신방수 세무사의 1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라 (2021.6 개정판)

초보자도 알기 쉬운
1인 부동산 법인 세무문제 가이드

최근 법인에 대한 세제 강화에도 불구하고 1인 부동산 법인에 대한 관심이 여전하다. 그 이유는 개인에 대한 세제강화와 관련성이 높다. 2020년 8월 12일 이후부터 다주택자가 주택을 취득하면 취득세율이 최고 12%까지 올라간다. 예를 들어 5억 원짜리 주택에 대해 12%의 세율이 적용되면 취득세가 6천만 원이 발생한다. 종부세는 개인별로 합산과세가 되는데, 법인과 분산 소유하면 전체적으로 종부세가 줄어든다. 다만, 개인 다주택자의 경우 2021년 6월 1일부터 1.2~6.0%로 종부세 중과세가 적용되며, 세부담 상한율은 3배가 적용된다. 한편 법인은 개인과는 달리 기본공제 6억 원이 적용되지 않고, 중과세율은 3~6.0까지 적용되며, 세부담 상한율은 적용되지 않는다. 임대소득세의 경우도 연간 2천만 원을 초과한 경우에는 법인이 유리하다. 개인의 종합소득세율은 6~45%가 되고, 법인세는 10~25%가 적용되기 때문이다. 또한 양도세도 법인으로 주택을 일부 소유하게 되면 개인은 실수요자가 되어 양도세 비과세 혜택을 누릴 수가 있다.
하지만 문제는 법인을 둘러싼 세무는 법인세법, 상속세 및 증여세법 등이 복잡하게 얽혀 있어 이를 전체적으로 다루지 못하면 문제가 발생할 수밖에 없다. 법인은 생각보다 규제의 강도가 세기 때문에 투명하게 세무회계관리를 해야 하고, 주주 등과 거래 시에는 법인세법상 부당 행위계산의 부인제도와 상증법상 증여의제제도 등에 주의해야 한다. 또한 1인 부동산 법인에 대한 규제가 언제든지 들어올 가능성이 높기 때문에 그에 대한 효과를 분석해야 하고, 법인세 추가과세 30%가 적용되는 안이 도입되면 사실상 법인으로의 운영실익이 거의 없어지기 때문에 법인 청산 등도 고려해야 한다. 이 책은 1인 부동산 법인을 설립할 예정에 있는 분들, 또한 이미 운영 중인 법인, 부동산 중개업이나 세무업계 등에 종사하는 분들도 반드시 알아야 할 내용이 가득 담겨 있다.

1인 부동산 법인 설립 의사결정 및
세무위험 해결책을 알려준다!

법인은 세금이 저렴하고, 개인비용을 법인비용으로 처리할 수 있으며, 자녀에게 부를 대물림하기 좋다고들 한다. 하지만 이 말이 꼭 맞는 말일까? 정부의 규제가 더해지면 다양한 형태로 세무상 쟁점들이 발생할 수 있고, 개인의 입장에서 경험하지 못한 다양한 세무위험에 직면할 수 있다. 이 책은 법인 운영자나 설립 예정자의 입장에서 총 9장으로 구성되어 있다. 1인 부동산 법인의 허와 실, 현금출자, 현물출자로 법인을 설립하는 방법, 1인 부동산 법인의 자금관리법, 법인이 부동산 거래 시 발생하는 이슈들, 비용 처리법, 이익계산과 법인세 신고법, 개인과 법인에 따른 부동산 투자 형태의 결정 등을 담았다. 1인 부동산 법인에 대한 정부의 세제가 강화되는 상황에서 이 책은 1인 부동산 법인의 설립 의사결정 및 세무위험 해결책을 알려줄 것이다. 

신방수
국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사다. 또한 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다. 현재 기업과 개인고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다.

한양대학교 경영학과를 졸업하고, 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 세무법인 정상 대표이사를 역임하고, 현재는 이 법인의 이사로 재직 중에 있으며, 건설기술교육원에서 세법 전담 교수로도 활동하고 있다. MBC·KBS· SBS 등 공중파 방송은 물론이고, YTN 등에도 출연하고 있다.

저서로는 초베스트셀러인 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》 시리즈, 《중소기업세무가이드북 실전 편》, 《병의원세무 가이드북 실전 편》, 《이제 부동산 세금을 알아야 주택 보유 & 처분할 수 있는 시대다》, 《2021 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석》, 《양도소득세 완전 분석》, 《부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라!》, 《주택임대사업자 등록과 절세 비법》, 《베테랑 세무사의 부동산 절세는 이렇게 한다》, 《법인 부동산 세무리스크 관리 노하우》, 《상속·증여세무 가이드북》 등 가이드북 시리즈, 《회사 세무리스크 관리노하우》, 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 60여 권이 있다.

머리말 …… 4
 | 일러두기 | …… 12

제1장 1인 부동산 법인의 허와 실
01 왜 법인에 열광하는가? …… 15
 02 개인들이 부동산 세제 때문에 고민이 깊은 까닭은? …… 17
 03 법인으로 운영하면 개인에게 적용되는 세제들은 어떻게 달라지는가? …… 20
 04 법인의 주택취득 중과세에 대한 해법은 무엇인가? …… 25
 05 법인의 보유 주택 수에 따른 종부세의 차이는? …… 30
 06 추가 법인세율 인상이 1인 부동산 법인에 미치는 영향은? …… 36
 |심층분석| 1인 부동산 법인의 나아갈 방향 …… 40

제2장 현금출자로 법인을 설립하는 방법
01 법인은 무엇을 의미하는가? …… 47
 02 법인 설립 전에 결정할 사항들은? …… 50
 03 법인 설립 절차는 어떻게 될까? …… 54
 04 본점과 지점, 사업장 등은 어떻게 구분이 되는가? …… 58
 05 지점설치등기는 반드시 해야 할까? …… 63
 06 부동산 법인의 사업자등록 신청과 세무회계 일정은? …… 67
 |심층분석| 이사회 의사록 등 …… 72

제3장 현물출자로 법인을 설립하는 방법
01 현물출자란 무엇을 의미할까? …… 77
 02 현물출자가액은 어떻게 평가하는가? …… 79
 03 현물출자에 의해 발생한 세금을 줄이는 방법은? …… 84
 04 현물출자에 따른 업무절차는? …… 90
 |심층분석| 현물출자에 의한 법인 설립 관련 Q & A …… 94

제4장 1인 부동산 법인의 자금관리법
01 1인 부동산 법인의 자금조달은 어떻게 해야 할까? …… 99
 02 법인 설립 시에 만들어야 하는 재무제표는? …… 104
 03 가수금은 어떻게 관리해야 할까? …… 108
 04 잔금을 장기 미지급하면 문제가 없을까? …… 115
 05 가지급금이 발생하면 어떤 불이익이 있을까? …… 117
 06 자금 인출 시 계정과목명과 영수증의 계가 맞아야 문제가 없는 이유는? …… 121
 07 기타 법인 자금과 관련해서 궁금한 사항들은? …… 123
 |심층분석 ①| 1인 부동산 법인의 증빙수취법 …… 126
 |심층분석 ②| 원천징수제도의 모든 것 …… 129

제5장 법인이 부동산 거래 시 발생하는 이슈들
01 법인의 목적사업과 과세·면세여부를 먼저 확인해야 하는 이유는? …… 135
 02 부동산 법인이 부동산 취득 시 알아둬야 할 것들은? …… 139
 03 부동산 법인이 부동산 보유 시 알아둬야 할 것들은? …… 146
 04 부동산 법인이 부동산 임대 시 알아둬야 할 것들은? …… 151
 05 부동산 법인이 부동산(재고자산) 양도 시 알아둬야 할 것들은? …… 158
 |심층분석| 부동산을 법인이 증여받을 때 알아둬야 할 것들 …… 164

제6장 1인 부동산 법인의 비용 처리법
01 비용 처리를 하면 어떤 효과가 발생할까? …… 169
 02 법인이 비용을 안전하게 처리하는 기준은? …… 171
 03 소소한 비용을 법인의 경비로 인정받는 방법은? …… 176
 04 가족에게 인건비를 지급할 때 알아야 할 것들은? …… 179
 05 임원에게 인건비를 지급할 때 반드시 갖춰 놓아야 할 것들은? …… 182
 06 복리후생비를 많이 계상하려면 어떻게 해야 하는가? …… 187
 07 1인 부동산 법인도 접대비를 처리할 수 있을까? …… 190
 08 1인 부동산 법인이 업무용 승용차비용을 제대로 처리하는 방법은? …… 194
 09 부동산 임대 법인에게만 적용되는 비용 처리의 한계는? …… 199
 |심층분석 ①| 법인이 자금을 인출할 때 주의할 점들 …… 202
 |심층분석 ②| 법인이 사규로 갖춰둬야 할 규정들 …… 205

제7장 1인 부동산 법인의 이익계산과 법인세 신고법
01 법인의 이익은 어떻게 계산할까? …… 211
 02 추가이익은 어떻게 계산하는가? …… 215
 03 수선비 지출이 자본적 지출에 해당하는지의 여부가 중요한 이유는? …… 221
 04 이익이 많을 때 취해야 하는 조치들은? …… 223
 05 결손금은 어떻게 관리해야 할까? …… 226
 06 법인세는 어떻게 계산하고 신고하는가? …… 230
 07 1인 부동산 법인의 법인세 절세법은? …… 234
 08 법인의 잉여금은 꼭 배당해야 하는가? …… 236
 |심층분석| 셀프로 장부 관리하는 방법 …… 241

제8장 부동산 투자 형태의 결정(개인과 법인의 선택)
01 개인과 법인의 차이점은? …… 247
 02 부동산 법인의 장점과 단점은? …… 252
 03 부동산 법인을 하면 안 되는 경우와 하면 좋은 경우는? …… 257
 04 양도세 비과세를 받기 위해 법인을 설립하면 진짜 효과가 있을까? …… 262
 05 양도세가 중과세되는 상황에서 법인으로 양도하는 것이 더 유리할까? …… 266
 06 부동산을 사업적으로 매매하면 개인보다 법인이 유리할까? …… 269
 07 주택임대업은 개인보다 법인이 유리할까? …… 274
 |심층분석| 주택 수별로 법인을 설립하는 방법 …… 277

제9장 부록(Appendix)
 01 1인 부동산 법인의 종합적인 세무관리법 …… 281
 02 법인세법상 부당행위계산의 부인제도 …… 286
 03 부동산의 저가 양도 시의 실무적용 사례 …… 293
 04 주식 이동 시 점검해야 할 것들 …… 299
 05 법인 청산 시 발생하는 세무위험 관리법 …… 303