마흔살 행복한 부자아빠 -1억으로 평생월급 만드는 원룸 상가주택 투자법-

▣ 출판사서평

텐인텐 최고 멘토의 글, 전격 출간!
국내 No.1 재테크카페 텐인텐에서 칼럼을 연재하고 반향을 일으킨 아파테이아의 글이 《마흔살, 행복한 부자 아빠》란 제목으로 출간되었다.
온라인에서 아파테이아는 최고의 투자 멘토로서 네티즌의 인정을 받고 있다. 그의 글은 올라오자마자 최고 조회수, 최고 댓글이 달린다. 그 이유는 홀어머니 밑에서 무일푼으로 결혼한 평범한 직장인이 부업으로 해온 수익형 부동산 투자를 통해 연봉만큼 월세수익을 창출했기 때문이다.

지금껏 이런 투자철학서는 없었다!
평범한 마흔살 아빠를 위한 부의 철학 정리!
이 책은 다른 재테크 책처럼 얼마 벌었다고 자랑하지 않는다. 단시간에 일확천금을 버는 것은 사업뿐이며, 대박을 노린다면 그런 쪽을 찾아야 한다고 말한다.
저자는 1억 전후 소액투자를 통해 직장인 한 달 월급을 벌어다주는 ‘수익로봇’ 창출에 집중한다. 불황의 시대에 ‘수익로봇’은 바로 원룸, 상가주택 같은 수익형 부동산이다.

최고의 투자는 직접 땅 사고 집 짓고 세입자 관리하는 것!
지금은 서울 10억짜리 건물 월세도 400, 지방 2억짜리 건물 월세도 400을 받는 시대다. 대다수 사람들은 체면을 중시하고 지역과 학군에 연연하여 서울과 강남을 목표로 돈을 모은다. 하지만 강남 부동산은 부자들의 것이다. 저자는 아예 처음부터 경기도 변두리에서 ‘수익로봇’을 찾았다. 첫 번째 ‘수익로봇’을 종자돈 삼아 지금은 여러 채 원룸과 상가주택을 소유하게 되었다. 이 책에는 그 과정이 빠짐없이 수록되어 있다. 수익 부동산 투자의 핵심은 ‘수익률 최고, 공실률 제로’다. 부동산 초보자도 이 책을 통해 저자의 핵심 노하우를 쉽고 명쾌하게 전수받을 수 있다.
저자는 그간의 투자경험을 통해 하나의 결론에 도달했다. 수익형 부동산으로 돈을 벌려면 직접 공터를 사고 건물을 짓고 세입자 관리까지 해야 한다는 것이다.

오피스텔 투자는 절대 하지 마라!
남이 건축한 건물을 분양받거나 매수한다면 은행 이자 수준의 수익률도 기대하기 힘들다. 그나마 대지 지분이 있는 원룸? 상가주택을 투자했다면 다행이지만 코딱지만한 대지지분을 가진 오피스텔에 투자했다면 미래는 암울하다. 당장 월세가 잘 들어오는 듯해도 연차가 지날수록 건물은 낡기 때문에 새로 지은 오피스텔에 밀릴 것이고 재건축하기도 어려워 투자물건으로 적절치 않다. 특히 1억 모으기도 힘든 평범한 직장인이라면 더욱 피해야 한다.

평생 돈만 모으다 가난하게 죽고 싶지 않다면?
용기를 내자. 지금 당장 돈과 시간을 장악하자!
모든 부자들이 말하듯, 저자 역시 사고를 전환하고 실천했더니 저절로 부자가 되었다고 한다. 하지만 수백억 부자도 돈에 속박되어 노예로 사는 경우를 목격하면서, 돈으로부터 자유로워지려면 돈의 액수가 아니라 가치관, 철학, 사고방식이 중요하다는 것을 깨달았다.
그는 진짜 행복한 부자가 되려면 얼마를 모을지 목표로 두지 말고 지속가능한 월수익을 목표로 둬야 한다고 말한다. 왜냐하면 인간의 욕심은 끝도 없기에 처음부터 다짐을 해놓지 않으면 쉽게 돈의 노예가 된다.
자신의 역량대로 투자할 수 있는 지역을 선별하고 냉철한 분석력을 결합하면 빠른 시간 안에 돈과 시간을 장악할 수 있다. 대부분의 재테크책은 미래를 담보로 현재를 희생하라고 말한다. 하지만 아파테이아는 다르다. 부는 최우선순위 목표가 아니다. 미래를 담보로 현재의 행복을 저당 잡힐 필요가 없다. 지금 당장 투자해서 수익을 거두고, 미래가치도 보장되는 수익형 부동산에 투자하자. 아파테이아의 피나는 노력과 투자사례를 통해 당신도 행복한 부자가 될 수 있다.

▣ 작가 소개

저자 : 아파테이아
국내 No.1 재테크카페 텐인텐에서 칼럼을 연재하고 반향을 일으켰다. 온라인에서 아파테이아는 최고의 투자 멘토로 네티즌의 신임을 받고 있다. 그의 글은 올라오자마자 최고 조회수, 최고 댓글이 달린다. 그 이유는 홀어머니 밑에서 무일푼으로 결혼한 평범한 직장인이 부업으로 해온 수익형 부동산 투자를 통해 연봉만큼 월세수익을 창출했기 때문이다. 그가 멘토로 인정받는 것은 단지 돈을 많이 벌어서가 아니다.‘최고 부자’가 아니라 ‘행복한 부자’에 초점을 맞추며 살았고, 그런 진실성에 많은 사람들이 공감했다. 그는 돈과 시간으로부터 자유로워지려면 ‘어디 사는가’, ‘얼마나 소유했는가’란 생각을 버려야 한다고 말한다. 즉, 타인의 이목에서 자유로워져야 하는 것이다. 이런 속박에서 자유로워지면 쳇바퀴 도는 인생도, 번번이 실패하는 투자도 달라질 수 있다. 그는 직장인 초년병 시절, 2천4백만원의 종자돈이 모이자 대출을 끼고 지방 변두리에서 수익 부동산 투자를 시작했다. 이것이 눈덩이가 되어 여러 채의 원룸, 상가주택을 소유하게 되었고 마흔살이 넘은 지금, 노후대비는 물론 원하는 것을 다 할 수 있을 정도로 부자가 되었다. 그는 더 이상 돈의 액수를 늘이는 것에 관심이 없다. 돈과 시간을 장악한 지금, 단지 돈의 액수를 늘이기 위해 돈을 버는 데 인생을 허비하고 싶지 않다고 말한다. 그가 관심을 두고 있는 것은 자신처럼 평범한 가장이 행복한 부자아빠가 되는 것이다. 그는 이 책을 통해 자신이 경험한 부의 철학, 마음의 평정, 더 나아가 행복한 가장이 되는 데 도움이 되고 싶다고 말한다. 텐인텐(10년 10억 만들기) http://cafe.daum.net/10in10 마흔살, 행복한 부자 아빠 http://cafe.daum.net/happy-daddy

▣ 주요 목차

1부 한번뿐인 인생, 돈에서 자유로워지자!
01 돈의 액수를 목표로 두지 말자, 돈의 노예가 된다!
돈의 노예가 되기 싫다면 돈에 대한 약속부터 하라!
수익로봇의 월수입을 목표로 정하라!
02 신념과 철학이 있어야 돈을 장악한다
03 작은 눈덩이를 가진 사람이 부자가 되려면?
누구나 원하는 곳은 내 손에 절대 들어올 수 없다
04 3인의 엇갈린 3억 투자, 어떻게 인생이 달라졌나?
어디 사는가를 중시하는 태도가 문제다
| 사례 1 | 임대아파트를 분양전환한 후 재투자한 경우
| 사례 2 | 아파트를 팔고 수익형 부동산을 건축한 경우
| 사례 3 | 신도시 44평 7억짜리 아파트를 분양받은 경우
05 선입견을 버릴수록 부와 가까워진다
원룸 관리가 어렵다는 사람에게
06 절약보다 중요한 것은 사고의 부지런함이다
07 내면의 소리에 귀를 기울이라

2부 월세가 따박따박, 수익형 부동산 마법의 원리!
08 생애 첫 투자, 마법을 체험하다!
09 수익형 부동산의 마법 원리 1 전세금은 좋은 빚이다
10 수익형 부동산의 마법 원리 2 대지지분이 커서 상승폭이 크다
대지지분을 이해하려면 건폐율과 용적률부터 알아야 한다
11 수익형 부동산의 마법 원리 3 주거비용이 절감된다
12 수익형 부동산의 마법 원리 4 수익률이 높아지면 환금성도 좋아진다
13 수익형 부동산의 마법 원리 5 부동산 침체기에 강하다
14 오피스텔은 수익형 부동산이 아니다!
대지지분이 낮은 오피스텔은 위험하다
2~3억 투자로 오피스텔 여러 채 몫을 하는 수익형 부동산
땅의 가치를 아는 사람이 부와 시간을 장악한다
15 마법 원리를 알면 100억짜리 수익로봇이 생긴다
잠깐만요진정으로 수익로봇을 원한다면 아파테이아 8원칙을 가슴에 새겨라!

3부 실전 투자연습! 상가주택으로 수익로봇 만들기
16 대출을 두려워하면 하수, 수익률과 공실률을 두려워하면 고수!
17 실전투자 분석법 1 보증금과 월세 시세로 수익률 분석하기
| 사례 1 | 총투자금 1억, 평당 300만원짜리 땅 70평 건축시 수익률은?
| 사례 2 | 총투자금이 2억으로 상향 조정되었을 때의 수익률은?
대출금과 전세보증금을 최대한 높이고, 투자금을 너무 소액으로 계산하면 수익률 오류 가능!
18 실전투자 분석법 2 주거공간 대비 회사수 조사로 공실률 분석하기
19 미개척지를 공략하면 수익률 고공행진! 분양택지 초기 투자법
택지지구 안의 상가주택 탄생과정
점포겸용 단독주택지에 지어진 건물이 상가주택!
일반인이 택지를 분양받으려면?
잠깐만요 한국토지주택공사에서 토지를 분양받는 방법
20 원룸주택과 상가주택이 될 땅을 공략하라!
이주자 택지를 사는 방법
한국토지주택공사에서 분양받는 방법
이주자 택지 딱지를 사는 방법
21 상가주택용 땅을 사기 위한 체크리스트
| 특급 땅 | 1층 상가를 쪼개서 세를 놓을 수 있는 위치
| A급 땅 | 중심상업지구와 연계된 지역 진입로 코너
| B급 땅 | 중심상업지역과 연계되는 나머지 단독주택지
| B급 땅 | 1층을 원룸으로 꾸밀 수 있는 땅
| C급 땅 | 1층에 원룸이나 고시원 허가가 안 나며, 중심상업지구와 연계가 안 되는 외진 곳
| 상가주택 체크리스트 1 | 중심상업지구와 연계가 되는가?
| 상가주택 체크리스트 2 | 세대수가 많은 아파트 근처의 땅인가?
| 상가주택 체크리스트 3 | 코너에 있는 땅인가?
| 상가주택 체크리스트 4 | 땅이 남향인가?
| 상가주택 체크리스트 5 | 도로의 폭이 넓은가?
| 상가주택 체크리스트 6 | 주차장 옆의 땅인가?
| 상가주택 체크리스트 7 | 적절한 평수의 땅인가?
| 상가주택 체크리스트 8 | 가구수 제한이 적은 땅인가?
22 향남 택지지구 토지이용계획도로 살펴본 토지 인기순위
| 1순위 인기지역 | 상업지구 옆쪽 이주자 택지
| 2순위 인기지역 | 가구수 제한 5가구인 서쪽 이주자 택지
| 3순위 인기지역 | 가구수 제한 3가구인 남쪽 협의자 택지
23 청북 택지지구 토지이용계획도로 살펴본 토지 인기순위
| 1순위 인기지역 | 근생시설 상가 맞은편 상가주택 필지
| 2순위 인기지역 | 그밖의 상가주택 필지
잠깐만요 때로는 실패하여 큰 수업료를 내는 경우도 있다
잠깐만요 4층 건물 건축시 수익률을 알고 싶어요

4부 실전 투자연습! 자영업자 관점으로 돈되는 1층 상가를 찾아라
24 아파트에서 멀지만 차량 접근 쉬운 택지지구 초입이라면?
1층 카센터에 적합
25 공원과 초등학교 주변이라면? 방방이 활용해 토지 보유비용 상쇄
26 학교정화구역에서 벗어났다면? 노래방이나 피씨방 겨냥할 것!
1층에 세든 자영업자 마인드로 나쁜 위치를 극복하라!
27 상권이 이미 발달되었다면? 주차가 용이한 음식점을 공략할 것!
28 선입견을 버리면 병원, 약국도 싸게 입점할 수 있다!
잠깐만요 1층 상가는 월세 조작을 의심하라!
29 택지지구 단점은 가구수 제한, 회사용 기숙사로 돌파하라!
30 1층도 원룸으로 허가되었다면 호재, 똘똘한 땅 고르기!
잠깐만요광주 평동산업단지 토지 매입 후 건축까지 수익률을 알고 싶어요

5부 실전 투자연습! 택지지구 밖에서 원룸주택으로 수익로봇 만들기
31 택지지구 밖 세대수 제한이 자유로운 땅은 대박!
잠깐만요도시형 생활주택은 주차대수 기준이 완화된 건축물
32 지역 선정부터 건축까지, 원룸주택 장만하는 순서
잠깐만요정관 신도시 투자시 궁금한 점

6부 실투자금 0원부터 1억까지!원룸·상가주택 투자법
33 소액투자로 원룸주택 내 것 만들기
| 사례 1 | 대구 원룸주택 4억 4천만원 투자 건?/?실투자액 5천5백만원
| 사례 2 | 경기도 원룸주택 8억 5천만원 투자 건?/?실투자액 0원
34 두려움이야말로 부자의 길을 막는 가장 큰 장애물!
공실에 대한 두려움부터 버려라!
부채와 금리상승의 두려움을 버려라!
건물 감가상각의 두려움을 버려라!
건물관리의 어려움은 쉽게 해결할 수 있다
잘 모르는 것에 대한 두려움과 이렇게 좋은 것을 왜 팔겠냐는 두려움
35 상황별, 금액별 투자 총정리
수익형 부동산 투자방법 총정리
택지지구 땅을 사서 건축하는 경우
동업하여 건축하는 경우
건축업자가 짓고 있는 건물을 구입하는 경우
급매를 사는 경우
자금이 많은 경우
지방의 경우
잠깐만요투자금 동업할 경우 계약서 형식

7부 건축을 아는 사람이수익의 최강자!
36 건축중인 건물을 내 것으로 만드는 법
| 장점 1 | 취등록세, 등기비, 설정비, 수수료, 양도세를 절약한다
| 장점 2 | 싸게 살 수 있는 기회가 분명 있다
| 장점 3 | 최소의 종잣돈으로 건물을 소유할 수 있다
| 주의사항 1 | 분석력에 자신이 있어야 한다
| 주의사항 2 | 직접 건축업자를 만나야 한다
37 건축업자 선택하여 건축할 경우 알아야 할 것들
| 1 | 건축사의 재정상태를 점검하라
| 2 | 직접 만나는 것이 수익률을 높이는 실력이다
| 3 | 건축사와 흥정은 가능하다
| 4 | 입소문 능력을 부각시켜라!
| 5 | 계약할 때, 설계할 때가 가장 중요하다
38 최고의 수익을 올리려면? 내가 직접 건축하기
건축은 의외로 만만하다
목수만 잘 선택하면 된다
결국 건축비를 판가름하는 것은 인건비다
건물의 하자 여부는 설계와 골조에서 대부분 결정된다
건축주 몇명이 연합하면 더 절약된다
잠깐만요엘리베이터 설치 여부, 결정의 기준은 무엇인가?

에필로그 : 항상 깨어 있어야 자유가 다가온다
특별부록 : 땅 보는 눈을 틔워주는 부동산 지식
지적도 보는 법 | 지목 총정리 | 용도지역 총정리 | 용도지구 총정리