한권으로 끝내는 부실채권투자 교과서 -소득 있는 곳에 세금 없는 NPL 투자!-

▣ 출판사서평

이론과 실제가 따로 노는 책이 아니다!
부실채권 입문자를 위한 똑똑한 투자교과서
재테크 서적이라면 “이론 공부와 실제 투자가 따로 놀아서는 안 된다”는 저자의 원칙과 노력의 결과가 한 권의 책으로 태어났다.
부실채권(NPL·Non Performing Loan)이란 경제 행위의 결과로 발생한 채권 중 무수익 여신, 미회수 채권 또는 상환 여부가 불투명해진 채권을 말한다. 은행 등 금융회사가 대출을 실시했으나, 채무자가 대출금 상환과 이자를 일정 기간 이상 연체하는 경우 금융기관은 이 대출채권을 부실채권으로 분류한다.

부실채권을 매입하여
원금과 이익금을 회수하는 신종 투자 방법
“NPL 투자”란 금융기관이 매각·유통시키는 부실채권을 매입하여 원금과 이익금을 회수하는 최신 투자 방법이다. NPL 투자 중 담보부 부실채권 투자는 금융기관의 근저당권을 가급적 싸게 인수해서 채권최고액까지 배당을 받거나, 직접 낙찰받아 소유권을 취득한 다음 해당 부동산을 매각하거나 보유하면서 임대 소득을 올리는 것이 주된 투자 방법이다. 부동산 경매와 NPL 투자는 일란성 쌍둥이이기 때문에 경매 구조도 잘 알면서 NPL까지 안다면 남들보다 유리한 위치에서 다양한 투자 기법을 통해 수익을 올릴 수 있다.

높은 수익을 올리는
담보부 부실채권 찾는 노하우 10가지
① 경매사건 번호가 오래된 물건
② 1순위 저당권 설정 금액이 큰 물건
③ 저당권 설정이 오래된 물건
④ 경매 감정 가격과 1순위 저당권 설정액의 차이가 큰 물건
⑤ 저당권 설정 금액과 실 채권 청구액의 차이가 큰 물건
⑥ 선순위 임차인이 배당 요구를 안 한 주택, 상가 물건
⑦ 임차인이 전액 배당받는 주택, 상가 물건
⑧ 특수권리가 있어 유찰이 많이 된 물건
⑨ 임차인 전입이 오래된 주택, 상가 건물
⑩ 임대 수요가 많은 지역의 임차인이 많은 다가구주택이 그것이다.
이 속을 제대로 파면 정말 돈이 나온다. 이 책은 이렇게 파는 방법까지 보여주고
있다.

기본만 익히면
누구나 참여할 수 있다
이 책은 부실채권을 전혀 모르는 독자를 중심으로 썼다. “교과서”라는 제목처럼
기본적인 사항에 충실했다. 부실채권을 이루는 양대 산맥은 담보부 부실채권과 무
담보부 부실채권이다. 이 책에서 무담보부 부실채권은 기본적인 사항만을 다루고,
담보부 부실채권을 중심으로 책이 구성되어 있다는 점을 미리 말씀드린다.
부실채권을 입문하려는 초보 투자자들이 무담보부 부실채권을 투자하여 수익을
올리기에는 여러 가지 어려움이 있다. 무담보부 부실채권은 정형화된 틀이나 원칙이 없지만, 담보부 부실채권은 기본적인 사항만 확실히 공부해놓으시면 『부실채권 투자 + 경매 특수물건 + 직접 낙찰법』으로 높은 투자 효과를 누릴 수 있다.

경매 수익은 “한 방향”
부실채권 투자 수익은 “양방향”
부실채권 투자는 경매와는 수익 구조가 본질적으로 다르다. “부실채권 투자” 수익은 양방향이다. 양방향에서 수익이 발생한다. 양방향 수익을 이해하기 위해서는 책 전체를 통해서 일관되게 설명하는 “혼합 투자법”을 먼저 알아야 한다. 혼합 투자법은 배당투자법으로 시작한 채권 투자에서 도중에 직접 낙찰법을 통한 소유권 투자로 배를 바꿔 타는 것이다. 경매 시장의 대표적인 하자인 인수 많은 물건, 토지별도등기, 법정지상권, 유치권 성립 여지 있는 경매 특수물건과 담보부 부실채권과의 관계와 부실채권 투자 시 주의해야 할 점들에 대해서도 빼지 않고 언급하고 있다.

경매투자보다 더 작은 종잣돈으로 가능한
부실채권 투자
투자라고 하면 으레 상당한 종잣돈이 있어야 한다고 지레 겁부터 먹는 사람들이
있다. 물론 근거가 없는 말은 아니다. 그러나 방법만 알고 있다면 종잣돈이란 “투
자”에 필요한 마중물이다. 한 바가지만 있으면 그만이다.
부실채권을 인수해서 경매로 낙찰 받아 소유권을 취득할 때까지 4번 융자를 받
을 수 있다. 이로서 부실채권 투자에 상당액의 자기 자금이 필요할 거라는 편견에
빠져 있는 분들에게 일침을 가한다. 즐거운 일침이다. 1,000~2,000만 원의 종잣돈
으로 수억 원짜리 부실채권을 인수하는 꼴을 보여드리겠다. 부실채권 투자에서 돈
되는 좋은 물건을 고르는 방법도 덤으로 살펴보았다.

▣ 작가 소개

저자 : 우형달
건국대학교 경제학과와 동대학 부동산대학원에서 부동산학 석사학위를, 국립 강원대학교 대학원에서 부동산학 박사학위를 취득한 부동산학 국내 1호 경매박사이다. 건국대학교, 강원대학교, 한양대학교, 중앙일보 조인스랜드, 현대백화점 문화센터 등에서 권리분석과 실전투자사례를 강의했고, 하고 있다. 1996년부터 지금까지 약 100여 건을 낙찰 받은 바 있는 내공이 깊은 실전 경매 투자자이고, 부동산 법원경매 투자법인인 (주)GMRC의 대표이사이다.

저서로는 『위험한 경매』, 『더 위험한 경매』, 『행복한 경매』, 『부동산 경매 권리분석법』, 『큰돈 만드는 부동산 경매 권리분석 노하우』, 『나는 부동산 경매로 17억 벌었다』, 『부동산 법원경매 수익률 1,000%』, 『땅! 경매, 수익률 1000%』, 『부동산 경매 투자의 모든 것』, 『꼭 알아야 할 부동산경매 배당표의 모든 것』,『100억 돈벼락』 등이 있다. *우형달 경매카페 ‘1,000명 100억 부자 만들기’ (http://cafe.daum.net/goodexpressproject)

저자 : 김진
우리나라 부동산학 여성박사 1호이고, 현재 군장대학교 부동산경영학과 교수이다. 목원대학교, 전주대학교 학부 및 대학원에서 강의하고 있다. 공인중개사 자격증과 부동산공경매투자분석사 자격을 가지고 있으며, 소액 경매투자로 높은 수익을 올리는 것으로 명성이 높다. 저서로는 『부동산세법과 사례』,『땅! 경매 수익률 1000%』, 『저출산·고령화사회를 위한 역모기지론』과 다수의 논문이 있다.

▣ 주요 목차

1장. 투자의 새로운 패러다임, 부실채권
01 부실채권(NPL)이란 무엇인가
02 채권 종류와 부실채권 분류 기준
03 부실채권 발생 원인과 유통 경로
04 부실채권 투자 자금 조달 방법
05 부실채권 유통 구조와 참여자
06 부실채권 과거, 현재, 미래
07 부실채권 규모와 시장 전망

2장. 부실채권 공부하고 물건 찾기
01 부동산 경매와 NPL의 개념 조합
02 부실채권 매각 리스트 및 수익 계산
03 부실채권 매입 협상부터 종료까지
04 부실채권 매입 가격 결정하기
05 저당권 이전 방법과 질권 설정 방법
06 부실채권 투자로 번 돈은 비과세

3장. 부실채권과 경매는 수레의 양축
01 부실채권 경매 물건 권리분석 기본
02 부동산 경매와 부실채권 배당표 작성
03 낙찰 가격 예상을 통해 본 매입 가격 예측
04 부실채권 투자 성공 사례 실패 사례
05 투자 사례로 본 특수물건 배당표 작성법
06 부실채권 투자에 유용한 인터넷 사이트

4장. 부실채권 고수들의 투자 방법
01 배당금 수령법, 재매각법, 직접 낙찰법
02 특수권리 지렛대 삼아 수익(률) 높이기
03 네 번 융자와 수익률 비교 분석
04 혼합투자법으로 누리는 7가지 투자 효과
05 부실채권 투자를 망치는 악성 바이러스
06 부실채권 투자에 관한 오해와 진실

5장. 부록 : 용어 법령집