아무도 주목하지 않는 지분 경매의 비밀

▣ 작가 소개

저 : 김동희

아무리 베테랑 전문가라도 그 앞에선 누구도 부동산에 관한 논쟁을 하고 싶어하지 않는다. 복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과 20년을 한결같이 새벽 5시에 기상해 공부한 부지런함 덕에 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿 속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다.
부동산중개사시험 1회 합격자로 부동산중개업부터 부동산중개법인, 부동산 투자법인을 설립해 운영해왔고, 경매 공매를 비롯한 재건축재개발 부동산 세금에 이르까지 부동산에 관련해 안해본 것 없고 모른는 것 없는 초전문가이다. 특히 경매와 공매 배당은 자타가 공인하는 한국 최고의 전문가이다.
현재는 공매 경매교육아카데미를 운영하며 공매전문가 교육과정 및 실전경매투자실무를 강의하고 있다. 그리고 자산관리 공사를 비록해 굿옥션과 태인 등에서도 공매에 대한 동영상 강의와 오프라인 강의를 하고 있다.

▣ 주요 목차

머리말
- 반값 이하로 경매나 공매를 취득하는 틈새시장

CHAPTER 1 지분경매물건의 비밀은 무엇일까?
주택이나 상가건물, 토지 등의 소유가 2 이상 공유등기되어 있는 경우
공동저당물의 일부 또는 유사공동저당물의 일부가 먼저 매각되는 경우
단독·다가구주택이나 일반상가 등에서 토지와 건물의 소유가자 다른 경우
집합건물의 건물구분소유권자와 대지소유자(대지권)가 다른 경우

CHAPTER 2 경매와 공매는 어떻게 다르게 진행되는가?
민사집행법상 경매 진행 절차
국세징수법상 진행되는 압류공매의 진행 절차

CHAPTER 3 실패가 두려우면 채권과 물권에서 박사가 되자!
채권과 물권의 종류
물권과 일반채권 등이 혼재 시 배당사례 연습

CHAPTER 4 배당은 권리분석에서 어둠 속의 등불! 배당을 모르고 고수가 될 수 없다
배당에서 우선순위 결정방법
권리분석에서 유의사항

CHAPTER 5 다가구주택에서 임차인과 다른 권리가 충돌하는 경우 배당은 어떻게 작성하는가
배당순위가 평등한 채권자와 후군위의 채권자가 병존하는 경우
다가구주택에서 임차인과 다른 채권 간의 우선순위에 따른 배당사례
다가구주택에서 배당순위가 상호모순 관계에 있는 채권자 간의 배당사례
다가구주택에서 배당순위가 순환 관계에 있는 경우의 배당사례

CHAPTER 6 공동담보물에서 동시배당과 이시배당을 꼭 알아햐 하는 이유
저당권(근저당권)
공동저당권(공동담보된 저당권)
동시(同時) 배당(동시매각절차에서 배당)
이시(異時) 배당(이시매각절차에서 배당)
공동담보물의 일부가 동시배당과 이시배당이 혼합해서 배당되는 경우
지분경매에서 왜 동시배당과 이시배당을 알아야 하나

CHAPTER 7 공유물에 있어서 공유지분권자는 어떠한 권리와 의무를 갖는가
공유지분과 각 공유자의 권리
공유물의 사용, 수익과 부당이득
공유물의 처분, 변경과 관리행위 및 보존행위
공유물에 대한 임대차계약 체결 및 계약해지와 인도청구 방법
공유자우선매수신청
공유물의 일부 지분권자가 다른 지분권자를 대위하여 임차보증금을 지급한 경우
공유물의 지분경매에서 배당방법과 후순위채권자 및 매수인의 대위행사
농지나 임야의 지분경매일 때
공유자의 공유물 분할청구와 분할방법
공유물 분할의 제한
공유물 분할로 인한 담보책임(민법 제270조)과 공유물의 부담(민법 제266조)

CHAPTER 8 공유물의 지분경매에서 법정지상권과 관습법상법정지상권 성립이 가능할까?
공유물의 지분경매에서 법정지상권과 관습법상 법정지상권이 성립되는 경우
공유물의 지분경매에서 법정지상권과 관습법상 법정지상권이 성립되지 않는 경우

CHAPTER 9 지분경매(공매)의 입찰사례에서 유의할 점과 매수 이후 대응방법
유사공동저당이란
주택(대지 포함)이 갑·을·병 각 3분의 1지분에서 갑 지분만 경매로 매각된 경우
다가구주택의 지분경매에서 권리분석과 매수 이후 대응방법
아파트의 2분의 1지분이 경매로 매각된 경우 권리분석과 매수 이후 대응방법
단독주택의 공유지분 중 3분의 1지분이 경매가 진행된 경우
토지 3/14, 건물 1/6 지분공매건 입찰절차에서 권리분석과 배분방법
진흥아파트 3분의 1 지분공매의 입찰절차에서 권리분석과 매수 이후 대응방법
연립주택의 8분의 1지분공매절차에서 권리분석과 매수 이후 대응방법
2분의 1지분은 압류공매, 2분의 1지분은 법원경매로 동시에 진행된 경우
토지가 지분공매로 진행되고 그 지상에 법정지상권이 성립하는 건물이 존재하는 경우
경매에 있어서 밭(田) 의 3분의 1 지분만 경매로 나온 경우

CHAPTER 10 지분경매에서 매수 이후 점유자의 명도(인도청구)와 부당이득에 대한 청구
지분경매에서 매수지분(=낙찰자 지분)에 기한 인도청구 가능 여부
공유물 점유 또는 임대행위에 따른 부당이득금 반환의 범위
제 3자가 토지 또는 걸물 사용 시 권리배제 및 부당이득 반환청구는 어떻게 할까?

CHAPTER 11 재개발구역 내의 지분은 분양자격이 있느냐에 따라 그 가치가 상당히 다르다
분양대상 조합원인 경우
현금청산대상 조합원
각 지자체별 분양대상자(=분양자격)
한 필지에 90㎡ 이상 공유자가 여럿 있고 분할시점이 권리정산기준일 이전일 경우
한 필지 위의 건물 또는 여러 필지 위의 건물이 있는 경우 분양대상자 유무
재개발지역 내에 수인의 공유지분의 일부가 경매로 매각될 경우
권리분석과 분양대상자격 유무
재개발구역 내 지상에 다세대주택이 있는 토지의 일부 지분만 공매로 매각된 경우 분양자격과 건물의 법정지상권 유무

CHAPTER 12 재개발·재건축사업구역 내의 대지지분만 또는 분양권만이 매각되는 경우에 입찰에 참여해도 돈을 벌 수 있을까?
재개발·재건축사업구역 내에서 법정지상권 성립 여부
재개발·재건축된 아파트에서 집합건물의 대지지분(대지권)이 경매로 나온 경우
재개발지역에서 건물이 철거되고 나서 대지지분이 경매로 나온 경우
건물이 멸실되지 않은 조합이라도 주의할 점이 있다.
재건축조합 설립 후 조합원지분이 경매로 나온 경우(투기과열지구 내에서)
조합원분양권(조합원입주권)이나 일반분양권 등이 경매로 나온 경우
조합원의 분양신청방법
건물철거 등으로 토지만 경매로 낙찰받은 경우
재개발이 진행되어 건물이 철거되고 나서 토지만 공매가 진행된 경우
재개발사업구역 내에서 토지만 공매가 진행된 공매입찰사례로 지상에 다세대주택이 존재하는 경우
단독주택 재건축정비구역 내의 분양권은 재개발과 다르게 적용된다는 점에 유의해야한다

CHAPTER 13 약정지상권과 토지임대차로 타인 토지사용권원을 갖는 방법
약정지상권에 의해서 타인 토지사용권원을 갖게 되는 경우
토지임대차에 의해서 타인 토지사용권원을 갖게 되는 경우

CHAPTER 14 법정지상권과 관습법상 법정지상권으로 타인 토지사용권원을 갖는 방법
법정지상권의 종류와 성립요건 그리고 존속기간 등에 대한 분석
법정지상권이 성립되는 경우의 사례와 이 경우 임차인 등의 배당사례 분석
법정지상권이 성립되지 않는 경우의 사례와 이 경우 임차인 등의 배당사례 분석
관습법상 법정지상권과 성립 여부에 대한 판단
토지만 경매 또는 건물만 경매가 진행되는 경우 우량한 물건 찾기
초지만 경매로 매각되는 경우 법정지상권 성립 여부와 그에 대한 권리분석 및 배당연습
관습법상 법정지상권의 성립 여부와 그에 대한 권리분석 및 배당연습

CHAPTER 15 재건축과정, 집합건물에 토지별도 등기가 있는 경우
재건축·재개발지역에서 건립세대 계산방법과 조합원에게 평형배정 방법
재건축·재개발로 건물 완공 후 건축물대장과 소유권보존등기 및 대지지분 정리
토지별도등기란 어떠한 의미?
재개발·재건축사업에서 대지권 정리과정과 토지별도등기 심화학습
토지별도등기가 인수되는 경우와 소멸되는 경우
토지별도등기에서 주의 사항
경매입찰대상 물건 중에 토지별도등기가 있음이 나타나는 물건분석
토지별도등기 물건에 대한 권리분석과 입찰시 예상되는 문제점 등의 대응전략

CHAPTER 16 집합건물(아파트, 다세대주택 등)이 대지권미등기라면 입찰해도 될까?
대지권이란 어떤 의미인가!
집합건물등기부 상 대지권미등기이나 대지권이 있는 경우
대지권미등기인 경우(대지권이 감정평가에 포함된 경우)의 경매물건에 대한 권리분석과 배당방법
집합건물등기부 상 대지권미등기이고 대지권이 없는 경우
대지권미등기(본래부터 대지권이 없음)의 경매물건에 대한 권리분석과 배당방법