경매 100일 프로젝트 (지지옥션 강은 팀장의)

▣ 출판사서평

경매인구 50만 명. 이제는 제대로 된 경매서를 읽을 차례다

『지지옥션 강은 팀장의 경매 100일 프로젝트』는 경매 초보자들이 경매를 하는 데 있어서 준비하고 확인해야 할 것들을 D-day별로 일목요연하게 정리해놓았다. 그간 경매서는 경매 성공기와 전문서, 이렇게 두 종류였다. 하지만 성공기만으로는 실질적으로 따라하기에 활용도가 낮고, 전문서는 어려워서 초보자들이 이해하기에는 힘든 부분이 많았다.

강은 팀장은 경매 정보에 관한 언론 인터뷰 1순위 전문가답게 이 두 가지를 모두 만족시키겠다고 나섰다. 그리하여 읽고 나서 ‘나도 경매 한 번 해볼까?’라는 마음먹기에 그치는 것이 아니라 실제 ‘나도 한 번 해보자!’까지 이어질 수 있기를 바랐다. 이는 지지옥션을 통해 그간 수많은 사람들을 상담하면서 경매 초보자들의 필요를 읽어낸 결과였다.

그간 다양한 매체에 경매 칼럼을 연재하고, 초보자들을 대상으로 경매 상담을 해왔지만 매번 사람들은 ‘경매는 정말 어렵다’는 말을 해왔다고 말한다. 강은 팀장은 그 이유를 두 가지로 결론지었다.

1. 경매 진행의 처음부터 끝까지 전 과정을 알지 못한다.
2. 각 과정마다 무엇을 준비해야할지 정확한 매뉴얼을 모른다.

그리하여 국내 최고의 경매사이트인 지지옥션에서 언론과 일반인들을 대상으로 경매 상담을 해온 부동산 경매 전문가 강은 팀장은 경매의 전체 과정에 따른 실질 가이드를 해주기로 마음먹었다.

만난 지 100일!!! 내집 마련을 꿈꿔라

100일만에 내집 마련이 가능할까. 정답은? 가능하다는 것이다. 법원이 진행하는 경매는 그 어떤 부동산 거래보다 절차와 과정이 투명하기 때문에 정해진 경매 개시일에 입찰이 진행되는 것은 물론 경매 진행을 위해 공개해야할 자료나 경매 후 매각 허가 결정, 잔금 납부 기한, 배당일 등도 법적으로 명시되어 있다.

이 책은 결혼을 앞두고 강은 팀장에게 상담을 청한 남희 씨의 사례를 기반으로 한다. 살림 장만은 여자 몫이고 집 장만은 남자 몫이라는 생각을 하고 있던 남희 씨가 결혼을 앞두고 남자친구와 돈을 모아 작은 집 하나라도 마련하자고 결심한 순간부터 이야기는 시작된다. ‘출퇴근이 가능하고, 친정과도 멀지 않고, 결혼 자금에 맞는 집’이라는 남희 씨의 조건을 충족시키는 물건을 검색하고 하나하나 일정에 맞춰 진행해왔던 과정들이 하나의 이야기로 구성되어 경매 시작부터 내집 마련까지 하나의 이야기가 각 과정에 따라 흥미롭게 진행된다.

2장은 남희 씨의 사례를 바탕으로 물건 찾기부터 내집 마련까지, 총 100일간의 경매 과정을 D-day별로 구성한다. 그리고 각 과정마다 필요한 사항과 알아야 할 개념들, 준비할 것들을 일러둔다. ‘D-40일부터 D+60까지’ 경매 초보자들도 쉽게 따라할 수 있는 일종의 매뉴얼을 구상하게 된 것이다.

“경매는 입찰일이 정해져있기 때문에 입찰에 참여하는 사람들의 준비일정과 준비사항이 비교적 명확하다. 자료가 공개되는 시점이나 매각 허가 경정, 잔금 납부 기한, 배당일 등도 정해져 있어서 이에 따라 해야 할 것들을 정리하면 초보자도 쉽게 따라할 수 있다. 물건을 고르는 것과 명도 과정이 까다롭다고는 하지만, 이 또한 기본적인 매뉴얼과 주의해야할 사항들을 알고 진행한다면 경매로 내집 사기가 남의 나라 이야기만은 아니라는 생각이 들 것이다.”

3장은 경매에서 중요한 3대 특수권리를 설명하고 있고, 4장에서는 내집 장만이라는 소박한 꿈을 넘어 연립이나 다세대와 같은 소액투자부터, 땅이나 모텔까지, 종류별 세부투자 전략을 소개한다.

마지막으로 5장은 경매 기사 제대로 읽는 법을 알려준다. 경매는 부동산의 선행지표이므로 경매시장을 읽는 법을 아는 것이 부동산 시장의 흐름을 알 수 있는 방법이라는 것이다. 각 신문의 기사와 더불어 강은 팀장만의 노하우로 구성된 기사풀이는 이 책이 주는 또 다른 재미다.

사람들이 경매를 기피하는 이유는 ‘경매 나온 집은 재수가 없다. 조폭과 브로커가 판친다. 경매는 쓸 만한 부동산이 없다. 어려워 아무나 할 수 없다’는 것에 기인한다. 하지만 이제 ‘왜 아는 사람들은 경매에 열광하는가’를 주목해야 한다. 그리고 이 책은 그 영리한 투자의 방식으로 ‘부동산 경매’를 제대로 알려주고자 한다.

저축으로 내집 마련하는 시대는 끝났다. 그렇다고 빚더미에 내집만 가지고 있는 ‘하우스 푸어’도 부럽지 않다. 하지만 ‘하우스리스(집 없는 사람)‘에게 내집 마련은 지나치기 힘든 유혹이다. 그렇다면 대한민국에서 현재 가장 저렴하게 내집을 살 수 있는 방법은 뭘까. 답은 ‘부동산 경매’다. 발품 팔기나 손품 팔기는 저렴하게 내집을 마련하기 위해서라면 지불할 수 있는 투자라고 생각하자. 그러면 100일 후, 남희 씨처럼 내집 마련의 기쁨을 ?릴 수 있을 것이다.

▣ 작가 소개

저 : 강은
고려대학교와 동 대학원을 졸업하고 현 ㈜지지옥션 팀장으로 근무하며 부동산경매 전문가로 활동하고 있다. 한국경제TV ''부동산투데이-손에 잡히는 경매'', KBS라디오 ''이영권의 경제포커스'', TBS교통방송 ''DMB전망대'', RTN ''부동산 Q&A 모르면 손해'', 강남케이블TV ''부동산레이더'' 등에서 부동산 및 경매에 대한 고정 상담 및 해설을 맡아왔다. 매일경제 머니닥터위원으로 부동산 자문 역할을 하고 있으며, 매일경제 ‘강은의 돈 되는 경매이야기’, 서울경제 ‘생생경매토크’, 대우증권 ‘Wealth Management Guide’등 칼럼을 연재했다. 공저로는『불황 모르는 부동산 이제는 경매』『부동산 大해부(2007~2009)』『부동산 大예측(2007~2010)』이 있다.

▣ 주요 목차

들어가며
전세금으로 내집 마련하자

제1장 남희 씨의 내집 갖기 100일 프로젝트

D-40 경매 물건 찾기
D-14~7 경매 자료 4종 세트
D-5 현장조사
D-3 적정 낙찰가 산출하기
D-1 입찰준비 총 정리
D-day 드디어 입찰!
D+7 매각허가 결정
D+14 낙찰허가 결정 확정
D+45 잔금 납부
D+60 내집에서 신혼을

제2장 속속들이 배워보는 남희 씨의 내집 마련 프로젝트

D-40
시작이 반이다! 나에게 꼭 맞는 물건 찾아내기
강팀장 체크리스트1. 실수요인가 투자인가
강팀장 체크리스트2. 보유자금과 대출 가능 금액을 파악해라
강팀장 체크리스트3. 경매 정보의 시작은 이곳부터
강팀장 체크리스트4. 조건 검색을 활용해라
강팀장 체크리스트5. 좋은 물건 고르기에도 요령이 있다

D-14 경매 자료 4종 세트 열람하기
강팀장 체크리스트1. 등기부등본을 샅샅이 뒤져라
강팀장 체크리스트2. 현황조사서를 살펴라
강팀장 체크리스트3. 감정평가서는 참고만 한다
강팀장 체크리스트4. 매각물건명세서로 임차인을 파악하기

D-7 1차 권리분석-최저가에서 빼고 더하고
강팀장 체크리스트1. 권리분석의 첫 단추 말소기준권리
강팀장 체크리스트2. 경매의 구구단, 주택임대차보호법을 연구해라
강팀장 체크리스트3. 배당 0순위, 소액임차인을 유념해라
강팀장 체크리스트4. 권리분석에도 원칙이 있다
임대차보호법 Q&A

D-5 이 잡는 자세로 현장 조사 돌입!
강팀장 체크리스트1. 찾기 어려운 부동산은 배달업체 도움을 받아라
강팀장 체크리스트2. 현장 조사는 5가지가 핵심이다

D-3 이것만 따라하면 낙찰 확률 95%
강팀장 체크리스트1. 현장 체크리스트로 플러스와 마이너스를 계산해라
강팀장 체크리스트2. 과거 낙찰 사례와 통계를 확인해라
강팀장 체크리스트3. 권리분석은 개별 요인을 체크해야 한다
강팀장 체크리스트4. 실거래가 조회
강팀장 체크리스트5. 미래가치를 유념해라
강팀장 체크리스트6. 초보자와 고수는 낙찰가 산출부터 다르다
강팀장 체크리스트7. 배당을 알면 낙찰가에도 경쟁력이 생긴다

D-1 만반의 입찰 준비 총정리
강팀장 체크리스트1. 경매 진행 여부 체크
강팀장 체크리스트2. 입찰 준비물 확인
강팀장 체크리스트3. 입찰 보증금은 수표로, 물건이 여러 개일 때는 보증금이 바뀌지 않도록
강팀장 체크리스트4. 낙찰가격, 세 가지 버전을 준비하자
강팀장 체크리스트5. 등기부 및 정보 최종 확인
강팀장 체크리스트6. 경매물건의 조회수를 확인하자
강팀장 체크리스트7. 법원 위치를 알아두자
강팀장 체크리스트8. 입찰표를 작성해보자

D-Day 입찰표 한 장에 그간의 노력이 결실을 맺다
강팀장 체크리스트1. 입찰표 작성 시 자주하는 실수들
강팀장 체크리스트2. 입찰표 작성 요령
강팀장 체크리스트3. 경매 참가 자격
강팀장 체크리스트4. 결과 발표
강팀장 체크리스트5. 낙찰과 패찰
강팀장 체크리스트6. 패자부활전: 차순위매수신고

D+7 매각허가 결정
강팀장 체크리스트1. 매각불허가 사유 (법원 불허가 결정 사유)
강팀장 체크리스트2. 매각허가에 대한 이의 사유 (불허가 신청 사유)

D+14 매각허가 결정 확정

D+45 잔금 납부, 경락잔금 대출, 밀린 공과금 해결, 명도
강팀장 체크리스트1. 경락잔금대출 활용
강팀장 체크리스트2. 기한 내 잔금 납부를 하지 못하면
강팀장 체크리스트3. 배보다 배꼽이 더 큰 체납공과금 해결 방법
강팀장 체크리스트4. 명도에도 왕도는 있다
강팀장 체크리스트5. 당근과 채찍을 모두 준비해라
인도명령 Q&A

D+60 배당, 입주 혹은 임대 그리고 재투자를 위한 준비의 시작
강팀장 체크리스트1. 매매와 임대 준비
강팀장 체크리스트2. 재투자를 위한 준비

제3장 3代가 먹고 산다는 3大특수 권리

1. 수익률 점프! 유치권
강팀장 체크리스트1. 유치권의 성립 요건
강팀장 체크리스트2. 알아두자! 필요비와 유익비
강팀장 체크리스트3. 유치권의 특징
강팀장 체크리스트4. 유치권 소멸
강팀장 체크리스트5. 유치권 경매물건 답사기
유치권 Q&A

2. 아는 만큼 버는 법정지상권
강팀장 체크리스트1. 법정지상권
강팀장 체크리스트2. 소액으로 토지 없는 건물만 입찰해 수익률 높인 사례
강팀장 체크리스트3. 법정지상권 성립요건
법정지상권 Q&A

3. 소유권 이전이 되느냐 안 되느냐 그것이 문제로다! 예고등기
강팀장 체크리스트1. 예고등기
강팀장 체크리스트2. 예고등기 물건 답사기
강팀장 체크리스트3. 유형별 예고등기
예고등기 Q&A

제4장 프로젝트 이후의 프로젝트: 종류별 세부 투자 전략

1. 나비로 환생하는 연립과 다세대, 소액 투자법
강팀장 체크리스트1. 연립·다세대 경매 시 주의할 점
강팀장 체크리스트2. 위장임차�을 가려내라

2. 1인 가구 증가로 주목 받는 다가구와 원룸
강팀장 체크리스트1. 두 마리 토끼를 잡아라
강팀장 체크리스트2. 임차권 등기, 원룸에서 꼭 챙기자

3. 오피스텔, 나에게 유리하게 요리하기
강팀장 체크리스트1. 주거용과 업무용, 분석이 다르다
강팀장 체크리스트2. 무더기 경매나 공매를 조심해라

4. 반값이라고 덤비면 곤란한 상가, 제대로 공략하기
강팀장 체크리스트1. 상가에도 종류가 있다
강팀장 체크리스트2. 상가 건물 입찰 시 점검사항
강팀장 체크리스트3. 상가 권리분석의 핵심 상가건물임대차보호법
강팀장 체크리스트4. 상가 경매물건 답사기
강팀장 체크리스트5. 상가 투자 요령

5. 큰 부자 만드는 땅, 기본기 바로 세우기
강팀장 체크리스트1. 토지는 장기적인 투자 전략이 필요하다
강팀장 체크리스트2. 농지 응찰 시엔 농취증을 확인해라
강팀장 체크리스트3. 또 하나의 체크포인트, 분묘기지권
강팀장 체크리스트4. 토지 물건 답사기

6. 주 5일 근무 정착으로 인기 높아진 전원주택
강팀장 체크리스트1. 구입목적을 분명히 해라
강팀장 체크리스트2. 전원주택 구입 시 유의사항
강팀장 체크리스트3. 공유자 우선매수

7. 나도 호텔, 모텔 오너!
강팀장 체크리스트1. 모텔 현장 답사기
강팀장 체크리스트2. 모텔 투자 시 유의사항

제5장 경매를 보면 세상이 보인다
경매물건 수는 경기의 바로미터다
부동산의 선행지표 경매 시장이 먼저 안다
낙찰가 추락하니 은행 채권회수가 불안하다
역전세난이면 보증금 받으러 주인집 경매 넣는다
고유가와 경기침체에 찜질방, 사우나, 목욕시설이 외면 받는다
부동산 거래의 새바람, 민간경매 등장했다
불황의 깊이에 따라 서민형-생계형-수익형으로 물건 유형이 변한다
경매로 부동산의 유행을 읽는다
부동산 가격 오르면 경매는 취하된다
’공동경매’의 함정, 리스크 줄이려다 낭패 볼 수도

마치며