부동산의 꽃 돈되는 상가빌딩 -불황대책, 노후대책, 상가투자가 최고다!-

▣ 출판사서평

부동산 초보자는 물론 상가개발자, 상가투자자,
창업자 모두에게 필요한 투자 바이블!

『부동산의 꽃, 돈되는 상가빌딩』은 상권분석전문가인 저자의 모든 컨설팅 노하우와 각종 상권 분석 사례를 담고 있다. 부동산 초보자는 물론, 상가개발자, 상가투자자, 창업자 모두에게 훌륭한 투자 바이블이 되어줄 것이다. 상가 투자의 기본 이해에서 출발하여, 상가 투자의 핵심인 상권 분석과 입지조건 분석부터 죽은 상가 살리기 비법까지, 다양한 실제 사례와 적절한 예문을 통해 상가 투자에 대한 모든 것을 직접 체험해볼 수 있도록 해준다.

상가 투자의 목적은 시세차익과 적정 임대소득의 실현에 있다. 시세차익을 위해서는 부동산시장과 상가시장의 관계를 알아야 하고, 입대소득을 위해서는 상가시장과 창업시장을 알아야 한다. 이들의 3각 관계를 알아야 비로소 상가 투자에 대한 이해와 현명한 상가 투자가 가능하다.

부동산 상품 중 안정적 임대소득을 추구할 수 있는 상품은 소형 아파트와 주택, 오피스텔, 그리고 상가이다. 그중 가장 주목받고 있는 상품은 단연 상가이다. 상가는 고정적인 수입을 가져와 돈의 흐름을 유지시켜 준다. 좋은 아파트와 토지를 가지고 있어도 세금만 나가지 고정수입을 가져다주지는 않는다. 가격 변동성이 작아 자산 가치를 유지시켜 주고 고정적인 수입을 가져다주는 상가 투자는 좀 더 현명한 미래 예측과 생활 설계를 할 수 있게 해주어 안정적인 삶을 유지할 수 있도록 도와준다. 같은 상가 투자라도 누군가는 성공하고 누군가는 실패한다. 이는 상가마다 상권과 입지조건이 동일하지 않기 때문인데, 여기에 바로 상가 투자의 성공 핵심이 숨어 있다.

상권 분석과 입지조건 분석은 상가개발자와 상가투자자, 창업자 모두에게 강조하고 또 강조해도 지나치지 않을 만큼 중요하다. 상권과 입지조건은 상가개발자의 상가 분양률을 좌우하고, 상가투자자의 적정 임대소득과 시세차익을 보장하며, 창업자의 사업 성패를 결정짓는 절대적인 요인이다. 상가 투자에 대한 의사결정은 먼저 상권과 입지조건을 분석하고, 투자 수익률을 함께 고려한 후에 하여야 한다.

이 책의 목적은 상권 분석과 입지조건 분석을 올바르게 할 수 있도록 하고, 부동산시장과 상가시장 및 창업시장을 충분히 이해할 수 있도록 하려는데 있다. 1장에서는 상가 선별 투자부터 상가건물 적정 업종 구성까지 상가 투자의 기본 이해를 돕고, 2장에서는 상가의 종류에 따른 특성과 각각에 맞는 상가 투자 전략을 제시한다. 3장에서는 죽은 상가 살리기 비법을 통해 다양한 실제 사례를 다루고, 마지막 4장 부록에서는 상가 투자를 위한 기초 상식과 상가 관련 세금 및 절세 전략을 알려준다. 이처럼 『부동산의 꽃, 돈되는 상가빌딩』은 상가 투자의 성공과 실패 사례를 구체적인 이유와 함께 설명해 누구나 쉽게 이해할 수 있다. 부동산 초보자는 물론, 상가개발자와 상가투자자, 창업자 모두가 널리 활용할 만한 올바른 상가 투자 가이드이다.

▣ 작가 소개

저 : 박경환

한누리창업연구소(www.changup2002.com)를 운영하고 있는 상권분석전문가이다. 20여 년간 상가투자자 및 창업자를 위한 컨설턴트로 활동하면서 1,000여 건에 이르는 상권분석 컨설팅과 400여 건의 개발컨설팅을 수행했다. KBS1TV 「실속TV주부경제학」, MBC뉴스투데이 「현장포커스」, 열린방송, 한경TV 「상권분석」 등 다양한 매체에 출연하여 강연을 했으며, 현재 국방부, 국가보훈처, 서울시 실전창업스쿨 등 공기관과 지방자치단체 , 대학과 기업체에서 활발하게 강의활동을 하고 있다. 주요 저서로는 『상가특강』 『실전! 상권분석과 점포개발』 『장사는 목이고 목은 돈이다』 『창업 귀신이 되지 않으면 성공은 없다』 『장사목을 잡아라』 등이 있다.

▣ 주요 목차

머리말 4

제1부 상가 투자 기본 이해하기

Chapter 1_ 돈 되는 ‘보석’은 상가에 있다

1. 상가 선별 투자 속에 ‘보석’이 있다 18
(1) 돈은 최고의 가치이자 공기이다 18
(2) 주식과 부동산 시장 전망 흐리다 21
(3) 시세차익과 임대소득 ‘두 마리 토끼’ 잡는 상가 투자 24

2. 상가에 영향을 미치는 부동산과 창업 및 금융·금리 28
(1) 상가는 균형과 조화가 필요한 ‘종합예술’ 28
(2) 상가에 영향을 미치는 부동산 33
(3) 상가에 영향을 미치는 창업 35
(4) 상가에 영향을 미치는 금융·금리 35

3. 상가 시장 흐름 및 향후 전망 38
(1) 부동산과 창업 시장 주기를 알면 상가 시장이 보인다 39
(2) 상가 시장 전망-선별적 상가 투자 최고의 투자가치 보장 43

Chapter 2_ 상가 투자 기본 이해

1. 상가 투자 성공 전략 46
(1) 목표와 계획을 단순화하라 47
(2) 타이밍을 잡아라 48
(3) 투기가 아닌 중장기적인 투자를 하라 49
(4) 상가 투자의 핵심 상권 분석을 하라 50

2. 상가 또는 상가건물 가치평가 방법 52
(1) 부동산 가격 형성 요인과 감정평가 3방식 52
(2) 상가 가치와 임대소득-투자 수익률 분석 55
(3) 상가 내재가치 분석-상권 분석 57

3. 중대형 상가와 중소형 상가 분석 방법 차이점 60
(1) 중대형 상가와 중소형 상가는 소비수단(행태)이 다르다 60
(2) 중대형 상가 분석 시 주의할 몇 가지 61
(3) 중소형 상가 분석 시 필요한 상권 단절 요인과 동선 조사 64

4. 부동산 용도별 입지조건 및 주택지와 상업지의 차이점 68
(1) 부동산 용도별 입지조건 68
(2) 주택지가 쾌적하고 편리하면 상권에 저해가 된다 68

5. 상가 효용지수와 상가 가치 73
(1) 상가 분양가의 적정성 평가는 투자 의사결정의 관건 73
(2) 위치별 효용지수와 상가 가치 74
(3) 층별 효용지수와 상가 가치 75
(4) 규모별 효용지수와 상가 가치 76
(5) 업종별 효용지수와 상가 가치 77

6. 상가 분양가 산정과 상가 분양 문제점 78
(1) 상가 분양가 산정 방법 78
(2) 상가 분양가 상승 요인 79
(3) 상가 분양 문제점과 대처요령 81

7. 상가 분양가를 기초로 한 임대가 산정 방법 86
(1) 임대가는 분양가의 40~60%선에서 형성 86
(2) 임대가를 임대보증금과 월세로 환산하는 방법 87
(3) 기존 상가와 신규 상가 임대가 및 임대료 차이 88

Chapter 3_ 상가건물 적정 업종 구성

1. 업종별 소비자 분석에 따른 핵심 키워드와 적정 입지 94
(1) 업종별 소비자 분석에 따른 핵심 키워드 94
(2) 업종별 소비자 분석에 따른 적정 입지 96

2. 업종별 보완과 경쟁관계에 따른 입지 전략 98
(1) 경쟁점이 모인 곳에서 하는 업종 100
(2) 경쟁점을 피해야 하는 업종 101

3. 상권과 입지 및 위치별 적정 업종 103
(1) 상권별 적정 업종 103
(2) 상가 입지 및 위치별 적정 업종 105

4. 상가 규모와 층별 적정 업종 108
(1) 상가 규모별 적정 업종 108
(2) 상가 층별 적정 업종 110

5. 상가 건물 전체 업종 구성과 상가 가치 112
(1) 업종별 보완과 경쟁 112
(2) 상가건물 전체 업종 구성 전략 113

제2부 상가 투자 전략

Chapter 1_ 상가 투자 핵심 상권 분석과 입지조건 분석

1. 상권 분석과 입지조건 분석은 상가 투자의 핵심이다 120

2. 상가 전체 분석이 핵심인 상권 분석 124
(1) 지형지세와 상권의 경계선 및 상권 124
(2) 상권 번성도(활성화) 분석 127
(3) 상권 특성 분석 131

3. 개별 상가 분석이 핵심인 입지조건 분석 134
(1) 상가 입지 분석 : 입지 판단기준 접근성과 가시성 135
(2) 상가 조건 분석 : 구조, 규모, 분양가, 임대가 등 분석 137
(3) 상가 권리 분석 : 상가투자자·창업자가 확인할 공부서류 145

4. 주택지, 대단위 아파트단지 상권 분석 147
(1) 주택지 상권 점포 숫자로 파악하는 방법 147
(2) 신도시 등 대규모 아파트단지 상권 분석은 상가별로 다르다 149

Chapter 2_ 상가 투자 전략

1. 용도별 상가 투자 전략 158
(1) 상가의 기반이 되는 토지 분석 158
(2) 용도지역과 지목에 따라 상가 가치가 다르다 160

2. 상권별 상가 투자 전략 164
(1) 도심권 상가 투자 전략 165
(2) 역세권(중심 상업지역) 상가 투자 전략 166
(3) 대학가 상권 상가 투자 전략 167
(4) 주택지 상권 상가 투자 전략-상권 끝 지점 공략 방법 167

3. 상가 입지별 상가 투자 전략 171
(1) A급지는 상권의 범위가 넓어 상가 가치가 높다 171
(2) B급지는 리모델링이나 업종 전환을 통해 상가 가치를 높일 수 있다 174
(3) C급지는 일부 업종만이 가능하여 상가 가치를 높이는데 한계가 있다 177

4. 상가 유형별 투자 전략 181
(1) 아파트단지 내 상가 투자 전략 181
(2) 근린상가 투자 전략 184
(3) 테마상가 투자 전략 190
(4) 주상복합상가 투자 전략 191
(5) 아파트형 공장상가 투자 전략 193

Chapter 3_ 경매 상가 투자 전략

1. 경매 상가 물건분석과 유의할 점 200

2. 경매 상가 권리분석과 유의할 점 202
(1) 경매 상가 권리분석 202
(2) 등기부등본 실전 권리분석 203
(3) 권리분석 시 유의할 점 204

Chapter 4_ 창업자 점포 개발 전략

1. 점포 개발 전략의 필요성 208

2. 점포 개발 프로세스 210
(1) 업종에 맞는 입지와 점포 크기를 숙지하라 211
(2) 어느 상권에서 할 것인지 정하라 211
(3) 점포 매물정보는 이곳에서 구하라 213
(4) 상권 분석과 입지조건 분석을 실시하라 225
(5) A급 점포를 판별하라 226
(6) 예상매출액 추정을 통해 사업타당성 분석을 실시하라 227
(7) 점포계약체결은 신중히 하라 227

3. A급 점포 구하기 기법 228

4. 점포 개발 보고서 작성 231

제3부 죽은 상가 살리기

Chapter 1_ 죽은 상가 살리기

1. 죽은 상가 살리기 전략 238

2. 상가 가치를 높이는 리모델링 전략 246
(1) 상가 리모델링과 재건축의 차이 247
(2) 상가 리모델링 장단점 247
(3) 상가별 리모델링 전략 249
(4) 상가 리모델링 계획과 진행 251

3. 효과적인 상가 마케팅 전략 253
(1) 부동산 마케팅 개념과 특성 254
(2) 상가 마케팅 전략 255
(3) STP 전략-시장세분화와 타깃 마케팅 전략 257
(4) 마케팅믹스 전략 261

Chapter 2_ 창업자 죽은 점포 살리기

1. 정부가 해야 할 일 266
(1) 창업자의 수익구조 속에 해답이 있다 267
(2) 창업 시장 몰락 요인 분석 268
(3) 창업 시장 침체 해결방안 275

2. 창업자 개인이 할 일 283
(1) 부진 점포 진단과 대책 283
(2) 상권 입지와 업종의 적합성 재분석 285
(3) 경쟁점포와의 경쟁력 점검과 활성화 전략 286
(4) 업종 전환과 매도 전략 290

제4부 부 록

1. 상가 투자를 위한 기초 상식 알아두기 297
(1) 상가 분양 방식(등기 분양, 임대분양 등) 이해하기 298
(2) 상가관리단과 상가번영회 구성과 규약의 차이 302
(3) 지정 업종, 권장 업종의 효력과 지위승계 306
(4) 상가딱지와 상가 개발비 확실하게 알기 308
(5) 상가 분양과 토지사용승낙서 알아보기 312
(6) 상가 권리금과 상가 분양 바닥권리금 실체 알기 314

2. 상가 세금과 절세 전략 317
(1) 상가 취득단계 세금, 취득세와 등록세 318
(2) 상가 취득, 보유, 처분 등 모든 단계에 부과되는 부가가치세319
(3) 상가 보유단계 세금, 재산세 321
(4) 상가 보유단계 세금, 종합소득세 322
(5) 상가 매도단계 세금, 양도소득세 323

[참고자료] ○○ 상가 컨설팅 보고서 325