미래가 바뀌는 부동산 투자전략 -국토 계획에 숨어 있는 황금 땅의 비밀-

▣ 출판사서평

앞으로 10년! 부동산 투자, 어떻게 할 것인가?
당신을 대한민국 1% 부자로 만들어주는 부동산 투자 전략을 공개한다
● 대한민국 황금 지역을 분석하고 정리한 부동산 투자 지침서
● 부동산 투자의 맥을 짚어주는 과학적 분석법 공개
● 차기 정부의 부동산 정책 예측을 통한 투자법 제시

부동산 투자, 새로운 트렌드에 주목하라!
투자 가치가 있는 곳은 항상 존재한다
모든 사람은 부자로 살기를 원하고 많은 사람이 부동산을 통하여 대박을 꿈꾸며 부자가 되고 싶어 한다. 과거에는 인구 증가에 따른 신도시 개발과 대규모의 산업 단지 개발이 주택 과 토지 시장에 있어서 큰 수익을 주는 황금알로서의 역할을 해왔다. 하지만, 저출산이나 고령화로 인한 인구 감소와 베이비붐 세대의 은퇴 등 인구 구조의 변화, 그리고 산업 구조의 변화는 도시 개발의 새로운 변형을 불러왔으며, 이에 따라 부동산 투자도 새로운 트렌드에 맞게 계획해야만 한다. 주변 사람의 이야기만 듣고 투자를 하거나, 언론 보도에 휩쓸려 무계획적으로 객관적인 투자의 원칙 없이 투자를 한다면 실패를 맛볼 수밖에 없다. ‘부동산이 거품이다.’, ‘회복하기가 어렵다.’라고들 이야기하지만, 저자는 부동산 시장은 여전히 불황과 호황을 반복해오고 있으며 부동산 시장이 불황이든 호황이든 투자 가치가 있는 곳은 항상 존재한다고 강조한다.

변화하는 부동산 시장에서 살아남기 위한
투자 철학, 미래 가치를 보는 법을 제시한다
앞으로 도시 개발은 소규모 집중 개발 방식의 압축 도시로 개발되며, 부동산 시장은 양극화가 심화될 것이므로 가치가 상승하는 지역과 그렇지 않은 지역의 차이는 매우 벌어질 것이라고 저자는 이야기한다. 부동산 투자에 대한 지나친 욕심은 부동산에 대한 가치를 객관적으로 파악하지 못하고 쉽게 실패할 수 있게 한다. 따라서 부동산 투자는 추상적이고 불확실한 방법보다는 미래의 트렌드를 정확히 판단하고 객관적인 투자 원칙을 세워 투자해야 한다. 그러면 다른 재테크 수단보다 안정적이고 고수익을 올릴 수 있는 매력적인 투자 수단으로서의 역할을 할 수 있다. 이 책은 부동산 투자를 시작하는 초보자나 내 땅을 보다 효율적으로 개발하여 가치를 높이고자 하는 사람, 부동산 투자에서 큰 수익을 얻지 못한 사람들에게 더욱 객관적인 투자 원칙을 제시함으로써 성공적인 부동산 투자를 할 수 있도록 국내외의 각 논문과 실전에서 얻은 경험을 토대로 쓰였다. 부동산 투자의 맥을 잡고 성공적인 투자를 할 수 있게 하는 좋은 길잡이가 되어줄 것이다.

부동산 투자의 숲을 보는 방법에서
열매가 맺고 꽃이 피기까지의 과정을
체계적으로 분석한다
저자는 본문의 구성을 부동산 투자의 숲을 보는 것에서부터 시작하여 열매를 맺고 꽃이 피기까지의 과정으로 은유해 총 5편으로 풀어냈다. 제1편은 ‘부동산 투자의 숲’을 훑어보는 단계로, 부동산 시장의 흐름을 파악할 수 있는 미래 도시의 개발 방향, 인구 구조 변화, 미래의 메가 트렌드를 분석해 봄으로써 투자 방향을 설정하는 데 도움을 주고자 하였다. 제2편은 ‘부동산 투자의 나무’를 살피는 단계로, 투자 유망 지역 선정에서 큰 부분을 차지하는 국토 종합 계획, 도시 기본 계획을 통하여 국토의 전반적인 개발 축과 공간 구조를 분석하여 올바른 투자 유망 지역을 선정할 수 있게 하였다. 제3편은 ‘부동산 투자의 나뭇가지와 열매’를 분석하는 단계로, 투자 유망 개발 축인 철도망과 고속도로망을 중심으로 설명하였고, ‘부동산 투자의 열매’인 역세권과 IC를 설명하여 투자 핵심 지역에 대한 정보를 알 수 있도록 하였다. 제4편은 ‘토지 투자의 잎과 꽃’이 맺는 단계로, 투자 시 알아야 하는 토지 이용 확인서, 등기부 등본, 용도 지역 등 부동산 공법을 주제로 설명하여 안정적인 거래와 투자 가치를 아는 방법 그리고 투자 가치를 올리는 방법을 제시하였다. 또한, 제5편에서는 전원주택, 팬션의 입지 선택, 풍수지리와 부동산 투자와의 관계를 설명하여 친환경적인 부동산 투자 시 기초적으로 알아야 하는 내용에 대해 언급하였다. 부동산의 숲부터 열매와 꽃이 맺는 과정을 차근차근 분석한다면 부동산 투자에 추상적으로 접근했던 방식이 좀 더 체계적이고 객관적인 원칙에 근거하여 성공적으로 이루어질 것이다.

챕터별 내용

제1편 [부동산 투자의 숲] 부동산 시장의 흐름을 분석하라!
부동산 투자를 할 때는 ‘나무를 보지 말고 숲을 보라.’는 말이 있다. 하지만, 투자자 대부분은 투자의 숲보다는 열매만 보고 시작하려고 한다. 국토 전반의 개발 계획 방향과 미래 도시의 개발 방향, 부동산 시장의 흐름, 경제의 흐름 등 전반적인 내용을 파악하는 것이 부동산 투자 시 선행해야 할 중요한 요소이다. 여기에서는 이러한 메가 트렌드의 분석을 통해 투자 방향을 설정하는 방법에 대해 제시한다.

제2편 [부동산 투자의 나무] 국토 종합 계획, 도시 기본 계획은 투자의 설계도이다
국토 종합 계획은 국토 개발의 최상위 개념이며, 도시 개발의 지침으로서 도시 개발은 국토종합 계획에 위반되지 못한다. 부동산 투자는 반드시 국토 종합 계획을 분석하여 개발의 방향을 파악하고 도시 기본 계획과 도시 관리 계획을 통하여 투자 지역을 선택해야 한다. 여기에서는 올바른 투자 유망 지역을 선정하는 데 반드시 선행해야 하는 국토의 전반적인 개발 축과 공간 구조를 분석해본다.

제3편 [부동산 투자의 나뭇가지와 열매] 도로망, 역세권과 나들목(IC) 개발 축은 어둠을 밝혀주는 가로등이다
부동산 투자는 나무를 심고 잘 가꾸어 좋은 열매 맺게 하는 것과 같다고 볼 수 있다. 부동산 투자에 성공하려면 우선 좋은 재목을 구하고 좋은 토지에 나무를 심어서 정성스럽게 나무를 길러 열매를 따는 과정이 필요하다. 좋은 재목이란 바로 철도망과 도로망이라 할 수 있으며, 각 도로망과 철도망은 개발의 주 기능을 가지고 있으므로 투자 목적에 맞는 도로망을 선택해야 한다. 또 나무의 큰 줄기에는 열매가 맺지 않듯이 열매가 맺는 나뭇가지가 중요한데 열매가 맺는 나뭇가지의 역할은 국지도로가 그 역할을 한다. 또 열매가 맺는 지점을 역세권과 나들목이라 볼 수 있으므로 도로망의 나들목과 전철 역세권을 분석해보면 좋은 투자 지역을 선정할 수 있다. 과거와는 달리 대규모 개발보다는 소규모 집중 개발이 되므로 투자의 범위가 좁아지게 되어 과거보다 양극화가 심화하고 있다. 그러므로 위치에 따라 역세권과 나들목의 가치는 더 올라가고 있다. 가격의 변동이 없는 100만 평의 땅보다 가격이 오르는 역세권과 나들목의 1평의 땅이 더 투자 가치가 높음을 알고 투자를 결정해야 한다.

제4편 [부동산 투자의 잎과 꽃] 부동산 공법과 부동산의 가치를 올리는 방법을 알자
부동산 공법은 부동산을 거래할 때 매우 중요하다. 부동산 서류만 제대로 알아도 부동산의 가치를 거의 다 안 것과 마찬가지이다. 특히 토지 투자 시 부동산 등기부등본을 통하여 소유권자를 확인하고 토지 이용 확인서를 통하여 용도 지역을 파악해야 하며 토지 대장은 면적을 반드시 확인해야 한다. 토지 이용 확인서에는 해당 토지의 규제 사항이 담겨 있으므로 해당 토지의 현재의 가치를 알 수 있다. 토지 이용 확인서의 지적도 도면을 통하여 도로의 종류와 향후 도로 계획, 주거의 여부 등을 파악할 수 있어 토지 투자 시 토지 이용 확인서의 내용 분석은 필수적이라 할 수 있다. 여기에서는 안정적인 부동산 거래와 투자 가치를 이해하고 상승시키는 방법을 읽어낼 수 있는 부동산 공법에 대해 설명한다.

제5편 [친환경 부동산 투자를 위한] 전원주택과 풍수지리
풍수지리란 사람이 살기 좋은 곳을 찾아 음양오행설과 주역의 논리에 따라 산과 물의 방위를 정하여 건물을 짓는 것을 말하며, 자연과 조화로운 친환경 부동산 개발을 의미한다고 할 수 있다. 전원주택 부지를 선정하는 데 있어 특히 풍수지리적 요소가 중요한 것은, 도시 지역은 부지가 조성되어 있어 건물의 방향이 도로에 따라 정해지기 때문에 인위적으로 건물의 좌향(건물의 방향)을 설정할 수 없으나, 전원주택은 도시 지역과 달리 건축주의 취향에 따라 지역과 위치를 정할 수 있어 홍수, 산사태 등을 피할 수 있고 건강과 재물, 복을 불러오는 입지조건을 가진 곳을 선정할 수 있어서이다. 여기에서는 이처럼 친환경 부동산 투자를 위해 알아두면 좋은 요소들에 대해 설명한다.

● 독자 타깃과 책의 강점

▶ 대상 독자
- 부동산 투자를 시작하는 초보자
- 내 땅을 보다 효율적으로 개발하여 가치를 높이고자 하는 사람
- 부동산 투자에서 큰 수익을 얻지 못한 사람

▶ 책의 특징 및 강점
- 미래 부동산 시장을 예측하고 분석하여 성공하는 투자가 될 수 있는 지혜를 담았다.
- 부동산 투자의 원리를 설명하고 여러 지역을 사례로 접목하여 실무적으로 활용할 수 있도록 하였다.
- 부동산 투자에서 풍수지리를 접목시켜 풍수지리가 가지는 추상성을 객관화하여 실질적으로 활용할 수 있도록 하였다.

▣ 작가 소개

저자 : 김종수
경북 김천에서 태어나 계명대학교에서 경제학을 공부하였고 고려대학교 정책대학원에서 국토 계획 경제학을 전공하여 부동산의 과학적 투자 분석에 관한 이론적 토대를 마련하였다. 풍부한 현장 실무 경험과 이론을 토대로 토지 투자에 대한 객관적이고 과학적인 투자 분석 이론을 정립하여 추상적이고 불확실한 토지 투자 및 개발에 관하여 예측 가능한 투자를 하게 하였으며, 토지 투자 및 개발에서 최고의 전문가로 인정받고 있다. 지금은 부동산 개발에 대한 CM, PM과 투자 컨설팅, 투자 설명회 등 활발한 강연을 하고 있으며, 아르젠 부동산경제연구소 소장을 역임하고 있다.

▣ 주요 목차

프롤로그

제1편 [부동산 투자의 숲] 부동산 시장의 흐름을 분석하라

1장 미래 도시 개발의 방향을 알면 투자처가 보인다
01 미래 도시는 창조 도시로 개발되며, 창조 계급이 미래를 지배한다
02 한국형 압축 도시에 주목하라!
03 미래의 도시 개발은 대중교통 지향형(TOD)으로 이루어진다
04 대중교통 지향형 도시 개발은 교통의 결절점과 거점 역세권 중심의 고밀도 복합 개발 방식이다
05 대중교통 지향형 개발의 방향을 알면 투자 지역이 보인다
06 대중교통 지향형 (TOD) 개발 방법을 접목한 춘천 역세권의 투자 분석
07 부동산 투자의 핵심은 거점 역세권에 있다
08 부동산 시장의 정부 정책을 분석하라!
09 차기 정부의 부동산 정책은 규제 완화와 토지 이용의 효율을 높이는 압축 도시 개발이다

2장 인구 구조 변화가 부동산 시장에 미치는 영향을 분석하라!
01 베이비붐 세대의 은퇴로 인한 부동산 시장의 변화를 지켜봐라!
02 저출산, 고령화 시대에서의 부동산 시장의 변화에 주목하라!
03 일본의 부동산 시장을 보면 미래의 부동산 시장이 보인다
04 국내 주택 시장의 변화와 수익형 부동산에 주목하라!

3장 미래의 메가 트렌드를 분석하라!
01 메가 트렌드를 알면 부동산의 투자 지역이 보인다
02 미래 도시는 기후 변화와 녹색 성장 시대에 맞게 개발된다
03 미래 도시는 메가 도시로 개발된다
04 미래의 리딩 산업인 INBEC 지역에 투자하라!
05 21세기 새로운 황금은 물이다, 수변 도시에 투자하라!
06 성장하는 도시, 쇠퇴하는 도시는 어디인가?
07 미래의 주거 형태를 분석하라!
08 도시 개발의 방향을 알면 투자 목적지를 선정할 수 있다
09 부동산 투자는 심리전이다
10 불황이다, 지금 투자하라! 침체기에는 좋은 부동산을 저가에 매수할 수 있다
11 선택은 신중하게, 결정은 신속하게 하라!
12 장기 투자가 목적이라면 남북 교류나 통일 대비의 접경 지역에 주목하라!
13 부동산의 경제적인 특성을 파악하고 투자에 접근하라!
14 우리나라의 부동산 정책의 허와 실, 그리고 차기 정부의 부동산 정책의 방향

제2편 [부동산 투자의 나무] 국토종합계획, 도시기본계획은 투자의 설계도이다

1장 국토의 골격인 국토 종합 계획은 투자 방향을 제시한다
01 국토 기본법의 체계를 알자!
02 국토의 골격인 국토 종합 계획을 분석하라!
03 국토 종합 계획은 세계와 교류하는 개방형 국토 축을 형성한다
04 국토 종합 계획에 나타난 개방형 초광역 개발 축을 주목하라!
05 국토 종합 계획에 나타난 권역별 개발 계획에 주목하라!
06 국토 종합 계획의 ‘5+2 광역권’의 거점 지역을 주목하라!

2장 투자의 세부 설계도인 도시 계획을 분석하라!
01 도시 기본 계획은 도시의 세부 설계도이다
02 도시 관리 계획을 파악하라!
03 실전 투자 분석 이론에 의한 춘천 지역의 공간 구조 분석 사례
04 실전 투자 분석 이론에 의한 춘천 지역의 도시 기본 계획 구상도 분석
05 실전 투자 분석 이론에 의한 여주 지역의 공간 구조 분석
06 실전 투자 분석 이론에 의한 여주 지역의 군 기본 계획 구상도 분석
07 국토 종합 계획은 5년마다 수정·보완되므로 취소 및 변경될 수 있다
08 도시 공간 구조의 분석으로 도시 개발의 핵심 지역을 파악할 수 있다
09 서울의 공간 구조 분석을 통해 본 투자 유망 지역

3장 수도권 개발의 설계도인 수도권 정비 계획과 경기도 종합 계획을 분석하라!
01 수도권 개발의 설계도인 수도권 정비 계획을 분석하라!
02 경기도 권역별 개발 축과 핵심 전략 산업을 분석하라!
03 경기도는 5개 권역별, 25개 핵심 전략 사업을 중심으로 개발한다
04 수도권 5개 권역별 투자 유망 지역을 파악하라!

제3편 [부동산 투자의 나뭇가지와 열매] 도로망, 역세권과 나들목(IC) 개발 축은 어둠을 밝혀주는 가로등이다

1장 부동산 투자의 핵인 역세권 투자 원칙을 파악하고 투자하라!
01 철도 개발 축의 투자 가치성, 왜 철도 중심으로 교통망이 확장되는가?
02 철도 사업의 진행 과정과 절차를 알아야 적절한 투자 타이밍을 잡을 수 있다
03 역세권 투자는 타이밍을 적절하게 맞춰야 한다
04 철도망 개발 축의 핵심 개발 방식인 TOD 분석을 통한 투자 유망 지역을 선점하라!
05 보행 동선을 확보하라!
06 미래의 투자는 제2차 국가 철도망 구축 계획에 따라 결정하라!

2장 철도 개발 축을 따라 떠나는 투자 여행
01 호남 고속철도는 서해안 시대의 중심 개발 축이다
02 경부 고속철도와 호남 고속철도의 더블 역세권인 오송역을 주목하라!
03 경부 고속철도 역세권의 투자 유망 지역을 공략하라!
04 성남-여� 복선 전철의 여주, 부발, 능서 역세권을 주목하라!
05 중앙선 복선 전철의 양동, 서원주, 남원주역을 공략하라!
06 서해선 복선 전철의 합덕 역세권을 주목하라!
07 투자 유망 철도 개발 축을 주목하라!

3장 투자의 핵, 교통의 결절점인 나들목(IC)에 투자하라!
01 고속도로 나들목(IC)의 개발 원칙을 파악하라!
02 춘천 지역 나들목(IC)을 중심으로 한 개발 축 분석
03 원주시의 새로운 도심 형성의 핵, 남원주 나들목(IC)의 개발 축 분석
04 고속도로 나들목(IC) 주변의 개발 방향과 일반적인 개발 원칙을 알고 투자하라!
05 7×9 간선 도로망에 따라 투자 계획을 세워라!

4장 도로 개발 축을 따라 떠나는 투자 여행
01 서울-세종 간 고속도로(제2 경부 고속도로)를 주목하라!
02 제2 영동 고속도로 중 대신면, 금사면, 양동면에 주목하라!
03 동홍천-양양 고속도로 구간은 전원주택, 팬션 부지 중심으로 투자하라!
04 경기 동북부 개발의 핵, 구리-포천 고속도로에 주목하라!
05 제2 외곽 순환도로는 지속적인 투자 관심 지역이며, 사업 진행에 항상 주목하라!

5장 도로의 종류와 용도를 알면 투자 유망 지역이 보인다
01 도로의 종류와 용도를 알면 동선이 보이고, 도로는 개발의 방향을 알려준다
02 도시 개발의 발전에 따라 계획 도시의 도로망 형태도 변화한다

제4편 [부동산 투자의 잎과 꽃]부동산 공법과 부동산의 가치를 올리는 방법을 알자

1장 부동산 투자 시 반드시 알아야 하는 내용
01 용도 지역/지구/구역을 알아야 부동산의 가치를 알 수 있다
02 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조를 적절히 활용하라!
03 용도 지역 변경이 예상되는 지역을 선점하라!
04 토지 이용 확인서는 토지의 사회적 신분증이며 모든 정보가 담겨 있다
05 토지 이용 확인서를 살펴라!
06 토지대장의 면적은 반드시 확인하라!
07 부동산 등기부등본에는 부동산의 인생사가 담겨 있다
08 접도 구역을 적절히 활용하라!
09 잠자는 땅, 한계 농지를 깨워라!
10 녹지와 녹지 지역을 구분하고 완충 녹지는 피하라!

2장 부동산 투자, 기다리지 말고 적극적으로 개발하라!
01 토지 투자, 지목 변경을 통하여 토지의 가치를 올려라!
02 주차 용지는 숨어 있는 보석의 원석이다
03 맹지는 숨어 있는 보석이다
04 공동 투자와 공동 개발을 활용하라!
05 토지의 내재적 가치를 끌어내 개발 이익을 확보하라!
06 택지 개발 사업이 예정된 지역의 대기업 부지, 공공 시설의 부지 지역 주변에 투자하라! 07 실전 투자 시 부동산 투자 원칙 5단계를 지켜라!

제5편 [친환경 부동산 투자를 위한] 전원주택과 풍수지리

1장 전원주택과 팬션 투자
01 땅의 용도를 알고 부지를 선택하라!
02 전원주택 부지는 택리지의 4가지 조건을 충족시켜야 한다
03 전원주택을 건축할 때는 주부 동선을 확보하여 설계하라!
04 전원주택 건축의 대표적인 방식으로는 목조 주택, ALC 주택, 스틸 하우스가 있다
05 전원주택지는 풍수지리적으로 좋은 곳을 선택하라!
06 전원주택, 팬션 단지는 강을 따라서 형성되며, IC 주변이 핵심 입지 지역이다
07 대표적인 전원주택 및 팬션 투자 유망 지역인 가평, 양평, 홍천, 여주
08 전원주택 건축 시 목적성을 가지고 설계하라!
09 전원주택은 저에너지 건축 기술인 패시브 하우스로 건축하라!
10 팬션 사업도 테마가 있어야 성공한다

2장 풍수지리적 명당이 부자를 만든다
01 풍수지리를 알면 돈 되는 부동산을 알 수 있다
02 물은 복과 재물을 상징하며, 풍수에서 가장 중요하게 여긴다
03 섬, 대부귀를 상징하는 나성에 주목하라!
04 투자 유망 지역인 행주형 나성, 춘천의 고슴도치섬
05 대표적인 금어형 나성,가평의 자라섬
06 대표적인 금어형 나성, 춘천의 중도섬
07 물의 형태는 옥대수가 좋으며, 반궁수는 피해야 한다
08 재물이 모이는 최고의 명당인 합수 지역과 수구 문을 찾아라!
09 도시 개발은 내당수를 따라서 이루어진다
10 8운이 상징하는 변화를 알고 투자 지역을 선택하라!
11 땅의 운명은 순환한다
12 부동산 개발을 불러오는 예언적 지명에 주목하라!
13 재물을 불러들이는 합수 지역인 풍수지리적 명당 역세권과 IC 지역을 공략하라!
14 오행의 기운과 특징을 알고 투자하라!

에필로그
부동산 용어 정리
참고 문헌 및 참고 사이트