례18 임대인의 의무
사례19 권리금 가액 평가
사례20 임대인의 재건축

부록/ 상가건물임대차보호법,
상가건물임대차보호법 시행령