변호사 노인수의 유치권 진짜 가짜 판별법 -2011년 최신판례 수록-

▣ 출판사서평

“정말 손쉽게 유치권 진짜 가짜를 판별할 수 있는 방법”
가짜 유치권이 난무한다. 유치권의 80~90%가 가짜라고 전문가들은 입을 모은다. 그러면서도 유치권이 신고된 매물은 위험하니까 손대지 말라고 조언한다. 그 사이 경매 전문가들은 유치권 경매 시장으로 빠르게 갈아탔다. 고수익 틈새시장으로 각광받고 있는 유치권 경매, 아는 사람들끼리의 잔치가 되도록 내버려두어야 하는가.
이 책은 초보자도 손쉽게 유치권 진짜 가짜를 판별할 수 있는 방법을 비롯하여 유치권을 조사하는 요령, 증거 수집 방법 등을 담고 있다. 나아가 판례에 따라 성립 여부가 달라지는 유치권 문제의 특성을 감안하여 2011년 최신 판례를 수록했다.

“왜 괜찮은 경매물건에는 유치권이 꼭 있을까”
10억짜리 경매 물건이 5억으로 반 토막 났다. 구경꾼은 모여드는데 아무도 사겠다고 나서는 사람이 없다. 유찰된 액수만큼 유치권이 신고되었기 때문이다. 과연 누가 유치권이 신고된 저 골치 아픈 물건을 낙찰받을까.
액수의 크고 작음을 떠나서 사람들은 유치권이라는 말에 뒷걸음을 친다. 서류를 뒤적이고, 현장을 방문해도 신고된 유치권이 진짜인지 가짜인지 애매하다. 주위에 물어보면 ‘왜 사서 고생하느냐, 하지 말라.’는 답변이 돌아온다. 하지만 한 번 유찰될 때마다 20~30%씩 떨어지는 가격 때문에 마음을 쉽게 접을 수 없다. 만일 유치권이 가짜라면 신고된 유치권 액수만큼의 수익을 노릴 수 있기 때문이다.

“경매 유치권, 열에 아홉은 가짜다”
그런 와중에 소수의 전문가들은 유치권 전문 지식을 바탕으로 유치권 시장으로 갈아탔다. 기존 경매 시장은 포화 상태에 이르렀고, 아직 유치권 시장은 블루오션이기 때문이다.
전문 경매인들이 유치권 시장에 뛰어드는 이유는, 유치권을 완벽히 공부했기 때문이 아니다. 대신 그들은 유치권이 성립하지 않는 명확한 몇 가지 기준을 알고 있다. 그들은 법적인 특성상 유치권이 지키기 어려운 권리임을 알고 있다. 실제로 유치권의 80~90%는 가짜이거나 요건을 충족시키지 못하여 인정받지 못하는 것들이다. 만일 당신이 유치권자라면 민법 제320조 조항에 드러난 유치권의 6가지 성립 조건을 하나도 빠짐없이 지켜야 한다. 그러나 당신이 유치권을 깨야 하는 입장이라면 유치권 성립의 6가지 조건 가운데 단 한 가지의 불성립요건만 찾아내면 된다.
6가지를 충족시키는 게 힘들까, 1가지를 발견하는 게 쉬울까. 답은 너무 명료하다. 다만 그 한 가지가 무엇인지 정확히 아는 것이 중요하다. 유치권 경매로 갈아탄 전문가들은 그 한 가지를 아는 사람들이다. 이 책 <유치권 진짜 가짜 판별법>은 그 한 가지를 제공하기 위해 집필되었다.

<변호사 노인수의 유치권 진짜 가짜 판별법>의 3대 강점

첫째, 초보자도 쉽게 유치권을 판별할 수 있다.
29가지 CASE를 통해 유치권이 진짜인지 가짜인지 쉽게 판별할 수 있는 방법을 소개했다.

둘째, 유치권 조사 요령을 수록했다.
유치권의 성립 여부는 서류만으로 알 수 없다. 유치권 제반 현황을 한눈에 살필 수 있는 유치권 체크표를 비롯하여 현장 조사 요령과 증거 수집 방법 등을 담았다.

셋째, 2011년 최신 판례를 수록했다(판례 목차 추가).
유치권 판례는 수시로 바뀌기 때문에 지속적으로 관심을 가져야 한다. 2011년 8월까지 새로 추가된 최신 판례 가운데 중요하다고 판단되는 내용과 설명을 빠짐없이 수록했다. 또한 판례를 쉽게 찾을 수 있도록 판례 목차를 따로 구성했다.

이 책의 구성
- 어떤 사람이 읽으면 도움이 될까?

1장 : 나는 유치권이 뭔지 모르겠어!
2장 : 유치권 관련 경매(공매)가 어떻게 이루어지는지 알고 싶어!
3장 : 유치권이 성립하지 않는 확실한 경우를 알고 싶어! / 유치권 체크표 수록
4장 : 유치권 조사 요령이 궁금해! / 유치권 체크리스트 수록
부록 : 왜 판례가 중요하지? 판례는 어떻게 읽지?
5장 : 유치권 전문가가 되고 싶어!
6~12장 : 각 상황별 최신 판례를 알고 싶어!

판례 찾는 법(* 판례 목차 별도)

1. 1~4장을 한 번 읽으면서 유치권에 대한 기본적인 개념을 잡습니다.
2. 4장 뒤의 부록(왜 판례를 공부해야 하는가)을 읽습니다.
3. 3장과 4장에 수록된 유치권 체크표와 유치권 체크리스트를 참조하여 관심을 갖고 있는 사건의 개요를 작성해 봅니다.
4. 작성된 표에서 문제가 되는 부분을 확인합니다.
5. 문제가 되는 부분을 목차에서 찾습니다. 예컨대 ‘점유’가 불확실한 경우, 7장과 8장에 관련 판례가 있을 가능성이 있습니다. 만일 점유 요건이 불확실한 것이라면 7장(점유가 없으면 유치권도 없다)을, 불법점유 가능성이 있는 경우라면 8장(불법점유)을 펼칩니다. 만일 점유가 모호한 경우라면 7장 1절(점유란 ‘사실상 지배’)로 갑니다.
6. 해당 페이지를 펼치면 1절 아래 여러 개의 판례가 들어가 있습니다. 판례를 일일이 다 읽을 필요는 없습니다. 판례 바로 위에 간략한 개요와 유치권 성립 여부가 적혀 있습니다. 그 내용을 읽어보면서 관련 판례를 찾습니다.
7. 그렇게 찾은 해당 판례로도 문제가 애매할 경우에는 앞뒤의 판례를 함께 읽으면서 개념을 잡아가야 합니다.
8. 그래도 불분명한 경우는 십중팔구 유치권 현장 조사가 제대로 이루어지지 않았기 때문입니다. 상황이 조금 더 명료해질 때까지 계속 조사를 해야 합니다. 증거들이 말을 하게 될 것입니다.

▣ 작가 소개

지음 : 노인수

유치권 전문 변호사(법률사무소 02-3482-3838). 건국대학교 부동산아카데미에 출강하고 있다. 경매 전문가들과 함께 현장 답사를 다니며 유치권 문제에 명쾌한 가이드라인을 제시한다. 서울대 법학과를 졸업하고 서울고검 부장검사, 청와대 사정비서관을 거쳐 법무법인 바른길, 세광 등에서 변호사로 활동했다. 저서로 <경매유치권과 손자병법>(이선우 공저)이 있다.

▣ 주요 목차

서문 | 가짜 유치권이 너무 많다
<유치권 진짜 가짜 판별법> 120% 활용하기

1장 당신도 유치권 1승을 거둘 수 있다

2장 통쾌한 유치권 격파 사례

- 나는 어떻게 유치권을 깨뜨렸나?
3억 8,000만 원짜리 매물이 1억 1,400만 원까지 유찰되다
가슴이 뛰기 시작했다
잔금을 납부하고 점유자를 만나다
유치권자의 불법점유침탈
유치권이 인정될 수 없는 3가지 이유
반격을 개시하다
이제 숨통을 끊을 차례다
2,000만 원 단기 수익에 매월 70만 원의 임대소득을 거두다

3장 아주 쉬운 가짜 유치권 판별법 : “이럴 때는 유치권이 아니다”

1. 유치권을 깨기 위한 길잡이, 유치권 체크표

2. “타인의 물건 또는 유가증권을”
Case1 소유자가 유치권자의 임차인으로 행사하는 경우

3. “점유한 자는”
Case2 잠금장치(시건장치)와 팻말만으로 점유가 성립하는가
Case3 납땜으로 폐쇄된 현관문

4. “그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이”
Case4 담보로 잡은 자동차, 유치권 주장 가능한가
Case5 공사가 중단된 경우 유치권은?
Case6 임차인의 보증금도 유치권의 대상인가
Case7 임차인의 시설투자비, 유치권은?
Case8 유치권을 주장할 수 있는 필요비, 유익비

5. “채권이”
Case9 공사업자도 아닌데 유치권을 주장합니다

6. “변제기에 있는 경우에는”
Case10 공사대금 채권의 소멸시효
Case11 유치권 신고 시기

7. “그 점유가 불법행위로 인한 경우”
Case12 유치권자가 소유자 허락 없이 임대한 경우

8. 허위 유치권 신고자 대처 방안
Case13 매수 이후에 나타난 유치권 주장자
Case14 허위 유치권자 형사 고소 방안
Case15 허위 유치권자에게 내용증명을 보내려면
Case16 집주인과 공사업자가 짜고 경매 중에 시작한 공사

9. 입찰·매수 전후 주의할 점
Case17 유치권이 신고된 부동산의 소유권 이전 문제
Case18 유치권 분쟁 중인 오피스텔의 매수 문제
Case19 유치권배제신청이 된 아파트의 응찰 문제
Case20 낙찰 허가 후 잔금을 치르려다가 유치권이 신고된 것을 알게 된 경우
Case21 집합건물에 복수의 유치권이 있는 경우
Case22 유치권 포기각서의 범위

10. 유치권자 입장에서 살펴본 유치권
Case23 유치권의 정당한 행사 방법
Case24 공사가 중단된 경우의 유치권 문제
Case25 유치권자의 유익비 청구에 관해
Case26 낙찰자에게 공사대금을 받을 수 있는 방법
Case27 물건을 납품하고 돈을 못 받은 경우
Case28 부동산인도명령을 받은 경우
Case29 유치권은 경매 법원에 반드시 신고해야 하는가

4장 유치권 조사 요령 : 눈에 보이는 모든 것을 의심하라
1. 유치권은 증거 싸움이다
2. 현장으로 떠나기에 앞서 : 경매 관련 서류 검토
3. 현장으로 떠나자
① 부동산 중개업자에게 물어보자
② 부동산을 살피자
③ 현장에 있는 사람은 어떤 이해관계를 가진 자인가?
4. 사소한 증거가 판결을 뒤집는다 : 증거 수집 방법
5. 관계자들과 부딪치기
6. 유치권자는 이해관계인이 될 수 있다
① 누가 이해관계인이 될 수 있나
② 증명을 하려면 어떻게 해야 하나
③ 이해관계인에게는 어떤 권리가 있는가
④ 이해관계인이 된 유치권자에게는 경매기록열람복사권이 있다
⑤ 이해당사자의 이해관계와 그들의 전략
⑥ 이해관계자들의 전략 예시
7. 추가적 대응 전략

부록 : 왜 판례가 중요한가
1. 유치권 판례는 계속 바뀐다
2. 최종 판단은 법원에서 이루어진다
3. 판례 맛있게 읽는 법

5장 유치권 본격 파헤치기
1. 같은 담보물권인 질권·저당권과 무엇이 다른가
2. 비슷하지만 다른 권리, 유치권과 동시이행항변권
3. 민법 320조에서 말하는 유치권이란
4. 유치권의 독특한 법적 성질
5. 매수인의 “채권을 변제할 책임”이란?
6. 유치권과 사해행위
7. 상행위로 인한 채권과 상사유치권

6장 타인의 물건 또는 유가증권
1. 타인이란
2. 물건이란
3. 부합물과 부속물
4. 주물과 종물
5. 제시외 물건

7장 점유가 없으면 유치권도 없다
1. 점유란 ‘사실상 지배’
2. ‘사실상 지배’는 사회관념에 따라야
법조계에서는 말하는 ‘점유’
3. 점유 의미의 확대
4. 점유만 한다고 다 유치권자가 될 수는 없다
5. 점유는 경매개시결정 기입등기 또는 공매 압류 등기 전에 이루어져야 한다
6. 점유매개관계에 의해 증명되는 간접점유
7. 점유보호청구권
8. 자력구제권

8장 불법점유
1. 불법행위로 인한 점유
2. 점유의 권원 문제
3. 적법 점유 추정의 원칙
4. 불법점유로 인한 부당이득반환 또는 손해배상

9장 피담보채권과 견련성
1. 피담보채권이 있어야 유치권이 성립한다
2. 견련성 : 이원설과 일원설 등
3. 채권이 물건 자체에서 발생해야 견련성 인정
4. 채권이 목적물 자체에서 발생하지 않은 경우

10장 변제기
1. 채무를 이행해야 할 시기

11장 소멸시효
1. 피담보채권의 소멸시효 완성
2. 소멸시효의 중단

12장 유치권의 소멸
1. 유치권은 언제 소멸되는가
2. 선관의무 위반인 경우(부당 대여)
3. 타담보 제공으로 유치권이 소멸된 경우
4. 혼동에 의한 유치권 소멸