10억짜리 경매비법

▣ 출판사서평

부동산 경매, 실패하는 습관을 버리고 이기는 전략을 세워라
* 긍정적인 마인드를 가져라
* 공부보다 실행력이 더 중요하다
* 호재 지역을 쫓아다니지 말고 전세율로 블루오션을 찾아라
* 효율적인 경매 습관을 만들라

부동산 경매의 참여자가 늘고 대중화되면서 경매는 돈이 안 된다는 주장들이 많아졌다. 서울, 수도권뿐 아니라 광역시와 웬만한 지방에도 경매 투자자들이 몰려서 수익이 나지 않는다는 것이다. 여기에 권리분석 실패로 인한 위험성, 명도의 애로점 등은 경매에 어느 정도 관심을 가진 사람들의 접근을 막고 있다. 그러나 이 책의 저자는 이런 의견이 팽배했던 2008년, 사업체를 운영하는 바쁜 와중에 경매에 입문했다. 그리고 자신만의 방법을 찾아내 2년 동안 30건의 낙찰을 받으면서 한 번도, 단 한 번도! 실패하지 않았다. 어떤 사람은 경매가 힘들다고 하는데 어떤 사람은 왜 경매로 인생 역전의 기회를 잡았다고 할까? 그 차이는 자신의 습관과 경매에 접근하는 마인드에서 발생한다. 이 책은 어떻게 낙찰을 받는가를 말해주지 않는다. 어떻게 해야 이기는 낙찰을 할 수 있는가를 말한다.

경매에 실패하는 사람들의 특징
경매에 성공하는 사람과 실패하는 사람의 차이는 무엇일까? 다음 질문에 답을 해보자.

-부동산 가격이 폭락할 것이라는 신문 기사에 마음이 흔들리는가?
-돈이 된다는 소문이 들리면 그때서야 움직이는가?
-1건만 대박을 잡았으면 하는 생각을 하고 있는가?
-지금 하는 일이 너무 싫어 경매를 전업으로 삼고 싶은가?
-경쟁이 너무 심해 수익이 나는 물건이 없다는 생각이 드는가?
-명도를 하는 게 어려워서 걱정이 되는가?
-권리분석은 마스터하고 나서 현장에 뛰어들어야 안전하다고 생각하는가?
-주말에 임장을 가야 하는데 아내가 놀러 가자고 하면 임장을 포기하는가?
-아무도 입찰을 하지 않는데 혼자 입찰을 하면 불안한 느낌이 드는가?

이 질문들에 ‘예’라고 답하는 항목이 많을수록 당신은 실패하는 부류에 속할 가능성이 높다. 경매투자도 주식투자처럼 여러 위험이 따른다. 이 위험을 이겨내는 것은 긍정적인 마인드에서 출발하는 자기확신과 실천력이다. 매사를 부정적으로 바라보는 시각으로는 부지런히 발로 뛰어야 하는 경매물건 조사나 명도와 같이 막다른 골목에 있는 사람과 까다로운 협상을 해야 하는 경매투자에서 이길 수 없다. 경매가 이기기 어려워 보이는 이유는 어려운 점만 보려는 당신의 마인드 때문이다. 긍정적인 마인드로 장점을 평가하고 문제점은 해결하는 실천력을 가진다면 어떤 경우에도 당신은 경매에서 수익을 얻을 수 있다.

공부보다는 실천이다
경매투자는 지식, 자본, 시간의 3가지 요소로 구성된다. 이 가운데 자본이 고정 변수라면 내가 통제할 수 있는 지식과 시간을 효과적으로 배분하는 것이 수익을 극대화할 수 있는 비법이다. 많은 이들이 경매 지식에 지나치게 투자하여 실천을 등한시하는 실수를 한다. 실제로 권리분석이 중요하다고 오랫동안 공부하다가 지쳐서 경매는 역시 어렵다고 포기하는 사람들이 적지 않다. 하지만 당신은 권리분석을 강의하는 사람이 아니라 경매투자자이다. 권리분석 공부는 유료 사이트에서 제공하는 권리분석에 오류가 있는지 없는지를 판단할 정도만 되면 충분하다. 경매투자에 익숙한 아주머니들 중에는 유료사이트의 자동 권리분석 정보만 믿고도 충분한 수익률을 거두는 경우가 적지 않다. 실천이 두려워 실행을 미루기 위해 공부만 열심히 하는 오류를 범하고 있지 않은지 생각해보라.

아직도 블루오션은 있다. 전세율을 기준으로 블루오션을 찾아라
남들이 좋다는 유망지역이나 호재를 찾아다니면서 살 게 없다고 투덜거리지 마라. 이런 지역은 시세에 호재가 반영되어 있고 경쟁자가 많다. 당연히 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 수익률이 떨어지니 살 게 없어 보이는 게 당연하지 않은가? 대한민국에 호재 없는 지역이 어디 있는가? 이 때 매매 위주의 수익률 산정 방식을 버리고 임대를 위주로 생각해보면 돌파구를 찾을 수 있다. 매매를 하면 양도세 부담이 크지만 임대를 하면 양도세 부담이 줄어들어 수익률이 향상된다. 임대 수익을 반영하면 30%의 수익률을 거둘 수 있는 블루오션 지역은 아직도 있다. 이런 지역을 찾는 지표가 매매가 대비 전세율이다. 실수요자가 많은 지역은 전세율이 높고 장차 매매가도 상승할 가능성이 크다. 중심지에서 멀어서 아무도 주목하지 않는다면 더욱 높은 수익을 얻을 수 있는 것이다.

저자가 투자지역을 발굴하고 임장을 다닐 때, 그 지역 부동산 중개소에서는 ''이 지역 부동산은 10년 동안 가격이 오르지도 않았는데, 왜 서울에서 번거롭게 내려오나요? 서울에 투자하는 것이 더 수익이 좋을 텐데요?''라는 질문을 많이 했다고 한다. 하지만 저자의 생각은 달랐다. 지금까지 가격이 오르지 않았다고 하더라도, 현재의 시세만으로 월세를 줄 경우 투자금이 회수 가능한 상태였기에 집중 투자를 한 것이고, 2010년부터 시세도 상승하여 월세 수익 외에 시세차익까지 거두게 된 것이다. 그 지역은 어떠한 호재도 없었고, 지역 명칭도 낯선 곳이었다.

항상 효율성을 생각하라
시간을 줄일 수 있는 방법이 있다면 적극 활용하라. 그러려면 개별 경매물건을 보고 여기저기 임장하러 가는 것보다는 관심 지역을 먼저 정해두고, 지역 내의 물건들을 검색하는 것이 더 효율적이다. 먼저 수익률을 기준으로 관심지역을 결정하고 거기서 경매물건을 찾는다면, 불필요한 임장 활동으로 인한 시간과 비용이 훨씬 줄어들 것이다.

또한 임장을 나갈 때에도 스마트폰의 지번을 입력하여 GPS 기능을 활용하면 보다 쉽게 목적지 부동산을 찾을 수 있으며, 부동산 중개업소에 들르지 않아도 주변 아파트 시세를 확인할 수 있다. 스마트폰에 지번도를 입력하여 확인하고 해당 부동산을 찾아가는 것과 부동산 중개업소에 들러 일일이 시세를 확인하는 사람 중에 누가 더 효율성이 높을까? 누가 더 많은 기회를 잡을 수 있을 것 같은가?

유료 경매사이트를 이용하는 것이 더 효율성이 높을 수도 있다. 돈을 아끼겠다고 무료인 대법원 경매정보 사이트를 이용한다고 하자. 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본을 열람하려면 500원이 필요하다. 여러 물건을 봐야 하는 경매투자의 특성상 50건만 해도 25,000원의 비용이 든다. 더군다나 보이지 않는 임차인을 확인하기 위해 동사무소에서 세대열람을 해야 한다면? 경매물건 10건만 하면 경매투자를 때려치운다는 소리가 나올 것이다. 경매사이트의 이용이 비용과 시간에서 훨씬 효과적인 방법인 것이다.

효과적인 명도 전략은?
명도는 상대방의 요구사항과 나의 요구를 조율하는 협상과정이다. 협상 조건은 점유자가 채무자인지, 세입자인지에 따라서 달라지고, 채무자여도 가족관계나 현재 처지에 따라 달라질 수 있다. 따라서 상대방의 정보를 얼마나 확보하여 점유자의 상태를 파악했는가에 따라 협상의 성공 여부가 결정된다.

잃을 게 없는 파산자에게 이사비를 안 주고 법정으로 가봐야 시간만 걸릴 뿐이지만, 이사비보다는 배당금이 더 중요한 임차인에게는 배당금의 가압류만으로도 이사비를 포기할 것이다. 사전 준비 없이 무턱대고 만나서 신세한탄을 들어주거나 의견충돌로 얼굴을 붉히기보다 상대방의 정보를 파악하고 애로점을 풀어주면 원활하게 진행될 수 있다.

인테리어를 통해 수익을 극대화하라
내가 살 집도 아닌데 인테리어를 잘할 필요가 있겠냐는 사람들이 있다. 매매를 하건 임대를 하건 다른 집보다 깨끗하고 보기 좋아야 비싼 가격을 받을 수 있다. 그렇다고 무작정 좋게 인테리어를 하면 비용이 많이 든다. 주변에 나온 매물들의 취약점을 보완해서 2~3개의 장점을 보이는 인테리어만으로도 충분한 경쟁력을 가질 수 있다. 또한 기초적인 인테리어의 프로세스를 아는 것만으로도 효율적인 비용으로 집을 꾸밀 수 있다.

두려움으로 기회를 놓치지 말라
당신이 부동산 경매에 관심을 가졌다는 것은 경제의 큰 흐름을 이해할 수 있는 계기이자 자본주의를 이해하는 기회를 잡은 것이다. 세상은 두려움 때문에 실천하지 않는 사람들보다는 두려움을 이기고 실천을 하는 사람들이 더 많은 것을 얻게 되어 있다. 만일 경매가 두렵다면, 잃더라도 큰 타격을 받지 않을 만큼 작은 것부터 실천해보자. 점점 두려움이 없어질 것이다. 아무것도 모르겠다고 하지 않는 것보다 모르더라도 꾸준히 실천하는 사람이 결국 목적지에 도착하게 되는 것이다.

▣ 작가 소개


저자 제이원
저자는 잘나가던 유통 분야 사업체를 운영하던 중 2008년 금융위기로 사업이 곤란을 겪게 되면서 안정 자산을 축적하는 것만이 살아남는 길임을 깨닫는다. 그때부터 경매투자에 관심을 갖고 공부를 시작하여, 국내의 내로라하는 실전 전문가들을 찾아다니며 노하우를 전수받았다. 2009년부터 자신만의 투자 전략을 찾아 본격적으로 실전투자를 시작하여, 2010년까지 30여 차례 낙찰을 받아 한 번도, 단 한 번도! 손실을 보지 않고 큰 수익을 냈다. 투자의 대부분은 무피투자(자기자본이 들어가지 않는 투자)로 매달 월세를 받아 이자를 내고도 남는 투자 방식을 취했다. 더불어 2011년 시세가 상승하여 매매가 대비 20~30% 정도의 시세 차익을 거두었다. 즉, 투자 자금은 월세보증금으로 전부 회수하고, 매달 월세를 받아 이자를 내고도 시세상승분까지 수익을 낸 투자전략을 취한 것이다.

2008년 금융위기의 경매시장도 지금처럼 남들이 몰리는 뻔한 지역이나 물건들은 경쟁이 심하여 더 이상 투자할 물건이 없다고 할 정도였다. 그래서 필자는 남들과 달리, 남들이 가지 않는, 소외된 저평가 지역의 소형 아파트, 오피스텔, 빌라에 주로 투자를 하였고, 2010년부터는 역시 남들이 꺼려하는 유치권이 걸린 상가투자를 본격적으로 시작하였다. 상가투자의 경우 월세의 배당수익과 영업수익을 같이 꾀하기 위하여 투자한 상가에 직접 사업장을 차리는 것과 더불어 별도의 매니저 체계를 두어 관리하고 있다. 또한 경매투자를 시작으로 부동산의 본격적인 지식을 쌓고자 최근엔 부동산 중개업소를 운영하며, 상가분양, 재개발투자, 입주장사, 분양권 장사, 분양권 전매 등 부동산 투자의 다양한 분야로 발을 넓히고 있다.

현재 필자는 유명한 부동산 경매 카페의 칼럼니스트로 많은 초보자들에게 실전투자에 대한 정보와 노하우를 제공하고 있다. 필자 스스로 자랑하는 것을 좋아하지 않아 카페에서도 책을 냈다는 사실을 밝히지 않았으며, 이 책에서도 카페 이름은 명시하지 않았다. 다만 필자의 글을 읽어본 적 있는 독자라면 필자와 카페를 알아차릴 수 있을지도 모르겠다. 이와 별도로 필자는 이 책의 독자를 위한 카페http://cafe.naver.com/bidchance를 운영하며 초보 경매투자자들을 위해 상담을 하고 있다.


▣ 주요 목차

프롤로그 - 들어가기에 앞서...

Part I. 경매를 위한 마인드

01. 왜 경매를 해야 할까?
ㆍ고소득 연봉으로도 경제적 자유를 이루기 힘들다
ㆍ아껴서 잘 살기에는 한계가 있다
ㆍ경제 위기에 대처할 수 있는 방법이 필요하다

02. 경매를 실천하지 못하는 이유
ㆍ자기 합리화
ㆍ절박함이 없다
ㆍ어설픈 지식과 부정적인 마인드
ㆍ실천에 앞서 긍정적인 마인드를 먼저 소양해야 한다
ㆍ부정적인 마인드를 바꾸기 위한 방법

03. 경매는 돈이 되지 않는다고 하는 사람들
ㆍ남들이 한다고 나도 따라하는 경매
ㆍ본인의 능력에 맞지 않는 무리한 욕심
ㆍ돈을 빨리 벌고자 하는 급한 마음
ㆍ편하게 전업으로 투자할 생각이라면 꿈도 꾸지 마라

04. 경매를 실천하는데 많은 돈이 필요할까?
ㆍ경매 자산의 구조＝지식＋자본＋시간
ㆍ소액투자 물건의 종류들
Special Tip. 경매 투자는 외롭다

Part II. 실전 경매

01. 경매 정보 제공사이트
ㆍ경매 정보 제공사이트란 무엇인가?
ㆍ경매 정보 제공 사이트는 꼭 필요한가?

02. 일반부동산 매매 vs 경매부동산 매매
ㆍ일반부동산 매매의 수익
ㆍ경매부동산의 수익

03. 나에겐 어떤 물건이 좋을까?
ㆍ개념 없는 물건 선정 방식을 버려라
ㆍ초보자들을 위한 물건
ㆍ중급자들을 위한 물건

04. 권리분석, 정말 어려운 것일까?
ㆍ권리분석의 개념을 먼저 이해하라
ㆍ채권과 물권
ㆍ말소기준 권리란 무엇인가?
ㆍ매각물건 명세서의 중요성
ㆍ세대열람의 중요성

05. 임장이 반이다, 기존 임장방식을 버려라
ㆍ임장을 하기 전 지역을 먼저 선정하라
ㆍ지역을 선정하기 위한 수익률 계산법
ㆍ수익률이 확인될 때 임장을 해라
ㆍ경매 수익률 계산기 만들기

06. 입찰가를 어떻게 결정해야 할까?
ㆍ감정가의 비밀
ㆍ입찰할 물건의 지역 내 평균 낙찰률을 체크하라
ㆍ입찰표와 입찰보증금은 반드시 미리 준비해 놓아라
ㆍ평균 낙찰률을 기준으로 입찰가를 산정하라
Special Tip. 안 된다고 생각하면 그걸로 끝이다

07. 낙찰이 곧 시작이다
ㆍ낙찰이 곧 시작이다
ㆍ명도 전 법원서류를 열람하라
ㆍ대출 딜러(명함아줌마), 법무사, 은행들의 관계와 구조

08. 명도는 어렵지 않다
ㆍ상대를 먼저 파악하여 모든 정보를 습득하라
ㆍ내용증명을 절대 무시하지 마라
ㆍ명도 시 협상의 목적을 잊지 마라(Give & Take)
ㆍ아군을 추가하라
ㆍ나와 상대방에게 서로 이익이 되는 명도방법을 찾아라
ㆍ강제집행, 어쩔 수 없다면 해라
Special Tip. 점유자 종류에 따른 효율적인 명도방법

09. 내가 살 집처럼 인테리어를 하라
ㆍ집수리(인테리어)의 기본 순서
ㆍ인테리어 시공 순서
ㆍ효율적인 집수리(인테리어) 방법
ㆍ화려한 미끼에는 화려한 물고기가 낚이는 법
ㆍ예쁘게 화장하고 비싸게 팔아라

10. 임대나 매매가 되어야 비로소 경매절차가 완료되는 것이다
ㆍ임대, 매매 계약서 작성 전까지는 긴장을 놓지 마라
ㆍ부동산 중개업소만 믿지 말고 자체적으로도 매물을 놓아라
ㆍ가격만 싸다고 매매나 임대가 나간다는 것은 착각이다
ㆍ임대가 안 나간다고 보증금을 내리고 월세를 높이지 마라
ㆍ매매는 기다림의 미학이다
Special Tip. 자기과신에 빠지지 마라

Part III. 응용편

01. 상상력을 동원하라
ㆍ경매과정은 상상력이 필요하다
ㆍ가설을 세우는 습관

02. 다양한 경험이 더 많은 기회를 제공한다
ㆍ변화와 도전을 두려워하지 마라
ㆍ다양한 경험은 다양한 수익 기회를 제공한다

03. 한 단계 더 도약하라
ㆍ주거부동산에서 상가부동산으로
ㆍ단순권리 물건에서 복합권리 물건으로
ㆍ한 단계 도약은 더 큰 수익을 보장한다

04. 초보자가 주의해야 할 함정
ㆍ껍데기뿐인 말소기준 권리를 조심하라
ㆍ야반도주를 한 점유자 명도하기
ㆍ전소유자의 가압류를 조심하라
ㆍ최초 전입자를 주의하라
ㆍ유치권, 선순위 등 심증만으로 입찰하지 마라
ㆍ조세채권을 조심하라
ㆍ어려워도 공신력 있는 사이트를 참조하라
Special Tip. 스토리로 풀어보는 실제 경매의 전체 흐름

에필로그