2011 부동산 투자 전망대

▣ 출판사서평

말도 많고 탈도 많았던 2010년 부동산시장. 이미 바닥을 쳤다와 아직은 침체기라는 의견이 팽팽하게 맞서고 있다. 시장이 아무리 바닥이라도 수익을 거두는 소위 대박상품은 여전히 존재한다. 수익형 부동산 시장이 그러하다. 지난 8월 발표된 8.29대책은 앞으로 부동산시장에 어떠한 영향을 줄 것인가와 지하철 9호선의 계속적인 개통 역시 시장의 주요한 변수이다. 국내외의 경제 상황과 국내의 정책 변화, 인구 등 부동산시장을 움직이는 모든 요소와 각계 최고의 전문가들이 2011년 부동산시장을 말한다.

2010년의 부동산시장 버블 논란은 언제까지 계속될 것인가?

2010년 11월 초 주택시장의 바닥논쟁이 후끈하다. 아파트 거래량 증가와 지방 분양시장 청약 훈풍, 강남권 아파트의 호가 상승 등 국지적으로 바닥을 예단할 수 있는 징후들이 고개를 들고 있기 때문이다. 특히 전세시장 불안으로 인한 소형구매 수요가 일부지역의 급매물 소진으로 이어진다던지, 경매시장에 응찰자와 낙찰가율이 상승하고 있다는 점 등, 시장회복의 전주곡이라는 판단들이 속속 등장하고 있다.
하지만 부동산가격에 영향을 미치는 독립변수들의 향방은 아직 상당히 복잡하게 얽혀있다고 본다. 구매 및 투자심리, 금리, 부동산정책, 수요와 공급, 경기회복, 지역별 개발재료 등, 갖가지 시장변수가 주택가격에 미치는 영향력은 지역별 편차를 보이고 있다. 이미 국지성과 상품별 개별차로 나타나고 있어 어쩌면 이 같은 바닥논쟁 자체가 무의미한 격론에 그칠 수 있다.
실제 2010년 초 대비 10월 말 기준 경기권 아파트 평균 가격변동률은 -2.7%이지만, 동기대비 오산시는 0.1%, 과천시는 -7.7%의 낙폭을 보이는 등 경기권 내에서도 수요자들이 느끼는 집값 변동 체감은 천차만별이다. 공간 범위를 지역구 내로 좁히더라도 결과는 마찬가지이다. 고양시 아파트 가격변동률은 평균 -6.5%지만, 덕양구(-5.1%)와 일산동구(-6.7%), 일산서구(-7.9%)의 세부 변동 폭은 단기공급과잉으로 인한 입주적체의 여파에 따라 균등하지 않은 셈이다.

2011 부동산시장은 새로운 국면을 맞이할 것이다

최근 국내 경제는 글로벌 금융위기에서 벗어나 안정되면서 당초 예상보다 빠르게 회복되고 있다. 유가 등 원자재 가격과 주가는 연일 상승하는 반면, 원/달러 환율은 빠르게 하락하고 있는 실정이다. 이에 각 연구기관들은 2011년도 경제성장률 전망치를 상향 수정하고 있다. 한편 이와는 대조적으로 2010년 서울?수도권 지역의 부동산시장은 DTI(총부채상환비율)의 한시적 완화를 골자로 한 8.29대책에도 불구하고 매매거래가 살아나지 않는 등 3분기까지 침체가 계속되었다. 일부에서는 성급하게 부동산시장의 장기침체 가능성에 대한 우려가 제기되었다. 그러나 4/4분기 들어 그동안 건설사들이 수익성을 이유로 신규 아파트 공급부족으로 인한 가격이 서서히 상승하기 시작하였다. 이에 급기야는 그동안 주택 구입을 미룬 실수요자들의 전세수요가 증가하여 전세물량 부족으로 인한 전세가격 급등으로 부동산시장은 새로운 국면을 맞이할 것이다.

부동산을 둘러싼 시장의 변화에 대응하자

2011년 국내 경제를 전망하기 위해서는 먼저 이를 둘러싼 대외 여건을 살펴볼 필요가 있다. IMF에 따르면 미국, 유럽연합, 일본 등 선진국의 2011년 경제성장률은 2010년에 비해 다소 낮은 2.4%가 될 것으로 전망된다. 중국 등 경제신흥국의 경우도 다소 둔화되었지만 여전히 6.4%의 높은 성장세가 전망된다. 특히 세계 경제에서 그 영향력이 커진 중국의 경우 2011년에도 9% 후반의 높은 성장세를 보일 것이라 전망된다. 국제 원자재 가격 역시 세계경기가 회복세로 돌아서면서 국제 원자재에 대한 수요가 증가할 것이기에 원유를 포함한 주요 원자재 가격의 상승세가 이어질 전망이다. 미국 캠브릿지에너지연구소(CERA)에 따르면 두바이 유가는 금융위기를 벗어나 상승세를 지속하면서 2010년 10월 배럴당 약 80달러를 유지하고 있으며 2011에도 평균 88.70달러로 상승달러로 상승할 것으로 보인다.
국내 경제 상황은 중국 등 신흥경제국보다 좋은 상황이 아니다. 전문가들은 2011년 국내경제 성장률을 작년인 2010년의 5.9%보다 다소 떨어진 4.3%로 예측하고 있다.

어떠한 불황기에도 상승하는 시장은 있다

부동산시장을 읽을 때는 지역 내 독립변수의 영향력 정도와 비중을 균형감 있게 파악하는 것이 무엇보다 중요하다. 집값바닥론이 맹위를 떨쳤던 2010년에도 모든 부동산이 침체기에 있었던 것은 아니다. 전체적인 시장 모두 보다는 자신의 관심 분야에 집중하는 것이 필요하다고 하겠다. 대세상승에 기대 아무 곳이나 사놓고 시세차익을 기다릴 호시절이 단기간에 다시 오기 힘든 만큼, 본인의 자본과 구매력에 맞는 적당한 상품 판단과 구입 시기의 조율이 필요하다. 바닥 찾기에 매몰돼, 성급하게 주택시장에 진입하기 보다는 2010년 부동산시장의 발자취를 되돌아보며 시간적 여유를 갖고 2011년 주택시장의 흐름과 윤곽을 파악하는 것이 좋겠다.

▣ 작가 소개

저자 : 박덕배
현대경제연구원 전문연구위원, 성균관대학교 겸임교수이다. 2008년 4월, 6월 ‘금융생활다이어리’와 ‘2010 부의 대이동’을 발간했으며 현재 대학생 대상 금융교육과 경제학 강의 중이다. 경제평론가로 다양한 매체에 경제 칼럼 기고했으며 국내 금융기관 및 기업을 대상 경제, 금융시장, 금융환경 변화, 금융산업 등에 대한 다수의 특강을 하고 있다.

저자 : 임혜순
강원대학교 부동산학과 박사과정 수료(부동산학박사). 경기개발연구원, 주택산업연구원에 근무했으며 한국주거환경학회 사무차장, 한국부동산중개학회 이사를 역임했다. 현재 강원대학교, 건국대학교 부동산학과에 출강중이다.

저자 : 김찬호
일본 게이오대학교 상학연구과 박사과정 수료(상학박사). 경기도 아파트 품질검수위원, 한국주거환경학회 이사, 명지대학교 부동산대학원 출강 강사를 역임했다. 현재 주택산업연구원 연구위원이다.

저자 : 함영진
부동산써브 부동산연구실장 재직 중/한성대학교 부동산대학원 부동산투자금융 석사. 경기도시공사 경기뉴타운 전문위원회 위원/매일경제 전문가 상담위원, 엔에이치엔비즈니스플랫폼(주), 네이버 부동산전문가 칼럼위원을 역임했으며 YTN 라디오 “수도권 패트롤 - 수도권 부동산”에 고정출연, KBS3 라디오 “출발 멋진 인생 - 인생설계 재무설계” 고정출연, TBS 라디오 “김보빈의 상쾌한 아침”에 고정출연 중이다.

저자 : 김인만
온라인상에서 콕 콕 포인트를 찍어주는 상담을 하면서, 많은 네티즌의 사랑을 받고 있다. 현재, 투모컨설팅 연구기획본부장으로 있으면서 코리아 토지포럼, 부동산부테크연구소의 전문위원으로 활약하고 있다. Daum 카페 ‘부귀모’의 Expert, 모네타, 조인스랜드 상담위원, 스피드뱅크 프리미엄고수, 닥터아파트 부동산리더, 부동산뱅크, 부동산114등 온라인 포털사이트에서 많은 상담과 함께 칼럼을 기고하며 지금까지 2만여 건의 상담을 통하여 내집마련의 접속 코드로 알려져 있을 만큼 해박한 지식을 자랑하고 있다.

저자 : 한정훈
20년 경력의 부동산 실전투자 전문가로 현재 부동산 전문방송 RTN 등에서 다수의 프로그램을 진행하며, RTN 주임교수로 정확한 시장분석과 유망투자처 발굴로 투자자들 사이에 명성이 높다. 각 언론매체 등에 활발하게 칼럼을 기고하며, 현재 부동산투자관련 서적도 다수 집필 중이다.

저자 : 장인석
동아일보사 기자 출신으로 부동산에 입문, ''착한부동산투자연구소''를 운영하면서 부동산 관련 칼럼 집필과 강연, 컨설팅으로 활발한 활동을 펼치고 있다. 오랜 실전투자를 통해 특히 재개발·재건축과 토지 개발에 정통하다는 평을 듣고 있다. 매경인터넷을 비롯 부동산써브, 중앙일보 조인스랜드, 에누리하우스, 대한경제교육개발원 등에서 재개발·재건축 관련 온·오프라인 강의로 큰 인기를 얻고 있다. 네이버의 부동산 디렉토리 에디터로 활동하면서 ‘2008 파워지식iN’과 ‘1기 지식활동대’로 선정되기도 했다. 조인스랜드 동호회 ‘부투성방’과 다음과 네이버 카페 ‘착한부동산투자’를 운영 중이기도 하다. 저서로는 《마라톤 & 다이어트》, 《부동산투자 성공방정식》, 《불황에도 성공하는 부동산 투자전략》, 《부동산 내비게이션-공저》이 있다. 전문산악인으로 요세미티국립공원의 엘 캐피탄과 북미최고봉 매킨리산을 등정했다.

저자 : 전영진
예스하우스 대표이사이자 월간 예스하우스 발행인이다. 사단법인 한국부동산자산관리사협회 이사, 매경 KRPM 부동산 자산관리사 주거용 자산관리 교육위원, 매경 부동산 자산관리사 자격시험 출제 위원이며 전 뉴타운신문 편집장을 역임했다.

저자 : 강공석
실무와 이론을 겸비한 실전투자 전문가로 알려지면서, 많은 투자자들의 파트너로 자리잡았다. 현재, 투모컨설팅 CEO이며 부동산 TV(RTN) ''강공석의 땅으로 돈버는 법‘의 애널리스트, ''부동산 투자 백전백승’의 수익형부동산 부문 패널리스트로 활약하고 있고 다음 공인지식카페 ‘부동산 투자귀신들의 모임(부귀모)’을 운영하고 있다. 투자자의 눈높이에서 토지를 비롯하여 청약, 아파트, 세무등의 컨설팅을 하는 것으로 정평이 나 있고, 내집마련에서 노후 준비까지 토탈솔루션을 지향하고 있다. 모네타, 조인스랜드, 스피드뱅크, 닥터아파트, 부동산뱅크등 온라인 포털사이트, 한국경제, 서울경제, 매일경제, 파이낸셜, 데일리노컷, 부동산신문 등 경제일간지에 칼럼등을 기고하고 있고, 땅테크바이블의 전문위원으로 활약하고 있다. 저서로는 《1% 명품부자들에게 배우는 부동산투자의 비밀》《3040 대한민국 땅테크》, 《땅테크 바이블》이 있다.

저자 : 신일진
한국생산성본부 창업컨설턴트. 한국 최초 PC방 기획 마케팅. 프랜차이즈 설립관련 창업 건설턴트. ㈜모란각 해외특수 사업팀 기획실장. ㈜리치옥션 부동산경매 컨설턴트.''부동산 챠트연구소'' 상가팀 팀장/매일경제 부동산아카데미 상가투자 전임교수. 한국 부동산 칼리지 상가투자 교수. 인천 OBS 부동산아카데미 상가투자 전임교수. ''상가투자 연구소'' 소장이다.

저자 : 고종옥
성균관대학교 법학과 졸업.건국대 부동산대학원 부동산학 석사.강원대 일반대학원 부동산학 박사.MBC, KBS, SBS 전문가 코너 다수 출연. 매경, 조선, 중앙, 동아 등 전문가 칼럼 기고/(주)베스트하우스 대표. 한국창업지원센터 대표/지식경제부 ‘산업단지 운영’ 자문/국토해양부 ‘도시형 생활주택’ 자문. 《소리 없이 돈 버는 장사》《구멍가게라도 좋다 내 사업을 하자》《2004 부동산 대해부》《도시형 생활주택 임대사업》등의 저서가 있다.

저자 : 김재권
경북대 법학과(81학번), 동대학원 수료(국제법), 대구대 행정대학원 부동산학과 졸업(부동산학 석사), 경북대 대학원 건축공학과 박사과정 수료(도시설계, 단지계획전공), 사법시험(36회), 사법연수원(26기), 대구 법무법인 세영 파트너/변호사, 세무사, 공인중개사(12회), 부동산경매컨설턴트(대구대), 부동산자산관리사(대구대), 부동산개발지도사(한국능률협회), 부동산디벨로퍼/ 저서 《부동산 경매 법테크》/경매사이트 ‘굿옥션’에 경매 동영상강좌 개설 중이다.

저자 : 신방수
대한민국 세무사 중에서 저술 및 강연활동이 가장 왕성한 세무 전문가이다. 그의 손을 거친 세금정보는 투자자나 부동산업 종사자들에게 한 모금의 청량제 구실을 하고 있다. 한양대학교 경영학과를 졸업하고 쌍용자동차(주), 법무법인 대유, 세무법인 진명을 거쳐 현재는 세무법인 정상(www.toptax.co.kr)에서 파트너 세무사로 일하고 있다. 한국세무연수원 교수이자 ''매일경제'' 부동산 전문 상담위원으로 활약하고 있으며, 경기대학교 사회교육원, ''중앙일보'' 조인스랜드, 건설기술교육원, 한국생산성본부 등에서 강의를 하고 있다. 이외에도 매경인터넷과 이패스코리아, 휴넷, 유니온그룹, 이나우스에듀 등에서 부동산 세금과 기업의 회계와 세무에 대한 동영상 강의서비스를 제공하고 있다. 저서에 《부동산 절세법 무작정 따라하기》《신방수의 합법적인 절세의 기술(개인/핵심실무자/핵심리더편)》《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법(개인/기업/부동산/환급편)》《합법적으로 세금 안 내는 세금대백과》《자산관리 절세법 무작정 따라하기》《병의원 회계와 세무실무》《확 바뀐 부동산 세금》《2008 부동산 대해부》(공저) 《2008 재테크 투자전략》(공저) 《경영...자가 꼭 알아야 할 세무·회계 핵심전략》《한 권으로 끝내는 회계와 재무제표》《신입사원 왕초보 재무제표의 달인이 되다》《부자들만 알고 쉬쉬하는 부자공식》 등이 있다.

저자 : 강은현
중앙대학교 정치외교학과 졸업. 건국대학교 부동산대학원 졸업. (부동산학 박사) 경매를 삶 자체로 생각하고 실천하여 자타가 공인하는 경매계의 지존이다. 일반 대중이 경매를 좀 더 쉽게 이해하고 실행할 수 있도록 여러 곳에서 강의 및 상담활동을 하고 있다. 특히 그의 경매 강의는 쉬우면서도 재미있기로 정평이 나 있다. 두나미스, 유승컨설팅을 거쳐 법무법인 산하의 부동산부 실장으로 근무했으며 부동산·경매 관련 지식과 경험을 차곡차곡 쌓아 현재는 투자전문기업 미래시야(주)의 이사로 근무하고 있다. 한국산업은행, 우리은행, 경남은행 등 부실채권조사 업무 수행, 경매 강의(경희대, 디지털태인, 스피드뱅크, 매경부동산센터, 매경-아카데미 경매스쿨 등), 일간지 및 경제지, 전문지 등에 경매 시장 동향 관련 칼럼 및 자료 제공 중이다. 저서에는 《한국에서 불황에 경매로 돈버는 100가지 방법》, 《차별화된 부동산을 찾아라》, 《틈새부동산은 있다》, 《부동산 대해부》, 《하루만 따라하면 나도 경매박사》, 《경매야 놀자》, 《실전투자자들이 가장 궁금해 하는 부동산경매》가 있다.

▣ 주요 목차

2011년 국내 경제와 부동산시장 전망_박덕배
2011년 주요 부동산정책 변수 전망_임혜순, 김찬호
통계로 본 2011년 부동산 트랜드 전망_함영진
2011년 아파트 투자 전략_김인만
2011년 전세시장 전망_한정훈
2011년 재건축시장 전망_장인석
2011년 재개발시장 전망_전영진
2011년 토지시장 전망_강공석
2011년 상가시장 전망_신일진
2011년 수익형 부동산 전망_고종옥
2011년 부동산 정책과 법률 전망_김재권
2011년 부동산 세금 기상도_신방수
2011년 경매시장 전망_강은현