이게 진짜 경매다 -경매장에서 써먹는 실전 경매 책- (2019.7)

“이 책을 읽고 나면 경매를 보는 눈이 달라진다.”
소리소문없이 경매로 큰 수익을 올리는
 고수들의 부동산 경매 비법

 부동산 경매는 매력적이다. 잘만 하면 물건을 싸게 사서 비싸게 내놓을 수 있다. 기회 또한 누구에게나 열려 있다. 그런데 누구나 성공하지는 않는다. 소리소문없이 경매로 고수익을 올리는 사람이 있는가 하면, 낙찰에 성공해도 낭패만 보는 하수도 있다. 왜 이런 차이점이 생기는 것일까. 25년 경력 경매 전문가 권득인은 말한다. “요즘 경매는 고수들의 잔치라고 할 수 있다. 아는 만큼 돈이 된다. 과거엔 기초 지식만 있으면 누구나 물건을 싸게 낙찰받아 고수익을 냈지만, 이제 틈새 물건을 보는 눈과 심층 권리분석 실력이 요구된다.”
최근 출간된 그의 저서 《이게 진짜 경매다》에는 경매 활동에 필요한 지식이 체계적으로 담겼다. 경쟁력을 갖추기 위해서는 우선 경매의 실체를 정확히 알아야 한다. 책에는 일반매매와 경매의 차이점, 경매의 조건, 경매의 종류와 특징, 부동산 경매 목적물인 건물과 토지의 종류, 제시 외 건물 등의 매각포함 여부, 경매 이해 관계인과 그들이 경매 절차에 개입할 수 있는 범위, 경매개시결정부터 입찰기일까지의 경매 절차와 이후 절차들까지 꼼꼼하게 수록됐다. 저자가 특수물건 경매 베테랑인 만큼 일반 책에서 잘 다루지 않는 부동산 종별, 장단기 투자 목적별 물건 분석 방법과 건물만 매각 시 제시 외 건물, 토지만 매각 시 제시 외 건물, 토지 위의 시설물 취득 가능 여부 등 심층 지식까지 깊이 다루었다.

경매 제1 법칙, 누구나 선호하는 물건은 피한다
 발상의 전환으로 틈새를 공략하라!

각각의 건물 시세는 어느 정도일지 추측하며 읽어 보자. 당신의 눈앞에 10가구의 다가구주택이 딸린 건물 1동, 10가구의 다세대주택이 딸린 건물 1동, 총 2동으로 이루어진 건물이 있다. 각각의 건물은 얼마일까. 다세대주택의 경우 세대당 2억 원씩 총 20억 원에 분양하는 수준이다. 이와 유사한 다가구주택의 경우 1동 전체 시세가 12억 원 정도다. 이처럼 부동산 시세가 모두 적정한 것은 아니다. 같은 시세의 부동산이라 해도 임대수익 차가 클 수 있다. 투자 목적을 달성하려면 최소 금액의 물건을 골라야 한다.
그럼 이 경우는 어떨까. 예컨대 1층 상가, 로열층 아파트 경매는 해야 할까 말아야 할까. 이 경우는 경쟁률이 높을 가능성이 크다. 시세보다 결코 싸게 취득할 수 없다. 오히려 당장은 쓸모없어 보이는 땅이지만 향후 가능성을 보고 투자해야 한다. 진입도로 확보가 쉽다거나 재개발 가능성이 있다거나 병원이 들어설 예정지의 길 건너편을 선점한다거나 하는 식으로 말이다. 물건의 흠결을 해결하는 데 비교적 적은 비용과 노력이 든다면 가성비 높은 틈새 물건이다. 부동산의 가치는 현재 모습이 아닌 용도 변경, 리모델링 등 가공행위를 한 이후 가치로 평가해야 한다. 《이게 진짜 경매다》에서 보다 구체적인 해법을 찾길 바란다.

권득인
대한주택보증(현 주택도시기금)에서 채권 관리업무 부서의 책임자로 일하면서 처음 경매 관련 실무 및 법률 업무와 인연을 맺었다. 이를 기반으로 퇴직 후 2000년 중앙일보와 손잡고 ‘중앙일보부동산아카데미’에 경매 과정을 개설해 체계적인 커리큘럼으로 당시 경매는 어깨 너머로 배우는 것이라는 통념을 깨고 경매 교육에 열기를 불어넣었다. 동시에 저서 《부동산 경매교과서》(중앙M&B)를 발간해 경매 실무와 함께 권리분석 이론의 중요성을 부각하고 경매 투자의 전문성을 역설했다.
이후 건국대, 경기대, 국민대, 한라대 등 전국에 걸쳐 다수의 대학과 한국능률협회 등의 기관에서 경매 강사로 활발히 활동했다. 특히 경매 일부 과정이 아닌 전체 강좌를 단독으로 진행하면서 배출한 교육생만도 수천 명에 달한다.
2007년부터 부동산매매업 법인을 설립해 운영해오고 있으며, 주로 고도의 권리분석과 법률지식이 요구되는 특수물건 경매 분야를 특화해 다수의 부동산을 취득했으며, 까다로운 많은 소송에서 승소를 이어가고 있다. 그와 함께 현재 지난 25년 동안 축적한 경매와 관련된 다양한 실무 경험과 전문지식을 바탕으로 고수익을 창출하는 노하우를 알기 쉽게 강의하고 있다.

 

머리말 | 소리소문없이 경매로 큰 수익을 올리는 고수들의 부동산 경매 노하우

1부. 부동산 경매, 제대로 알고 제대로 대처하자!

1장. 부동산 경매의 실체
 특별한 조건의 빚잔치, 부동산 경매
 부동산 경매의 종류
 부동산 경매의 목적물과 매수인의 취득 범위
[경매 사례 1] 단기투자 물건으로 인기 아파트는 비추
[경매 사례 2] 2개 동 중 1개 동을 취득하지 못한 단독주택 제시 외 건물
 경매 절차 관련자들과 그들의 역할
 입찰자가 알아야 할 경매
[경매 사례 3] 입찰에도 골든타임이 있다

2장. 입찰 전 경매정보 입수부터 낙찰 후 부동산 인도까지
 경매정보 입수 및 경매정보 활용법
 입찰, 이보다 쉬울 수는 없다
 매수 후 불법점유자 내보내기
[경매 사례 4] 낙찰 후 불법점유자 내보내기

2부. 경매의 성패를 좌우하는 분석의 모든 것

1장. 물건분석과 종합분석
 물건분석은 왜 해야 하나?
 [경매 사례 5] 진입로 확보가 쉬운 맹지 저가로 취득하기
 취득 목적에 따른 물건분석
 재매각 목적의 부동산 종별 물건분석

2장. 권리분석, 정확하게 이해하기
 권리분석, 왜 해야 하나?
경매의 종류별 권리변동
 부동산 관련 권리와 등기

3부. 부동산 경매의 핵심, 임대차 권리분석 심층 해설

1장. 임차권
 임차권 일반

2장. 주택임대차 권리분석
 주택임대차 권리분석
 주택임차인의 특권, 대항력
[경매 사례 6] 외관상 선순위 임차인이 위장 임차인인 경우
[경매 사례 7] 배당요구를 한 임차인의 전세권을 인수한 경우
 주택임차인의 상대적 우선변제, 우선변제
 주택임대차등기와 임차권등기
[경매 사례 8] 선순위 임차권등기는 당연배당으로 보증금 전액 배당
 주택임차인에게 주어지는 그 밖의 특혜
 임차권 양도와 전대의 함정 피하기

3장. 상가임대차 권리분석
 상가건물임대차보호법
 상가임대차의 대항력
 상가임차인의 상대적 우선변제, 우선변제
[경매 사례 9] 선순위 상가임차인의 배당 불가로 인해 보증금 인수
 기타 상가임대차 관련 주요사항

4장. 배당
 배당이론
 배당 사례
[경매 사례 10] 배당 계산 실수는 과다한 인수 금액 부담

4부. 기타 권리별 권리분석 심층 해설

1장. 등기부상의 권리분석
 부동산등기부의 이해
[경매 사례 11] 실제로는 전혀 문제가 없었던 토지 별도등기 인수 조건
[경매 사례 12] 대지권 미등기로 저가 취득한 아파트
 각 부동산상 권리 등의 권리분석
[경매 사례 13] 대항력 요건 구비한 임차인으로 인해 선순위 전세권 소멸
[경매 사례 14] 요역지의 선순위 지역권은 오히려 유리한 조건
[경매 사례 15] 선순위 가등기담보는 배당 후 소멸

2장. 미공시권리의 권리분석
 분묘기지권, 차지권, 주위 토지 통행권의 권리분석
 유치권 신고된 특수물건의 권리분석
[경매 사례 16] 경매개시결정 이후의 점유는 유치권 무효
 법정지상권의 권리분석
[경매 사례 17] 건물 있는 토지만 낙찰 받아 지상건물까지 공략

 이것만은 꼭 알아야 한다! 경매 고수가 전하는 TIP

맺음말 | 탄탄한 지식과 실력으로 새로운 가치를 창출하자…!