아파트의 몰락 -내 집 마련이 절실한 3040세대가 반드시 알아야 할 진실-

▣ 출판사서평

“아파트는 끝났다!”

은마아파트에서 송도 · 광교 신도시까지
대한민국 아파트 시장의 과거를 읽고, 미래를 예상하다!

하우스푸어, 허니문푸어, 베이비푸어….
우울한 3040세대가 부동산 대폭락 시대에 반드시 알아야 할 진실

2010년대 대한민국 3040세대의 상황은 ‘푸어(poor)’라는 단어로 집약된다. 비싼 집에 사는 가난한 사람을 일컫는 하우스푸어, 결혼비용과 신혼집 마련 때문에 결혼 후 삶이 몰락하는 허니문푸어, 일을 해도 돈이 모이지 않는 워킹푸어, 맞벌이를 하다 비싼 노산 진료비를 내며 뒤늦게 아이를 낳아야 하는 베이비푸어…. 이렇듯 3040세대는 죽도록 일해서 ‘숨만 쉬고 모아도’ 집 한 칸 마련하기 어려운 시대를 살아가고 있다.
그런데 이들을 더욱 불안하게 만드는 것이 있다. “사두기만 해도 1~2년 내에 수천만 원이 오를 것이다.”라는 부동산 중개업자의 근거 없는 꼬드김, 이권에 따라서 손바닥 뒤집듯 하는 정책 변화, 책임감 없이 내뱉는 언론의 물 타기 등 3040세대가 ‘집’이라는 생존을 위한 기본적인 결정마저도 지혜롭게 할 수 없게 하는 사회적 분위기가 바로 그것이다.
이에 다년간의 부동산 현장 노하우를 담아 서민의 삶에 진짜 도움을 주는 책, 『아파트의 몰락』이 출간되었다. 이는 많은 대출을 받아 아파트를 사서 무조건 집값이 오를 거라고 낙관하는 수많은 서민들을 향한 따끔하고 현실적인 충고를 담은 책이다. 또한 과거 은마아파트에서 시작된 대한민국 아파트 부침(浮沈)의 역사를 되짚어보고, 2008년 금융위기 전후의 미국 시장, 단카이 세대의 은퇴와 함께 긴 침체기에 빠진 일본 시장 등 국제적 경제 흐름과 함께 우리나라의 부동산 주기를 과학적이고 분석적으로 정리했다. 그리고 앞으로 대한민국 부동산 시장의 새로운 판도를 예측함으로써 서민들이 ‘내 집 마련’에 대해 지혜롭게 의사 결정을 하도록 안내한다.

1, 2, 3차 부동산 상승기 분석, 내 집 마련에 대한 답을 찾다!

『아파트의 몰락』은 1970년대부터 지금까지의 부동산 역사를 1, 2, 3차 부동산 상승기로 나누어 분석하고, 지금 어떻게 해야 경제적으로 생존할 수 있는지를 알려준다. 그렇다면 세 번에 걸친 대한민국 부동산 시장의 상승기 전후 상황은 어떻게 진행됐을까?
이 책은 1970년대 말 은마아파트를 시작으로 중동 특수의 영향을 받아 아파트 투기 열풍이 불던 시기를 부동산 1차 상승기라 분류했다. 1차 상승기는 5공화국 시기에 분양가 상한제, 물가 안정 우선 등의 정책에 따라서 잠시 주춤했다. 그러나 주택 시장이 너무 침체되어 곧 분양가 상한제가 풀리고 1988년 올림픽 개최 등의 영향으로 1980년대 말까지 ‘한신공영 충격’, ‘개포동 프리미엄 사건’ 등으로 대표되는 부동산 2차 상승기가 이어졌다. 이에 찬물을 끼얹은 것은 분당을 비롯한 1기 신도시와 정부의 200만 호 건설 사업으로 인한 공급량의 증가였다. 이때부터 1997년 IMF 외환위기에 이른 바 ‘깡통아파트’가 속출하는 시기까지 수도권의 아파트 시장은 우울한 조정기를 거쳤다. 그러나 IMF 졸업 이후 2008년 금융위기 직전까지 강남은 물론 마포, 용산 등 강북의 아파트들도 10억을 우습게 넘기는 등 3차 대세 상승기를 탔다.
금융위기 이후 3년이 지난 지금은 부동산 시장이 약보합세를 유지하고 있다. 이 시점에서 혹자는 “지금이 바닥이다.”, “이제 곧 4차 상승기가 도래한다.”고 주장한다. 과연 그들의 말처럼 지금이 정말로 주택 구매의 적기일까? 판교, 광교, 동탄 등 2기 신도시 입주가 마무리되는 지금, 1기 신도시 입주 이후에 그랬던 것처럼 곧 아파트 가격이 치솟을까? 그들은 너무나 기계적으로 부동산 시장이 우상향 곡선을 그릴 것이라고 가정하면서 낙관론을 펼친다. 여기에 2년 마다 전세 계약을 경신해야 하는 구조 하에서 재계약을 앞둔 서민들은 폭등하는 전셋값 때문에 “어차피 대출받는 것, 남의 집 세 들어 살지 말고 이참에 내 집 마련을 하는 게 낫다.”며 경솔한 선택을 하는 이들도 적지 않다.
그러나 이 책은 이런 기계적이고 무책임한 주장에 담긴 오류를 지적한다. 저자는 정밀하고 과학적인 자료 분석을 토대로 정말 서민이 알아야 하는 현실적이고 적확한 정보를 제공하면서, 왜 지금 주택 매입을 하면 안 되는 것인지를 설명한다.

폭탄 제거반이 될 것인가, 행복한 미래를 준비할 것인가?

『아파트의 몰락』은 침체기 이후 곧 반등했던 과거의 패턴처럼 앞으로의 부동산 시장도 비슷하게 움직일 거라는 단순한 주장에 반기를 든다.
저자는 그 근거로 먼저 인구구조의 변화를 들었다. 일본의 단카이 세대, 미국의 베이비붐 세대의 은퇴 시기와 이들의 부동산 시장이 붕괴한 때는 거의 일치했다. 우리나라의 베이비붐 세대도 이제 곧 경제활동에서 대거 물러날 텐데, 반면 부동산의 유효수요인 3040세대의 수는 크게 줄어 부동산 시장이 장기적으로 침체될 것이다. 또한 아파트의 사업성 검토 결과도 부정적이다. 건축법상 기본적으로 용적률에 제한이 있다. 1, 2기 신도시의 고층 아파트가 노후화된다면 용적률의 한계에 따라 재건축은 어렵다고 볼 수 있다. 리모델링이라는 대안도 있겠지만 투자의 관점에서 보자면 크게 사업성 있는 일이 아니며, 거주 목적이라 하더라도 흔쾌히 리모델링 비용을 댈 거주자가 몇이나 있을까? 게다가 아파트는 노후화되면서 가치가 떨어지는데, 대부분의 서민들은 아파트를 구입할 때 이 집을 담보로 대출을 받는다. 시간이 지나 담보의 가치가 줄어들수록 은행에서는 만기 연장 불가, 대출 상환의 압박 등의 움직임을 보일 것이기에 부동산 시장은 더욱 위축될 것이다.
요컨대, 부동산 대폭락 시대를 대비해 치고 빠지는 부자들의 폭탄을 잘못된 정보로 인해서 서민이 그대로 떠안는 과오를 저지르지 말라는 것이 이 책이 말하고 있는 핵심이다.
그렇다면 대한민국의 3040세대는 대체 어떻게 부동산 전략을 짜야 할까? 이 책의 저자는 부동산 보유 여부에 따라 다른 답을 제안한다. 집을 소유한 사람, 세 들어 살고 있는 사람, 집을 팔아야 하는 사람 등 각각에 필요한 현실적인 부동산 전략은 따로 있다. 집을 통한 경제적 생존권을 지키는 법, 바로 『아파트의 몰락』 속에서 찾아볼 수 있을 것이다.

▣ 작가 소개

저 : 남우현
국립공주대학교에서 화학 및 전자계산학 전공, 방송통신대학교에서 경제학 전공, 성균관대학교 행정대학원 부동산행정학과를 졸업했다. 현재는 부동산 회사에서 개발기획 업무와 경제와 종교분야 집필과 강의를 병행하고 있다. 출간한 책으로는 『부동산 가치평가』『부동산 공법 무작정 따라하기』, 『부동산 경매 무작정 따라하기』, 『땅분석 땅투자 무작정 따라하기』, 『성경 공부합시다!』등이 있다.

▣ 주요 목차

프롤로그_ 대한민국에서 내 집 마련을 꿈꾼다는 것

1장 아, 은마아파트!
대한민국 부동산 시장과 은마아파트
은마아파트도 우울한 시기가 있었다
2010년대의 아파트 시장, 과거와는 뭔가 다르다
시장을 읽는 첫걸음, 주택보급률

2장 1차 상승기부터 IMF 외환위기까지
1차 상승기: 1970년대 투기 열풍
2, 3차 주택 시장의 상승기 분류
2차 상승기: 경제발전과 함께 시작하다
2차 상승기의 열을 식힌 분당 신도시
2차 상승의 촉매제, 분양가 상한제
200만 호 주택 건설 이후 가격 조정기
IMF 외환위기와 깡통아파트

3장 가계 대출과 3차 대세 상승기
IMF 외환위기 극복과 아파트 시장
금융 시장의 새로운 수입원, 가계 대출
통화량과 부동산 가격
통화량 증가와 경제 메커니즘
3차 대세 상승기: 너도나도 빚 내어 주택 구매
고분양가 파동과 집값 폭등
고공행진 속 위험신호

4장 2008년 금융위기 이후
서브프라임 모기지와 대한민국의 주택 시장
IMF 외환위기와 2008년 금융위기 비교
왜 우리나라만 용케 버텨냈을까?

5장 아파트 시장, 지금이 위기다
금융위기의 시발점
금리를 올릴 수밖에 없는 이유
위기의 아파트 시장

6장 일본 부동산의 버블 형성과 붕괴
일본의 부동산 시장 붕괴
일본과 세계경제의 흐름
초저금리의 일본과 거품
도쿄 거품, 한 순간의 붕괴

7장 주택 시장의 미래, 인구에 달렸다
인구구조가 미래다
인구구조로 본 향후 주택 수요
그럼에도 주택 가격은 상승한다고?
우리나라 주택 공급 현황
과잉공급, 그러나 계속 지어야 하는 이유

8장 부동산 평가와 투자의 기술
부동산 가치는 어떻게 평가되는가?
수익을 따져서 평가하는 법
미래 기대 소득이 다르다면?
부동산 시장은 효율적일까?
이중적 가격 구조를 가진 부동산
부동산 버블 붕괴의 조짐

9장 대한민국 아파트의 미래에 답하다
무엇이 집값을 올려왔을까?
아파트 시장의 미래
부동산 불패, 대출 불패의 시대를 넘어
대한민국 3040, 살아남으려면

에필로그_ 폭탄 처리반이 될 것인가, 기회를 잡을 것인가?