수익률을 2배 올려주는 부동산 절세 비법 -부동산 세금 아는 만큼 돈이다- (2019.4)

부동산 절세를 위한 최고의 절세 지침서!

부동산과 관련된 세금을 다양한 사례와 함께 소개하면서 부동산 세금 문제를 해결할 수 있게 도와주는 절세 지침서다. 부동산 관련 세무 전문가로 활약중인 저자는 이 책 안에 부동산 절세비법을 모두 담았다. 이 책은 부동산 취득·보유·양도·증여시 꼭 알아야 할 절세 비법과 단계별로 발생하는 세금 문제에 대해 설명하고 있다. 저자는 부동산투자에 관심이 있다면 반드시 절세지식을 알아야 한다고 말한다. 또한 세금을 모르면 부동산투자를 할 수 없으며 부동산투자에 관심이 있는 사람이라면 기본적인 절세지식과 절세 마인드를 가져야 불필요한 세금을 줄일 수 있다고 말한다. 부동산투자에 관심이 많지만 세금을 잘 몰라 세금 지식의 필요성을 느낀다면 이 책이 큰 도움이 될 것이다.
사람들은 부동산을 취득하거나 등록·양도할 때만 세금에 일시적으로 관심을 가진다. 하지만 단 한 번의 잘못된 결정으로 어떤 사람은 거액의 세금을 부담해야 하고, 반대로 어떤 사람은 절세로 엄청난 이득을 보기도 한다. 부동산투자 거래는 세율 1%에 따라 적게는 수백만 원에서 많게는 수억 원까지 세액이 달라지기 때문이다. 그뿐만 아니라 부동산투자자의 상황에 따라 달라지는 법 적용은 그 활용도에 따라서 거액의 절세도 가능하게 한다. 취득세·재산세·종합부동산세·양도소득세·증여세 등 세금들의 연관성을 이해할 수 있도록 부동산 절세에 필요한 절세 관련 법이 이 책에 모두 담겨 있다. 빈틈없이 절세하면서 불필요한 세금 납부를 줄이고 싶다면 이 책을 참고하자. 세금을 하나씩 알아가면서 극대화되는 절세의 효과를 누리다보면 어느새 세금 걱정이 사라질 것이다.

절세는 부동산투자의 관건이다!

이 책은 총 7장으로 구성되어 있다. 1장 ‘부동산을 취득할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 서민주택과 임대주택을 취득할 때 취득세를 100% 절세하는 방법과 주택이나 부동산을 살 때 내야 하는 세금과 준비해야 할 부분에 대해 설명하고 있다. 그리고 부부 공동명의로 얻을 수 있는 장점과 상가, 오피스텔에 대한 절세 비법을 알려준다. 2장 ‘부동산을 보유할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 부동산 보유시 내야 하는 재산세와 종합부동산세를 소개하면서, 종합부동산세를 내지 않아도 되는 경우를 알려준다. 또한 상가를 임대할 때 내야 하는 부가가치세와 소득세를 어떤 절차와 방법으로 신고하고 산정하는지 상세히 알려준다.
3장 ‘부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 공동으로 소유한 집을 양도시 세금을 내야 하는 주체로 서두를 연다. 주택 양도시 비과세 적용 요건을 파악하게 해준다. 그리고 해외 파견이나 평수에 따른 변수에 대해서도 다룬다. 4장 ‘재개발·재건축 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 관리처분인가, 조합의 매도청구 소송, 재개발·재건축, 임대주택 등 다양한 변수에 따른 과세의 방향성을 잡아본다. 5장 ‘부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 양도소득세 절세 비법’에서는 가족이나 직계존비속 등에게 양도하거나 증여시 양도세를 줄일 수 있는 방안을 모색한다. 6장 ‘부동산을 증여할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 증여세의 과세 대상 재산가액, 증여세 과세표준, 가족 간 무상으로 사용시 증여가액을 계산하는 방법을 설명한다. 7장 ‘부동산을 상속할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 상속세 과세표준을 계산하는 방법을 시작으로, 상속세에 영향을 미치는 요인들을 언급한다. 그리고 이러한 과정에서 필요한 배우자 공제의 법적 상속분, 추정 상속재산가액, 상속세 납부계획 등을 다룬다. 부동산과 관련된 세금은 어렵고 복잡하다. 하지만 이 책을 통해서 각 세금과 부동산의 연관성을 이해한다면 더 이상 어렵지 않을 것이다. 이 책을 참고해 자신에게 맞는 부동산 절세 방향을 잡아보자.

주용철
세무법인 코리아베스트와 다산의 대표이사를 거쳐 현재 세무법인 지율의 대표이사로 재임중이다. 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 건국대학교에서 부동산학 석사 학위를 취득했다. 양도·상속·증여와 같은 개인 재산제세의 절세 방법에서부터 재개발·재건축 정비사업조합, 부동산시행법인, 지주공동사업, PFV 세무회계 등 부동산 관련 세무 회계를 전문으로 한다. MBC 라디오 <손에 잡히는 경제> 고정패널, KBS, SBS <생활경제>, 한경와우TV, MBN, SDN, 부동산TV, 아름방송 외 다수의 방송매체에 출연했으며, <조선일보> <중앙일보> <동아일보> <한국경제신문> <부동산경제신문> 등에 칼럼을 게재한 바 있다. 또한 동서울대학교에서 세법을 강의했으며, 건국대학교 행정대학원 부설 주거환경정비사 과정과 한국도시정비 사업조합 중앙회의 정비사업교육과정에 세법강사로서 강의 활동을 하고 있다. 현재 전국경제인연합회 중소기업협력센터 전문위원으로 위촉중이며, 저서로는 『부동산 대해부』 『당당하게 세금 안 내고 돈벌자(개인편·기업편)』 『세상에서 가장 재미있는 세금이야기』 등이 있다.

 

지은이의 말_ 부동산투자의 관건은 이제 절세가 되었다!
『수익률을 2배 올려주는 부동산 절세 비법』 저자 심층 인터뷰

1장 부동산을 취득할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
 서민주택과 임대주택을 취득하면서 취득세 100% 절세하기
 주택을 살 때는 1~3%의 취득 관련 세금을 내야 한다
 부동산을 취득할 때는 소득원을 만들어놓아야 한다
 조합원과 일반분양자는 내는 세금이 다르다
 부부 공동명의, 양도소득세 절세시 유리하다
 부부 공동명의, 재개발·재건축 활용시 유리하다
 부부 공동명의, 이런 혜택들도 있다
 오피스텔 절세 포인트, 주택인가 사무실인가?

2장 부동산을 보유할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
 부동산을 보유하면 기본적으로 재산세를 내야 한다
 비싼 부동산을 가지고 있으면 종합부동산세를 낸다
 이런 경우에는 종합부동산세를 내지 않는다
 상가를 임대할 경우 부가가치세와 소득세를 내야 한다
 주택을 임대할 경우 소득세를 내야 한다

3장 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
 공동으로 소유한 집을 양도하면 누가 세금을 내야 할까?
상속주택이 포함된 양도소득세에는 복잡한 무언가가 있다
 주택 양도시 비과세받는 요건을 반드시 파악해두자
 처제도 같이 살면 1세대에 포함된다
 집이 2채 있지만 1채인 것처럼 비과세받는다
 상가주택 한 평 차이로 비과세 여부가 달라진다
 다가구주택은 1채일까, 여러 채일까?
조정 대상 지역 내의 주택, 이런 불이익을 받는다
 현재 그리고 미래에 다주택자로 살아가는 법
 다주택 중과세에서 제외되는 주택도 있다
 다주택자가 주택임대사업자로 지혜롭게 살아남기
 세법마다 다르다, 어려운 임대 기간 계산법
2000년 이전부터 임대사업을 했다면 감면 대상인지 확인하자
1998년 이전 분양받은 미분양 주택은 낮은 세율로 양도세를 낸다
 미분양 주택을 취득했다면 양도소득세 감면 대상인지 확인하자
 서울 이외 지역의 미분양 주택을 취득하면 또 다른 혜택이 있다
 감면 대상 주택은 준공 후 5년까지 양도소득세를 내지 않아도 된다
5년간 양도소득세 감면, 그때 그때 달라졌다
 감면주택과 일반주택이 있는 경우 이런 순서로 처분하자

4장 재개발 · 재건축 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
 재개발·재건축 조합원 지분의 취득 시점별 세금 정리
 관리처분인가가 떨어지면 부동산은 권리가 된다
 조합의 매도청구 소송으로 토지 소유권이 이전될 경우 양도 시기
 재건축ㆍ재개발 아파트 보유 기간과 거주 기간, 이렇게 판단한다
 조합원 입주권을 팔 때 비과세받는 방법은 따로 있다
 임대주택을 활용해 환급청산금 양도소득세 비과세받기
 청산환급금에 대해서도 양도소득세 감면이 가능하다
 조합원 입주권과 일반주택을 가지고 있는 경우의 비과세 요건
 재개발·재건축 정비사업의 현장에 부는 1+1 바람

5장 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 양도소득세 절세 비법
 아들에게 집 팔고 인정받는 방법은 따로 있다
 증여하고 5년 안에 팔면서 양도세 절세하기
 상속·증여받을 때 이렇게 해야 양도세를 줄인다
 이혼할 때 집을 위자료로 주면 양도소득세를 내야 한다
 취득 당시의 계약서가 없는 경우 이렇게 처리하자
8년 동안 직접 농사지으면 양도소득세를 깎아준다
 비사업용 토지가 중과세되는 경우를 파악하자
 비사업용 토지의 판단 기준을 명쾌하게 파악하자
 증여할 때 대출을 함께 승계하면 절세할 수 있다
 등기 접수를 미리 해서 양도세를 줄이기
 골프회원권·주식 매매시 이전에 양도한 집이 없는지 확인하자
 세금은 두 달 안에 주소지 관할 세무서에 내야 한다

6장 부동산을 증여할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
 증여세의 과세 대상 재산가액은 이렇게 계산한다
 배우자에게는 6억 원까지 세금 없이 준다
 아버지와 아들, 할아버지와 손자는 각각 5천만 원씩 비과세된다
 부모 부동산을 공짜로 쓰면 증여세를 내야 한다
 현금으로 증여하기, 이제는 빠져나갈 틈이 없다
 증여했다가 다시 돌려받으면 증여세를 2번 낸다
 할아버지가 손자에게 종중 땅을 증여하면 좋아할까?
아파트 증여시에는 시가로, 토지 증여시에는 기준시가로 한다
 자녀에게 빌딩을 증여하는 비법
 소규모 수익용 부동산, 누구 명의로 투자할 것인가?
증여세는 나누어내거나 증여받은 재산으로 낼 수 있다
 상속이 좋을지, 증여가 좋을지 미리 계획을 짜야 한다
 미리 증여한다고 해서 반드시 유리한 것은 아니다
 의외의 증여세를 더 내야 하는 상황도 있다

7장 부동산을 상속할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
 상속세는 부자들만의 세금이 아니다
 상속세에 영향을 미치는 요인을 파악하자
 배우자 공제의 법정상속분을 이해해야 절세한다
 증여하고 10년 이내에 사망하면 세금을 다시 계산한다
 추정 상속재산을 모르고 재산을 숨기면 오히려 더 위험하다
 상속이 임박했다면 부동산 처분 시기를 주의하라
 상속세와 보험은 떨어질 수 없는 찰떡궁합이다